İnşaat Muhasebe Kayıtları

[serkan bozdemir]

Bir tane inşaat mühendislik işi yapan mükellefimiz var, zaman zaman kat karşılığı arsayı alıp inşaat yapıp satıyor mal sahibinede taahhüt ettiği daire/işyeri veriyor, zaman zamanda arsayı satın alarak inşaat yapıp satıyor.

Bu firmanın muhasebe kayıtları yıllardan beri şu şekilde yapılmış; arsa bedeli+inşaat malzemeleri+sgk giderleri+çeşitli giderler 170 hesapta takip edilmiş ve daireler bittikçe satışı yapılmış satışlarda 600 hesaba atılmış. Bende bu şekilde devam ettirdim ancak bu şekildeki kayıtlar bana yanlış geliyor. Çünkü halen devam etmekte olan ve diyelimki 170 hesapta 500.000 TL maliyete ulaşmış olan binadan biten bir daireyi örneğin 100.000 TL'ye sattığımızda 600 hesaba atarsak geçici vergi döneminde mecburen sattığımız dairenin maliyetini ortalama olarak bularak 170 hesaptan düşüyoruz. Diyelimki 100.000 TL'ye sattığımız dairenin maliyetini 80.000 TL olarak değerlendirdik ve 170 hesaptaki 500.000 TL maliyetten 80.000 TL düştük ve 420.000 TL kaldı ve inşaat yeni yıla devredildi. Hal böyle olunca yeni yılda inşaat maliyetini 420.000 TL olarak görüyorum ve satışlarda görünmüyor hepsi geçtiğimiz yılda kalmış oluyor.

Acaba bu şekilde yapacağımıza, inşaat devam ettiği sürece maliyetleri 170 hesaba atsak ve arada bitirlipte satışı yapılan daireleride 350 hesaba atsak en son inşaat tümüyle bittiğinde 350 hesaptaki satışları 600 hesaba atıp 170 hesabıda bakiyesi kadar kapatarak 170 hesap ile 600 hesap arasındaki farkı kar olarak beyan etsek doğru olurmu ?

Ayrıca kat karşılığı inşaatlarda mal sahibine kesilen fatura tutarıda 170 hesaba işlenerek maliyete atılıyor bu kayıtta doğrumudur başka şekilde bir işlem yapılabilirmi?

[Ali PINAR]

ÖZEL İNŞAAT (YAP-SAT VE KAT KARŞILIĞI) İŞLERİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI

ÖZEL (YAP-SAT) İNŞAATLAR

• Özel inşaat faaliyetini, inşaat taahhüt faaliyetinden ayıran temel özellik, gerçek ya da tüzel kişilerin kendi adlarına konut, işyeri vb. yapıp satmalarıdır.

• Özel inşaat işletmeleri satın aldıkları veya kat karşılığı temin ettikleri arsa üzerine, ilk madde ve malzeme, çeşitli makine ve aletlerle, enerji ve emek kullanmak suretiyle ortaya yapılar çıkarmaktadırlar.

• Bu yapılar, Apartman, işyeri, vb olarak tanımlansa da sonuç itibariyle bir mamul üretimi söz konusudur. Bu nedenle özel inşaat işletmelerin kullandığı maliyet muhasebesi hesapları, diğer mamul üreten işletmeler ile aynıdır.

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLENDİRME

• Özel inşaatlarda üretim genelde birden çok dönemi kapsamasına rağmen GVK.42.md. kapsamında değerlendirilmez.

• Özel vergilendirme sistemi geçerli değildir, genel vergilendirme sistemi geçerlidir.

• GVK’na göre gayrimenkul alım-satımı ve inşaat işiyle sürekli uğraşanların elde ettiği kazanç ticari kazanç olarak tanımlanmıştır.

• Geçici vergi mükellefiyeti vardır.

• Ticari kazancın ortaya çıkması için satışın gerçekleşmesi ve inşaatın tamamlanmasıgerekir.

• Ticari kazanç satış ile maliyet arasındaki olumlu farktır.

ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE MALİYET TESPİTİ

İmal Edilen Emtia; V.U.K. Madde 275;

• İlk madde ve malzeme bedeli,
• Mamule isabet eden işçilik,
• Genel imal giderlerinden mamule düşen hisse,
• Genel idare giderlerinden mamule düşen hisse.(ihtiyaridir.)

