Tapu işlemlerinde cins tashihi ve harç sorunu



Tapu ve kadastroda yapılan işlemler harca tabi olup bu işlemlerde uygulanacak harç miktarları ve oranlar Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifede belirlenmiş bulunmaktadır.

Harçlar Kanunu'nun 58'inci maddesi uyarınca tapu ve kadastro harçlarının kanuna ekli tarifede belirtilen kişiler; tarifede belirtilmeyen işlemlerde, taraflar aksini kararlaştırmamışlar ise aşağıda yazılı kişiler ödemekle mükelleftir.

* Mülkiyet ve mülkiyetten gayri ayni hakları iktisap edenler, (İktisap eden kişiler birden fazla ise harçları hisseleri oranınca öderler.)

* İpotek tesisinde ipoteği tesis edenler,

* Kadastro işlerinde adlarına tescil yapılanlar,

* Miras sebebiyle çıplak mülkiyetin mirasçı adına tescilinde, çıplak mülkiyet sahibi olanlar,

* Rücularda rücu edenler.

* Bunlar dışında kalan işlemlerde lehine işlem yapılmış olanlar,

Arsa arazi üzerine yeniden inşa edilen bina ve benzeri nitelikteki tesislerin tapuya tescilinde ise adına tescil yapılacak kişinin veya kişi adına öncelikle inşaat sahibinden,

* İnşaatı bitmiş binaya iskân (oturma izin belgesi) alabilmek için inşaatın gerçekleştiği belediyeler, harçlar ve veraset vergi dairelerinden üzerine inşaat yapılan arsa için "vergi borcu yoktur" yazısı istemektedirler.

* Bina sahibi belediye emlak vergi dairesine bu nedenle bir bina beyanı vermektedir. Bu beyan üzerine emlak vergisi değerini belirleyen bir döküm almak suretiyle harca esas alınacak değer belirlenir.

* Binanın Emlak Vergisi değerini gösteren (2) no'lu harç beyannamesi düzenleyerek, harcı tahsile yetkili vergi dairesine bu beyanname verilmek suretiyle harcın ödenmesi sağlanır. Harcın yatırıldığını gösteren belge ile belediyeye başvurularak tapuda cins tashihini yapmaya yönelik ilişiksizlik belgesi alınır.

* Belediyelerce düzenlenen oturma izin belgesi ile tapu kadastro müdürlüğüne başvurularak cins tashihi talep edilir. Kadastronun düzenlediği belge ile de cins tashihi kayda alınmak suretiyle işlem tamamlanır.

Ancak uygulamada bu işlemler zannedildiği kadar kolay olmamaktadır. Başka bir anlatımla vatandaş olarak böyle bir işlemin sonuçlandırılması da bazen imkânsız olabilmektedir.

Öncelikle harç tahsiline yetkili vergi daireleri belediyelerin vermiş oldukları bina vergi değerini gösteren belge üzerindeki hesaplamalara itibar etmemektedirler.

Bu konuda hak sahiplerine veya işlemleri takip edenlere hiçbir açıklama yapmadan belediyelerce kabul edilen ve bildirilen değerleri değiştirmektedirler.

Oysa Harçlar Kanunu'nun 63'üncü maddesi uyarınca bu konuda harçların Emlak Vergisi değerleri dikkate alınarak hesaplanması gerekmektedir. Bir başka anlatımla Harçlar Kanunu'nda yer alan "kayıtlı değer" veya "Emlak Vergisi değeri" Emlak Vergisi Kanunu'nun 29'uncu maddesi uyarınca belirlenmiş olan değerdir ve bu değer tapuda işlem yapılmak üzere yeni inşaatlarda belediyelerin ilgili birimleri tarafından dökümlü olarak hazırlanıp harca esas alınmak üzere bina veya inşaat sahibine verilmektedir.

Harçlar Kanunu'na göre "Tapu kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.

Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde harcın hesabında vergi değeri esas alınır."

Belediyeler ve Emlak Vergisi değerinin hesaplanmasında da esas alınan bedel Harçlar Kanunu'nun belirtmiş bulunduğu vergi değeridir.

Harçlar Kanunu'nun sonunda yer alan bir hüküm bu bağlamda tapu harcının hesaplanmasında ortaya çıkan sorun nedeniyle ayrı bir önem arz etmektedir. Buna göre;

* Gayrimenkullerin devir ve tescilinde,

* Gayrimenkul mükellefiyetinin tesisinde,

Emlak Vergisi bildirimi verilmesini gerektirenlerin Emlak Vergisi Kanunu'nda yazılı bildirim süresi sonuna kadar tapuda gösterilmemesi halinde harç yüzde 50 fazlasıyla alınmaktadır.

Harç yatırımı aşamasında ortaya çıkan ve harcı tahsile yetkili vergi dairesinin ilgili belediye tarafından hazırlanan değerlemeyi kabul etmemeye yönelik davranışı nedeniyle süresinde yatırılmamış olan harç, inşaat sahibine ayrıca bir fark ödeme mükellefiyeti getirmektedir.

Diğer yandan harcın ödenmesinden sonra belgeler belediyenin ilgili birimine intikal ettirilmesine rağmen iskânın alınması çoğu kez gecikebilmektedir. Hatta bazı belediyelerde keyfi davranışlar nedeniyle bu sürenin bazen altı-yedi ayı bulduğu gözlenmektedir. Bu durumda da harcın hesaplanmasında herhangi bir sorun olmasa bile bu sefer belediyedeki gecikmeden dolayı inşaat sahibi ayrıca harç açısından yüzde 50 farkı ödemek zorunda kalmaktadır.



Veysi Seviğ

30.05.2008