T
T U R K O
Ziyaretçi
SMMM Metin Başer
Osmanlı zamanından beri gayrimenkuller üzerinden vergi alınmasına, 1931 yılında çıkartılan bir yasa ile Cumhuriyet döneminde de devam edildi. 1972 yılına kadar olan uygulamada Emlak vergisi ?Tahrir Usulü? ile İdarece belirlenen değerler üzerinden hesaplanarak, İl Özel İdarelerince tarh ve tahsil edilmiştir. 1970 yılında çıkartılan ve 1972 yılından itibaren uygulamaya konan bugünkü 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile emlak vergisinde reform sayılacak değişiklikler yapılarak; tahrir usulü terk edilerek beyan usulüne geçilmiş, verginin tarh tahakkuk ve tahsil yetkisi Özel İdarelerden alınarak Maliye Bakanlığı Vergi Dairelerine verilmiştir.
Toplam vergi gelirlerinin içindeki payı yüzde biri bile bulmayan emlak vergisi için Vergi İdaresi personelinin yüzde 20?sini ayırması, rantabl bulunmayarak, 3229 sayılı Yasa ile, Emlak vergisi tarh, tahakkuk ve tahsil yetkisi 1986 yılından itibaren Belediyelere devredilmiştir.
1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve araziler için BİNA VERGİSİ VE ARAZİ VERGİSİ adı altında iki vergi ihdas olunmuştur.
BİNA TABİRİ : Emlak Vergisi Kanununda yer alan bina tabiri; yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatların hepsini kapsar.
BİNA VERGİSİNİN MÜKELLEFİ: Binanın maliki (sahibi), varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binayı malik gibi tasarruf edenlerdir.
ARAZİ /ARSA TABİRİ : Türkiye sınırları içinde yer alan arazi ve arsaların tamamını kapsar. Belediye sınırları içinde Belediyece parsellenmiş arazi ise arsa sayılır.
ARAZİ/ARSA VERGİSİNİN MÜKELLEFİ :Arazi / Arsa vergisinin mükellefi ise; arazinin/arsanın(sahibi) maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziyi/arsayı malik gibi tasarruf edenlerdir.
Her ne kadar kanunda bina ve arazi tabirinin kapsamı çok geniş tutulsa bile çeşitli istisna ve muafiyetlerle kapsam oldukça daraltılmıştır. Muafiyet ve istisnalar Emlak Vergisi Kanunu?nun 4 ve 5. maddelerinde sayılmıştır.
EMLAK VERGİSİ MATRAHI VE ORANLARI:
v Bina vergisinin matrahı binanın bu kanuna göre tespit edilen vergi değeridir. Emlak vergisinde beyan usulü kaldırılmış olup, vergi hesabında, genel beyan dönemlerinde mükelleflerin beyan ettiği değerler yerine, takdir komisyonlarınca tespit edilecek olan arsa ve arazinin birim değerleri ile bina için Maliye ile Bayındırlık ve İskan Bakanlıklar?ınca müştereken tespit ve ilan edilecek olan bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin dikkate alınarak hesaplanacak olan değerin esas alınması usulü benimsenmiştir.
v Yapılan değişiklikle esasında yalnızca genel beyan kaldırılmış olup, ara beyanlarda beyanname yerine bildirim verilecektir. Mükellefler 4 yılda bir genel beyan dönemlerinde beyanname vermekten kurtulmuştur. Ancak; vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana gelmesi halinde beyanname yerine, beyannameye benzer bir form olan ?bildirim? verilecektir.