ÖZEL İNŞAATLARDA ARSA KAYNAKLARI

• İnşaatıyapan işletmenin kendi bünyesinde bulunması,
• Başkasına ait arsaların satın alınması,
• Başkasına ait arsaların daire veya işyeri karşılığı (kat- karşılığı) alınması,

Arsa Maliyeti;
Arsa Satın Alınması;

• VUK 270. madde gereği Gayrimenkullerde, maliyet bedeline, mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden (düzlenmesinden) oluşan giderler ilave edilir.
• Noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon giderleri ile Emlak Alım vb. vergi ve harç bedellerini maliyet bedelini ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte mükellefler serbesttirler.
• Satın alınan bu Arsalar 150- hesapta bekletilir. İnşaata başlandığında ise arsa maliyetinin üretim maliyetine intikal ettirilmesi gerekmektedir.
• ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE (YAP-SAT, KAT KARŞILIĞI) MUHASEBE UYGULAMALARI
  
  Satın Alınan Arsa Üzerine Satmak Amacıyla İnşaat Yapılması,
  
  Satmak amacıyla daire veya işyeri yapımına tahsis edilen arsa mamul üretiminin İlk Madde ve Malzemesi niteliğindedir.
  -------------/-----------------------
  150 İlk Madde ve Malzeme X
  191 İndirilecek KDV X
  320 Satıcılar X
  -------------/-----------------------
  Maliyetler 710,720,730 Hesaplarda takip edilerek 151 Yarı Mamüller-Üretim Hesabına aktarırılır.
  -------------/----------------------
  152 Mamüller X
  151 Yarı Mamüller-Üretim X
  -------------/-----------------------
• İşletmenin Aktifinde MDV Niteliğinde Kayıtlı Arsa Üzerine Kullanılmak Amacıyla İnşaat Yapılması,
  
  Aktifte MDV olarak kayıtlı arsanın, yine başka bir MDV dönüşümü söz konusudur.İşletme açısından yatırımdır.
  Burada bina yapımına tahsis edilen arsa ise yatırımın İlk Madde ve Malzemesi niteliğindedir.
  
  -------------/-----------------------
  258 Yapılmakta Olan Yatırımlar X
  250 Arazi ve Arsalar X
  -------------/-----------------------
  258-Yapılmakta Olan Yatırımlar X
  191-İndirilecek KDV
  100,102,320…. X
  -------------/-----------------------
  252- Binalar X
  258-Yapılmakta Olan Yatırımlar X
  -------------/-----------------------
  
  İşletmenin Aktifinde MDV Niteliğinde Kayıtlı Arsa Üzerine Satmak Amacıyla İnşaat Yapılması,
  
  Burada satmak amacıyla daire veya işyeri yapımına tahsis edilen arsa mamul üretiminin İlk Madde ve Malzemesi niteliğindedir.
  -------------/-----------------------
  150 İlk Madde ve Malzeme X
  250 Arazi ve Arsalar X
  -------------/-----------------------
  710 Direkt İlk Mad. Mlz Giderleri X
  150 İlk Madde ve Malzeme X
  -------------/-----------------------
  Maliyetler 710,720,730 Hesaplarda takip edilerek 151 Yarı Mamüller-Üretim Hesabına aktarırılır.
  -------------/----------------------
  152 Mamüller X
  151 Yarı Mamüller-Üretim X
  -------------/-----------------------
  
  Vergi Mükelleflerinin Aktifte Kayıtlı Arsası Üzerine Satmak Veya Kullanmak Amacıyla Başkasına Kat Karşılığı İnşaat Yaptırması;
  
  Müteahhit firma açısından;
  Maliyetler 710,720,730 Hesaplarda takip edilerek 151 Yarı Mamüller-Üretim Hesabına aktarılır.
  -------------/----------------------
  152 Mamüller X
  151 Yarı Mamüller-Üretim X
  -------------/-----------------------
  Vergi mükellefi olan Arsa sahibi açısından;
  -------------/-----------------------
  153 Ticari Mallar X
  250 Arazi ve Arsalar X
  Satmak amacıyla,
  -------------/-----------------------
  252- Binalar X
  250 Arazi ve Arsalar X
  Kullanmak amacıyla,
  -------------/-----------------------
  
