Ynt: Kat Karşılığı İnşaat İşinde Arsa Sahibine Fatura Kesilir mi?
merhaba ali erden sorduğunuz sorunu cevabı aşağıdadır.
B? ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNİN KDV KARŞISINDAKİ DURUMU
1) Vergi İdaresi Yaklaşımı
Vergi idaresi, 30 No.lu KDV Genel Tebliği'nde, arsa karşılığı inşaat işlemini "trampa" işlemi olarak değerlendirmiştir. Tebliğde yapılan açıklamalara göre, arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim vardır. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir.
Arsanın bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması ya da arsa sahibinin arsa alım satımım mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan arsa teslimi KDV'ye tabi olacaktır.
Arsa sahibinin gerçek usulde vergi mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak arsanın daire ya da işyeri karşılığında müteahhide teslimi ise KDV'nin konusuna girmediğinden, vergiyi tabi değildir.
Müteahhitler tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan net alanı 150 m2'nin altındaki konut teslimleri geçici 8. madde gereğince KDV'den istisna, 150 m2'nin üzerindeki konutlar ile işyeri teslimleri ise KDV'ye tabidir. Bu teslimlerde vergiyi doğuran olay, yapı kullanma izninin diğer deyişle iskan raporunun alındığı tarihte gerçekleşecek, ancak yapı kullanım izninin alımından önce fiili kullanım gerçekleşirse, fiili kullanıma terk anında gerçekleşmiş sayılacaktır. KDV matrahı ise, arsanın karşılığı olarak verilen net alanı 150 m2'yi aşan konutlar ile işyerlerinin emsal bedelleridir.
Nitekim Vergi idaresince verilen bir özelgede;
"VUK'un 328. maddesinde devir ve trampanın satış hükmünde olduğu hüküm altına alınmış olup, arsa karşılığı inşaat işinde de iki ayrı teslim söz konusu olduğundan, müteahhitlerin arsa alımlarının, istisna kapsamına girsin girmesin konut ve işyeri satışlarının VUK'da sayılan belgelerle belgelendirilmesi gerekmektedir. Arsa karşılığı olmak üzere arsa sahibine verilen işyerlerine ait emsal bedellerinin, anılan Kanun'un 267. maddesinin üçüncü sırasına (takdir esası) göre takdir edilmesi ve bu bedel üzerinden fatura düzenlenmesi zorunludur. Bu şekilde tespit edilen bedellerden arsa paylarına isabet eden bedellerin düşülmesi suretiyle fatura düzenlenmesi mümkün değildir." şeklinde idari görüş bildirilmiştir (2). b) Yargı Organlarının Görüşü Yargı organlarında özellikle de Danıştay kararlarında üzerine inşaat yapılması şartıyla müteahhide bırakılan arsanın her türlü tasarruf hakkının ve mülkiyetinin devredilmeyip, yalnızca inşaat yapmak üzere müteahhidin kullanımına terk edildiği, bu durumda da müteahhidin arsa sahiplerine verdiği bağımsız bölümlerle, inşaat yapılmak üzere müteahhide bırakı¬lan arsanın trampa edildiğinin kabulüne imkan bulunmadığı belirtilmektedir. Ayrıca, konu hakkında Danıştayca verilen bir kararda özetle,
"Arsa karşılığı konut veya işyeri teslimleri KDV'ye tabi değildir" şeklinde görüş bildirilmiştir (3).
Diğer bir kararda ise, "Arsa teslimi karşılığında daire alınması, birbirinden ayrılması mümkün olmayan, çok işlem niteliğinde olup, bu işlemin, arsasını kat karşılığında müteahhide teslim eden arsa sahibi yönünden, ticari bir muamele olmayıp, arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik bulunduğunun kabulü gerekir. Bu muamelenin trampa niteliğinde bulunmadığı, Danıştay'ın süregelen içtihatlarmdandır.
Bu itibarla, müteahhidin arsa karşılığı inşaa ettiği bağımsız bölümlerden bir kısmının arsa sahiplerine tesliminin katma değer vergisine tabi tutulması mümkün değildir" şeklinde görüş belirtilmiştir (4). Görüldüğü üzere, Danıştay, konutun net alanı ya da işyeri olma durumu gibi özelliklere bakmaksızın arsa karşılığı inşaat işlerinde konut veya işyeri teslimini KDV'den istisna tutmaktadır.
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin ise trampa, istisna akdi niteliğinde karma özel bir akit türü olduğu kabul edilmektedir.
