Şirketlerin Kat Karşılığı Arsa Teslimleri
Vergi Dairesi ve GİBin Konuya Yaklaşımı
30 Seri No.lu Kdv Genel Tebliği ve 60 Seri No.lu KDV Sirkülerinde;
1-Teslim: Arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir.
Sonuç olarak trampadır. Arsa sahibi şirket ve müteahhit faturalaşacaktır.
2-Vergiyi Doğuran Olay: Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir.
Sonuç olarak vergiyi doğuran olay, yani karşılıklı faturaların kesileceği tarih, inşaatın tamamlandığını gösteren Yapı Ruhsatının alındığı tarihtir. Genel olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde yapılmakta ve sonrasında tapuda devir işlemi yapılmamaktadır. Eğer, tapuda devir yapılırsa, satış işlemi gerçekleşeceğinden o tarih itibariyle arsa sahibi şirket müteahhite arsa faturası kesmek zorunda kalacaktır.
3-Arsa Sahibinin Müteahhite Keseceği Arsa Faturası Matrahı ve Kdv Oranı: Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.
KDV Kanunu'nun 17/4-r maddesinde, "kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerinin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerinin KDV'den istisna olduğu" ifade ediliyor.
Ancak; vergi dairesi ve GİBin genel görüşü; şirketlerin kat karşılığı arsa tesliminin trampa olduğu, bir mal veya hakkın başka bir mal veya hak ile değiştirilmesini ifade eden trampa işlemlerinde devir ve ya teslim söz konusu olmadığı yönündedir. Ayrıca; 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinde, Kat karşılığında arsa devrinde olduğu gibi, bir mal veya hakkın başka bir mal veya hak ile değiştirilmesini ifade eden trampa işlemlerinde de söz konusu istisna hükmü uygulanmayacaktır şeklinde hükmedilmiştir.
KDV Kanunu 17/4-r ve KV Kanunu 5/1-e maddelerinin sunduğu istisnalardan yararlanılması imkânsızdır.
Sonuç olarak arsa sahibi şirket, kendisine düşen gayrimenkullerin emsal bedelini tespit edip bu bedel üzerinden %18 Kdv hesaplayacaktır.
4-Müteahhittin Arsa Sahibi Şirkete Keseceği Faturanın Matrahı ve Kdv Oranı: Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.
Sonuç olarak vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte (eğer; sadece noter sözleşmesi yapılıp tapu devri yapılmayacaksa) inşaatın %100 tamamlandığını gösteren yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 7 gün içinde faturalaşma yapılacaktır.
