Gayrimenkul Satış Kazancı Hesaplama Yöntemi

[Şükrü ERGÜL]

Arkadaşlar merhaba,

A= Gayrimenkul maliyeti
B= Gayrimenkul kümülatif amortisman bedeli (Gayrimenkulün satıldığı dönem öncesi oluşan tutar)
C= Dönem içi amortisman (Gayrimenkulün satıldığı yıl Geçici vergi dönemlerinde ayrılan amortisman)
D= Satış Bedeli

Gayrimenkul kazancı hesaplama yöntemi;

a)
Net değeri= (A - B)
Gayrimenkul satış kazancı= D - Net değeri
Gayrimenkul istisna tutarı= Gayrimenkul satış kazancı % 75

C' deki tutar --> 679 hesaba aktarılır.

b)
Net değeri= (A - (B + C)
Gayrimenkul satış kazancı= D - Net değeri
Gayrimenkul istisna tutarı= Gayrimenkul satış kazancı % 75

Kurumlar vergisi kanunun 5/i-e maddesinde geçen şartların oluşması durumunda; gayrimenkulün satıldığında hesaplanacak Gayrimenkul istisna tutarı a mı yoksa b şıkkındaki gibi olmalı?

Herkese iyi günleri dilerim.

 

[ferhat]

Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?

Mehmet Bey, 10.02.2012 yılında 100.000 TL'ye satın aldığı bir konutu 20.06.2015 yılında 200.000 TL'ye satmış olsun. Mehmet Beyin satıştan elde ettiği kazanç için ne kadar vergi ödemesi gerektiğini birlikte hesaplayalım.

Endeks artış oranları:

10.02.2012 için bir önceki ayın Yİ-ÜFE genel index sayısı: 205,05

20.06.2015 için bir önceki ayın Yİ-ÜFE genel index sayısı: 248,15

Alış ve satışın yapıldığı aylardan bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranlarının (endeks artış değerlerinin) oranı ile alış fiyatı çarpıldığında alış fiyatı enflasyona göre düzeltilmiş yani satış gününün TL'sinin değerine getirilmiş olur. 100.000TL x (248,15 / 205,05) = 121.019 TL

Daha sonra alış fiyatının bugünkü değerini satış fiyatından çıkarıldığımızda satıcının elde ettiği reel kâr yani istisna öncesi değer artış kazancı bulunmuş olur. 200.000 TL - 121.019 TL = 78.981 TL

Tapuda satıcının ödediği %2 tapu harcı miktarı giderler değer artış kazancından düşülerek matrah indirilebilir. 78.981 TL - 4.000 TL = 74.981 TL

Artık, istisna öncesi matrahı belirlemiş olduk. Bu adımdan sonra ise Gelir İdaresinin her yıl belirlediği istisna tutarını düşürek vergilendirilecek matrahı hesaplayabiliriz.

 

[Şükrü ERGÜL]

Ferhat Bey merhaba,

İlk önce cevabınız için teşekkür ederim.

Benim sorum şahısların gayrimenkulünü satması durumunda elde edeceği "değer artış kazancı" ile ilgili değildi

Sorum: Ticari işletmeye ait olup gayrimenkulünü elinde iki yıldan fazla tutup daha sonra satması durumunda, elde edeceği kardan Kurumlar vergisi kanunun 5/i-e maddesine istinaden istisna tutarını hesaplarken gayrimenkul net değer olarak dönem içi ayrılan amortismanların katılıp katılmayacağı idi.

Arkadaşlarımdan ve sizden cevap bekliyorum.

 

[ferhat]

Sukrucugum
Nasilsin iyimisin insallah iyisindir yarin konuya cevap yazacagim golden sonra

 

[ferhat]

Sayın Şükrü Ergül formdaşım

Büroya ancak geldim dün söz verdiğim gibi


B.07.1.GİB.4.34.18.01-003.01-619


Tarih:
03/06/2011

T.C.GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞIİSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI(Mükellef Hizmetleri Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü)​
Sayı	:​	B.07.1.GİB.4.34.18.01-003.01-619	03/06/2011​
Konu	:​	KVK,KDVK,Harçlar Kanunu istisnası

