Özel Bina İnşaatı

[kadriyekrsc]

Merhaba
Özel bina inşaatında takıldıgım bılmedıgım ve yardımınıza ıhtıyacım olan sorular var.
Vergi mükellefi olmayan arsa sahıbı gerçek şahsın mükellef bir müteahhıtle aralarında sözleşme yapmaları durumunda ne gıbı yollar ızlememız gerekıyor ?
SGK dosyasını arsa sahıbı adına nasıl actırabılrız ?
Muteahhıt bu durumda nasıl vergılendırılır?Iscılerın stopajlarını muteahhıt mı oder?
Sozlesme yı bugun duzenlersek ama ınsaatı 3 ay sonra yapacaksak sgk dosyasını ne zaman actırmamız gerekır?

Bu konuda yenı baslayan ıcın onemlı bılgılerı yazabılrısenız cok mutlu ıolurumn


tesekkurler

 

[ilhan]

önce şunu açıklığa kavuşturmanız gerekir. Arsa sahibi müteahhitle aralarında yaptıkları sözleşme kat karşılığı mı? yoksa taahhüt sözleşmesi mi? eğer müteahhitle kat karşılığı sözleşme yapılacaksa, müteahhidin yükümlülüklerinden bahsedebiliriz.
-inşaat ruhsatı belediyeden alınmasını müteakip, kazıya başladığınız gün SSK Dosyasını Müteahhit adına açın.
-Müteahhidin vergi dairesine işe başlama bilgisini verin (çalışacak sigortalıların muhtasar beyanı vs hk)

eğer, arsa sahibi kendi adına inşaatı yapıp (sözleşmeyle bi müteahhide yaptırarak) bağımsız bölümlerini (ikamet ihtiyacından fazla) satma amacındaysa, ticari faaliyet söz konusu olacağından;
kendi adına vergi dairesine mükellefiyet tesis edecek, defter tasdiki ve fatura bastıracak.

 

[kadriyekrsc]

İlhan bey ilk basta cevabınız ıcın tesekkur ederım.
Arsa sahibi kendi adına inşaatı yapıp (sözleşmeyle bi müteahhide yaptırarak) bağımsız bölümlerini (ikamet ihtiyacından fazla) satma amacında.Fakat bu konuda kı tereddutum arsa sahıbı bır yapı denetım fırmasıyla konusmus.Ve gercek kısılerın vergı mukellefı olmadan bır muteahhıt ıle anlasarak kendı arsası uzerıne ınsaat yaptırabıleceklerını ogrenmıs.Bende nette bu konuda olan gorusler okudum.Takıldıgım konu mukellef olup olmama konusunda degıldı acıkcası.Mukellef olması gerekmedıgıne hemfıkır olmustum.Ama sız boyle soyleyınce daha da karıstım acıkcası.Dedıgınız mantıklı tıcarı kazanc soz konusu olacak ama ...

 

[kadriyekrsc]

Bir de arsa sahibi bu binadan yapacağı 9 daireyi satmak istiyormuş. Farklı görüşler okuyorum. Bir kısmı bununivazsız olarak kazanıldığından vergilendirilmeyeceği görüşünde iken bir kısmı da birden fazla dairenin aynı yıl içinde satılması durumunda vergiye tabi olacağı görüşünde. Kişinin en az vergi yüküyle karşılaşması için hangi yolu İzlemenizi önerirsiniz? Kat karşılığı inşsözleşmesi mi yoksa özel inşaat yapıp daha sonra değer artış kazancı na tabi olmayı mı?

