kamu işçi maaş

Konu: Kat Karşılığı Yapılan İnşaat

  1. #1
    Üyelik tarihi
    Ağustos.2006
    Mesajlar
    12

    Kat Karşılığı Yapılan İnşaat

    Merhabalar,

    Kat karşılığı yapılan inşaatlar hakkında bilgi alabileceğim döküman, bilgi veya bununla ilgili web siteleri biliyormusunuz? Bu konuda yardımcı olabilirseniz sevinirim.


  2. #2
    Üyelik tarihi
    Ağustos.2006
    Mesajlar
    27

    Kat Karşılığı Yapılan İnşaat

    Ömer TEKİN

    Yeminli Mali Müşavir

    tekinymm@hotmail.com



    İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLEME VE MUHASEBE UYGULAMASI (I)



    1-Giriş:



    Son birkaç yıldır döviz kurunun ve faizlerin düşmesi emlak piyasasını hareketlendirmiş bulunmaktadır. Ayrıca bankaların konut alıcılarına düşük faizle uzun vadeli kredi imkanı tanımaları bu piyasanın gözde olmasına neden olmuştur. Bu durum müteahhitlerin tekrar inşaat işlerine girmesine neden olmuş, memleketin heryeri şantiyeye dönmüş durumdadır.



    İnşaat işinin revaçta olduğu bugünlerde bu işin vergilemesi ve muhasebesindeki inceliklerinin bilinmesi gerekmektedir.



    Bilindiği üzere inşaat işleri, yapım türlerine ve yapım sürelerine göre farklılık göstermektedir. Her inşaat faaliyetinin vergilemesi ve muhasebesi farklılıklar göstermektedir. Bu nedenle her faaliyet türü önce başlık olarak belirtilip sonra konuyla ilgili vergileme ve muhasebe kaydı uygulamalı olarak açıklanmaya çalışılmıştır.



    2- Kişisel Servete Dahil Arsanın, Kat Karşılığı Müteahhitlere Verilmesi Suretiyle Yaptırılan İnşaatlar

    Uygulamada karşımıza sık çıkan örneklerdendir. Vergi mükellefi olmayan kişilerin yıllar önce yatırım amaçlı olarak aldıkları arsayı, inşaat işiyle uğraşan müteahhitlere kat karşılığı anlaşarak inşaat yaptırmalarıdır. Arsa sahipleri, inşaat sonucu ortaya çıkan daire ve işyerlerinin bir kısmını inşaatı yapan müteahhite, kalan kısmını da kendisi almaktadır. Sık olarak karşımıza çıkan bu tip inşaat işinde vergileme ve muhasebe kayıtları aşağıda verilen örnek olay üzerinde açıklanmıştır.



    Örnek :



    Ahmet Demir 5 yıl önce yatırım amacıyla aldığı arsayı, 2005 yılında kat karşılığı müteahhitle anlaşmıştır. Müteahhit aldığı arsa üzerine 10 adet daire, 2 adet işyeri yapacaktır. Arsa sahibine 5 daire 1 işyeri verecektir.



    a- Kişisel Servete dahil arsanın Müteahhide verilmesinde vergileme:



    Ahmet Demir'in kişisel servetine dahil arsayı kat karşılığı müteahhide vermesi G.V. Kanunun 80/6. maddesi uyarınca 4 yılı geçmiş olması nedeniyle değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.



    b- Müteahhidin vergilendirilmesi:



    Yukarıdaki örneğe devam edersek müteahhit yukarıdaki arsayı 2005 yılında 5 daire 1 işyeri karşılığında alarak, 2005 yılında inşaata başlamış, 2006 yılında bitirerek 10 daire ve 2 işyeri yapmıştır. Anlaşmaya göre 5 daireyi ve 1 işyerini arsa sahibine devretmiş, kalan daireleri ve 1 işyerini 2006 yılında satmıştır.



    Müteahhidin yaptığı daire ve işyerlerine yapılan giderlerin muhasebe kayıtı ve vergilemesi aşağıdaki gibi olacaktır.



    2005 yılında yapılan harcamalar:




    Tutarı
    KDV.si

    -İnşaat malzemesi
    600.000
    108.000

    -İşcilik
    200.000
    -

    -Genel Üretim Gideri
    50.000
    9.000

    -Genel Giderler
    10.000
    1.000

    - Pazarlama Giderleri
    5.000
    900

    - Finasman Giderleri
    20.000
    -




    Not: Yukarıda alınan inşaat malzemesinin 500.000 YTL sini 2005 yılında inşaatta kullanmış , 100.000 YTL lik kısmı 2006 yılına devretmiştir.



    Muhasebe Kayıtları:



    1-----------------------------------------/----------------------------------------

    150- İlk madde ve Mlz. Hs. 600.000

    191- İndirilecek KDV 108.000

    XXX(Kasa-Satıcılar) 708.000

    İnşaat malzemelerinin alış kaydı

    2--------------------------------------- /-----------------------------------------

    710- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 500.000

    150-İlk Madde ve Mlz Hs. 500.000

    İlk madde ve malzemeden yıl içinde inşaata sarfedilen kısmı

    3---------------------------------------- /---------------------------------------

    720- Direkt İşcilik Giderleri 200.000

    730- Genel Üretim Giderleri 50.000

    191- İndirilecek KDV 9.000

    770- Genel Yönetim Giderleri 10.000

    191- İndirilecek KDV 1.000

    760- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

    191- İndirilecek KDV 900

    780- Finansman Giderleri 20.000

    XXX(Kasa-Satıcılar) 295.900

    Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı

    4---------------------------------------/------------------------------------------------------

    151 Yarı mamul Üretim 750.000

    711- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs.. 500.000

    721- Direkt İşcilik Giderleri Yansıtma Hs. 200.000

    731- Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 50.000

    Devam eden inşaat hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri

    5-----------------------------------------/-----------------------------------------------------

    711- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs.. 500.000

    721- Direkt İşcilik Giderleri Yansıtma Hs. 200.000

    731- Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 50.000

    710- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 500.000

    720- Direkt İşcilik Giderleri 200.000

    730- Genel Üretim Giderleri 50.000

    Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması

    6----------------------------------------------/-------------------------------------------------

    631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

    632- Genel Yönetim Giderleri 10.000

    660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 20.000

    771- Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000

    761- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri YansıtmaHs 5.000

    781- Finansman Giderleri Yansıtma Hs 20.000

    Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesablarına devri

    7------------------------------------------- /---------------------------------------------------------

    771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000

    761-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri YansıtmaHs 5.000

    781-Finansman Giderleri Yansıtma Hs 20.000

    770- Genel Yönetim Giderleri 10.000

    760- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

    780- Finansman Giderleri Hs 20.000

    Faaliyet giderleri hesabının kapanış kaydı

    8---------------------------------------------/------------------------------------------------------

    190- Devreden KDV 118.900

    191- İndirilecek KDV 118.900

    KDV beyannamelerinin beyanı sırasında yapılan kayıtlar

    9---------------------------------------------- / -----------------------------------------------------

    690 Dönem Karı Veya Zararı 35.000

    631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

    632- Genel Yönetim Giderleri 10.000

    660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 20.000

    Faaliyet giderlerinin K/Z Hesabına devri kaydı

    10-------------------------------------------- / --------------------------------------------------------

    692- Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı 35.000

    690- Dönem Karı Veya Zararı 35.000

    Dönem K/Z hesabının Dönem net Kar Zarar hesabına devri

    11-------------------------------------------/-----------------------------------------------------------

    591- Dönem Net Zararı 35.000

    692- Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı 35.000

    Dönem zararının Blanço hesabına devri

    ---------------------------------------- / --------------------------------------------------------------



    2005 yılı Beyanıyla ilgili açıklamalar:



    Yukarıdaki kayıtlar sonucu Müteahitin 31.12.2005 itibariyle hesap durumu özetle aşağıdaki gibidir:



    150- No'lu hesabın borç bakiyesi
    100.000 YTL

    151- No'lu hesabın borç bakiyesi
    750.000 YTL

    591- Dönem Net Zararı
    35.000 YTL

    190- Devreden KDV
    118.900 YTL dir.