İlgi'de kayıtlı özelge talep formunuzda, şirketiniz aktifinde bulunan ve tapuda Zeytinburnu, ... Mahallesinde kain ve ... ada ve ... numaralı parselde kayıtlı gayrimenkulün satışının Kurumlar Vergisi, Katma Değer Vergisi ve Harçlar Kanunu karşısındaki durumu hakkında görüş talep edildiği anlaşılmıştır.
1- Kurumlar Vergisi Kanunu Yönünden
Bilindiği üzere, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5'inci maddesinin 1'inci fıkrasının (e) bendiyle; kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmının kurumlar vergisinden istisna olduğu, bu istisnanın, satışın yapıldığı dönemde uygulanacağı ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulacağı. satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesinin şart olduğu, bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin ziyaa uğramış sayılacağı, İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin ziyaa uğramış sayılacağı, aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hükmün uygulanacağı, bedelsiz olarak veya rüçhan hakkı kullanılmak suretiyle itibari değeriyle elde edilen hisse senetlerinin elde edilme tarihi olarak, sahip olunan eski hisse senetlerinin elde edilme tarihinin esas alınacağı, devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının satışında iki yıllık sürenin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen sürelerin de dikkate alınacağı, menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançların istisna kapsamı dışında olduğu hüküm altına alınmıştır.
Resmi Gazete'nin 03/04/2007 tarihli ve 26482 sayılı nüshasında yayımlanan 1 seri numaralı Kurumlar Vergisi Genel Tebliği'nin "5.6.2.2. İstisnanın uygulanmasına konu olacak iktisadi kıymetler" başlıklı bölümünün, "5.6.2.2.1" ayrımında; "İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanunu'nda "Taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.
Bunlar Türk Medeni Kanunu'nun 704'üncü maddesinde;
- Arazi,
- Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat Mülkiyeti Kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
olarak sayılmıştır.
Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanunu'nun 705'inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.
Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının, tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir..." şeklinde açıklamalarda bulunulmuştur.
Anılan Tebliğ'in "5.6.2.3.4. Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması" başlıklı ayrımında ise; Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları istisna kapsamındaki değerlerin satışından elde ettikleri kazançların istisna kapsamı dışında olduğu, istisna uygulamasının esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerli bulunduğu, ancak, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmalarının mümkün olmadığı, satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifine kayıtlı olmasının da durumu değiştirmeyeceği, aynı durumun, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerli olduğu, ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabileceği; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancının ise istisnaya konu edilmeyeceği vurgulanmıştır.
Öte yandan, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 3'üncü maddesinde hüküm altına alındığı şekilde; Vergi kanunları lafzı ve ruhu ile hüküm ifade eder. Lafzın açık olmadığı hallerde vergi kanunlarının hükümleri, konuluşundaki maksat, hükümlerin kanunun yapısındaki yeri ve diğer maddelerle olan bağlantısı göz önünde tutularak uygulanır.
Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5'inci maddesinin 1'inci fıkrasının (e) bendinin gerekçesinde; söz konusu istisnanın amacının; kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına olanak sağlanması vekurumların mali bünyelerinin güçlendirilmesi olduğu ifade edilmiştir.
Dolayısıyla, istisnanın uygulanabilmesi için gerekli diğer şartların varlığından önce, bir taşınmazın satışından elde edilecek kazancın, satışı gerçekleştiren kurumun ekonomik faaliyetine bir etkinlik kazandırıp kazandırmayacağının ve kurumun mali bünyesini güçlendirip güçlendirmeyeceğinin tayini önem arz etmektedir.
Ayrıca, yine madde bendinin gerekçesinde belirtildiği üzere, "taşınmaz ticareti", aynı zamanda söz konusu taşınmazların kiralanmasını da kapsamaktadır. Faaliyet konusu, taşınmazların inşası ve kiraya verilmesi olan kurumların bu amaçla inşa ettikleri ve aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların satılması neticesinde elde edilen kazançların istisna kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir.
Dilekçenizin tetkikinden, 22/09/2006 tarihinde bir hissesi, 04/12/2007 tarihinde de iki hissesi satın alınmak suretiyle şirket aktifine alınan gayrimenkulün 2010 yılındaki satışından elde edilecek kazanç dolayısıyla Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5/1-e madde hükmü kapsamında kurumlar vergisi istisnasından yararlanmak istenildiği anlaşılmakta olup; söz konusu istisna uygulamasına ilişkin anılan madde hükmü ve bu hükmün uygulanmasına ilişkin açıklamaların yer aldığı 1 seri numaralı Kurumlar Vergisi Genel Tebliği'nin ilgili bölümlerinde açıklanan şartların topluca sağlanması ve yine bu hüküm ve açıklamalar içerisinde yer alıp istisnanın tatbikine engel teşkil edecek herhangi bir hususun mevcut olmaması halinde, mükellef dilekçesine konu edilen taşınmazın satışından elde edilecek kazancın % 75'lik kısmının kurumlar vergisinden istisna tutulması mümkündür.
2- Katma Değer Vergisi Kanunu Yönünden
Bilindiği üzere, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17/4-r maddesinin birinci bendinde kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerinin katma değer vergisinden istisna olduğu, ikinci bendinde ise istisna kapsamındaki taşınmazların ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimlerinin istisna kapsamında değerlendirilemeyeceği hükme bağlanmıştır.
Ayrıca, 23/6/2010 tarih ve KDVK-58/2010-6 sayılı KDV Sirküleri'nin 3.4. bölümünde de iki tam yıl süreyle sahip olunan taşınmazların satışındaki KDV uygulamasına ilişkin açıklamalar yapılmıştır.
Buna göre, şirketin taşınmaz niteliğindeki kıymetlerin ticaretini yapan kurum olmaması şartıyla, iki yıldan fazla süredir şirket aktifinde kayıtlı bulunan taşınmazın satışı Kanun'un 17/4-r maddesi uyarınca KDV'den istisna olacaktır.
3- Harçlar Kanunu Yönünden
Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 57'nci maddesinde, "Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir." denilmiş; Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I-20/a bendinde, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra veya şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı harca tabi olduğu belirtilmiştir. Bu bent kapsamında alınacak harcın oranı 29/12/2009 tarih ve 2009/15725 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 1/1/2010 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere binde 16,5 olarak tespit edilmiştir.
Diğer taraftan, 492 sayılı Kanun'un 59'uncu maddesinde tapu harcından müstesna tutulan işlemler ayrı ayrı belirtilmiş, bu maddede ve 492 sayılı Kanun'un diğer maddelerinde, şirket aktifine kayıtlı bulunan taşınmazların alım satım işlemlerinin tapu harcından istisna olduğuna ilişkin herhangi bir hükme yer verilmemiştir.
Bu itibarla, şirketiniz aktifine kayıtlı bulunan söz konusu gayrimenkulün satışı durumunda, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin I- 20/a bendi uyarınca devir eden ve devir alandan ayrı ayrı binde 16,5 oranında tapu harcı alınması gerekmektedir.



