2008'de satılan ev için ne kadar vergi ödenecek

Gerçek kişiler tarafından yapılan gayrimenkul (ev, işyeri, arsa, arazi) satışından elde edilen kazançlar, vergilendirme açısından iki şekilde değerlendiriliyor. Duruma göre ya ticari kazanç ya da değer artış kazancı kabul ediliyor.
Gayrimenkul satışının devamlılık arz etmesi ve ticari bir organizasyon içinde sürdürülmesi halinde elde edilen kazanç, ticari kazanç olarak vergilendiriliyor. Gayrimenkulün devamlılık arz etmemek ve ticari bir organizasyon dahilinde yapılmamak koşuluyla satılmasından elde edilen kazanç ise değer artış kazancı sayılıyor.
VERGİLENDİRİLMEYECEK GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI
1 Ocak 2007'den sonra edinilen gayrimenkullerin beş yıl, bu tarihten önce edinilenlerin ise dört yıl geçtikten sonra satılması halinde, tutarı ne olursa olsun elde edilen kazanç değer artış kazancı sayılmıyor. Dolayısıyla elde edilen kazanç için beyanname verilmesi ve vergi ödenmesi söz konusu olmuyor. Yine, ivazsız (bedelsiz) olarak (bağış, veraset vb.) edinilen gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilendirilmiyor. İvazsız edinilen gayrimenkullerde elde bulundurma süresi de aranmıyor. Gayrimenkul 1 yıl, 2 yıl, 5 yıl, ne kadar süre ile elde tutulmuş olursa olsun, elde edilen kazanç vergilendirilmiyor.

ELDE TUTMA SÜRESİ NASIL HESAPLANACAK?
1.1.2007 tarihinden önce edinilen gayrimenkullerde 4 yıllık, bu tarihten itibaren edinilen gayrimenkullerde 5 yıllık sürenin hesaplanmasında edinme ve satış tarihleri gün ve ay olarak dikkate alınacak.
Örneğin, 25 Nisan 2004 tarihinde satın alınan konutun, 25 Nisan 2008 tarihinden sonra satılması halinde, söz konusu konut 4 yıldan fazla süreyle elde tutulmuş sayılacak. Elde edilen satış kazancının tutarı ne olursa olsun değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecek.

GAYRİMENKULÜN EDİNME TARİHİ
Dört ve beş yıllık sürelerin hesabında iktisap (edinme) tarihi olarak;
l Satın almada tapuya tescil tarihi,
l İnşa edilen gayrimenkullerde yapı kullanma izin belgesinin (iskanın) alındığı tarih,
l Kooperatif ortaklarına tahsis edilen gayrimenkullerde tahsis tarihi,
l Arsa karşılığında alınan konut ve işyerinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih, dikkate alınıyor.
Cebri (zorla) icra ve şuyun izalesiyle (ortaklığın kaldırılmasında) edinme halinde tapuya tescilden önce resmi işlemlerin tamamlanmasıyla iktisap gerçekleşiyor.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslim alınarak kullanılmaya başlanan gayrimenkulün iktisap tarihi ise taşınmazın tasarruf hakkının mükellefe bırakıldığı tarih oluyor.

GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI NASIL HESAPLANACAK?
2008 yılında satılan gayrimenkulün değer artış kazancı hesaplanırken:
l Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Üretici Fiyat Endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.
l Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.
l Ortaya çıkan kazançtan 2008 yılı için belirlenen 6.800 TL istisna düşülecek.
l Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15'den başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek. Satış kazancı, 1-25 Mart 2009 tarihleri arasında beyan edilip, hesaplanan vergi Mart ve Temmuz 2009 aylarında iki taksit halinde ödenecek.

ÖRNEK1: 2004 yılının ekim ayında bir gerçek kişi tarafından 100 bin TL'ye alınan gayrimenkul, 2008 yılının Şubat ayında 200 bin TL'ye satılmıştır.
Bu durumda, elden çıkarma dört yıl içinde gerçekleştiği için elde edilen kazanç, değer artış kazancı sayılacak. Ancak, elde edilen kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini belirlemek için aşağıdaki hesaplamaların yapılması gerekecektir.
Endeksleme, gayrimenkulün maliyet (edinme) bedeli olan 100 bin TL üzerinden yapılacak.
Endeksleme oranının hesaplanmasında esas alınacak ÜFE endeks değerleri Eylül 2004 için 117,53; Ocak 2008 için 145,18'dir.

Buna göre endeksleme de esas alınacak oran;
(145,18-117,53) / 117,53 = 0,235
Buna göre değer artış kazancının safi tutarının hesaplanmasında esas alınacak olan endekslenmiş bedel (iktisap bedeli);

(1 + 0,235) x 100.000 = 123.500 TL
Safi kazanç ise;
200.000 - 123.500 = 76.500 TL olacaktır.