    Müteahhit Gelir vergisi mükellefi olup, yukarıdaki kayıtlara göre 2005 yılı için 2006 yılın Mart ayının 15'ine kadar gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekmektedir.



    Yıl içinde Geçici vergi beyannamelerini ve KDV beyannamelerini de vermesi gerekmektedir.



    Sırası gelmişken belirtelim. Müteahhidin yaptığı inşaat işi G.V. Kanunundaki yıllara sari inşaat işi değildir. Yıllara sari inşaat işi olarak kabul edilebilmesi için;



    - İşin inşaat işi olması,

    - yıllara sari olması ve taahhüd edilmiş olması şartlarını birlikte taşımış olması gerekmektedir.



    Örneğimizde inşaat işi 2005 de başlayıp, 2006 yılında bitmişse de yıllara sari olarak kabul edilmemektedir.



    Bu iş, inşaat imalat işi gibi düşünülmesi gerekmektedir. Dolayısiyle yukarıdaki kayıtlara göre Gelir Tablosu ve bilanço çıkartılarak gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.



    Çıkarılan Blançoda;



    - İlk Madde malzeme (stok) : 100.000

    - Yarı mamuller (stok) : 750.000

    - Dönem Net zararı : 35.000

    - Devreden KDV : 118.900 YTL olarak yer almalı



    Gelir tablosunda da;



    - Faaliyet giderlerinden kaynaklanan (Genel Yönetim Giderleri-Pazarlama Giderleri- Finansman giderleri) 35.000 YTL, dönem zararı olarak yer almalıdır.



    - 2005 yılı için verilen gelir vergisi beyannamesinde 35.000 YTL zarar beyan edilmelidir.



    Örnek olayımızda inşaat işi 2006 yılında da devam etmektedir. 2006 yılındaki işlemlere geçmeden aşağıdaki hususları belirtmek gerekirse;



    - 2005 yılı beyannamesinde gösterilen zarar, 2006 yılında oluşacak kardan mahsup edilecektir.



    - 24 sıra no'lu KDV Genel tebiğine göre, 150 m2 den düşük konut teslimleri 1.1.1998 tarihinden önce KDV'den istisna edildiğinden bunlara isabet eden KDV'ler indirim konusu edilmeyip, indirimlerden çıkartılıp maliyete atılması gerekiyordu.



    - 66 sıra no'lu KDV Genel tebliğine göre de 1.1.1998 den sonra bu teslimler %1 KDV 'ye tabi olup, buna ilişkin KDV indirim konusu edileceği belirtilmiştir. İndirim konusu olması gereken KDV'lerin 1.1.1998 yılından sonraki teslimlere isabet eden KDV'lerin maliyete ya da gider yazılmamasına dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu yüzden örneğimizde 2005 yılında 191- no'lu hesaplarda indirim konusu edilen KDV'ler yıl sonunda maliyete ya da giderlere atılmamıştır. Blançoda devreden KDV olarak yer almıştır.



    1.1.1998 den sonraki teslimlere ilişkin 150 m2 den düşük konutlara ilişkin olup, indirimle giderilmeyen KDV'ler yıllık bazda ertesi yılın Ocak-Kasım dönemlerinde KDV kanunun 29/2. maddesine göre iade olarak istenmesi mümkün bulunmaktadır.



    Çalışmamız devam edecek olup, bundan sonraki bölümde örnek olay üzerinde 2006 yılı işlemlerini ve KDV iadesi hakkında da daha detaylı açıklamalar yapılacaktır. Ayrıca İnşaat işlerinde asgari işcilik uygulaması yine örnek olay üzerinde açıklanmaya çalışılacaktır.

  3. #3
    Üyelik tarihi
    Ağustos.2006
    Mesajlar
    27

    Kat Karşılığı Yapılan İnşaat

    Ömer TEKİN

    Yeminli Mali Müşavir

    tekinymm@hotmail.com



    İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLEME VE MUHASEBE UYGULAMASI (I)



    1-Giriş:



    Son birkaç yıldır döviz kurunun ve faizlerin düşmesi emlak piyasasını hareketlendirmiş bulunmaktadır. Ayrıca bankaların konut alıcılarına düşük faizle uzun vadeli kredi imkanı tanımaları bu piyasanın gözde olmasına neden olmuştur. Bu durum müteahhitlerin tekrar inşaat işlerine girmesine neden olmuş, memleketin heryeri şantiyeye dönmüş durumdadır.



    İnşaat işinin revaçta olduğu bugünlerde bu işin vergilemesi ve muhasebesindeki inceliklerinin bilinmesi gerekmektedir.



    Bilindiği üzere inşaat işleri, yapım türlerine ve yapım sürelerine göre farklılık göstermektedir. Her inşaat faaliyetinin vergilemesi ve muhasebesi farklılıklar göstermektedir. Bu nedenle her faaliyet türü önce başlık olarak belirtilip sonra konuyla ilgili vergileme ve muhasebe kaydı uygulamalı olarak açıklanmaya çalışılmıştır.



    2- Kişisel Servete Dahil Arsanın, Kat Karşılığı Müteahhitlere Verilmesi Suretiyle Yaptırılan İnşaatlar

    Uygulamada karşımıza sık çıkan örneklerdendir. Vergi mükellefi olmayan kişilerin yıllar önce yatırım amaçlı olarak aldıkları arsayı, inşaat işiyle uğraşan müteahhitlere kat karşılığı anlaşarak inşaat yaptırmalarıdır. Arsa sahipleri, inşaat sonucu ortaya çıkan daire ve işyerlerinin bir kısmını inşaatı yapan müteahhite, kalan kısmını da kendisi almaktadır. Sık olarak karşımıza çıkan bu tip inşaat işinde vergileme ve muhasebe kayıtları aşağıda verilen örnek olay üzerinde açıklanmıştır.



    Örnek :



    Ahmet Demir 5 yıl önce yatırım amacıyla aldığı arsayı, 2005 yılında kat karşılığı müteahhitle anlaşmıştır. Müteahhit aldığı arsa üzerine 10 adet daire, 2 adet işyeri yapacaktır. Arsa sahibine 5 daire 1 işyeri verecektir.



    a- Kişisel Servete dahil arsanın Müteahhide verilmesinde vergileme:



    Ahmet Demir'in kişisel servetine dahil arsayı kat karşılığı müteahhide vermesi G.V. Kanunun 80/6. maddesi uyarınca 4 yılı geçmiş olması nedeniyle değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.



    b- Müteahhidin vergilendirilmesi:



    Yukarıdaki örneğe devam edersek müteahhit yukarıdaki arsayı 2005 yılında 5 daire 1 işyeri karşılığında alarak, 2005 yılında inşaata başlamış, 2006 yılında bitirerek 10 daire ve 2 işyeri yapmıştır. Anlaşmaya göre 5 daireyi ve 1 işyerini arsa sahibine devretmiş, kalan daireleri ve 1 işyerini 2006 yılında satmıştır.



    Müteahhidin yaptığı daire ve işyerlerine yapılan giderlerin muhasebe kayıtı ve vergilemesi aşağıdaki gibi olacaktır.



    2005 yılında yapılan harcamalar:




    Tutarı
    KDV.si

    -İnşaat malzemesi
    600.000
    108.000

    -İşcilik
    200.000
    -

    -Genel Üretim Gideri
    50.000
    9.000

    -Genel Giderler
    10.000
    1.000

    - Pazarlama Giderleri
    5.000
    900

    - Finasman Giderleri
    20.000
    -




    Not: Yukarıda alınan inşaat malzemesinin 500.000 YTL sini 2005 yılında inşaatta kullanmış , 100.000 YTL lik kısmı 2006 yılına devretmiştir.