Yukarıdaki özelgeye göre örnek verecek olursak ,

ÖRNEK

Bu bilgiler ışığında örnek bir uygulama yapacak olursak. Bahadır San. Tic. A.Ş'nin aktifinde 2 yıldır kayıtlı bulunan 500.000,00.- TL maliyet bedelli, birikmiş amortismanı 20.000,00 .-TL olan bir binayı 700.000,00.- TL'ye satması, satış esnasında 10.500,00 .-TL tapu harcı ve 21.000,00.-TL de emlakçı'ya komisyon ödenmesi halinde yapılacak kayıt ve işlemler şu şekilde olacaktır.

Binanın Aktif Değeri 500.000,00 .-TL
Birikmiş Amortismanı 20.000,00 .-TL
Net Aktif Değeri 480.000,00.-TL
Satış Fiyatı 700.000,00 .-TL
Satış Karı 220.000,00 .-TL
Kurumlar Vergisinden İstisna Kazanç(%75) 165.000,00 .-TL
Beyan Edilecek Kazanç(%25) 55.000,00.-TL
Satış Giderleri (Tapu Harcı+Komisyon) 31.500,00.-TL
İstisna Tutara İsabet Eden Gider(KKEG) 23.625,00.-TL

Kayıtlar;

a) Satış Kaydı;

120 Alıcılar 700.000,00
257 Birikmiş Amortisman 20.000,00

252 Binalar 500.000,00
529 / 549 Diğer Sermaye Yedekleri 165.000,00
679 Diğer Olağan Dışı Gelir ve Karlar 55.000,00

·KVK 5/1-e Kapsamında Yapılan Satış.
·KDV 17/4-r mad. istinaden KDV Hesaplanmamıştır.

