TAŞINMAZLARIN SATIŞLARI İLE İLGİLİ VERGİ KANUNLARINDA YER ALAN İNDİRİM VE İSTİSNALAR



1.GİRİŞ

İşletmeler ihtiyaç duyduklarında Gayrimenkul alır, ihtiyaç duyduklarında da satarlar. Tabi bu alım satım sırasında Sosyal ve Ekonomik koşullar göz önüne alındığında bir kazanç söz konusu olabilir.



Satıcı ayrıca Gayrimenkullerin satışında alıcıların yüklenmek istemediği KDV nedeni ile Gayrimenkulu satmakta zorlanabilir. Yukarıda yazılı bulunan durumların varlığı Gayrimenkullerin satışını engelleyebilir. Yazımızda bu gayrimenkulların satışı ile ilgili olarak Vergi Kanunlarının sağladığı avantajlara değinilecektir.

2. TAŞINMAZLAR

?Taşınmaz? esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde, arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak sayılmışlardır.

3. VERGİ KANUNLARININDA YER ALAN İNDİRİM VE İSTİSNALAR

3.1. GELİR VERGİSİ KANUNUNDA YER ALAN İNDİRİM VE İSTİSNALAR

Bilindiği üzere Gelir Vergisi Kanunu?nun Değer Artış Kazançları Başlıklı 80. Maddesi, Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarmasından doğan kazançları değer artışı kazancı olarak tanımlamıştır. Buna göre Gelir Vergisi Kanunun 70. Maddesinde belirtilen Gayrimenkul olarak tescil edilen mal ve hakların beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı sayılacak ve Gelir Vergisine tabi olacaktır.

Ancak; bedelsiz olarak veya veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmeyecektir. Ayrıca, 01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınacaktır.

Diğer tarafdan Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması durumunda elde edilen gelir değer artış kazancı olarak değil ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Aynı zamanda, bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi durumunda da elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Dolayısıyla yukarıdaki madde hükümlerinden yararlanılamayacaktır.

3.2 KURUMLAR VERGİSİ KANUNUNDA YER ALAN İNDİRİM VE İSTİSNALAR

Kurumlar Vergisi Kanunu?nun istisnalar başlıklı 5. Maddesinin e bendinde Kurumların en az iki tam yıl (730 gün) süreyle aktifinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların %75 ?lik kısmının istisna olduğu belirtilmiştir. Bu istisnanın amacı kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına olanak sağlanması ve kurumların mali bünyelerinin güçlendirilmesidir. Taşınmazların bu istisnaya konu edilebilmesi için;

a- Medeni Kanunun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olmaları,

b- En az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması,

c- Bu değerlerin satışından elde edilecek kazancın, istisnadan yararlanan kısmının beş yıl süreyle pasifte özel bir fon hesabında tutulması,

d- İstisna tutarının 158.400,00-(2010 Yılı İçin) aşması halinde Yeminli Mali Müşavir Raporu düzenlenmesi,(Bknz.37 Nolu SMMM ve YMM Kanunu Tebliği)

e- Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekmektedir.

Bu süre içinde tahsil edilemeyen veya beş yıl içinde özel fon hesabından başka bir hesaba (sermayeye ilave hariç) nakledilen, işletmeden çekilen, dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kazanç kısmı için, uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilemeyen vergiler ziyaa uğratılmış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanacaktır.

Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar ististisna kapsamı dışındadır. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecektir.

Ayrıca söz konusu aktif kalemlerinin para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, takası gibi işlemler istisna kapsamına girmemektedir. Ancak, bu tür kıymetlerin mevcut borçlar karşılığında rızaen veya icra yoluyla devredilmesi işlemleri ile kamulaştırma işlemleri, kurumların finansman olanaklarını artıracağından istisna uygulaması kapsamında bulunmaktadır. Bu istisna satışın yapıldığı dönemde uygulanacaktır. Bu nedenle, satışın yapıldığı hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verileceği tarihe kadar söz konusu satış kazancının özel bir fon hesabına alınması gerekmektedir.(Kurumlar Vergisi Kanunu)

3.3 KDV KANUNUNDA YER ALAN İNDİRİM VE İSTİSNALAR

Katma Değer Vergisi Kanununa göre iktisadi işletmelerinin aktifinde kaytlı bulunan taşınmazların satışı KDV?ye tabidir. net alanı 150 m²'yi aşmayan konutlar için % 1 oranında, 150 m2 yi aşan konutlar ile m2 sınırlaması olmaksızın diğer bütün taşınmazlar için % 18 oranında KDV uygulanmaktadır.

iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazların satışı KDV?den istisnadır. Diğer tarafdan Organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri ve 3/7/2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerince, üyelerine yapılan konut teslimleri katma değer vergisinden müstesnadır.

Ayrıca Katma Değer Vergisi Kanunun 17.maddesinin 4. Fıkrasının r bendine göre Kurumların aktifinde en az iki tam yıl (730 gün) süreyle bulunan taşınmazların satışı KDV?den istisnadır. Ancak, Kanunun 17/4-r maddesindeki istisna hükmü, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri için geçerli değildir.

4. SONUÇ

Kanun Koyucu Vergi kanunlarımızda kurumların mali bünyelerini güçlendirmek ve Taşınmaz satışlarında KDV yükünü hafifletmek amacıyla bazı düzenlemeler yapmıştır. Hem Kurumlar vergisi Kanununda hemde Katma Değer Vergisi Kanununda iki yıl tam yıl süre koşulu aranması kötü niyetli kullanımı engelleme amaçlıdır. Bu açıdan düzenlemeler mükelleflerin leyhine uygulamalardır.

Murat Osman BİNİCİ

Serbest Muhasebeci Mali Müşavir

Kaynaklar:

1- Kurumlar Vergisi Kanunu

2- Katma Değer Vergisi Kanunu

3- Gelir Vergisi Kanunu

4- Bknz.37 Nolu SMMM ve YMM Kanunu Tebliği