Emlak Vergisi Kanunu?nda yapılan değişiklik sonucu genel beyanın kaldırılması üzerine, 01.01.2002 tarihinden itibaren emlak vergisi;
v Arsa ve arazilerde, Takdir komisyonlarınca her 4 yılda bir yapılacak olan, arsa ve araziye ait asgari ölçüde birim değerleri dikkate alınarak bulunacak olan ?vergi değeri? üzerinden (tespit edilen birim değeri ile, yüzölçümünün çarpılması sonucu bulunan değer),
v Binalarda ise; binaya ait arsa payı için yukarda belirlenen şekilde bulunacak olan değere, Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarının tespit ettiği bina metrekare normal inşaat maliyeti bedelleri dikkate alınmak suretiyle bulunacak değerin ilave edilmesi suretiyle bulunacak olan ?vergi değeri? üzerinden hesaplanacaktır.
Takip eden yılların emlak vergisi, mevcut uygulamada olduğu gibi, vergi değerinin bir önceki yılın yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmak suretiyle bulunacak olan değer üzerinden hesaplanacaktır.
EMLAK VERGİSİ ORANLARI
GAYRİMENKULÜN CİNSİ Büyükşehir Belediye Sınırları ve Mücavir Alanı İçinde (Binde) Diğer Yörelerde (Binde)
Mesken (Konut) 2 1
Bina ( Mesken dışındaki binalar) 4 2
Arsa 6 3
Arazi 2 1
v Bina, arsa ya da arazi alanların dikkat etmeleri gereken önemli bir husus vardır ki o da emlak vergisindeki müteselsil sorumluluk esasıdır.
Emlak Vergisi Kanunu?nun 30. maddesinin son fıkrasının 3239 sayılı Yasa ile değiştirilen yeni şekline göre emlak vergisinin konusuna giren gayri menkullerin devir ve ferağından önce vergi ilişiğinin (emlak vergisinin ödenmiş olup olmadığının) aranılmayacağı hükme bağlanmıştır.
Bu değişiklikle devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, devreden ve devralan için müteselsil sorumluluk esası getirilmiştir. Devralanın ödeyeceği vergiden dolayı devredene rücu hakkı saklı bulunmaktadır.
v Yukarıda bahsedilen durum gibi tatsız olaylarla karşılaşılmaması için ise yapılması gereken şey gayrimenkul alan kişilerin tapuda devir işlemi yapılmadan önce mutlaka ilgili gayrimenkulun emlak vergisi yönünden bağlı olduğu belediyeye gidip, bu gayri menkulün emlak vergi borcu olup-olmadığını araştırmasıdır.
BİLDİRİM VERME SÜRESİ
Emlak Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesi zorunludur.
Devlete ait arazi için bildirim verilmez.
Bildirimler;
a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde,
b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde ( 8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içerisinde,
Emlâkın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir.
Örnekler:
ü Şubat /2008 Tarihinde alınan bir Gayrimenkul; 31/12/2009 Tarihine kadar İlgili Belediyeye Bildirimi yapılması gerekir.
ü 30/Kasım/2008 Tarihinde alınan bir Gayrimenkul 2009 /Şubat sonuna kader İlgili Belediyeye Bildirimi yapılması gerekir.
Elbirliği (Müşterek) mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, münferiden de bildirim verebilirler. Paylı mülkiyet halinde ise bildirim münferiden verilir.
Elbirliği mülkiyetinde münferiden bildirim verildiği takdirde, gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların adedine göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılır.
Bildirimlerin şekli ve kapsamı Maliye Bakanlığınca belirlenir.
Satın alınan gayrimenkulün, emlak vergisi mükellefiyeti izleyen yıldan itibaren başlar. Alıcı, gayrimenkulü aldığı yıl için Emlak vergisi ödemez.
EMLEK VERGİSİNİ KİMLER ÖDEMEYECEK :
29/12/2006 Tarih ve 26391 sayılı Resmi gazetede yayımlanan 2006/ 11450 Sayılı Bakanlar Kurulu kararına göre aşağıda belirtilen kişiler 2007 ve takip eden yıllarda durumlarını belgelek kaydı ile, Emlak vergisi ödemeyeceklerdir.
Türkiye?de brüt yüzölçümü 200 m2?yi geçmeyen TEK MESKENİ olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan;
Ø Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler,
Ø Gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığından ibaret bulunanlar,
Ø Gaziler,
Ø Şehitlerin dul ve yetimleri .