Vergi ise şöyle hesaplanacak:
2008 yılı değer artış kazancı : 76.500 TL
İstisna tutarı - 6.800 TL
Safi irat (vergi matrahı) : 69.700 TL
Ödenecek gelir vergisi : 19.043 TL


BEYAN EDİLMEYECEK GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI
Gayrimenkul satış kazançlarının vergilendirilmesinde, maktu bir istisna uygulanıyor. 2008 yılı için 6 bin 800 TL olan istisna tutarı, her yıl yeniden değerleme oranında artırılıyor.
Beş yıl (2007'den önce edinilenlerde dört yıl) içinde yapılan gayrimenkul satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi için kazanç tutarının, satışın yapıldığı yıl için tespit edilen istisna tutarını aşması gerekiyor. Kazancın istisna tutarını aşmaması halinde beyanname verilmesi gerekmiyor. Başka gelirlerden dolayı beyanname verilmesi halinde de gayrimenkul satış kazancı beyannameye dahil edilmiyor.
VERGİLENDİRİLECEK GAYRİMENKUL SATIŞ KAZANCI
Gayrimenkul satışından doğan kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi için;

l Satılan gayrimenkulün, bir bedel karşılığında edinilmiş olması,
l Edinme tarihine göre, edinme tarihiden itibaren 5 yıl (2007'den önce edinilenlerde 4 yıl) içinde elden çıkarılmış olması,
l Kazancın, elde edildiği yıl için belirlenen istisna tutarını aşması gerekiyor.

Kar payı beyan eden üste vergi iadesi alacak
2008 yılında elde ettiği işyeri kira gelirini 25 Mart akşamına kadar beyan edecek on binlerce, belki de yüz binlerce vatandaş gibi, 2008 yılında limited şirketlerden kar payı veya anonim şirketlerden temettü geliri olanlar da bu gelirlerini beyan ettiklerinde, vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi alacaklar.
2008 yılında elde ettiği temettü ve kar payı tutarı 39 bin 600 TL'yi aşanlar 25 Mart akşamına kadar verecekleri gelir vergisi beyannamesi ile bu gelirlerini beyan etmek zorunda. Ancak temettü ve kar payını beyan etmek zorunda olanların büyük çoğunluğu vergi ödemeyeceği gibi vergi iadesi alacaklar.

KİMLER VERGİ İADESİ ALACAK?
2008 yılında elde edilen kar payı ya da temettü geliri;
l 39.600 TL ve daha az ise beyanname verilmeyecek. Kar dağıtımındaki yüzde 15 stopaj, nihai vergi olacak.
l 39.601 TL ile 214.080 TL arasında ise beyanname verilmesi gerekiyor. Ancak ödenecek vergi çıkmayacak. Vergi iadesi talep edilebilecek.
l 214.080 TL'den fazla ise beyanname verilmesi ve fark vergi ödenmesi gerekiyor.

İADE NASIL ÇIKIYOR?
TemettÜ ve kar payı dağıtımında, yüzde 15 oranında stopaj (gelir vergisi kesintisi) yapılıyor. 214.080 TL'nin stopajı 32.112 TL ediyor.
Gelir Vergisi Kanunu'nun 22. maddesine göre temettü ve kar paylarının yarısı gelir vergisinden istisna tutuluyor. 214.080 TL temettü veya kar payının yarısı olan 107.040 TL beyan ediliyor. Hesaplanan vergisi 32.112 TL oluyor.
Hesaplanan vergi ile kesinti yoluyla ödenen vergi, 214.080 TL temettü ve kar payı elde edenlerde başa baş geliyor.
İstisna uygulaması nedeniyle vergi matrahı yüzde 50 oranında azalınca, 214.080 TL'nin altındaki kar payı ve temettü geliri için hesaplanan vergi, kar payı veya temettü ödemesinden yapılan vergi kesintisinden daha az çıkıyor. Buna göre, 2008 yılında 39.601 TL ile 214.080 TL arasında temettü ve kar payı elde edenler, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecekler. Ancak tablodan görüleceği üzere, vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi alacaklar.

YURTDIŞINDAKİLERE ZORUNLULUK YOK
YurtdIŞInda ikamet edenlerin Türkiye'de elde ettiği kar payı ya da temettü gelirlerinin tutarı ne olursa olsun beyan edilmesi gerekmiyor.
ÖRNEK 2: Cengiz ŞİMŞİR'in ortağı olduğu limited şirket 2008 yılında kar dağıtımı yapmış olup, hissesine düşen kar payı 80.000 TL'dir. Şirket, kar payı üzerinden yüzde 15 (12.000 TL) vergi kesintisi yapıp, 68.000 TL net kar payı tutarını banka hesabına yatırmıştır.
ÇÖZÜM: Cengiz ŞİMŞİR'in 2008 yılında elde ettiği temettü gelirinin yarısı gelir vergisinden istisna olup, kalan tutar 19.800 TL'lik beyan sınırını aştığı için temettü gelirini yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmek zorunda. Vereceği beyannamede beyan edeceği safi iradın ve ödeyeceği verginin hesabı aşağıdaki gibi olacak.

2008 yılı kar payı geliri: 80.000 TL
İstisna tutarı: - 40.000 TL
Safi irat (vergi matrahı): 40.000 TL
Hesaplanan gelir vergisi: 9.024 TL
Mahsup edilen GV (Yıl içinde kesilen) :
İadesi gereken gelir vergisi: 2.976 TL
Cengiz ŞİMŞİR'in kar payı geliri üzerinden yapılan vergi kesintisi, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden fazla olduğu için, vergi ödemeyeceği gibi 2.976 TL vergi iadesi alabilecek.

YARIN: Eurobond gelirleri ile off-shore ve yurtdışı
bankalardan elde edilen faiz gelirleri
ELDE TUTMA SÜRESİ NASIL HESAPLANACAK?



Metin Taş-Sezgin Özcan