  İşletmeye Dahil Binanın Yıkılarak Yenisinin Yapılması;
  
  Binanın yıkılmaya başlanması,
  -------------/----------------------
  258 Yapılmakta Olan Yatırımlar X
  257 Birikmiş Amortismanlar X
  252 Binalar X
  -------------/-----------------------
  258 Yapılmakta Olan Yatırımlar X
  191 İndirilecek KDV
  100,102,103,320 X
  ------------/-----------------------
  252 Binalar X
  258 Yapılmakta Olan Yatırımlar X
  ------------/-----------------------
  
  KAT KARŞILIĞI HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİ
  
  
  • Klasik kat karşılığı yönteminin çağdaş versiyonu diyebileceğimiz bir yöntem olup ağırlıklı olarak TOKİ ve Emlak Konut GYO tarafından konut sektörüne getirilen bir yeniliktir.
  
  
  
  
  • Hasılat paylaşımı yönteminde arsa sahibi mükellef tarafından yükleniciye teslim edilmektedir.
  
  
  
  
  • Sözleşmede belirtilen çerçevede üretim masrafları yüklenici tarafından karşılanmaktadır.
  
  
  
  
  • Bu yöntemde arsa sahibi mükellef inşaat maliyetlerinin sadece arsaya ilişkin olan kısmını karşılamaktadır.
  
  
  
  
  • Arsa sahibi İnşaa edilen bağımsız birimler yerine, bunların satışından elde edilen hasılattan pay almaktadır.
  
  
  
  
  • Satışlardan sağlanan hasılat, ortak banka hesabında toplanarak inşaatın ilerleme durumuna göre müteahhide gerekli ödemeler yapılır. (07.09.2005 -69668 B.07.1.GİB.0.50/5029-551 Mukteza)
  
  
  KAT KARŞILIĞI HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİNDE BELGE DÜZENİ
  
  Bağımsız bölümlerin satışından elde edilen hasılatın arsa sahibine düşen kısmı arsa sahibi açısından arsasının satış bedelidir. Dolayısı ile TOKİ, EGYO tarafından inşaatların tamamlanıp alıcılara teslim edildiği tarihte müteahhit firmaya arsa faturası düzenlenir.
  
  Arsa Tesliminde Uygulanacak KDV;
  KDV oranlarına ilişkin BKK ekli I sayılılistenin 11. maddesine göre “Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, TOKİve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı,” %1 KDV
  Arsanın Net alanı 150 m2 üstündeki konut ve Ticaret Merkezlerine isabet eden kısmı ise %18 KDV hesaplanması gerekmektedir.
  
  Müteahhit tarafından ise nihai alıcılara bağımsız bölümlerin niteliklerine göre KDV oranları uygulanarak satışfaturaları kesilir.
  
  Örnek:
  Arsa Sahibi: Emlak Konut GYO
  Müteahhit : X İnşaat A.Ş.
  Proje : Ataşehir 8.Kısım 500 Ad.Konut ve 1.Ad.Tic. Merkezi Yapımı
  Projeden Elde Edilen Hasılat = 130.000.000,00 TL
  Paylaşım Oranları: Arsa Sahibi: %39 = 50.700.000,00 TL
  Müteahhit: %61 = 79.300.000,00 TL
  
  Net alanı 150 m2 altındaki Konutların Toplamı: 70.000 m2 % 93,33
  Ticaret Merkezi Alanı : 5.000m2 % 6,67
  ProjelendirilmişToplam : 75.000 m2 %100
  
  Arsa Teslim Bedeli ve KDV ‘sine İlişkin Hesaplama : (BKK Ekli 1 sayılı Liste 11.md)
  
  Bağımsız Bölüm Arsa Sahibi Hasılatı M2 Dağılımı Arsa Bedeli KDV
  
  150 m2 Altı Konut 50.700.000,00 X %93,33 47.318.310,00 TL %1
  Ticaret Merkezi 50.700.000,00 X % 6,67 3.381.690,00 TL %18
  
• ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİYİ DOĞURAN OLAY
  
  V.U.K. Madde 19: “Vergi alacağı vergi kanunlarının vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekemmülü ile doğar.”
  
  • Fiilen tasarruf hakkının devri
  • TapuyaTescil
  • Faturanın düzenlenmesi
  
  
  İskan alınmamış olsa bile tapu tescili veyagayrimenkulün fiilen kullanıma tahsisini takiben 7 gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir.
  