EMLAK VERGİSİNİN ÖDEME SÜRESİ:
Emlak Vergisi Kanunu?nun 30. maddesinde ödeme süresi belirlenmiştir.
Buna göre emlak vergilerinin;
1. Taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında,
2. Taksiti ise Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Mükellefler istedikleri takdirde verginin tamamını da ilk taksitte ödeyebilirler.
Ayrıca, Maliye Bakanlığı ödeme aylarını, bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir
Süresinde ödenmeyen Emlak vergilerine Gecikme zammı hesaplanır.
Ø Ödenecek olan emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu?nun 29. maddesi hükmüne göre, ?emlak vergisi asgari değeri? üzerinden hesaplanır.
2009 YILINDA ÖDENECEK EMLAK VERGİSİ HESAPLAMASI :
01-Ocak -2005 Tarihinden itibaren 5226 sayılı yasa ile 21.7.1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda yapılan değişiklik ile mükellef hakkında tahakkuk eden Emlak vergisinin %10'u nispetinde "Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı" tahakkuk ettirilir ve ilgili belediyece emlak vergisi ile birlikte tahsil edilir.
Emlak Vergileri her yıl otomatik olarak tahakkuk eder, 213 Sayılı Vergi Usul Kanunun Mükerrer 298. Maddesinde Belirtilen Yeniden değerleme oranının Yarısı oranınca artırılır ve Vergi hesap edilir. 2009 Yılında ödenecek Emlak vergisini bir örnek ile açıklayalım.
2008 Yılında ödenen Emlak Vergisi 75,00 TL
2008 Yılı Yeniden Değerleme Oranı (% 12) ½ = % 6 4,50 TL
2009 Yılında ödenecek Emlak vergisi 79,50 TL
Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı %10 7,95 TL
2009 YILI İÇİN ÖDENECEK VERGİLER TOPLAMI 87,45 TL
Osmanlı zamanından beri gayrimenkuller üzerinden vergi alınmasına, 1931 yılında çıkartılan bir yasa ile Cumhuriyet döneminde de devam edildi. 1972 yılına kadar olan uygulamada Emlak vergisi ?Tahrir Usulü? ile İdarece belirlenen değerler üzerinden hesaplanarak, İl Özel İdarelerince tarh ve tahsil edilmiştir. 1970 yılında çıkartılan ve 1972 yılından itibaren uygulamaya konan bugünkü 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile emlak vergisinde reform sayılacak değişiklikler yapılarak; tahrir usulü terk edilerek beyan usulüne geçilmiş, verginin tarh tahakkuk ve tahsil yetkisi Özel İdarelerden alınarak Maliye Bakanlığı Vergi Dairelerine verilmiştir.
Toplam vergi gelirlerinin içindeki payı yüzde biri bile bulmayan emlak vergisi için Vergi İdaresi personelinin yüzde 20?sini ayırması, rantabl bulunmayarak, 3229 sayılı Yasa ile, Emlak vergisi tarh, tahakkuk ve tahsil yetkisi 1986 yılından itibaren Belediyelere devredilmiştir.
1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve araziler için BİNA VERGİSİ VE ARAZİ VERGİSİ adı altında iki vergi ihdas olunmuştur.
BİNA TABİRİ : Emlak Vergisi Kanununda yer alan bina tabiri; yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatların hepsini kapsar.
BİNA VERGİSİNİN MÜKELLEFİ: Binanın maliki (sahibi), varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binayı malik gibi tasarruf edenlerdir.
ARAZİ /ARSA TABİRİ : Türkiye sınırları içinde yer alan arazi ve arsaların tamamını kapsar. Belediye sınırları içinde Belediyece parsellenmiş arazi ise arsa sayılır.
