Özel İnşaat

[TLHOMR]

Arkadaşlar merhaba;

Bir arkadaşımız, babasından kalan arsayı müteahhide verdi.. Kat karşılığı olarak ve kendisine 8 adet daire kalacakmış... Bunların tamamını satmak istiyor.. Bu durumda vergi mükellefi olması gerekir mi ? Mükellef olmaması için bir yol var mı Öyle olacaksa maliyetler ne olacak ?

Saygılar..

 

[Muhasebe149]

Arkadaşlar merhaba;

Bir arkadaşımız, babasından kalan arsayı müteahhide verdi.. Kat karşılığı olarak ve kendisine 8 adet daire kalacakmış... Bunların tamamını satmak istiyor.. Bu durumda vergi mükellefi olması gerekir mi ? Mükellef olmaması için bir yol var mı Öyle olacaksa maliyetler ne olacak ?

Saygılar..

Gelir Vergisi Kanununda;" İnşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar, Ticari Kazanç hükümlerine göre vergilendirilir".Burada 8 adet daireden bahis edilmektedir buda ihtiyaçtan fazla demekdir.Dolayısıyla ortada ticari kazanç vardır. *

 

[koraykarakaya]

Arkadaşlar merhaba;

Bir arkadaşımız, babasından kalan arsayı müteahhide verdi.. Kat karşılığı olarak ve kendisine 8 adet daire kalacakmış... Bunların tamamını satmak istiyor.. Bu durumda vergi mükellefi olması gerekir mi ? Mükellef olmaması için bir yol var mı Öyle olacaksa maliyetler ne olacak ?

Saygılar..

Daireleri aynı yıl içerisinde bir den fazla, veya bir birini takip eden yıllarda birer tane satması durumunda ticari kazanç elde edilmiş olacaktır.

 

[Muhasebe149]

Daireleri aynı yıl içerisinde bir den fazla, veya bir birini takip eden yıllarda birer tane satması durumunda ticari kazanç elde edilmiş olacaktır.

İdare,Ticari Kazanç olduğu için ayni yıl veya birbirini takip eden yıllar kriterlerini göz önüne almamaktadır. Gereği ekli mukteza
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü


Sayı : B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK-37-
Konu: Özel inşaat yapımı faaliyetinden elde edilen kazancın ticari faaliyet kapsamında olup olmadığı hk.
…..

Kozyatağı/İSTANBUL



İLGİ : Tarihsiz dilekçeniz.



İlgide kayıtlı dilekçenizde, Şubat 1991’de sekiz ortak birleşerek aldığınız arsaya üç bloktan oluşan bir inşaat yapmak üzere proje hazırlayarak kat irtifakı tesis ettirdiğiniz, şahsi olarak mülk edinmek amacıyla başladığınız inşaatın ancak 30 bağımsız bölümden oluşan birinci bloğu’nun inşaatını tamamlayabildiğiniz, ikinci ve üçüncü bloğun inşaatına henüz başlamadığınız ancak söz konusu iki bloğun projesinde değişiklik yapmak istemenizden dolayı mevcut kat irtifakının bozularak yeniden tesis edilmesi gerektiği, aynı günde tesis edeceğiniz yeni kat irtifakı listesinde tamamlanmış olan birinci bloğun gerek projesinde gerekse paydaşları ve hisse paylarında herhangi bir değişiklik olmayacağı, tamamlanmış olan birinci bloğun tamamını bir alıcıya satmak istediğiniz belirtilerek, söz konusu satıştan elde edeceğiniz kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceği konusunda görüşümüz sorulmaktadır.

Gelir Vergisi Kanunu uygulamasında, gayrimenkul satışından elde edilen kazanç, kazancın elde ediliş biçimine göre, ya ticari kazanç ya da diğer kazanç ve irat olarak vergilendirilecektir.

Bilindiği üzere, 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Ticari kazancın tarifi” başlıklı 37.maddesinde ticari kazanç, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar olarak tanımlanmış, aynı maddenin ikinci fıkrasının 4 numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu belirtilmiştir.