  İnşaat henüz tamamlanmadan veya başlamadan önce satışların yapıldığı görülmektedir. Bu durumda “özel satış vaadi sözleşmesi ile” alınan paralar avans niteliği taşır. Avanslarda fatura düzenleme zorunluluğu yoktur. Buna rağmen fatura düzenlenirse KDV hesaplanmak zorundadır.
  
  KDVK’NUN UYGULANMASI AÇISINDAN NET ALAN TANIMI VE HESABI
  
  9 seri nolu KDV Genel Tebliğinde KDV Kanununun uygulanmasında “net alan”deyiminin, faydalı alanı ifade ettiği, faydalı alandan maksadın ise konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan olduğu belirtilmiştir.
  
  Maliye İdaresi tarafından yayınlanan 30 seri nolu KDV Genel Tebliğinde de balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin net alan hesabında ne ölçüde dikkate alınacağına ilişkin açıklamalar yapılmıştır.
  
  Her ne kadar söz konusu tebliğler ve çeşitli özelgeler ile net alan hesabına ilişkin açıklamalar yapılmış ise de, KDV Kanununun uygulanması açısında Net alan hesabı SM, SMMM ve YMM meslek mensuplarının uzmanlık alanlarını aşan mühendislik ve diğer uzmanlık alanlarına ait teknik yöntemlerin uygulanması gerektirmektedir. Bu anlamda bağımsız bölümlerin her birinin brüt alanları ile KDV Kanununun uygulanması açısından ilgili tebliğler ile belirlenen Net alan hesabı, projelerin uygulama mühendislerine bizzat hesaplatılarak vergi yasaları ile muhasebe uygulamalarının buna göre şekillendirilmesinin isabetli bir karar olacağını düşünüyoruz.
  ÖZEL İNŞAATLARIN TESLİMİNDE KDV
  
  150 m²’nin altında dairelerde % 1,
  150 m² ve üstü daire - m² bakılmaksızın işyerlerinde %18,
  
  KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KDV UYGULAMASI
  
  Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimlerinde KDV;
  
  Arsa bir işletmenin aktifinde kayıtlı ya da arsa sahibi sürekli “arsa alım-satım” işiyle uğraşıyor ise; konut veya işyeri karşılığında “müteahhide” verilen arsalar KDV’ ye tabi tutulur.
  
  Arsa sahibinin arsa teslimi, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde “arızi nitelik” taşıyor ise daire yada işyeri karşılığı verilen arsa nedeniyle KDV hesaplanması gerekmemektedir.
  (KDVGT– 30 Seri Nolu )
  
  Müteahhitler tarafından arsa sahibine işyeri ya da konut teslimi:
  
  Arsa sahibine 150 m2’nin altında konut teslimleri %1 oranına KDV tabidir.
  150 m2’nin üzerindeki konutlarla, işyeri teslimleri ise %18 oranına tabidir.
  
  AKTİFE KAYITLI ARSANIN KAT KARŞILIĞI TESLİMİNDE KDV MATRAHI NE OLMALIDIR.?
  
  
  • Bağımsız birimlerin arsa sahibine teslim edildiği tarihte karşılıklı ve eş zamanlıolarak vergiyi doğuran olay meydana gelmektedir. (GİB 26.07.2006 tr. 058377 mukteza)
  • Karşılıklıteslimden önce arsanın tapu siciline tescil edilmesi durumunda tescilin yapıldığı tarihten itibaren 7 gün içinde VUK 267/2 md. göre Maliyet Bedeli Esasına göre KDV açısından fatura düzenlenmesi gerekmektedir. (İvdb. 10.04.2009– 14699 mukteza)
  
  