ARAZİ/ARSA VERGİSİNİN MÜKELLEFİ :Arazi / Arsa vergisinin mükellefi ise; arazinin/arsanın(sahibi) maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziyi/arsayı malik gibi tasarruf edenlerdir.
Her ne kadar kanunda bina ve arazi tabirinin kapsamı çok geniş tutulsa bile çeşitli istisna ve muafiyetlerle kapsam oldukça daraltılmıştır. Muafiyet ve istisnalar Emlak Vergisi Kanunu?nun 4 ve 5. maddelerinde sayılmıştır.
EMLAK VERGİSİ MATRAHI VE ORANLARI:
v Bina vergisinin matrahı binanın bu kanuna göre tespit edilen vergi değeridir. Emlak vergisinde beyan usulü kaldırılmış olup, vergi hesabında, genel beyan dönemlerinde mükelleflerin beyan ettiği değerler yerine, takdir komisyonlarınca tespit edilecek olan arsa ve arazinin birim değerleri ile bina için Maliye ile Bayındırlık ve İskan Bakanlıklar?ınca müştereken tespit ve ilan edilecek olan bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerinin dikkate alınarak hesaplanacak olan değerin esas alınması usulü benimsenmiştir.
v Yapılan değişiklikle esasında yalnızca genel beyan kaldırılmış olup, ara beyanlarda beyanname yerine bildirim verilecektir. Mükellefler 4 yılda bir genel beyan dönemlerinde beyanname vermekten kurtulmuştur. Ancak; vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana gelmesi halinde beyanname yerine, beyannameye benzer bir form olan ?bildirim? verilecektir.
Emlak Vergisi Kanunu?nda yapılan değişiklik sonucu genel beyanın kaldırılması üzerine, 01.01.2002 tarihinden itibaren emlak vergisi;
v Arsa ve arazilerde, Takdir komisyonlarınca her 4 yılda bir yapılacak olan, arsa ve araziye ait asgari ölçüde birim değerleri dikkate alınarak bulunacak olan ?vergi değeri? üzerinden (tespit edilen birim değeri ile, yüzölçümünün çarpılması sonucu bulunan değer),
v Binalarda ise; binaya ait arsa payı için yukarda belirlenen şekilde bulunacak olan değere, Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarının tespit ettiği bina metrekare normal inşaat maliyeti bedelleri dikkate alınmak suretiyle bulunacak değerin ilave edilmesi suretiyle bulunacak olan ?vergi değeri? üzerinden hesaplanacaktır.
Takip eden yılların emlak vergisi, mevcut uygulamada olduğu gibi, vergi değerinin bir önceki yılın yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmak suretiyle bulunacak olan değer üzerinden hesaplanacaktır.
EMLAK VERGİSİ ORANLARI
GAYRİMENKULÜN CİNSİ Büyükşehir Belediye Sınırları ve Mücavir Alanı İçinde (Binde) Diğer Yörelerde (Binde)
Mesken (Konut) 2 1
Bina ( Mesken dışındaki binalar) 4 2
Arsa 6 3
Arazi 2 1
v Bina, arsa ya da arazi alanların dikkat etmeleri gereken önemli bir husus vardır ki o da emlak vergisindeki müteselsil sorumluluk esasıdır.
Emlak Vergisi Kanunu?nun 30. maddesinin son fıkrasının 3239 sayılı Yasa ile değiştirilen yeni şekline göre emlak vergisinin konusuna giren gayri menkullerin devir ve ferağından önce vergi ilişiğinin (emlak vergisinin ödenmiş olup olmadığının) aranılmayacağı hükme bağlanmıştır.
Bu değişiklikle devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, devreden ve devralan için müteselsil sorumluluk esası getirilmiştir. Devralanın ödeyeceği vergiden dolayı devredene rücu hakkı saklı bulunmaktadır.
v Yukarıda bahsedilen durum gibi tatsız olaylarla karşılaşılmaması için ise yapılması gereken şey gayrimenkul alan kişilerin tapuda devir işlemi yapılmadan önce mutlaka ilgili gayrimenkulun emlak vergisi yönünden bağlı olduğu belediyeye gidip, bu gayri menkulün emlak vergi borcu olup-olmadığını araştırmasıdır.