    Muhasebe Kayıtları:



    1-----------------------------------------/----------------------------------------

    150- İlk madde ve Mlz. Hs. 600.000

    191- İndirilecek KDV 108.000

    XXX(Kasa-Satıcılar) 708.000

    İnşaat malzemelerinin alış kaydı

    2--------------------------------------- /-----------------------------------------

    710- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 500.000

    150-İlk Madde ve Mlz Hs. 500.000

    İlk madde ve malzemeden yıl içinde inşaata sarfedilen kısmı

    3---------------------------------------- /---------------------------------------

    720- Direkt İşcilik Giderleri 200.000

    730- Genel Üretim Giderleri 50.000

    191- İndirilecek KDV 9.000

    770- Genel Yönetim Giderleri 10.000

    191- İndirilecek KDV 1.000

    760- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

    191- İndirilecek KDV 900

    780- Finansman Giderleri 20.000

    XXX(Kasa-Satıcılar) 295.900

    Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı

    4---------------------------------------/------------------------------------------------------

    151 Yarı mamul Üretim 750.000

    711- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs.. 500.000

    721- Direkt İşcilik Giderleri Yansıtma Hs. 200.000

    731- Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 50.000

    Devam eden inşaat hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri

    5-----------------------------------------/-----------------------------------------------------

    711- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs.. 500.000

    721- Direkt İşcilik Giderleri Yansıtma Hs. 200.000

    731- Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 50.000

    710- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 500.000

    720- Direkt İşcilik Giderleri 200.000

    730- Genel Üretim Giderleri 50.000

    Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması

    6----------------------------------------------/-------------------------------------------------

    631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

    632- Genel Yönetim Giderleri 10.000

    660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 20.000

    771- Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000

    761- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri YansıtmaHs 5.000

    781- Finansman Giderleri Yansıtma Hs 20.000

    Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesablarına devri

    7------------------------------------------- /---------------------------------------------------------

    771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000

    761-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri YansıtmaHs 5.000

    781-Finansman Giderleri Yansıtma Hs 20.000

    770- Genel Yönetim Giderleri 10.000

    760- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

    780- Finansman Giderleri Hs 20.000

    Faaliyet giderleri hesabının kapanış kaydı

    8---------------------------------------------/------------------------------------------------------

    190- Devreden KDV 118.900

    191- İndirilecek KDV 118.900

    KDV beyannamelerinin beyanı sırasında yapılan kayıtlar

    9---------------------------------------------- / -----------------------------------------------------

    690 Dönem Karı Veya Zararı 35.000

    631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 5.000

    632- Genel Yönetim Giderleri 10.000

    660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 20.000

    Faaliyet giderlerinin K/Z Hesabına devri kaydı

    10-------------------------------------------- / --------------------------------------------------------

    692- Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı 35.000

    690- Dönem Karı Veya Zararı 35.000

    Dönem K/Z hesabının Dönem net Kar Zarar hesabına devri

    11-------------------------------------------/-----------------------------------------------------------

    591- Dönem Net Zararı 35.000

    692- Dönem Net Karı veya Zararı Hesabı 35.000

    Dönem zararının Blanço hesabına devri

    ---------------------------------------- / --------------------------------------------------------------



    2005 yılı Beyanıyla ilgili açıklamalar:



    Yukarıdaki kayıtlar sonucu Müteahitin 31.12.2005 itibariyle hesap durumu özetle aşağıdaki gibidir:



    150- No'lu hesabın borç bakiyesi
    100.000 YTL

    151- No'lu hesabın borç bakiyesi
    750.000 YTL

    591- Dönem Net Zararı
    35.000 YTL

    190- Devreden KDV
    118.900 YTL dir.




    Müteahhit Gelir vergisi mükellefi olup, yukarıdaki kayıtlara göre 2005 yılı için 2006 yılın Mart ayının 15'ine kadar gelir vergisi beyannamesi vermesi gerekmektedir.



    Yıl içinde Geçici vergi beyannamelerini ve KDV beyannamelerini de vermesi gerekmektedir.



    Sırası gelmişken belirtelim. Müteahhidin yaptığı inşaat işi G.V. Kanunundaki yıllara sari inşaat işi değildir. Yıllara sari inşaat işi olarak kabul edilebilmesi için;



    - İşin inşaat işi olması,

    - yıllara sari olması ve taahhüd edilmiş olması şartlarını birlikte taşımış olması gerekmektedir.



    Örneğimizde inşaat işi 2005 de başlayıp, 2006 yılında bitmişse de yıllara sari olarak kabul edilmemektedir.



    Bu iş, inşaat imalat işi gibi düşünülmesi gerekmektedir. Dolayısiyle yukarıdaki kayıtlara göre Gelir Tablosu ve bilanço çıkartılarak gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.



    Çıkarılan Blançoda;



    - İlk Madde malzeme (stok) : 100.000

    - Yarı mamuller (stok) : 750.000

    - Dönem Net zararı : 35.000

    - Devreden KDV : 118.900 YTL olarak yer almalı



    Gelir tablosunda da;



    - Faaliyet giderlerinden kaynaklanan (Genel Yönetim Giderleri-Pazarlama Giderleri- Finansman giderleri) 35.000 YTL, dönem zararı olarak yer almalıdır.



    - 2005 yılı için verilen gelir vergisi beyannamesinde 35.000 YTL zarar beyan edilmelidir.



    Örnek olayımızda inşaat işi 2006 yılında da devam etmektedir. 2006 yılındaki işlemlere geçmeden aşağıdaki hususları belirtmek gerekirse;



    - 2005 yılı beyannamesinde gösterilen zarar, 2006 yılında oluşacak kardan mahsup edilecektir.



    - 24 sıra no'lu KDV Genel tebiğine göre, 150 m2 den düşük konut teslimleri 1.1.1998 tarihinden önce KDV'den istisna edildiğinden bunlara isabet eden KDV'ler indirim konusu edilmeyip, indirimlerden çıkartılıp maliyete atılması gerekiyordu.



    - 66 sıra no'lu KDV Genel tebliğine göre de 1.1.1998 den sonra bu teslimler %1 KDV 'ye tabi olup, buna ilişkin KDV indirim konusu edileceği belirtilmiştir. İndirim konusu olması gereken KDV'lerin 1.1.1998 yılından sonraki teslimlere isabet eden KDV'lerin maliyete ya da gider yazılmamasına dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu yüzden örneğimizde 2005 yılında 191- no'lu hesaplarda indirim konusu edilen KDV'ler yıl sonunda maliyete ya da giderlere atılmamıştır. Blançoda devreden KDV olarak yer almıştır.



    1.1.1998 den sonraki teslimlere ilişkin 150 m2 den düşük konutlara ilişkin olup, indirimle giderilmeyen KDV'ler yıllık bazda ertesi yılın Ocak-Kasım dönemlerinde KDV kanunun 29/2. maddesine göre iade olarak istenmesi mümkün bulunmaktadır.



    Çalışmamız devam edecek olup, bundan sonraki bölümde örnek olay üzerinde 2006 yılı işlemlerini ve KDV iadesi hakkında da daha detaylı açıklamalar yapılacaktır. Ayrıca İnşaat işlerinde asgari işcilik uygulaması yine örnek olay üzerinde açıklanmaya çalışılacaktır.

  4. #4
    Üyelik tarihi
    Ağustos.2006
    Mesajlar
    27

    Kat Karşılığı Yapılan İnşaat

    15 Nisan 2006



    Ömer TEKİN

    Yeminli Mali Müşavir

    tekinymm@hotmail.com



    İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLEME VE MUHASEBE UYGULAMASI (II)



    Not: Çalışmamızın I. bölümünün www.alomaliye.com sitesinde yayımlanması üzerine, mail adresime çok sayıda teşekkür mesajı gelmiştir. Mesajlarınızda çalışmamızın devamı istenmektedir. İkinci bölüm hazırlanarak aşağıda sunulmuştur, yararlı olması dileklerimle teşekkür ederim.



    Bundan önceki bölümde "kat karşılığı inşaat işlerindeki vergileme ve muhasebe uygulaması-( I )" başlıklı yazımızda, örnek olaydaki müteahhit'in 2005 yılında başlayıp 2006 yılında bitirdiği inşaat işinin, vergileme ve muhasebe kayıtları uygulamasının, 2005 yılına ilişkin olan kısmı açıklanmaya çalışılmıştı.



    Bu yazımızda da 2006 yılına ilişkin olan kısmı açıklanmaya çalışılacaktır.