• 720 21 1 121	Sosyal Yardımlar
  720 21 1 131	Kıdem Tazminatı
  720 21 1 132	İhbar Tazminatı
  720 21 1 141	SSK İşveren Payı
  721	DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ YANSITMA HESABI
  721 21	Direkt İşçilik Gid.Yansıtma
  730	GENEL ÜRETİM GİDERLERİ
  730 21	........Özel İnşaat Gider Yeri
  730 21 0	Endirekt Malzeme Giderleri
  730 21 0 010	Endirekt İşletme Malzemesi
  730 21 0 050	Diğer Endirekt Malz.Kullanımı
  730 21 1	İşçi Ücret ve Giderleri
  730 21 1 111	Esas Ücretler
  730 21 1 112	Fazla Mesai Ücretleri
  730 21 1 113	İkramiye Ücretleri
  730 21 1 121	Sosyal Yardımlar
  730 21 1 131	Kıdem Tazminatı
  730 21 1 132	İhbar Tazminatı
  730 21 1 141	SSK İşveren Payı
  730 21 3	Dışarıdan Sağl.Fayda ve Hizmetler
  730 21 3 311	Elektrik Giderleri
  730 21 3 312	Su Giderleri
  730 21 3 313	Akaryakıt-Yağ Giderleri
  730 21 3 314	L.P.G ve Doğalgaz Giderleri
  730 21 3 320	Şantiye Bakım-Onarım Giderleri
  730 21 3 323	Tesis Mak.ve Cihaz Bakım-Onarım Giderleri
  730 21 3 326	Alet,Edevat Bakım-Onarım Giderleri
  730 21 3 330	PTT Giderleri
  730 21 3 340	Hafriyat ve Nakliye Giderleri
  730 21 3 341	İşçi Taşıma Giderleri
  730 21 3 350	Teknik Müşavirlik Giderleri
  730 21 3 354	Etüd ve Proje Giderleri
  730 21 3 362	Taşeronlara Yaptırılan İşler

  
  
  
  

  730 21 4	Çeşitli Giderler
  730 21 4 411	Şantiye Kırtasiye Giderleri
  730 21 4 413	Şantiye Gider Yazılan Demirbaş
  730 21 4 421	Seyahat Giderleri
  730 21 4 432	Sigorta Giderleri
  730 21 4 440	Şantiye Makine Kira Giderleri
  730 21 4 441	Şantiye Taşıt Kira Giderleri
  730 21 4 460	Şantiye Temsil ve Ağırlama Gid
  730 21 4 461	Şantiye Çay Ocağı Giderleri
  730 21 4 480	Diğer Çeşitli Giderler
  730 21 5	Vergi,Resim ve Harçlar
  730 21 5 501	Belediye vergi ve resimleri
  730 21 5 502	Emlak ve Çevre Temizlik Vergisi
  730 21 5 504	Damga Vergisi
  730 21 5 506	Motorlu Taşıt Vergileri
  730 21 5 509	Tapu Harçları
  730 21 6	Amortisman Giderleri
  730 21 6 602	Tesis,Makine ve Cihazlar Amort

[serkan bozdemir]

Sayın Ali PINAR teşekkür ederim,

Ancak bunlar benim kafamı iyice karıştırdı, bu konuda yaptığım araştırmalarda kimi 740 hesap diyor kimi 151 hesap kimi 710 hesap kimide 170 hesap kullanılmalı diyor. Kafam şuan allak bullak oldu.

Ben en iyisi şöyle işlemleri maddeler halinde yazayım muhasebe işlemlerinide maddelr halinde yapalım.


İşletme 15/06/2012 tarihinde 250.000 TL ye üzerine 8 dairelik bir bina inşaa edip satmak üzere arsa satın aldı.

Aynı tarihte 5.000 TL tapu vb harç masrafı ödedi.

10.000 TL plan proje bedeli ödedi.

Yıl sonuna kadar 150.000 TL inşaat malzemesi aldı.

Yıl sonuna kadar 50.000 TL işçilik gideri ödedi.

Aralık/2012 de biten 2 daireyi sattı. ( daire başı 80.000 TL +%01 KDV dahil)

İnşaat henüz bitmediğinden 2013 yılına sarktı, kalan 6 dairenin 2013 yılı içersinde bitirilerek satılması öngörülmektedir.

Buna göre yukarıdaki madde kayıtları ne olmalı? 2012/4.dönem geçici vergi döneminde satılan dairenin maliyeti nasıl hesaplanır, yada geçici vergi döneminde nasıl bir işlem yapılır.

Gerçekten kafam çok karıştı kendi bildiğimden de şüphe etmeye başladım. Bu işlemlerle ilgili nereye baksam farklı görüşler var, eğer gerçekten bu kayıt böyle olmalı diyebilecek arkadaşlar varsa yardımcı olurlarsa çok sevinirim.

