Tahsin Sınav

Hepimiz iyi biliriz. Şehir hayatı, uygarlığın ya da medenî yaşamın en temel göstergesi. ?Şehir?de yaşama da uygarlık nimetlerine mazhariyettir, bu anlamda. Öyleyse şehir ya da kent yaşamı olarak ifade ettiğimiz bir yaşama tarzı, uygarca yaşama tarzıdır aslında. Başka bir deyişle, uygarlıkla şehirlilik eş anlamlı hale gelmiştir ve uygarlık, şehir yapısından soyutlanamaz. Çünkü küçük yerleşim birimlerini şehir dokusuyla dokumak yetişilmez bir maliyet getirmekte ve birlikte yaşamanın gücü şehirle anlam kazanmaktadır. Bu yargının hemen arkasından ise şehir gerçeğinin öğelerinin nelerden oluştuğunu belirlemeye sıra gelmektedir. Günden güne nitelik ve boyutları değişse de yollar yani cadde ve sokaklar, su, yakıt ve atıksu boruları, enerji ve haberleşme kabloları ve bunlarla birbirine bağlanan binalar (apartmanlar, villalar, gökdelenler vb) ile insanın ve sair canlıların çok iyi hesaplanıp kurgulanan armonizasyonu ya da uyumlu birlikteliğidir, şehir.. Burada insan hayatı ve apartman birbirini var etmektedir.

Öyleyse hemen söyleyebiliriz; büyük çoğunluğumuz apartmanlarda oturuyoruz, ama apartmanların hangi kurallara tabi olduğunu detaylı olarak çoğumuz bilmiyoruz. Apartmanlarla ilgili kurallara dikkat edilmemesi durumunda kat malikleri birçok yasal müeyyideyle - zorunlulukla karşı karşıya kalabiliyor.

Bunlardan bir kaçını sayarsak, konunun ciddiyeti anlaşılacak. Örneğin sigortasız apartman görevlisi olan kapıcı çalıştırmaktan dolayı Sosyal Güvenlik Kurumu İl Müdürlüğü tarafından, işten ayrılan işçinin işsizlik sigortası kapsamında Türkiye İş Kurumu'na bildirilmemesi nedeniyle Türkiye İş Kurumu İl Müdürlüğü tarafından, kapıcının İş Kanunu'ndan doğan hak ve alacaklarının ödenmemesi ve apartman/sitenin tescil edilmemesi durumunda Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı Bölge Müdürlüğü tarafından, Kimlik Bildirme Kanununa aykırı davranıştan mülki amirlik tarafından, kapıcının işe giriş ve çıkış bildiriminin Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı'na bildirilmemesi nedeniyle cumhuriyet savcılığı tarafından, kapıcıya hafta tatili verilmemesi nedeniyle Belediye Encümeni tarafından, imar mevzuatına aykırı davranılması durumunda Belediye veya Valilik tarafından idari para cezaları (İPC); ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bazı hükümlerine aykırı davranılması durumunda da mahkeme tarafından para cezası uygulanabilmektedir.

Görüldüğü üzere apartman yönetimi (kat malikleri kurulu) ticari amaçlı işyerleri olmamasına rağmen birçok konuda ticari amaçlı işyerlerinden daha çok cezalara muhatap olabilmektedir. Öyle ki apartmanlara 8 ayrı kurum tarafından para cezası uygulanmaktadır. Hemen sıkça sorulan bir soruya değinelim:

Yönetici, apartman kapıcısını işten çıkarabilir mi? Şimdi birçok okuyucudan gelen benzer soruyu özetleyelim: Apartmanımızın kapıcısı üç yılda üç kez değişti. Biz kat malikleri olarak kapıcımızın hepsinden memnunduk. Ancak yöneticimiz, kafasına göre hareket ediyor. ?Ben yöneticiyim; istediğim kapıcıyı işe alır, istediğim kapıcıyı işten çıkarırım? diyor. Kat maliklerinin tamamına yakını yöneticinin sık sık kapıcı değiştirmesinden şikâyetçi. Benim size sorum. Kat malikleri kapıcı alınması konusunda bir karar alabilir mi? Alırlarsa yönetici buna uymak zorunda mı? Apartmanda oturuyoruz ama apartmanla ilgili birçok şeyi bilmiyoruz. Ben emekliyim. Bir apartman nasıl yönetilir, kapıcı nasıl işe alınır? Bu konuları bilmiyorum, ama öğrenmek istiyorum. Bu konuda bana bir tavsiyeniz var mı?

Bu soruyu cevaplayabilmek için ?Yönetici?nin iş mevzuatındaki görev ve yetkilerinin neler olduğunu anlatalım, öncelikle. Yönetici, adli ve idari mercilerde uyuşmazlık konusu ile ilgili olarak işvereni temsil etmektedir. Konut yöneticilerinin görev, yetki ve sorumlulukları Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 4. maddesinde şöyle düzenlenmiştir:

a)İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve feshetmek, b)Merkezi ısıtmalı kaloriferli konutlarda kapıcı için ateşçi belgesinin varlığını araştırmak, belgesi olanı işe almak, c)Kapıcının işe girişinde, sağlık raporunu istemek, uygun olanı işe başlatmak ve yılda bir sağlık kontrolünü yaptırmak, d)Kapıcının İş Kanunu ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek, sigorta primlerini zamanında yatırmak, e)Konut tesisatının kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi yazılı olarak kapıcıya vermek ve özelliklerine uygun olarak bakımının yapılmasını sağlamak, f)Kapıcı için ayrılan konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak, g)Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine sunmak ve bu belgeyi ilgililerin görebileceği konutun girişinde bir yere asmak, h)Kapıcı konutunun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, idari makamlara başvurmak.

Yukarıda açıklamalar ışığında apartman yönetim planında kapıcı ile iş sözleşmesi yapılması veya sona erdirilmesi konusunda bir hüküm varsa yönetici bu hükme istinaden kapıcıyı işe alabilir veya işten çıkarabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye kapıcıyı işe alması veya işten çıkarması konusunda yazılı olarak bir yetki verilmişse yönetici bu yetki kapsamında kapıcı ile iş sözleşmesi yapar veya iş sözleşmesini feshedebilir. Apartman kat malikleri kurulunca yöneticiye kapıcıyı işe alması veya çıkarması konusunda yetki verilmemişse, yönetim planında da bir düzenleme yoksa apartman yöneticisi kapıcıyı ne işe alabilir ne de işten çıkarabilir. Durumu buna göre değerlendirmeliyiz.

Apartmanlardaki sorunlar sadece idari para cezaları ile sınırlı değil, elbette. Apartmanlarda yönetim, kat malikleri ya da kapıcı ile ilgili sorunlar sıkça yaşanabilmektedir: Yöneticinin seçilememesi, otopark gibi ortak yerlerin kullanımı, balkon kapatma, kapıcı dairesinin kiraya verilmesi, kapıcının ücret, tazminat vb yasal haklarının ödenmesi, bağımsız kat bölümünde evcil hayvan beslenmesi gibi sorunları saymak mümkün. İşte yukarıda belirtilen bütün bu ve benzer sorunların yanıtını bulabileceğiniz bir kitabı, İş Müfettişi Arif Temir, yazdı. ?Apartman Yönetimi ve Kapıcılar? kitabının 2.baskısı, Yaklaşım Yayınları tarafından Şubat ayında piyasaya sunuldu. Apartman yönetimlerine ve kat maliklerine rehber niteliği taşıyan kitabı ilgilenen okuyucularımıza öneriyorum.