11 Kasım 2008 Şükrü KIZILOTskizilot@yaklasim.com Hürriyet

TÜRKİYE, yavaş yavaş derinleşen ciddi bir ekonomik kriz yaşıyor. Bu aşamada, krizin olumsuz etkilerini azaltmak için bazı önlemler alınması gerekiyor.

Bunlardan biri de inşaat sektörü ile ilgili..

Bilindiği gibi, inşaat sektörü Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörü. Ekonominin üçte birini doğrudan ilgilendiren bu sektörde, yaşanan durgunluk ya da canlılık, ekonomiye aynen yansıyor.

TAPU HARCI İNMELİ

Gayrimenkul alım-satımında, alıcı ve satıcı binde 15?er oranında "tapu harcı" ödüyorlar. Yakın zamana kadar, gayrimenkul alım-satımında "Emlak Vergisi asgari değeri"nin bildirilmesi yeterliydi (Bkz.13 Eylül 2005 Tarihli Resmi Gazete?de yayımlanan 48 No.lu Harçlar Kanunu Tebliği ile yapılan açıklama).

6 Haziran 2008 itibariyle, gayrimenkul alım satımında, tapu harcına esas alınacak değer daha doğrusu tapu işlemlerinde gösterilmesi gereken değerle ilgili bir yasa değişikliği oldu (Bkz. 6.6.2008 Tarihli Mükerrer Resmi Gazete?de yayımlanan 5766 sayılı Kanun?un 11/c maddesi). Yeni düzenlemeye göre; "gerçek alım satım bedeli" üzerinden tapu harcı ödenmesi gerekiyor (Yasada, bu bedelin de emlak vergisi asgari değerinden aşağı olmayacağı belirtiliyor).

Özellikli bazı durumların dışında, gerçek alım satım bedeli, emlak vergisi asgari değerinin 2-3 katı bazen daha da fazlası olabiliyor. Bu durumda ödenecek tapu harcı tutarı da 2-3 kat hatta daha fazla artmış oluyor.

Yeni düzenlemede, gerçek değerin esas alınması son derece anlamlı. Ancak, sağlıklı bir uygulama için, tapu harcı oranının binde 15?den binde 5?e inmesi gerekiyor. Alıcı ve satıcının, binde 5?er oranında harç ödemesi, tapuda gösterilen değerin de gerçeğe uygun olmasını sağlayabilecek. Değer yüksek olacağı için, tapu harcı tahsilatında da gerileme olmayacak.

Düşük oranlı tapu harcı, gayrimenkul piyasasına da bir ivme kazandırabilecek.

KDV KOMEDİSİ BİTMELİ

Konut satışlarındaki KDV komedisini, artık çok kişi biliyor.

- Net alanı 150 m2?ye kadar olan konutlarda, yüzde 1 KDV uygulanıyor.

- Net alanı 150 m2?yi aşan konutlarda ise, aşan kısma değil, tamamına yüzde 18 KDV uygulanıyor.

ÖRNEK: Net alanı 150 ve 151 m2 olan iki konut, 400 biner YTL?ye satılmıştır.

Bu durumda, 150 m2 olan konut için 4 bin YTL, 151 m2 olan konut için de 72 bin YTL,

KDV hesaplanacaktır. Başka bir anlatımla, 1 m2?lik fazlalık için, 68 bin YTL ödenecek.

Bu uygulama hem adil değil hem de muvazaalı bazı yollara başvurulmasına neden olabiliyor. Projesine göre net alanı 149, uygulamada 160 m2 olan konutlar yapılabiliyor. Bazen de "ikiz evler" dediğimiz, yan yana 150 m2?den küçük iki konut satılıp, sonradan birleştirilebiliyor.

Oysa, bunların hiçbirine gerek yok. Örneğin, konutlarda;

- Net alanı 120 m2?ye kadar olanlara yüzde 1,

- Net alanın 120-160 m2 arasına (yani 40 m2?lik aralığa) yüzde 8,

- Net alanın 160 m2?yi aşması durumunda, aşan kısma yüzde 18,

KDV uygulanması, sorunu çözecektir. Ayrıca, konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaatlarda, her bir konut 400 m2 olsa bile yüzde 1 KDV uygulanırken, diğer konut inşaatlarında net alanı 150 m2?yi aşanlara yüzde 18 KDV uygulanması da bir başka çelişki!..

ACİL ÖNLEMLER

İnşaat sektöründe yaşanan durgunluğun giderilebilmesi için, tapu harcı oranının binde 5?e indirilmesi, KDV yönünden de, kademeli bir oran uygulanması ve kat irtifaklı arsa payı satışlarının, tamamlanmış konut olarak kabul edilmesinden vazgeçilmesi, alınan ruhsata istinaden temel inşaatının tamamlanmasındaki iki yıllık zorunlu sürenin, dört yıla çıkartılması, inşaatın bütünü için tanınan 5 yıl içinde bitirme zorunluluğunun uzatılması, kısa zamanda alınabilecek belli başlı önlemler olarak göze çarpıyor...