[atas38]

Bende yukarıda Ali beyin tarif ettiğine katılıyor ve öyle yapıyorum

1 )Alınan arsa ilk madde ve malzeme niteliğinde olup
150 ilk madde ve malz. 250,000
100,102, 250000
Daha sonra maliyet kaydı için
710,01 A blok İlk Madde Ve mazl. 250,000
150,01 A blok İlk. Madde ve malz. 250,000

2 )Tapu harcınıda arsa bedeline dahil edebilirsi 255 olarak işlem yapılabilir.
3 ) Proje bedelleri ve İnşaat malzemeleri 710 hesaplarında yıl sonuna kadar işlenecek yine aynı yöntemle 150 ye aktarılıp oradan 710 lu hesaba devrede bilir yada direk 710 a işlem yapabilirsin

710.02 plan proje bedelleri 10.000
100.01,102.01, 320.01 10.000

4 ) 710,03 A blok İ.M.M. 150,000
102.01,320,02 150.000

5) İşçilikleride 720, Direk İşçilik Giderlerine

720.01 50.000
335.01 A blok Personeline Borçlar 50.000

6) İnşaatlarda inşaat bitmeden yapılan satışlardan alınan paralar avans niteliğinde olup satış faturaları inşaat bittikten sonra toplu olarak kesilir inşaat henuz sizin dediğinize göre bitmediği için fatura kesilmeyecek ancak satılan daireler alıcıya teslim edildi ve alıcı bu daireye oturdu veya kiraladı ise ozaman kısmı teslim var demektir faturası kesilmesi gerekir. inşaat bitmedi dediğiniz için ben tapusu devredilmiş ama henüz daire teslimi olmadığını varsayarak alınan paranın avans olarak kaydedilmesi gerektiğini düşünüyorum ve

102.01 Bankalar 80.000 tl
340 Alınan sipariş avansları 80.000 tl

7 )Yıl sonunda yansıtma kayıtlarıyla maliyetler 151 yarı mamüller hesabına devredilecek

151.01 A blok yarı mamulleri 455
711.01 İlk. Madde ve Malz. 405
721.01 D.işçilik 50

Gelecek yıl yine aynı işlemler yapılıp 151 e toplanacak inşaat bitincede 152 mamüller hesabına alınacak toplam maliyet / daire sayısı eğer dükkan falan varsa toplam maliyet / inşaat alanı metre kare maliyetten daire ve dükkan maliyetlerini bulur 152 mamüller hesabında daire ve dükkan maliyetlerini ayırırsın
satış faturalarını toplu olarak inşaat bitim tarihinde, belediye bitiş yoklaması, mesken ruhsatı alındığında yada fiili teslim yapıldığında kesersin
120.01 Alıcı A 80800
600,01 Yurt İçi satışlar 80.000
391.01 Hesaplanan Kdv 800
Maliyet 152 hesaptan 622 satılan mamuller hesabına devredilir. Varsayalım 455/6=75.80
satışı yapılıp avan alınanlarda
622,01 Satılan Mamuller 75,80
152,01 1 nolu daire 75,80

340,01 Alınan avanslar 80.000
120,01 Alıcılar 80.000

Şeklinde kapatılılacak Kabaca tarif etmeye çalıştım vaktim kısıtlı olduğundan imla ve yazımdaki hatalarımı mazur görün iyi çalışmalar

[serkan bozdemir]

Sayın atas38 çok teşekkür ederim, verdiğiniz bilgiler benim için çok aydınlatıcı oldu. Peki bu maliyetlerin (arsa, inşaat malzemesi, işçilik giderleri, plan proje) 170 hesapta takip edilmesi yanlışmı olur? Şimdiye kadar işlemler hep 170 hesapta takip edilmiş, inşaatta aynı yıl başlayıp bitmiyor.

Birde inşaat devam ederken biten dairelerin satışı yapıldığında faturası kesiliyor, dolayısıyla inşaat toplam ne kadar maloldu daire başı maliyeti nedir bilemediğimizden ortalama % 15 kar edilmiş varsayarak satışlardan % 15 kar düşüp çıkan rakamı satılan mamüllerin maliyetine atıyorum.

Örnek verecek olursak.

