Emsal Kira Bedeli

[ercan]

Tapu değeri yaklaşık 3.000.000,00 YTL olan şahsi mülkiyete ait bir arazi otopark olarak kiralanacak. Yanlış hesaplamadıysam aylık emsal kira bedeli en az 12.500,00 YTL gibi bir değer çıkıyor. Fakat işletmeci bu kadar kira ödemeyecek. Bu durumda emsal kira bedelinin altında bir kiralama yapılabilir mi? Vergi ziyaı cezası kesilir mi? Yoksa bir mukteza mı istenmelidir? Teşekkürler...

 

[tanerozturk]

sayın ercan bey

mülkiyete ait arazi için kira sözleşmesi yapmayacakmısınız

taner ozturk

 

[ercan]

Taner bey elbette sözleşme yapılacak, benim merak ettiğim; örneğin 1.000,00 YTL kira bedelli bir sözleşme yapılırsa gayrimenkulün tapu değerinin ve dolayısıyla vergi değerinin çok yüksek olmasından dolayı problem yaşar mıyız? Vergi dairesi emsal kira bedelini baz alır mı? Umarım meramımı ifade edebilmişimdir. Saygılarımla...

 

[CELAL ELİBUYUK]

sayın ercan

vergilemede asıl olan olayın gerçek mahiyetidir.ispat koşulu saklı kalmak şartıyla emsal bedelin altında kira bedeli alınabilidiği gibi vergi ziyaıdan bahis edilemez .

muvazada ari yapılan bir işlem olması koşuluyla kiralamada bulunabilinir.kira gelirinin muvazaalı olarak gerçek değerinin altında beyan edildiği durumlarda emsal kira bedeli uygulaması devreye girer.

(vuk 3.mad.Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.
Vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti yemin hariç her türlü delille ispatlanabilir. Şu kadar ki, vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesi ispatlama vasıtası olarak kullanılamaz. )




ayrıca bu konuda emsal kira bedeli uygulaması hakkında gelir vergisi kanunu iç genelgesi mevcuttur.

05.01.1999 tarih, Sıra No.1999/1 ve 000292 Sayılı gvkGenelgesi

Elde edilen gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu vb. belgelerle veya kiracının ifadesiyle ispat veya tevsik edildiği durumlarda ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırılması yoluna gidilmemektedir. Sözü edilen ispat veya tevsik işlemine ise, ancak beyan edilen kira gelirinin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin karinelerin bulunması veya vergi incelemeleri sırasında yetkililerce talep edilmesi durumunda başvurulmaktadır.


celal elibüyük
smmm-ist

 

[Onursal TAŞTAN]

Sn. Ercan;

Böyle bir durumda VUK 268. maddesi gereği Emlak V.K.nun 29/a. maddesi ile belirlenmiş olan vergi değeri geçerlidir. İlgili maddeleri inceleyiniz.

 

[ercan]

Sn.CELAL ELİBUYUK çok teşekkür ederim.

 

[tanerozturk]

dgerli üstatlarım celal elibüyük ve onursal taştan gerkelı cevabı vermişler bende kendilerine katılıyorum


saygılarımla
taner ozturk

 

[devrimbeyaz]

Sayın Ercan...
Kurumlar Vergisi Kanunundan küçük bir ek...
"...

Örtülü Kazanç:
Madde 17 - Aşağıdaki hallerde, kazanç tamamen veya kısmen örtülü olarak dağıtılmış sayılır:

1. (2362 sayılı Kanunun 12'inci maddesiyle değişen bent) Şirket, kendi ortakları, ortaklarının ilgili bulunduğu gerçek ve tüzel kişiler, idaresi, murakabesi veya sermayesi bakımlarından vasıtalı vasıtasız olarak bağlı bulunduğu veya nüfuzu altında bulundurduğu gerçek ve tüzel kişiler ile münasebetlerinde emsaline göre göze çarpacak derecede, yüksek veya düşük fiyat ve bedeller üzerinden yahut bedelsiz olarak, alım-satım, imalat, inşaat, muamelelerinde ve hizmet ilişkilerinde bulunursa,

2.Şirket, 1 numaralı fıkrada yazılı kimselerle olan münasebetlerinde emsaline göre göze çarpacak derecede yüksek veya düşük bedeller üzerinden, kiralama veya kiraya verme muamelelerinde bulunursa..."
Saygılarımla...

Devrim BEYAZ

 

[smmmkaraman]

Sayın ercan,
Yasa metninden de anlaşılacağı üzere, emsal kira bedeli esasına göre aylık kira 12.500,00 YTL'ye denk geliyor. Bundan dolayı da sorun yaşarsınız. Söylediğinize göre gerçek kira bedeli ile arasında çok fark var. Genellikle emsal kira bedeli hesaplamaları gerçek kira bedelinden çok düşük ya da hemen hemen yakın çıkmaktadır. Eğer normal satış bedeli 3.000.000,00 YTL civarında ise bence kirasınında emsal kira bedeline yakın bir rakam olması gerekir. Belirttiğiniz vergi değeri sizin beyan, şimdiki şekliyle bildiriminize bağlı olarak ortaya çıkan bir rakamdır.