    Örnek olayımızdaki müteahhit'in 2006 yılındaki inşaat işiyle ilgili bilgileri aşağıdaki gibidir.



    2006 yılında yapılan harcamalar:




    Tutarı
    KDV.si

    -İnşaat malzemesi
    200.000
    36.000

    -İşcilik
    100.000
    -

    -Genel Üretim Gideri
    40.000
    7.200

    -Genel Giderler
    10.000
    1.800

    - Pazarlama Giderleri
    3.000
    540

    - Finasman Giderleri
    2.000
    -




    Not: Bu örnek olayda,



    - İnşaat bittiğinde inşaat malzemesi stoku bulunmadığı varsayılmıştır.

    - Finansman giderleri faaliyet giderlerine ait olduğu varsayılarak, maliyet hesaplarına atılmamıştır.



    Biten daire ve işyerlerinin büyüklüğü:



    2006 yılında inşaat yapımı bitmiş olup, 10 adet daire ve 2 adet işyeri yapılmıştır.



    Daireler eşit büyüklükte olup her biri 120 M2, işyerleri 150 şer M2 dir. Toplam inşaat alanı (120*10 +150*2=) 1500 M2 dir.



    Arsa sahibine Verilen Daireler ve işyeri:



    Arsa sahibine, arsa karşılığı olarak 5 adet daire ve 1 adet işyeri verilmiştir.



    2006 yılında yapılan satışlar:



    Müteahhidin 2006 yılında daire ve işyerlerinin tamamını satmıştır. Satışını yaptığı daire ve işyerlerinin fiyatı ve KDV'leri aşağıdaki gibidir.



    Daire
    Tutarı
    KDV oranı
    KDV.si

    5 Adet Daire (120.şer m2)
    1.250.000
    % 1
    12.500

    1 Adet İşyeri
    300.000
    % 18
    54.000

    Toplam
    1.550.000

    66.500




    2006 yılında yapılması gereken muhasebe kaydı:



    İlk kaydımız 2005'den 2006 yılına devreden stokların, yarı mamul haldeki inşaatın ve sair hesapların devrini sağlamak bakımından açılış kaydı yapılmıştır.



    -----------------------------------------------------/----------------------------------

    150-İlk Madde ve Mlz. 100.000

    151-Yarı mamul 750.000

    190- Devreden KDV 118.900

    591-Dönem Net Zararı 35.000

    XXX… 1.003.900

    Açılış kaydı

    ------------------------------------------------/-------------------------------------

    2006 yılındaki harcamaların kaydı

    ---------------------------------------------/-----------------------------------------



    150-İlk madde ve Mlz. Hs. 200.000

    191-İndirilecek KDV 36.000



    XXX (Kasa-Satıcılar) 236.000



    İnşaat malzemelerinin alış kaydı

    ---------------------------------------------/-----------------------------------------------

    710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 100.000



    150-İlk Madde ve Mlz Hs. 100.000



    2005'den gelen İlk madde ve malzeme stokunun inşaat yapımında kullanılması

    ---------------------------------------------/-----------------------------------------------

    710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 200.000



    150-İlk Madde ve Mlz Hs. 200.000



    2006 yılında alınan İlk madde ve malzemenin yıl içinde inşaatta sarf edilmesi

    ------------------------------------------/--------------------------------------------------



    720-Direkt İşçilik Giderleri 100.000

    730-Genel Üretim Giderleri 40.000

    191- İndirilecek KDV 7.200

    770-Genel Yönetim Giderleri 10.000

    191-İndirilecek KDV 1.800

    760-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000

    191-İndirilecek KDV 540

    780-Finansman Giderleri 2.000



    XXX (Kasa-Satıcılar) 182.540



    Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı

    ------------------------------------------/-------------------------------------------------

    151- Yarı mamul Üretim 440.000



    711-Direkt İlk Madde Mlz Gid.i Yansıtma Hs.. 300.000

    721-Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hs. 100.000

    731-Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 40.000



    2006 yılı İnşaat Maliyet hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri

    ---------------------------------------/---------------------------------------------------

    711-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs. 300.000

    721-Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hs. 100.000

    731-Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 40.000



    710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 300.000

    720-Direkt İşçilik Giderleri 100.000

    730-Genel Üretim Giderleri 40.000



    Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması

    -------------------------------------------------------------------------------------------

    Faaliyet Giderlerinin sonuç hesaplarına devri kaydı:

    -----------------------------------------------------/------------------------------------

    631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000

    632- Genel Yönetim Giderleri 10.000

    660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 2.000



    761- Pazarlama Satış Dağıtım Gid. Yansıtma Hs 3.000

    771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000

    781- Finansman Giderleri Yansıtma Hs 2.000



    Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesaplarına devri

    --------------------------------------------------/---------------------------------------

    771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000

    761-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri Yansıtma Hs 3.000

    781-Finansman Giderleri Yansıtma Hs 2.000



    770-Genel Yönetim Giderleri 10.000

    760-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000

    780-Finansman Giderleri Hs 2.000



    Faaliyet giderleri hesabının kapanış kaydı

    ----------------------------------------------/-------------------------------------------

    Biten dairelerin mamuller hesabına alınış kaydı

    -----------------------------------------------/------------------------------------------

    152- mamuller 1.190.000

    151- Yarı Mamuller 750.000

    151- Yarı Mamuller 440.000



    Biten dairelerin mamuller hesabına devri

    -------------------------------------------------------------------------------------------



    Arsa sahibine daire ve işyerlerinin tesliminde yapılacak işlemler:



    Örneğimizde müteahhit kat karşılığı aldığı arsa üzerine 10 adet daire 2 işyeri yapmıştı. Bunlardan 5 adet daireyi ve 1 adet işyerini arsa karşılığı olarak arsa sahibine verecekti. Arsa sahibine bu daire ve işyerlerinin teslimi, 30 seri no'lu KDV genel tebliğinde de belirtildiği üzere KDV'ye tabidir. KDV'lerin gösterilmesi bakımından arsa sahibine fatura kesilmesi uygun olacaktır. Arsa sahibine teslim edilecek daire ve arsaların bedeli, KDV kanunun 27. maddesi uyarınca emsal bedeli olacaktır. Emsal bedel V.U.K.'nun 267 maddesinin 2. sırasındaki düzenleme uyarınca maliyet bedelinin toptan satışlarda %5, perakende satışlarda %10 fazlası olmaktadır.



    Öte yandan 1.1.1998 tarihinden sonraki 150 M2 altındaki konut teslimleri %1 KDV'ye tabidir. İşyerleri teslimlerinin tamamı %18 KDV'ye tabidir.



    Bu bilgilere göre müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği daireler ve işyerine düzenleyeceği fatura aşağıdaki gibi olacaktır.



    10 adet daire ve 2 işyerinin maliyeti

    1.190.000 YTL

    10 dairenin alanı (120 * 10)
    1200 M2


    2 işyerinin alanı (150 * 2)
    300 M2


    Birim M2 nin maliyeti (1.190.000/1500)

    794 YTL

    Teslim edilecek 5 adet dairenin bedeli (120 * 794) *5

    476.400 YTL

    Dairenin emsal bedeli ( maliyet bedeli+ % 5 fazlası; 476.400 * 1,05)

    500.200 YTL

    Teslim edilen 1 işyerinin maliyet bedeli (794* 150) * 1 )

    119.100 YTL

    İşyerlerinin emsal bedeli (maliyet bedeli + %5 fazlası; 119.100 * 1,05)

    125.055 YTL




    Arsa sahibine düzenlenecek faturada;



    Bedeli
    Tutarı
    KDV oranı
    KDV.si

    5 Adet Daire (emsal)
    500.200
    % 1
    5002

    1 Adet İşyeri (emsal
    125.055
    % 18
    22.509



    Toplam KDV
    27.511




    Arsa sahibine düzenlenen yukarıdaki faturada sadece KDV tahsil edilecektir. Faturanın üzerine, faturanın arsa bedeli karşılığında düzenlenmiş olduğu belirtilebilir. Yasal defterlere kayıt yapılırken bu faturadaki sadece KDV gösterilmesi yeterli olacaktır. Ayrıca daire ve işyerleri için herhangi bir tahsilat yapılmayacağından 600 'lü hesaplara gelir yazılması söz konusu olmayacaktır.