 

[Şükrü ERGÜL]

Merhaba Ferhat,

İlk önce hassasiyetin için teşekkür ederim. Ayrıca umarım sen de iyisindir.

Aslında yazdıkların için sorun yaşamıyorum.

1- İstisnaya konu olan gayrimenkulün satışında yapılan giderlerin KVK'nun 5-3. bendi uyarınca istisna dışı gelirlerden indirilemeyeceğini ve bu konuda yapılmış olan tapu harcı giderini KKEG olarak kayıtlara aldım.

2- Benim sorunum dönem içinde ayrılmış olan amortismanlar. Senin örneğin ile gidelim.

Binanın Aktif Değeri: 500.000
Brikmiş Amortismanlar: 20.000
Dönem içi Amortisman 7.500 (500.000 % 2 / 12 * 9 ay)

Satış Bedeli: 700.000 (Satış tarihi: xx.10.2016)

a) 1. Senaryo

Net Aktif Değeri: 480.000 (500.000 - 20.000)

Satış Karı: 220.000

KV'den İstisna Kazanç: 165.000 (220.000 % 75)

Satışın yapıldığı dönemde ayrılan amortisman kaydının ters kaydı.

257 (B) 7.500
679 (A) 7.500

NOT: 3'er aylık geçici vergi dönemlerinde toplam 7.500 TL amortisman gideri kayıtlara alınmıştır.)

b) 2. Senaryo

Net Aktif Değeri: 472.500 (500.000 - 27.500) (D.içi ayrılan amortisman giderleri birikmiş amortismana ilave edilmiştir.)

Satış Karı: 227.500

KV'den İstisna Kazanç: 170.625 (227.500 % 75)


Görüldüğü üzere her iki senaryoda da kazanç aynı.
1. senaryo: (220.000 - 7.500 (D.içi amortisman gideri) + 7.500 (679 hesaba virman)) = 220.000
2. senaryo: (227.500 - 7.500 (D.içi amortisman gideri)) = 220.000

İstisna olayında farklı bir durum söz konusu. Bana (a) şıkkındaki belirttiğim 1. senaryodaki 165.000 TL'lik istisna kazancı daha mantıklı geliyor.

Sizlere göre?

 

[ksimkesyan]

Sevgili Ferhat, Sayın Ergül,

Ferhat da yazacaktır muhakkak ancak ben iki noktaya değineyim. Geçici Vergi çalışmaları esnasında hesaplanan amortismanlar yapısı itibariyle "Kıst" dır. Hesaplanma sebebi ise vergi matrahının adil olmasını sağlamaktır. Amortismanın gerçekten kayıtlarda kalıcı olarak yer alması için 31.12 ( Yada özel dönem sonu ) gerçekleşmesi gerekir. Bu nedenle dönem içi ayrılmış olan amortismanların aslen 31.12 de kayda alınması satış gerçekleştiği için mümkün olmadığından hesaba katılması mümkün değildir.

Gelelim KV 5/3'e. Maddenin istisnasında amaçlanan aslında Tam İstisna kapsamında olan gelirler içindir. Çoğu yorumlar kıyas yoluyla yapıldığından maalesef bazı ayrıntılar gözden kaçıyor. Buradaki istisna % 75 olduğuna göre hala vergilendirilecek bir kazanç var olduğuna göre Tapu Harcının indirilmesini ( hadi harç kazançtan büyükse kazanç kadar olan kısmı ) engelleyen bir durum yok. İndirimin gerçekleşmemesi için istisnanın tam olması gerekirdi. Konuyu bu açıdan da değerlendirin. Kalan % 25 istisna değil.