 

[ilhan]

GVK 37. md hangi kazançların GVKkonusunu oluşturduğuna ilişkin ilk fıkrasında genel bir tanımlama yapıldıktansonra ikinci fıkraya bağlı yedi ayrı bentte sayılan faaliyetlerden elde edilenkazançların; GVK uygulanmasında TİCARİKAZANÇ sayılacağı belirtilmiştir. İkinci fıkraya bağlı 4 nolu bentteise; gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleriyle DEVAMLI olarakuğraşanların bu işlerinden edindiği kazançları Ticari kazanç olarakvergilendirilmesi gerektiği açık olarak düzenlenmiştir. Burada (Ticari kazançyönünden) aranan -Ticari organizasyon içinde yürütülen faaliyetler ve DEVAMLILIK.Devamlılık konusu en çok itirazın olduğu ve dava konusu edildiği prensip. ZiraVergi idaresi bir dönemde birden fazla alım-satımın yapılması durumundadevamlılık olduğunu kabul ediyor. Konu ile ilgili onlarca mahkeme kararımevcut. 9 bağımsız bölüm satışının planlandığına göre, ilerde vergi idaresi ileihtilafa düşme ihtimali yüksek. Vergi idaresinden yazılı görüşte alabilirsiniz.

 

[ilhan]

Konunun hassasiyetine binaen iki ayrı dava kararı özetini aşağıda paylaşıyorum.

"Danıştay 9. daireye göre, “gayrimenkul alım, satımve inşasından elde edilen kazancın ticari kazanç
olarak vergilendirilmesi için maddi ve şekli anlamdabir organizasyonun varlığı gerekir. Böyle bir
organizasyonun belirgin olmadığı durumlarda satışişleminin ticari kazanç olduğuna ilişkin en nesnel
ölçüt, kazanç doğuran işlemin çokluğu ve devamlılıkunsurudur. Bu sebeple; 1988 yılında taksim
yoluyla edindiği altı adet arsa ve bir binayı 1999yılında satan ve aynı yılda birden fazla yaptığı
satışların kazanç sağlama amacıyla olmadığınıkanıtlayamayan yükümlünün elde ettiği gelir, ticari
kazanç olarak vergilendirilmelidir"
(Danıştay9. Dairesi E: 2002/917 K: 2004/4916 T: 13.10.2004).

Danıştay 4.Daireye göre ise,
"GVK’nın 37. maddesinde, gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleriyle
devamlı olarak uğraşanların bu işten elde ettikleri kazanç ticari kazanç olarak belirtilmiş olup, bu
hükme göre ticari kazançtan bahsedebilmek için belirli bir organizasyon ve emek sermaye ilişkisi
çerçevesinde ve devamlı olarak gayrimenkul alım satımı yapılması gerektiğinden; 1991 ve 1992
yıllarında alınan gayrimenkullerin 1997 ve sonrasında satılması durumunda bir organizasyon veya
devamlılıktan söz edilemeyecek olması sebebiyle burada elde edilen bir ticari kazançtan
bahsedilemez (Danıştay 4. Dairesi E: 2003/1931 K: 2004/922 T: 27.4.2004)

 

[kadriyekrsc]

Tesekkur ederim ilhan bey .maalesef mukellef ozel ins konusunda israrci.Yapi denetim sirketleri de yillardir bu sekilde yonlendirdiklerini ve cezai durumun cok nadir olarak karsilasildigini soylemekte.Bu durumda meslek mensubu olarak uzerime dusen gorevle olacaklardan mukellefi bilgilendirdim.Artik birkac sene sonra gelen cezalar icin uzlasma konusunda ugrasicaz sanirim Yardiminiz icin cok tesekkur ederim ilhan bey

 

[smmmaktaş]

Arkadaşlar ben şu hususları merak ediyorum, yardımlarınızı bekliyorum;
1- kendi arsası üzerinde özel bina inşaatı yaptırmak isteyen bir kişi mütahhite yaptırmak zorunda mı?
2- müteahhitlik zorunlu ise şahsın kendisi müteahhitlik belgesi alıp inşaatı kendisi yapabilir mi?
3- bir müteahhite yaptıralacaksa inşaat malzeme faturaları kime kesilecek ve müteahhidin iş sahibine keseceği faturalar nelerdir?