    Buna göre aşağıdaki muhasebe kaydı yapılması yeterli olacaktır.



    ------------------------------------------------/------------------------------------------

    120- Alıcılar 27.511



    391- Hesaplanan KDV 27.511



    Arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerine ait faturanın kaydı

    -------------------------------------------------------------------------------------------



    Müteahhide Kalan Dairelerin Maliyet bedellerinin Tespiti:



    Örnek olayımızda müteahhit 10 daire 2 işyeri yapmıştı. Bunlardan 5 daire ve 1 işyerini arsa sahibine, 5 daire 1 işyeri de kendisine kalmıştı. 10 daire ve 2 işyerinin müteahhide maliyeti 152- mamuller hesabında gözüken 1.190.000 YTL dir. Bu maliyet içinde arsa sahibine devretmiş olduğu daire ve işyerlerine isabet eden maliyet bedeli de mevcuttur. Arsa sahibine devredilen daire ve işyerlerinin isabet eden maliyet, arsa bedeli olarak kabul edilmelidir.



    Bu durumda müteahhide 5 daire ve 1 işyerinin maliyeti 152- mamuller hesabındaki 1.190.000 YTL dir.



    Maliyet hesaplarının sonuç hesaplarına devri kaydı:



    -------------------------------------------------------/-----------------------------------

    620- Satılan Mamuller Maliyeti 1.190.000



    152- Mamuller 1.190.000



    satılan daire ve işyerlerinin sonuç hesabına devri

    -------------------------------------------------------/-----------------------------------



    Daire ve işyerlerinin satış kaydı:



    Müteahhit kendine kalan 5 daire ve 1 işyerini tamamını satmıştır. Dairelerin her biri 120 M2 olup, 150 M2 den düşük konut teslimleri %1 KDV'ye tabi olduğundan satış bedelleri üzerinden %1 KDV hesaplanmıştır. İşyeri teslimi için KDV oranı %18 dir.



    Müteahhidin daire ve işyeri satışında düzenleyeceği fatura aşağıdaki gibi olacaktır.



    Daire
    Tutarı
    KDV oranı
    KDV.si

    5 Adet Daire (120'şer m2)
    1.250.000
    % 1
    12.500

    1 Adet İşyeri
    300.000
    % 18
    54.000

    Toplam
    1.550.000

    66.500




    Daire ve işyerinin satış kaydı:

    -------------------------------------------------- /-----------------------------------------

    120-Alıcılar 1.616.500



    600- Yurt içi Teslimler 1.550.000

    391- Hesaplanan KDV 66.500



    Daire ve işyerinin satışına ait faturanın kaydı

    -------------------------------------------------/-------------------------------------------



    KDV Hesaplarının Kapanış Kaydı:



    Bundan önceki bölümlerde de belirtildiği üzere 1.1.1998 'tarihinden önce, 150 M2 den düşük konutlar, KDV'den istisna edildiğinden ve bu istisna kısmi istisna olduğundan dolayı, bu teslimlere isabet eden KDV'ler indirimlerden çıkartılıp, maliyete ya da giderlere kaydediliyordu. 1.1.1998 yılından sonra 150 M2 ye kadar konu teslimleri %1 KDV 'ye tabi olduğundan eskiden olduğu gibi bunlara isabet eden KDV'lerin indirimlerden çıkarılması mümkün olmamaktadır. Yanlışlıkla veya eski alışkanlıkla bu KDV'lerin maliyete atılması halinde dönem karının eksik hesaplanmasına neden olup, ileride yapılacak incelemede ilave tarhiyata neden olacaktır. Bu nedenle 1.1.1998 den sonraki konut teslimlere isabet eden KDV'ler, KDV beyannamelerinde devreden KDV olarak bekletilecek, daha sonra bu teslimlere isabet eden KDV, iade olarak talep edilebilecektir.



    Örnek olayımızdaki kayıtlarda toplam;



    Daire
    Tutarı

    190 Devreden KDV (2005'den)
    118.900

    191 İndirilecek KDV (2006 Yılına Ait)
    45.540

    391 Hesaplanan KDV
    94.011

    (Arsa sahibine yapılan teslimlere ait : 27.511)


    (Daire + İşyeri satışlarına ait : 66.500)





    Hesaplardaki toplamların aylık olma durumları ihmal edilmiş, tek dönem olarak kabul edilmiştir.



    Bu verilere göre KDV kapanış kaydı aşağıdaki gibi olacaktır.



    --------------------------------------------------/-------------------------------------------

    391-Hesaplanan KDV 94.511

    190- Devreden KDV 69.929



    190-Devreden KDV 118.900

    191-İndirilecek KDV 45.540



    KDV hesaplarının kapanış kaydı



    -----------------------------------------------------/---------------------------------------



    KDV beyannamesinde Devreden KDV olarak 69.929 YTL bulunacaktır.



    Dönem Karının tespiti:



    Örnek olayımızdaki kayıtlara göre K/Zarar hesabına devri gereken hesaplar aşağıdaki gibidir.



    -----------------------------------------------------/--------------------------------------

    690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 15.000



    631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000

    632- Genel Yönetim Giderleri 10.000

    660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 2.000



    Faaliyet giderlerinin Kar Zarara devri kaydı

    ---------------------------------------------------/----------------------------------------

    600- Yurt içi Satışlar 1.550.000



    690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 1.550.000



    Satışların K/zarara devri kaydı

    ------------------------------------------------/------------------------------------------

    690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 1.190.000



    620-Satılan mamuller Maliyeti 1.190.000



    Satılan mamullerin K/z hesabına devri

    --------------------------------------------------/----------------------------------------



    Müteahhidin Gelir vergisi Hesabı:



    Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhidin dönem karı aşağıdaki gibidir.




    Tutarı

    Daire ve işyeri satış Hasılatı
    1.550.000

    Satılan daire ve işyerlerinin maliyeti
    1.190.000

    Faaliyet Giderleri
    15.000

    Dönem Karı (1.550.000 - (1.190.000 +15.000 )
    345.000

    2005 yılında beyan edilen Zarar (faaliyet giderlerinden kaynaklanan)
    35.000

    Gelir Vergisi Matrahı (345.000 - 35.000)
    310.000

    Hesaplanan Gelir Vergisi
    102.020

    Net Kar (345.000 - 102.020)
    242.980




    Net karın tespitine ilişkin Muhasebe Kaydı:



    -----------------------------------------------/--------------------------------------------

    691-Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş.(-) 102.020



    370- Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş. 102.020

    ---------------------------------------------/----------------------------------------------

    690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 345.000



    691-Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş.(-) 102.020

    692- Dönem Net Karı veya Zararı 242.980

    --------------------------------------------/-----------------------------------------------

    692- Dönem Net Karı veya Zararı 242.980



    590-Dönem Net Karı 242.980

    --------------------------------------------------------------------------------------------



    Gelir Vergisi Beyanı:



    Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhit 2006 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamesinde dönem karı olarak 345.000 YTL beyan edecektir. Bu beyanname üzerinden 2005 yılındaki faaliyet giderlerinden kaynaklanan ve 2005 yılı beyannamesinde zararı olarak beyan edilen 35.000 YTL, 2006 yılı kazancından indirim konusu edilerek, kalan 310.000 YTL üzerinden vergi hesaplanacaktır.



    KDV İade Tutarının Hesaplaması:



    Katma değer Vergisinin 29. maddesine göre, bakanlar kurulunca vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup, yıl içerisinde indirilemeyen ve tutarı bakanlar kurulunca tespit edilecek sınırı aşan vergi iade olunmaktadır.



    İade usulü 74 - 76 - 82 ve 85 sıra no'lu KDV Genel tebliğlerinde açıklanmıştır.