Genel olarak ticari faaliyet, bir tür emek-sermaye organizasyonuna dayanmaktadır. Kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetlerin “ticari faaliyet” olma niteliğini etkilememektedir. Ancak bir faaliyetin “ticari faaliyet” sayılabilmesi için, kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyet icra eden organizasyon bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla böyle bir organizasyon çerçevesinde yapılan gayrimenkul alım satım işlerinden elde edilen kazançların Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazançlara ilişkin hükümleri çerçevesinde tespit ve beyanı gerekmektedir.

Ticari bir organizasyonun varlığının açıkça görülmemesi halinde de, kazanç sağlamak amacıyla birden fazla alım veya satım işlerinde bulunması durumunda faaliyetin devamlılık gösterdiğinin kabulü ile bu faaliyet sonucu elde edilen gelirin ticari kazanç sayılması gerekir.

Gayrimenkullerin alım-satım veya inşa işlerinden elde edilen gelirin, devamlılık arz etmesi, bu işlerin bir emek sermaye organizasyonu dahilinde yapılıp organizasyonun bütün unsurları ile değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması veya bir organizasyon bulunmamakla birlikte alım-satım faaliyetlerinin bir kişisel gereksinimin giderilmesi servetin korunması dışında kazanç sağlamak niyet ve kastıyla yapılması halinde elde edilen gelir ticari kazanç sayılacaktır.

Gayrimenkul alım-satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım-satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağı açıktır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü, muamelenin çokluğudur. Muamelenin çokluğu, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılmasıdır.

Özel inşaat olarak adlandırılan organizasyonlarda, bu organizasyonu üstlenen kişinin organizasyon kapsamındaki faaliyetleri inşaatın yapımına ve organizasyona ilişkin her türlü işlerden (işçi ve usta temini, malzeme alımı, her türlü ödeme ve tahsilat v.s.) meydana gelmektedir.

Bu kapsamda özel inşaat yapımında, gayrimenkullerin şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşmaması halinde vergiye tabi olmayacağı tabiidir.

Ancak, özel inşaat yapımında gayrimenkullerin şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması ve ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça bulunması, yapılan faaliyetin ticari sayılması için yeterlidir. Dolayısıyla, ticari kazanç açısından gayrimenkul alım-satım ve inşa işlerini ticari bir organizasyon içinde yapması, devamlılık kasıt ve niyeti taşıması veya muamelede çokluk olması halinde bu faaliyetin ticari faaliyet kapsamında inşaat işi olup, bu faaliyetler neticesinde doğan kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanca ilişkin hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekir.

Dolayısıyla, 30 bağımsız bölümden oluşan birinci bloğun şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırını aşması, gayrimenkul alım-satım ve inşa işlerini ticari bir organizasyon içinde yapmanız, işin devamlılık kasıt ve niyeti taşıması ve muamelede çokluk olması nedeniyle bu faaliyetiniz ticari faaliyet kapsamında inşaat işi olmaktadır. Bu nedenle, inşaat yapım ve satım faaliyetinizden dolayı mükellefiyet tesis ettirmeniz gerekmekte olup, söz konusu faaliyet neticesinde doğan kazancınızın ise Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanca ilişkin hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.



Nusrettin YENER
Başkan a.
Grup Müdür V.

 

[koraykarakaya]

Sayın Muhasebe149 verdiğiniz özelgeden aynen kopyalıyorum.


"kazanç sağlamak amacıyla birden fazla alım veya satım işlerinde bulunması durumunda faaliyetin devamlılık gösterdiğinin kabulü ile bu faaliyet sonucu elde edilen gelirin ticari kazanç sayılması gerekir."

"Muamelenin çokluğu, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılmasıdır."


"Dolayısıyla, ticari kazanç açısından gayrimenkul alım-satım ve inşa işlerini ticari bir organizasyon içinde yapması, devamlılık kasıt ve niyeti taşıması veya muamelede çokluk olması halinde bu faaliyetin ticari faaliyet kapsamında inşaat işi olup, bu faaliyetler neticesinde doğan kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanca ilişkin hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekir."

Haklsınız bence de Gelir İdaresi ayni yıl veya birbirini takip eden yıllar kriterlerini göz önüne almamaktır. Ama ben ne yazık ki yukarıdaki 3 cümleden tam tersi bir anlam çıkardım, o da benim eksikliğim her halde.