 

[bulent249]

Taşınmaz satışından elde edilen kazancın %75 i satışın yapıldığı yılda fon hesabına alınmaz. Ticari kazancın içerisinde gösterilir. İstisna beyannamede gösterilerek kazancın vergi dışı kalması sağlanır. Aynı yıl fona alınması gelir tablosunun düzenini bozar. KV. 1 Nolu genel tebliğin 5.6.2.3.2 Satış Kazancının fon hesabında tutulması maddesine göre;
Takip eden yılın başından kurumlar vergisi beyannamesi verilme süresi içerisinde fona alınması gerekir.

 

[ferhat]

Bülenticiğim

Bilindiği üzere, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5'inci maddesinin 1'inci fıkrasının (e) bendiyle; kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmının kurumlar vergisinden istisna olduğu, bu istisnanın, satışın yapıldığı dönemde uygulanacağı ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulacağı. satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesinin şart olduğu, bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin ziyaa uğramış sayılacağı, İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin ziyaa uğramış sayılacağı, aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hükmün uygulanacağı............hüküm altına alınmıştır . denmektedir.

1-''Taşınmaz satışından elde edilen kazancın %75 i satışın yapıldığı yılda fon hesabına alınmaz.''bu istisnanın, satışın yapıldığı dönemde uygulanacağını kanun belirlemiş

2-KV. 1 Nolu genel tebliğin 5.6.2.3.2 Satış Kazancının fon hesabında tutulması maddesine göre;

Takip eden yılın başından kurumlar vergisi beyannamesi verilme süresi içerisinde fona alınması gerekir.​

• satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulacağı. belirtilmiş bunda haklısın

 

[yeşim ipek]

Hocam.. Aynı konudan biz de muzdaribiz. Ankara Dikmen'de 2012 yılında 98 bin liraya bir daire satın aldık. Bu daireyi paraya ihtiyacımız olduğu için geçen ay satışa çıkardık ve 160 bin liraya sattık. Ancak satıştan sonra öğrendik ki, 5 yıl geçmeden sattığımız için bir gelir vergisi ödeyeceğiz. Sorun şu ki daireyi satın aldığımızda tapuya alış bedeli olan 98 bin lira değil, çektiğimiz kredi miktarı olan 40 bin lira yazılmış. Ve biz bunu yeni öğrendik. Dolayısıyla 40 bin liraya aldığımız evi 160 bin liraya satmış gibi olduk. Hesaplamalara göre çok ciddi bir vergi borcu çıkıyor ve biz ailece çok zor durumda kalacağız. Sizden ricam şu noktada neler yapabileceğimiz. 40 bin lirayı düzelttirme şansımız var mı, daha az vergi ödemek için neler yapabiliriz, vergiden neleri düşebiliriz beyannamede bulunurken görevlilere daireyi 98 bin liraya aldığımızı, 160 bin liraya sattığımızı yani doğruyu söylesek kabul ederler mi? İlginize şimdiden çok çok teşekkür ederim.

 

[ferhat]

Şükrücüğüm

Bence iki yol da doğru zira 1 yolda zaten amortisman kaydı attığın için onu gelire alman doğru yani bu kayıt

Satışın yapıldığı dönemde ayrılan amortisman kaydının ters kaydı.

257 (B) 7.500
679 (A) 7.500

NOT: 3'er aylık geçici vergi dönemlerinde toplam 7.500 TL amortisman gideri kayıtlara alınmıştır.)

Diğer ikinci yolda amortsimanı üzerine eklemişsin . Her iki yol aynı fakat istisna kazançlar farklı Bence daha amortisman ayırıp gider yazdığın için ve daha sonra satış ta ters kayıt yaptığında 1 yol doğru diyorum

 

[Şükrü ERGÜL]

Sevgili Ferhat, Sayın Ergül,

Ferhat da yazacaktır muhakkak ancak ben iki noktaya değineyim. Geçici Vergi çalışmaları esnasında hesaplanan amortismanlar yapısı itibariyle "Kıst" dır. Hesaplanma sebebi ise vergi matrahının adil olmasını sağlamaktır. Amortismanın gerçekten kayıtlarda kalıcı olarak yer alması için 31.12 ( Yada özel dönem sonu ) gerçekleşmesi gerekir. Bu nedenle dönem içi ayrılmış olan amortismanların aslen 31.12 de kayda alınması satış gerçekleştiği için mümkün olmadığından hesaba katılması mümkün değildir.