    Örnek olayımızda müteahhidin 120 M2 inşaat teslimleri %1 KDV'ye tabi olup, bu teslimlere isabet eden KDV'ler iade konusu edilebilecektir. İade teslimi takip eden yılın Ocak-Kasım dönemleri arasında yapılması gerekmektedir. Örnek olayımızda müteahhit daireleri 2006 yılında teslim ettiğinden, iadeyi de 2007/1- 11. dönemlerden herhangi birinde talep etmesi gerekir. Yine KDV kanunun 29. maddesi uyarınca, iade bakanlar kurulunun her yıl belirleyeceği tutarın üstündeki vergi, iade edilebilmektedir. 2005 yılı için bu tutar 10.000 YTL olarak belirlenmiştir.



    Bu bilgilere göre Örnek olayımızdaki müteahhidin KDV iadesi aşağıdaki gibi hesaplanabilir.





    Tutarı

    - İnşaat harcamalarında indirim Konusu edilen KDV

    164.440

    (191- Devreden KDV (2005'den devreden) : 118.900)



    (191-İndirilecek KDV(2006 yılına ait) : 45,540)



    - Toplam İnşaat alanı
    1500 M2


    - Teslimleri %1'e tabi konut alanlarının oranı (1200/1500)
    % 80


    (10 adet daire, 120 M2 toplam alan, 10*120=1200)



    -Konutlara isabet eden yüklenilen KDV (164.440 * % 80)

    131.552

    -Konut teslimlerinden tahsil Edilen KDV

    17.502

    (Arsa sahibine teslim edilen daireler için hesaplanan : 5.002)



    (2006 yılında satılan dairelerden tahsil edilen :12.500)



    -Konutlara isabet edip, indirilemeyen KDV (131.552 - 17.5020)

    114.050

    -Devreden KDV

    69.929

    (İadenin istendiği dönemde KDV beyanında gözüken Devreden KDV tutarı)



    - İadeye Konu edilecek KDV

    69.929

    (Notevreden KDV ile konutlara isabet edip, indirilemeyen KDV mukayese edilir. Küçük olan iadeye konu edilir.)



    - İade Edilmesi Gereken KDV (Beyannamede iade olarak istenecek)

    59.929

    (2006 yılı için iade edilmeyecek sınırın 10.000 YTLolarak belirlendiği varsayılmıştır. )






    Yukarıdaki hesaplamalara göre müteahhit, 2007/ Ocak- kasım aylarından herhangi birisinde 59.929 YTL KDV'yi iade olarak isteyebilecektir.

  5. #5
    Üyelik tarihi
    Ağustos.2006
    Mesajlar
    27

    Kat Karşılığı Yapılan İnşaat

    02 Mayıs 2006



    Ömer TEKİN

    Yeminli Mali Müşavir

    tekinymm@hotmail.com



    İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İADE UYGULAMASI (III)




    I-Giriş



    Bilindiği üzere Katma Değer Vergisinin 29. maddesine göre, bakanlar kurulunca vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup, yıl içerisinde indirilemeyen ve tutarı bakanlar kurulunca tespit edilecek sınırı aşan vergi iade olunmaktadır.



    1.1.1998 tarihinden itibaren 150 m2 'ye kadar konut teslimleri düşük oranda, %1 KDV'ye tabi tutulmaktadır.



    Düşük oranda KDV'ye tabi tutulan bu teslimlere ilişkin yüklenilen vergilerden yıl içerisinde indirimlerle giderilemeyen ve bakanlar kurulunca tespit edilen sınırı aşan vergiler iade edilebilmektedir.



    İade usulü 74 - 76 - 82 ve 85 sıra no'lu KDV Genel tebliğlerinde açıklanmıştır.



    Bundan önceki yazımızda da KDV iadesi konusunda açıklama yapılmıştı. Ancak konunun önemi dolayısıyla daha ayrıntılı açıklama yapılabilmesi için konunun ayrıca ele alınmasına gerek duyulmuştur.



    Yazımızın amacı, İnşaat işlerinde KDV iadesi uygulamasının nasıl yapıldığını açıklamaya matuf olduğundan konu, örnek olay üzerinde açıklama yapılması tercih edilmiştir.



    II- KDV İadesine Konu Teslimler ve İade Hesaplaması:



    a-İadeye Konu Teslimler:



    Yukarıda da belirtildiği gibi İnşaat işlerinde İadeye konu edilecek teslim, 150 m2 'den düşük konut teslimleridir. 150 m2 'yi geçen konutlar ile işyeri teslimlerinin tamamı %18 oranında KDV'ye tabi olduğundan bu teslimler için iade söz konusu değildir.



    Teslim edilen konut, bir bedel mukabilinde satılmak suretiyle teslim edilmişse bu teslimin iadeye konu olacağı hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır.



    Ancak müteahhidin kat karşılığı aldığı inşaatta, arsa sahibine, arsa karşılığı devrettiği 150 m2 den düşük konut teslimleri,



    Yine müteahhidin yaptığı dairelerden kendisinin kullanımına tahsis ettiği 150 m2 den düşük konut teslimlerinde bir bedel alınmamaktadır. Bedel alınmayan bu teslimlerin de iadeye konu edilmesi gerekecek mi?



    Diğer yandan İnşaat devam ederken halk arasında topraktan satış diye bilinen daire satışlarında henüz daire yapılmadan satış yapılmış olması durumunda, bu teslim de iadeye konu olacak mı? Soruları gündeme gelebilecektir.



    Buna hemen cevap vermeden, bu konuyla ilgili mevzuattaki düzenlemelerden belli başlılarını hatırlanması bakımından aşağıda belirtelim.



    30 seri no'lu KDV genel tebliğinde, müteahhidin arsa sahibine arsa karşılığı olarak verdiği işyeri ve dairelerin devri teslim sayılmış olup, bu teslimlerin KDV'ye tabi olduğu belirtilmiştir.



    Öte yandan, KDV kanunun 3. maddesinde, teslim sayılan haller belirtilmiş, işletme sahibinin vergiye tabi malların her ne surette olursa olsun işletmeden çekmesinin teslim olduğu belirtilmiştir.



    KDV kanun 27/1. maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler de KDV matrahı, emsal bedel olduğu, emsal bedelin V.U.K.'nun 267. maddesine göre tespit edileceği belirtilmektedir.



    Yukarıdaki düzenlemelerden anlaşılacağı üzere; müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği daireler ile kendi kullanımına tahsis ettiği daireler teslim sayılıp, vergiye tabi olduğunu ortaya koymaktadır.



    Bu teslimlerden dolayı bir bedel alınmadığı ileri sürülebilir. Bedel alınmayan veya bedeli bilinmeyen durumlarda ise yine yukarıda belirtilen KDV Kanunu 27. maddesine göre KDV matrahı, emsal bedel olacaktır. Emsal Bedel'de V.U.K.'nun 267. Maddesinin 2. sırasında belirtilen düzenlemeye göre tespit edilecektir.



    Bu düzenlemelere göre, müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği daireler ile kendi kullanımına tahsis ettiği daireler için V.U.K.'nun 267/2. sırasındaki düzenlemeye göre maliyet bedelinin toptan satışlarda %10, perakende satışlarda %5 fazlasıyla fatura düzenlemesi gerekmektedir. (Emsal bedelde KDV matrahı tespit edilirken, daire maliyetlerinin içerisine genel yönetim giderleri de dahil edilmesi gerekmektedir. KDV Kanunu Madde 27/4) Düzenlenen fatura üzerindeki emsal bedeller, yevmiye defterindeki kayıtlara gelir olarak yazılması söz konusu olmayacak, sadece KDV'leri kayıtlara işlenmesi yeterli olacaktır. KDV beyannamesinde de matrahlara herhangi bir tutar yazılmadan ilave edilecek KDV satırına yazılarak beyan edilecektir.



    Yukarıdaki şekilde beyan edilen bu teslimlerin de iadeye konu edilmesi görüşümüze göre mümkün görünmektedir.



    Müteahhidin inşaat devam ederken daire satması konusuna gelince, böyle bir durumda henüz daire yapılmamış, fiili bir teslimde bulunmamaktadır. Bu şekildeki satışa halk arasında topraktan satış diye adlandırılmaktadır. Bu satışta fatura kesilmiş ise vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olduğundan fatura üzerindeki vergi, fatura düzenlenme döneminde beyan edilmesi gerekmektedir. KDV iadesinin talep edilebilmesi için teslimin yapılmış olması şart olduğundan teslimin yapılması beklenmelidir.