 

[Muhasebe149]

Sayın Muhasebe149 verdiğiniz özelgeden aynen kopyalıyorum.


"kazanç sağlamak amacıyla birden fazla alım veya satım işlerinde bulunması durumunda faaliyetin devamlılık gösterdiğinin kabulü ile bu faaliyet sonucu elde edilen gelirin ticari kazanç sayılması gerekir."

"Muamelenin çokluğu, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılmasıdır."


"Dolayısıyla, ticari kazanç açısından gayrimenkul alım-satım ve inşa işlerini ticari bir organizasyon içinde yapması, devamlılık kasıt ve niyeti taşıması veya muamelede çokluk olması halinde bu faaliyetin ticari faaliyet kapsamında inşaat işi olup, bu faaliyetler neticesinde doğan kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanca ilişkin hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekir."

Haklsınız bence de Gelir İdaresi ayni yıl veya birbirini takip eden yıllar kriterlerini göz önüne almamaktır. Ama ben ne yazık ki yukarıdaki 3 cümleden tam tersi bir anlam çıkardım, o da benim eksikliğim her halde.

Sayın:Koray Karakaya,ben kendi görüşümden yola çıkarak ve mükellefle ileride sorun yaşamamak için bu gibi tereddütlü durumlarda idare yönünde karar verme düşüncesindeyim.İşinde yeni bir denetçi yorumu sonucunda yargıda gereksiz zaman kaybı stres yaşamak istemiyorum.Esasında doğru olan sizin yorumunuzdur.Bu forumda diğer faydalı anlatımlarınız için ayrıca teşekkür ederim.

 

[Batuhan Yıldız]

Dairelerin tamamının bir kişiye tek seferde satılması halinde bu satış ticari kazanç olarak değerlendirilmiyecektir. Tabi 8 daireyi satabilecek bir kişi bulabilirseniz.

Ayrı ayrı satılması halinde forumdaki diğer arkadaşların açıkladığı şekilde işlem yapmak gerekmektedir.

 

[koraykarakaya]

Sayın:Koray Karakaya,ben kendi görüşümden yola çıkarak ve mükellefle ileride sorun yaşamamak için bu gibi tereddütlü durumlarda idare yönünde karar verme düşüncesindeyim.İşinde yeni bir denetçi yorumu sonucunda yargıda gereksiz zaman kaybı stres yaşamak istemiyorum.Esasında doğru olan sizin yorumunuzdur.Bu forumda diğer faydalı anlatımlarınız için ayrıca teşekkür ederim.

Ben de size teşekkür ederim. Yalnız kat karşılığı aldığı tek iki daireyi, 2 şer yıl arayla satan bir mükellefe ticari kazanç mükellefiyeti tesis ettirmek son derece yanlış bir yorum olduğu gibi, idarenin de böyle bir görüşü yok. Böyle bir görüşü olmadığı bizzat sizin verdiğiniz özelgede dahi son derece aşikar.

Üstelik işinde yeni bir vergi inceleme elemanı yarın öbür gün ŞTA karşılığını KDV hariç ayırmak gerekir derse ne olacak? Ya da 500 TL'lik demirbaşı mutlaka aktifleştirmek gerekir derse? Böyle düşünmek dipsiz bir kuyuya, belinize ip bağlamadan inmek gibi bence. Girişi olur, ama işin içinden çıkamazsınız.

 

[koraykarakaya]

Dairelerin tamamının bir kişiye tek seferde satılması halinde bu satış ticari kazanç olarak değerlendirilmiyecektir. Tabi 8 daireyi satabilecek bir kişi bulabilirseniz.

Ayrı ayrı satılması halinde forumdaki diğer arkadaşların açıkladığı şekilde işlem yapmak gerekmektedir.

Hayır, 8 daire bir kişiye satılsa bile "muamelede çokluk" kriteri nedeniyle yine ticari kazanç oluşur. Yine özelgeden alıntı yapalım.