Emsal Kira Bedeli Esası
Madde No 73
Kapsam
(2361 sayılı Kanunun 50'nci maddesiyle değişen başlık)
Madde 73 – (3239 sayılı Kanunun 56'ncı maddesiyle değişen fıkra) Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz

Emsal kira bedeli esası, metinden de anlaşılacağı üzere düşük olması halinde kullanılan bir ölçüttür. Sanırım kira bedeliniz otopark yapılacak boş arsanın etrafındaki diğer yerlerin kiralarına göre normaldir.

Ayrıca
Sayın devrimbeyaz,
K.V.K.'ndan dikkat çektiğiniz nokta güzel ama bizim olayımız şahsi mülkiyete ait bir gayrimenkulün herhangi bir işletmeciye kiralanması olayı. Sanırım ortaklık ile ortaklardan biri arasında yapılan bir mal veya hak kiralanması değil.
Hepinize kolay gelsin.....

 

[nane]

gv md 73 devamında
"...emsal kira bedeli yetkili özel mercilerce ( :?: ) veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse vuk göre belirlenen vergi değerinin %5 idir..."

 

[devrimbeyaz]

Sayın Karaman...

Örtülü Kazanç dağıtımı konusunu gündeme getirmemin nedeni "düşük bedelle kiralama" olayından bahsedilmesidir...sözkonusu işletmenin , kiraladığı gayrimenkul , illa ki ortağa ait almak zorunda da değil ,
"...ortağın ilişkide bulunduğu gerçek veya tüzel kişiler..." de söz konusu olabilir...Bu, olayın mahiyetini değiştirmez...Hatta işletmenizin Kurumlar Vergisine değil Gelir Vergisine tabi olması da hiç bir şeyi değiştirmez... Eğer Gelir Vergisine tabi iseniz bu sefer de GVK.38.maddesi uyarınca kazanç tespitinin yeniden yapılması gerekir...Bu konuda ayrıntılı açıklama için Yaklaşım Yayınlarının Kurumlar Vergisi kitabına bakılabilir...
Ancak burada hiç bir şekilde ( Sayın Celal Beyin bahsettiği gibi ) muvazaalı bir durum yok deniyor ise yani "...vergilemede vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyeti..." bu ise , yani düşük bedelle kiralama da hiç kişi ve kuruma ayrıcalık tanınmamış ise , işte o zaman örtülü kazanç burada geçerli değildir...Kısacası örtülü kazanç dağıtımı bir vergi güvenlik müessesesidir ki , Celal Bey'in yazdığı iç genelgedeki ifade ile söylersek , "...kira gelirinin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin karinelerin bulunması..." durumunda araştırılması gerekir...

Fazla uzattıysam kusuruma bakmayın...

Saygılarımla...

 

[smmmkaraman]

Sayın devrimbeyaz,

Yaptığınız yorum ve açıklamalar için teşekkür ederim. Çok güzel.
Ben bu sorun içersinde kiraya tutan tarafım. Diğer bir deyimle, kiraya tutacağım yerin emsal bedeli ile kira bedeli olarak vereceğim tutarın arasında emsal bedeli lehine çok büyük bir fark var. Benim buradaki yorumlarım düşük görünecek olan, fiili ödeyeceğim kira bedelinin nasıl izah edileceğidir. Elde edeceğim gelirden düşük olan, gerçek kira bedelini indirim yapacağım. Bu bedeli ispat için de neler yapabiliriz diyoruz.
Kiraya veren arsa sahibinin emsal kira bedeli ile gerçek kira bedeli arasındaki farkın gelirini beyan ederken ya da incelenirken karşılaşabileceği sorunlara değinmedim. Kiraya verecek olan tarafın örtülü kazancıyla ilişkilendirecek şekilde ortaya çıkacak sorunlara yönelik yoruma girmedim.

Ben bu konuda kiraya tutan taraf olarak ödeyeceğim kira bedelinin, "vergilemede olayın gerçek mahiyeti olduğunu ispat için" yorumlar yapıyorum.

Farklı bir bakış açısı olarak da size teşekkür ederim.
İyi akşamlar.....

 

[M.Kemal]

Sayın Ercan,

Hernekadar GVK.nun 73.maddesine uygun düşmesede (bildiğim kadarıyla) bu konudaki tek iç genelge olan Sayın Elibüyük'ün işaret ettiği iç genelge (Nevzat Saygılıoğlu'nun eseri) sorununuzu çözmektedir.Diğer Yandan Sayın Taştan'ın işaret ettiği "Emsal Kira Bedelinin" emlek vergisi kanununun 29/a bendindeki "Vergi Değeri" üzerinden hesaplanacağıda önemli.

 

[ercan]

Değerli katkılarınız için teşekkür ederim.