170 hesabın bakiyesi 300.000 TL (arsa bedeli, inş.malzemesi, işçilik gideleri, proje bedeli dahil)
600 satışlar 160.000 TL ( 2 daire 80.000 TL den satılmış diyelim)

Buna göre, 1 daireden 10.000 tl kar ettiğimizi varsayarsak 2 dairenin maliyeti 140.000 tl oluyor

geçici vergi döneminde;

620 satılan mamül maliyeti 140.000
---- 170 yıllara yaygın inşaat 140.000

gelir tablosunda;

satışlar : 160.000
satılan mamül maliyeti 140.000
kar: 20.000
şeklinde beyan ediyorum.

170 hesabın bakşyeside 300.000 - 140.000 = 160.000 tl oluyor

bilançoda da 170 hesap 160.000 tl bakiye ile yeni yıla devrediyor. Yeni yılda da inşaat malzemesi işçilik giderleri gibi giderler 170 hesaba işlenmeye devam ediyor.

Benim yaptığım işlemler bu şekilde, burada herhangi bir yanlışlık varmıdır ?

Birde satılan daireye fatura kesildiğinden geçici vergi döneminde satılan dairenin maliyetini bularak 170 hesaptan düşüyoruz. Ancak bina tamamıyla bittiğinde diyelimki 500.000 tl maliyete ulaşıyoruz, tüm dairelerin satışıyla birlikte 600.000 tl'de gelir elde ediyoruz. 2 dairenin satışında % 15 oranında kar hesaplamışken tüm daireler satıldığında % 25 kar oranı çıkıyor ki buda 2 daireden 20.000 tl kazanmışken kalan 6 daireden 80.000 tl kazanmışız anlamına geliyor ve geçici vergi dönemlerinde beyan edilen kar oranında dengesizlik oluyor.

Bu dengesizliği önlemek için nasıl bir işlem yapmam gerek, acaba inşaat tümüyle bitmeden biten kısımlarının satışını farklı bir yöntemle kaydedebilirmiyim.

Kusura bakmayın kafam allak bullak oldu iyice saçmalamış olabilirim

[atas38]

1) 170 li hesap yıllara yaygın inş. olarak kullanılıyor daha çok ihaleli iş ve sözleşme ile yapılan taahhüt işlerinde kullanılması gerekir kat karşılığı inşaat işi bir üretim işi olarak kabul edildiğinden tarif ettiğim hesapların kullanılması daha doğru. Geçmiş dönemde bu hesaplar kullanıldıysa devam edebilirsiniz bende 170 li hesabın yaygın olarak kullanıldığını biliyorum, bir vergi kaybı olmadığından çok sıkıntı olmaz gibi.

2) Uyguladığınız sistem bence sakıncalı çünki inşaat işlerinin maliyet kısmı işin incesi denen bitme aşamasındadır dolayısı ile ilk kesilen faturalar gerçek satış değerinin çok altında olacak biterken kesilenler ise satış değerinden çok yüksek çıkacaktır. bir incelemede emsal bedel uygulanırsa düşük faturalardan sıkıntı çıkabilir uygulamada inşaatın temeli bile atılmadan satışlar yapıla biliyor ozaman maliyeti nasıl tesbit edeceksiniz. ayrıca fatura malın tesliminden itibaren 7 günde düzenlenmesi gerektiğinden bina bitmeden teslim söz konusu olmaz bu yüzden fatura kesmenize gerek yok illaki geri dönüşü olmayan bir işlemse ozaman biten dairelerin maliyeti yüzde yüz diğerlerinin maliyeti %60 veya %70 gibi oranlama yaparak maliyetlendirsen daha gerçekçi olur. Tabi Biten daire gerçekten bitip diğerleri bitmedi ise.
Aldığın parayı avans tahsili olarak yaparsan zaten geçici vergide boş beyanname verip iş bitince kar zarar hesaplanacak.
6 dairenin 2 si gerçekte bitti ve alıcıya teslim edildi ise 1 daire %100+ 2. daire %80 gibi tahmini maliyetleme ile maliyeti tesbit edip aşağı yukarı bir rakamla beyan etmelisin toplam maliyeti 6 ya bölersen yalnış olur. Daire bitmeden yapılan satışlarda tapuyu devir etsen bile inşaat bitmediği için fatura kesmene gerek yok eğer satış işlemi yeni faturayıda beyan etmedi isen faturayı iptal et derim ben genede sen bilirsin.