BİLDİRİM VERME SÜRESİ
Emlak Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesi zorunludur.
Devlete ait arazi için bildirim verilmez.
Bildirimler;
a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde,
b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde ( 8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içerisinde,
Emlâkın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir.
Örnekler:
ü Şubat /2008 Tarihinde alınan bir Gayrimenkul; 31/12/2009 Tarihine kadar İlgili Belediyeye Bildirimi yapılması gerekir.
ü 30/Kasım/2008 Tarihinde alınan bir Gayrimenkul 2009 /Şubat sonuna kader İlgili Belediyeye Bildirimi yapılması gerekir.
Elbirliği (Müşterek) mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, münferiden de bildirim verebilirler. Paylı mülkiyet halinde ise bildirim münferiden verilir.
Elbirliği mülkiyetinde münferiden bildirim verildiği takdirde, gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların adedine göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılır.
Bildirimlerin şekli ve kapsamı Maliye Bakanlığınca belirlenir.
Satın alınan gayrimenkulün, emlak vergisi mükellefiyeti izleyen yıldan itibaren başlar. Alıcı, gayrimenkulü aldığı yıl için Emlak vergisi ödemez.
EMLEK VERGİSİNİ KİMLER ÖDEMEYECEK :
29/12/2006 Tarih ve 26391 sayılı Resmi gazetede yayımlanan 2006/ 11450 Sayılı Bakanlar Kurulu kararına göre aşağıda belirtilen kişiler 2007 ve takip eden yıllarda durumlarını belgelek kaydı ile, Emlak vergisi ödemeyeceklerdir.
Türkiye?de brüt yüzölçümü 200 m2?yi geçmeyen TEK MESKENİ olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan;
Ø Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler,
Ø Gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığından ibaret bulunanlar,
Ø Gaziler,
Ø Şehitlerin dul ve yetimleri .
EMLAK VERGİSİNİN ÖDEME SÜRESİ:
Emlak Vergisi Kanunu?nun 30. maddesinde ödeme süresi belirlenmiştir.
Buna göre emlak vergilerinin;
1. Taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında,
2. Taksiti ise Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Mükellefler istedikleri takdirde verginin tamamını da ilk taksitte ödeyebilirler.
Ayrıca, Maliye Bakanlığı ödeme aylarını, bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir
Süresinde ödenmeyen Emlak vergilerine Gecikme zammı hesaplanır.
Ø Ödenecek olan emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu?nun 29. maddesi hükmüne göre, ?emlak vergisi asgari değeri? üzerinden hesaplanır.
2009 YILINDA ÖDENECEK EMLAK VERGİSİ HESAPLAMASI :
01-Ocak -2005 Tarihinden itibaren 5226 sayılı yasa ile 21.7.1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda yapılan değişiklik ile mükellef hakkında tahakkuk eden Emlak vergisinin %10'u nispetinde "Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı" tahakkuk ettirilir ve ilgili belediyece emlak vergisi ile birlikte tahsil edilir.
Emlak Vergileri her yıl otomatik olarak tahakkuk eder, 213 Sayılı Vergi Usul Kanunun Mükerrer 298. Maddesinde Belirtilen Yeniden değerleme oranının Yarısı oranınca artırılır ve Vergi hesap edilir. 2009 Yılında ödenecek Emlak vergisini bir örnek ile açıklayalım.
2008 Yılında ödenen Emlak Vergisi 75,00 TL
2008 Yılı Yeniden Değerleme Oranı (% 12) ½ = % 6 4,50 TL
2009 Yılında ödenecek Emlak vergisi 79,50 TL
Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı %10 7,95 TL
2009 YILI İÇİN ÖDENECEK VERGİLER TOPLAMI 87,45 TL