Sayın Simkeşyan,

Aslında GVK' nun 217 seri nolu genel tebliğinde;

"[FONT=&quot]Geçici[/FONT][FONT=&quot] vergi, ilgili hesap döneminin üçer aylık dönemleri itibariyle beyan edilecektir. Buna göre, bir hesap dönemi ile ilgili olarak 4 ayrı geçici vergi dönemi söz konusudur."

[/FONT][FONT=&quot]"3. GEÇİCİ VERGİYE ESAS KAZANCIN TESPİTİ
16. Mükellefler, vergilendirme dönemleri itibariyle geçici vergiye tabi kazançlarının belirlenmesinde, ticari veya mesleki kazancın tespitine ilişkin olarak Gelir Vergisi Kanununda yer alan hükümlere uymak zorundadırlar.[/FONT][FONT=&quot]17. Kurumlar vergisi mükellefleri, dönem kazançlarının belirlenmesinde Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin yanı sıra, safi kurum kazancının tespitine ilişkin olarak Kurumlar Vergisi Kanununda yer alan hükümleri de dikkate alacaklardır.[/FONT][FONT=&quot]18. Geçici vergiye ilişkin kazançların hesaplanmasında da, dönemsellik esasına uyulacağı tabiidir. Örneğin, ilk üç aylık kazancın tespitinde 1 Ocak tarihinde ödenen 1 yıllık kira bedelinin, sadece ilk üç aya isabet eden kısmı dikkate alınacaktır.[/FONT][FONT=&quot]19. Geçici vergiye esas kazançların tespitinde, Vergi Usul Kanununun değerlemeye ilişkin hükümlerinin de dikkate alınması gerekmektedir. Değerleme işlemleri ise geçici vergi döneminin kapandığı tarih itibariyle yapılacaktır.[/FONT][FONT=&quot]Değerleme işlemlerine ilişkin olarak aşağıdaki hususların açıklanmasına gerek duyulmuştur."

denilmektedir. Bu hükümlere göre; [/FONT]sanki gayrimenkul satışının kazancını hesaplarken sabit kıymetin net değerini bulurken kullanacağımız birikmiş amortisman tutarının içinde dönem içinde ayrılmış amortismanları da ilave edilmesi sonucu çıkıyor. Aslında kafam karışık

Sevgili Ferhat, Sayın Ergül,

Gelelim KV 5/3'e. Maddenin istisnasında amaçlanan aslında Tam İstisna kapsamında olan gelirler içindir. Çoğu yorumlar kıyas yoluyla yapıldığından maalesef bazı ayrıntılar gözden kaçıyor. Buradaki istisna % 75 olduğuna göre hala vergilendirilecek bir kazanç var olduğuna göre Tapu Harcının indirilmesini ( hadi harç kazançtan büyükse kazanç kadar olan kısmı ) engelleyen bir durum yok. İndirimin gerçekleşmemesi için istisnanın tam olması gerekirdi. Konuyu bu açıdan da değerlendirin. Kalan % 25 istisna değil.

Sizinki biraz zorlama oluyor sanki...

[FONT=&quot]"KV:'nun 5.maddesi
(3) İştirak hisseleri alımıyla ilgili finansman giderleri hariç olmak üzere, kurumların kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlarına ilişkin giderlerinin veya istisna kapsamındaki faaliyetlerinden doğan zararlarının, istisna dışı kurum kazancından indirilmesi kabul edilmez."

[/FONT]Şahsi kanaatim yapılan tapu harcının % 75' lik kısmı KKEG, % 25 lik kısmı ise gider olarak yazılabilir.

İyi günler dilerim.

 

[Şükrü ERGÜL]

Şükrücüğüm

Bence iki yol da doğru zira 1 yolda zaten amortisman kaydı attığın için onu gelire alman doğru yani bu kayıt

Satışın yapıldığı dönemde ayrılan amortisman kaydının ters kaydı.

257 (B) 7.500
679 (A) 7.500

NOT: 3'er aylık geçici vergi dönemlerinde toplam 7.500 TL amortisman gideri kayıtlara alınmıştır.)