    74 seri no'lu KDV Genel tebliğinde, iade hakkının doğması için, indirimli orana tabi işlemin gerçekleşmiş olmasını şart koşulmuştur.



    Bilindiği üzere, gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmektedir. Şayet gayrimenkul, tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmişse bu durumda da teslim gerçekleşmiş olmaktadır.



    İstanbul Defterdarlığının 2005 yılında verdiği iki ayrı özelgesinde, inşaattan önce ya da inşaat devam ederken dairenin satışında alınan paranın avans olarak değerlendirileceği, fatura kesilmiş olması halinde vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bunun beyan edilmesi gerekeceği, bu satışla ilgili iadenin teslimin yapıldığı dönemde isteneceği yönünde görüş bildirilmiştir.



    Buna göre topraktan satışlarda alınan paraların avans olarak değerlendirilmesi, şayet fatura kesilmiş ise faturadaki KDV'nin fatura tarihinde beyan edilmesi, iadenin talebi ise, dairenin tapuya tescilden sonra ya da kullanılmaya başlamasından sonra yapılması gerekir.



    b- İadeye Konu Edilecek Yüklenilen KDV'nin Hesabı:



    KDV iadesi, hesaplanırken inşaat işinin başlangıçından bitimine kadar inşaatın maliyetine giren inşaat malzeme alımları, genel üretim ve yönetim giderleri ile ATİK dolayısıyla yüklenilen vergilerin tamamını kapsamaktadır.



    İade edilecek KDV'nin hesaplaması aşağıdaki örnek olay üzerinde yapılmaya çalışılmıştır.



    Örnek olay:



    Müteahhit Ahmet Demir 2003 yılında kat karşılığı aldığı arsa üzerinde inşaata başlamış, inşaat 2005 yılında bitmiştir.



    Müteahhidin KDV İade tutarı, etap etap aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.



    1. Etap:



    Yüklenilen Toplam KDV'nin Tespiti:



    Müteahhidin 2003, 2004 ve 2005 yıllarında inşaatın maliyetine giren inşaat malzeme alımları ve genel üretim giderleri dolaysıyla yüklendiği KDV'ler aşağıdaki gibidir.



    2003 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV
    50.000 YTL

    2004 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV
    65.000 YTL

    2005 yılı İnşaat maliyetine giren alımlara ilişkin yüklenilen KDV
    35.000 YTL

    Toplam Yüklenilen KDV
    150.000 YTL




    2. Etap:



    Yapılan Daire ve İşyerlerinin m2 alanlarının Tespiti:



    Müteahhit İnşaata 2003 yılında başlamış 2005 yılında bitirmiştir. İnşaat bittiğinde 10 adet daire ve 2 adet işyeri yapılmıştır. 10 adet daire ve 2 adet işyerinin toplam alanı 1500

    m2'dir.



    3.Etap:



    m2 'ye İsabet Eden Yüklenilen KDV'nin Tespiti:



    1. ve 2. etaptaki verilere göre müteahhit, 1500 m2 inşaat alanını oluşturan daire ve işyerlerinin yapımı sırasında yüklendiği KDV 150.000 YTL dir.



    Bir m2 'ye isabet eden Yüklenilen KDV ise ( 150.000 / 1500 =) 100 YTL olarak hesaplanmıştır.



    4. Etap:



    Düşük Oranlı Konut Teslimlerin Tespiti:



    KDV iadesine 150 m2 'nin altındaki konut teslimleri %1 KDV'ye tabidir. Müteahhidin, 150 m2 'den aşağı konut satışları/teslimleri aşağıdaki gibidir.



    1. 3 no'lu daire 135 m2 olup, nisan 2005 döneminde kat karşılığı alınan arsaya karşılık, arsa sahibine fatura edilmiştir. Dairenin emsal bedeli 150.000 YTL, KDV'si 1.500 YTL dir.



    2. 4 no'lu daire 145 m2 olup, nisan 2005 döneminde kat karşılığı alınan arsaya karşılık, arsa sahibine fatura edilmiştir. Dairenin emsal bedeli 175.000 YTL, KDV'si 1.750 YTL dir.



    3. 5 no'lu daire 125 m2 olup, haziran 2005 döneminde müteahhit daireyi kendi kullanımına tahsis etmiştir. Kendi kullanımına tahsis ettiği bu daireyi emsal bedeliyle kendisine fatura etmiştir. Dairenin emsal bedeli 125.000 YTL olup, KDV'si 1.250 YTL dir.

    4. 6 no'lu daire 140 m2 olup, bu daireyi müteahhit 2004/haziran döneminde topraktan satmış, 2004/ haziran dönemi için 100.000YTL + 1.000 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlemiştir. Daire 2005/haziran döneminde tapuya tescil edilmek suretiyle teslim edilmiştir.



    5. 7 no'lu daire 120 m2 olup, 2005/eylül döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak 130.000 YTL + 1.300 YTL KDV' den oluşan fatura düzenlenmiştir.



    6. 8 no'lu daire 130 m2 olup, 2005/eylül döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak 140.000 YTL + 1.400 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir.



    7. 9 no'lu daire 110 m2 olup, 2006/ocak döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak 110.000 YTL + 1.100 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir.



    8. 10 no'lu daire 100 m2 olup, 2006/nisan döneminde satılmış, bu satışla ilgili olarak 100.000 YTL + 1.000 YTL KDV'den oluşan fatura düzenlenmiştir.



    5. Etap:



    İadeye Konu Edilmeyecek Teslimlerin Tespiti:



    Yukarıda 7. ve 8. sıradakiler hariç diğer teslimler 2005 yılında KDV iadesine konu edilebilecektir.



    4. sıradaki satış, inşaat sürerken 2004/haziran döneminde topraktan satış yapılmış olup, henüz bir teslim söz konusu olmadığından bu satışın 2004/haziran döneminde iadeye konu edilmesi mümkün görünmemektedir. Dairenin teslimi 2005/haziran döneminde yapıldığından iadeye de bu dönemde konu edilecektir.



    7. ve 8. sıradaki teslimler 2006 yılında yapılmış olduğundan dolayı bu daire teslimlerinin iadesi,bu dönemde iadeye konu edilecektir.



    Buna göre 2005 yılında iadeye konu edilecek dairelerin yüklenilen KDV hesabı aşağıdaki gibi olmaktadır.



    6. Etap:



    İadeye Konu Edilecek Teslimlerin Yüklenilen KDV Hesabı:



    Yukarıda 3. etapta yapılan hesaplamada birim m2 'ye düşen yüklenilen KDV'nin 100 YTL olduğu hesaplanmıştı. Bu tutar iadeye konu edilecek konutların m2 alanlarıyla çarpılarak yüklenilen KDV bulunmuştur.



    2005 yılında İadeye Konu olan Daireler ve yüklenilen KDV'leri aşağıdaki gibi olmaktadır.



    4. Etaptaki Sırası
    Daire No
    m2.si
    Yüklenilen KDV.si

    1
    3
    135
    135 x 100=13.500

    2
    4
    145
    145 x 100=14.500

    3
    5
    125
    125 x 100=12.500

    4
    6
    140
    140 x 100=14.000

    5
    7
    120
    120 x 100=10.000

    6
    8
    130
    130 x 100=13.000




    7. Etap:



    Dönemler itibariyle İade Edilebilir KDV Hesabı:



    Bu etapta iadeye konu dairenin teslim edildiği dönemler tespit edilecektir. İade hesaplanacak ilk dönemin tespitinden sonra o dönemde teslim edilen dairelerin inşası sırasında yüklendiği(5.etapta hesaplanan) KDV'den, teslim sırasında %1 olarak hesaplanarak beyan edilen KDV çıkartılacak, kalan KDV, teslimin yapıldığı dönemden bir sonraki teslimin yapıldığı döneme kadar arada geçen dönemlerdeki KDV beyannamesinde devreden KDV'lerle karşılaştırılacak, küçük olan KDV tutarı, iade edilecek KDV olarak esas alınacaktır. Bu iade tutarı bir sonraki döneme, önceki dönemden iade edilecek KDV olarak aktarılacaktır. 2. dönem KDV iadesi de aynı şekilde tespit edilerek önceki dönemden gelen iade edilecek KDV ile toplanarak bulunan iade tutarı, daha sonraki iade dönemine kadar ara dönemlerin devreden KDV beyannamesiyle karşılaştırılıp yine küçük olan KDV iade edilecek KDV olarak bir sonraki döneme aktarılacaktır. Bu şekilde yapılan hesaplamalarla yıl sonuna kadar gelinecektir.