[serkan bozdemir]

1) Evet geçmiş dönemlerde hep 170 li hesaplar kullanılmış bende o şekilde devam ettirdim ancak, bu hesabın kullanılmasının doğru olduğundan emin olamadığımdan hep içimde acaba doğrumu şüphesi vardı hatta patronumada 170 hesap yerine farklı bir hesap ( 710, 150 gbi) kullansak daha doğru olmazmı dedim o da boşver sen aynı şekilde devam et dedi. Bende 170 li hesabın kullanılması yüzde yüz yanlıştır diyemeceğimizden bu hesapları kullanmaya devam ettim. Ancak 2013 itibariyle sizinde belirtmiş olduğunuz 710 720 li hesapları kullanmayı düşünüyorum.

2) Bu mükellefimiz şuan devam etmekte olan 4 inşaatı var, bir inşaatı tamamen bitirip diğerine geçmiyorlar dolayısıyla her inşaatta ufak tefek eksiklikler oluyor elektrik su tesisatı, boya, yer kaplamalı vb. gibi. Müşteriye bu aşamada satılan daireler oluyor ve o satılan dairelerin eksikleri bir an önce giderilip tapusu verilip faturası kesiliyor. Diğer dairelerin eksikleri ise kalıyor, eksiklerin giderilmesi müşteriye beğendirilip satılması derken birkaç ay zaman geçiyor. Bu süre içersinde de yine inşaata boya elektrik su tesisatı doğalgaz tesisatı yer kaplamaları kapı pencere gibi faturalarda gelmeye devam ediyor. O yüzden inşaatın ince işçiliği bitirilmiş ve satışı öyle gerçekleşmiş anlamı taşımaktadır sanırım.
Geçtiğimiz geçici vergi dönemlerinde ne gibi bir işlem yapmışım tekrar gözden geçirdim. inşaatı bitmek üzere olan ve dairelerinin büyük çoğunluğunun satışı yapılmış olan inşaatlarda ortalama % 15 kar uygulayıp maliyetini çıkarmışım ancak yukarıda örnekte vermiş olduğum gibi inşaatı devam eden ve daha 2 dairesi satılmış olan inşaatta ise sizinde belirtmiş olduğunuz gibi satılan daire tutarının tamamını maliyete atmışım. Yani şöyle, 2 daire satılmış satış tutarları 183.000 TL ben bu rakamı son geçici vergi döneminde maliyetten düşmüşüm. Sanırım sizin demek istediğinize göre bu işlem doğru olmuş. Sonraki daireler içinse ne kadarlık fatura kesileceği belli, inşaatın gideri de belli eğer inşaat gideri düşük kalırsa ona göre fatura bulmaya çalışıyorlar.

[astek1221]

Merhabalar,
çalıştığım işyerinde şöyle bir durum var. Şirket ltd. 2 ortaklı. (A1 VE B1 ) Bunlar kardeş. Babalarından kalan miras bir arsa var. Eş ve çocuklara intikal ediyor.
Şirket 2012 mayıs ayında buraya villa yapmaya karar veriyor. Sözleşme yok. Arsa şirket üzerine kayıtlı değil. Gerçek kişiler ve bu kişilerden ikisi hem kardeş hemde bu şirkete yarı yarıya ortak. Yapılan harcamalar 170 ve 258 (inşaat personel giderleri ) hesaplarda takip edilmiş. İnşaat personeli bu şirket üzerinde sigortalı. Yıl içinde hakediş verilmemiş. Daha sonra bu arsa üzerinde hakları bulunan anneleri ve diğer 2 kardeş haklarından feragat ederek hisselerini diğer 2 kardeşe satıyor. Sonuçta; bu arsanın 2013 yılında yeni sahipleri A1 ve C1. A1 hem arsada payı var hemde inşaatı yapan şirkette %50 payı var. C1 şirkette payı yok. Ama A1' in kardeşi. B1 hissesini devretmiş oluyor. Acaba; alınan inşaat malzemeleri, proje danışmanlık ücretleri nasıl işyeyecek. hakediş verilmesi zorunlumu. Sonuçta A1 hem şirkete ortak hemde arsada hissesi var. Personel giderleri nerede takip edilecek. Hakediş olacaksa karşı taraf gerçek kişi olduğundan stopaj meselelesi nasıl olacak.Yardımcı olursanız sevinirim. Teşekkür ederim.