Diğer ikinci yolda amortsimanı üzerine eklemişsin . Her iki yol aynı fakat istisna kazançlar farklı Bence daha amortisman ayırıp gider yazdığın için ve daha sonra satış ta ters kayıt yaptığında 1 yol doğru diyorum

Ferhat,

Aslında kafam karışık

Gerekçesini de Sayın Simkeşyan' a yazdığım cevapta belirttim.

Gayrimenkul satışında rakamlar yüksek olduğundan çıkacak gayrimenkul kazancının tutarı da yüksek rakam oluyor. Zaten konuyu da bu forumda açmamın sebebi arkadaşlarımızın dikkatini buraya yönlendirmekti.

Hala kafam net değil. :banghead:

Sevgili Ferhat ilgin için teşekkür ederim. Umarım arkadaşların dikkatini bu konuya yönlendirmiş imdir.

İyi akşamlar.

 

[Şükrü ERGÜL]

Sayın bulent,

Kesinlikle haklısınız.

Satış kazancının tamamı gelir tablosunda gösterilir.

KV beyannamesinde veya kurum geçici vergi beyannamesinde "Zararda olsa indirilecek istisna ve indirimler" bölümünde 351 kod olarak gösterilir.

İLAVE: Satış KDV kanunun 17/4-r bendi kapsamında KDV'den istisnadır.
Ancak aynı maddenin son bendine göre satışının yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV indirimden çıkartılarak ilave edilecek KDV olarak beyan edilmelidir. (KDV 30/a maddesine göre vergiden istisna edilmiş malların alış vesikalarında gösterilen KDV'nin indirimi mümkün değildir. KDV 32. maddesindeki teslimler hariç.) Bu tutar kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak kabul edilir.

İyi çalışmalar.

 

[bulent249]

Sn.Ergül tereddüt ediyorsanız idarenin lehine olanı yapınız.

 

[ferhat]

Valla araştırmaya devam ben bunu çözmeden uyumam, uyuyamam . Aklıma karpuz kabuğu düşürdün.

Valla Şükrücüğüm iyi ki varsın

 

[ferhat]

Hocam.. Aynı konudan biz de muzdaribiz. Ankara Dikmen'de 2012 yılında 98 bin liraya bir daire satın aldık. Bu daireyi paraya ihtiyacımız olduğu için geçen ay satışa çıkardık ve 160 bin liraya sattık. Ancak satıştan sonra öğrendik ki, 5 yıl geçmeden sattığımız için bir gelir vergisi ödeyeceğiz. Sorun şu ki daireyi satın aldığımızda tapuya alış bedeli olan 98 bin lira değil, çektiğimiz kredi miktarı olan 40 bin lira yazılmış. Ve biz bunu yeni öğrendik. Dolayısıyla 40 bin liraya aldığımız evi 160 bin liraya satmış gibi olduk. Hesaplamalara göre çok ciddi bir vergi borcu çıkıyor ve biz ailece çok zor durumda kalacağız. Sizden ricam şu noktada neler yapabileceğimiz. 40 bin lirayı düzelttirme şansımız var mı, daha az vergi ödemek için neler yapabiliriz, vergiden neleri düşebiliriz beyannamede bulunurken görevlilere daireyi 98 bin liraya aldığımızı, 160 bin liraya sattığımızı yani doğruyu söylesek kabul ederler mi? İlginize şimdiden çok çok teşekkür ederim.

Sayın yeşim ipek

Keşke bu soruyu daireyi satmadan önce sorsaydınız ben bunu formda da defalarca yazdım. Düşük emlak vergisi ödemek için düşük beyan göstermeyin diye. Eğer karşı tarafa satış gerçekleşti ise yapacak bir şey yok. Eğer satış gerçekleşmedi ise ek beyan verip tapudaki değeri 40.000.-tl'den 98.000.-Tl'ye çıkarbilirsiniz. Tabi bu söylediğim satış işlemi gerçekleşmeseydi.görevlilere daireyi 98 bin liraya aldığınızı, 160 bin liraya sattığınızı yani doğruyu söyleseniz bile tapudaki bedel göz önünde bulundurulur.