    Bilindiği üzere inşaat işlerindeki iade, yıllık olup takip eden yılın Ocak- Kasım dönemlerinden herhangi birisinde talep edilebiliyor. Yıl sonunda toplanarak gelen iade tutarı yine iadenin isteneceği döneme kadar aradaki dönem beyannamelerindeki devreden KDV' ler le karşılaştırılacak, küçük olan tutar, iadeye konu edilecektir.



    Yukarıdaki açıklamalara göre örnek olayımızdaki müteahhidin dönem dönem iade edilecek KDV'nin hesabı aşağıdaki gibi olmaktadır.



    İlk dönem Nisan 2005


    Yüklenilen KDV (5. Etaptan)

    ( 1 )
    %1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan )

    ( 2 )
    İade edilebilir KDV

    ( 1 -2 =)

    3 no'lu daire
    13.500
    1.500
    12.000

    4 no'lu daire
    14.500
    1.750
    12.750

    Toplam iade Edilebilir KDV
    24.750




    İade talep edilecek bundan sonraki dönem haziran ayı olduğundan karşılaştırma yapmak için, 2005/nisan-mayıs dönemleri KDV beyannamesindeki devreden KDV bilgileri gerekli olacaktır. Bu beyannamedeki bilgilerin aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.



    2005/nisan dönemi devreden KDV
    28.000

    2005/mayıs dönemi devreden KDV
    20.000




    Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 24.750 YTL, 2005/mayıs dönemindeki devreden KDV 20.000 YTL olup, bu tutar daha düşük olduğundan 2005/haziran dönemine aktarılacak iade tutarı olarak esas alınacaktır.



    Haziran 2005 dönemi


    Yüklenilen KDV (5. Etaptan)

    ( 1 )
    %1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan )

    ( 2 )
    İade edilebilir KDV

    ( 1 -2 =)

    Önceki dönemden gelen iade edilecek KDV(2005/Nisan )
    20.000

    5 no'lu daire
    12.500
    1.250
    11.250

    6 no'lu daire
    14.000
    1.000
    13.000

    Toplam iade Edilebilir KDV
    44.250




    İade talep edilecek bir sonraki dönem eylül dönemi olduğundan, karşılaştırma yapmak için 2005/haziran-ağustos dönemleri KDV beyannamesindeki devreden KDV bilgileri gerekli olacaktır. Bu beyannamelerdeki bilgilerin aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.



    2005/Haziran dönemi devreden KDV
    58.000

    2005/Temmuz dönemi devreden KDV
    60.000

    2005/Ağustos dönemi devreden KDV
    45.000




    Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 44.250 YTL olup, 2005/haziran-ağustos dönemlerindeki KDV beyannamelerinde gözüken devreden KDV'lerden düşük olduğundan bu tutar, bir sonraki döneme iade edilecek KDV olarak devredecektir.



    Eylül 2005 dönemi


    Yüklenilen KDV (5. Etaptan)

    ( 1 )
    %1 Hesaplanarak beyan Edilen KDV (4. Etaptan )

    ( 2 )
    İade edilebilir KDV

    ( 1 -2 =)

    Önceki dönemden gelen iade edilecek KDV(2005/Haziran )
    44.250

    7 no'lu daire
    10.000
    1.300
    8.700

    8 no'lu daire
    13.000
    1.400
    11.600

    Toplam iade Edilebilir KDV
    64.550




    En son iadeye konu edilecek teslim 2005/eylül ayında yapılmıştır.



    2005 yılında yapılan teslimlere ilişkin iade talebi 2006/mart döneminde yapılacağı varsayılmıştır.



    Buna göre 2005/eylül döneminden iadenin talep edildiği dönemden bir önceki 2006/şubat dönemine kadar verilen KDV beyannamelerindeki devreden KDV bilgilerine ihtiyaç vardır. Bu bilgilerinde aşağıdaki gibi olduğu varsayılmıştır.



    2005/Eylül dönemi devreden KDV
    73.000

    2005/Ekim dönemi devreden KDV
    58.000

    2005/Kasım dönemi devreden KDV
    60.000

    2005/Aralık dönemi devreden KDV
    85.000

    2006/Ocak dönemi devreden KDV
    75.000

    2006/Şubat dönemi devreden KDV
    69.000




    Yukarıdaki tabloda toplam iade edilebilir KDV 64.550 YTL dir. Ancak iadenin talep edileceği dönemden önceki 2006/Şubat ayına kadar gözüken devreden KDV'lerle karşılaştırılıp, en düşük olanı iadeye konu edilmesi gerekmektedir. Bu karşılaştırma yapıldığında, 2005/ekim ayının devreden KDV 'si en düşük olup, 58.000 YTL dir. Bu nedenle bu tutar iadeye esas alınacaktır.



    8. Etap



    Talep Edilecek İade Tutarı:



    İndirimli oranların teslimlerine ait iade yıllık olup, iade, takip eden yılın ocak-kasım dönemlerinden herhangi birinde istenebilmektedir. Bu dönemlerde iadenin talep edilmemesi durumunda düzeltme beyannamesi vermek suretiyle de olsa daha sonraki dönemlerde iade talep edilememektedir.



    Bir önceki etapta müteahhidin 2005 yılındaki 150 m2 den düşük konut teslimleri için hesapladığımız iadeye esas alınması gereken tutar 58.000 YTL dir.



    Her yıl bakanlar kurulunca tespit edilen sınırı aşan vergiler iade edilebilmektedir.Bu tutar 2005 yılı için 10.000 YTL olarak tespit edilmiştir.



    Buna göre 2006/mart döneminde talep edilecek iade tutar (58.000 - 10.000 =) 48.000 YTL olacaktır.

  6. #6
    Üyelik tarihi
    Ağustos.2006
    Mesajlar
    12

    Kat Karşılığı Yapılan İnşaat

    yardımlarınız için teşekkür ederim

Konu Bilgileri

Bu Konuya Gözatan Kullanıcılar

Şu anda 1 kullanıcı bu konuyu görüntülüyor. (0 kayıtlı ve 1 misafir)

Benzer Konular

  1. Kat Karşılığı İnşaat
    Konu Sahibi Rejan Forum Konu Dışı
    Cevap: 0
    Son Mesaj : 17.Ağustos.2013, 21:05
  2. Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahibi Adına Yapılan Giderler
    Konu Sahibi Ertann Forum Gelir ve Kurumlar Vergisi Kanunu
    Cevap: 1
    Son Mesaj : 11.Kasım.2012, 11:18
  3. Kat Karşılığı Yapılan İnşaatlar Hk.
    Konu Sahibi smmmfeltach Forum Gelir ve Kurumlar Vergisi Kanunu
    Cevap: 2
    Son Mesaj : 27.Aralık.2010, 12:49
  4. Kat Karşılığı Yapılan İnşaat
    Konu Sahibi mayıs Forum TDHP-Muhasebe Uygulamaları ve Finansal Raporlama
    Cevap: 1
    Son Mesaj : 08.Ağustos.2008, 09:22
  5. Kat Karşılığı İnşaat Hk.
    Konu Sahibi sera Forum Gelir ve Kurumlar Vergisi Kanunu
    Cevap: 3
    Son Mesaj : 07.Şubat.2007, 17:32

Yetkileriniz

  • Konu Acma Yetkiniz Yok
  • Cevap Yazma Yetkiniz Yok
  • Eklenti Yükleme Yetkiniz Yok
  • Mesajınızı Değiştirme Yetkiniz Yok
  •  

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36