"tamamlanmış olan birinci bloğun tamamını bir alıcıya satmak istediğiniz belirtilerek, söz konusu satıştan elde edeceğiniz kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceği konusunda görüşümüz sorulmaktadır."

 

[Batuhan Yıldız]

Bu konuda verilmiş başka bir özelge

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı : B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK-Mük-80
Konu : Arsa karşılığı teslim alınan dairelerin satılması halinde elde edilen kazancın

nasıl vergilendirileceği hk.

….İSTANBUL



İLGİ : …01.2008 tarihli dilekçeniz.



İlgide kayıtlı dilekçenizde, İstanbul İli Ümraniye İlçesi … kayıtlı bulunan 450 m2 arsa vasıflı gayrimenkulü; 1999 yılında satın aldığınızı, 25.11.2005 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine uygun şekilde tarafınıza 4 adet bağımsız bölüm verilmesi karşılığında müteahhide verdiğinizi belirterek;

1-Adınıza tapusu çıkartılan, ancak esasen tarafınıza ait olmayan ve bir süre sonra müteahhide yahut müteahhidin göstereceği başka şahıslara satış yapmak durumunda kalacağınız 4 adet bağımsız bölümden dolayı şahsınız adına Gelir Vergisi doğup doğmayacağı,

2- 1999 yılında iktisap ettiğiniz arsanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müteahhide verilmesi karşılığında adınıza intikal edecek 4 adet bağımsız bölümün satışını yapmanız halinde Gelir Vergisi Kanunu’nun Mük. 80 maddenin 6. bendinde yer alan hüküm gereği değer artış kazancı doğup doğmayacağı hususunda görüşümüz sorulmaktadır.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Ticari kazancın tarifi” başlıklı 37.maddesinde ticari kazanç, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar olarak tanımlanmış, aynı maddenin ikinci fıkrasının 4 numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer artışı kazançları” başlıklı Mükerrer 80. maddesinde ise; “(4369 sayılı Kanunun 82/3-d maddesiyle 01/01/1999 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlükten kaldırılmış olup, 4783 Sayılı Kanunun 4. maddesiyle, 01/01/2003 tarihinden geçerli olmak üzere yeniden düzenlenmiştir.) Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazançlarıdır.

…

6- İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70. maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanunun 5.inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1.1.2007 tarihinden geçerli olmak üzere 4.4.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

(5281 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere değişen fıkra. Yürürlük; 01.01.2006) Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (266 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2008 tarihinden itibaren 6.800 YTL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.

…” hükmü yer almaktadır.

Konuyla ilgili olarak 01.05.2007 tarih ve 26509 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 264 Seri No.lu Gelir Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nin “Mal ve Hakların 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Değer Artış Kazancı” başlıklı 4. bendinde; “Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinde yer alan düzenlemeye göre; iktisap şekli ne olursa olsun ( ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulmaktaydı.

5615 sayılı Kanunun 5 inci maddesiyle anılan Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin (6) numaralı bendinde yapılan değişiklikle, anılan bentte sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasında değer artışı kazancı olarak değerlendirilecek süre, iktisap tarihinden itibaren, 4 yıldan 5 yıla çıkarılmıştır.

Ancak, Gelir Vergisi Kanununa eklenen geçici 71 inci maddeyle, 01/01/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan anılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınacaktır” açıklamalarına yer verilmiştir.

Diğer taraftan, Gelir Vergisi Kanununa 5615 Sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle eklenen ve 01.01.2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yürürlüğe giren Geçici 71. madde de ise, “Bu Kanunun mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinin uygulanmasına ilişkin olarak, 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde sayılan ve 1/1/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan mal (gerçek usûlde vergilendirilen çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınır.” hükmü yer almaktadır.

Öte yandan, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesinde, Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır hükmü yer almıştır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre;

1-Dilekçeniz ekinde ibraz edilen ve … Noterliğinde düzenlenen ...11.2005 tarihin ve …sayılı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile müteahhide devredildiği Arsa sahibine ve Müteahhit’e Kalacak Bağımsız Bölümler başlıklı sözleşmenin 5. maddesi gereğince; tarafınıza ait olan dört adet daire dışında kalan ve fiilen tarafınıza ait olmayıp kat ittifakı kurulduktan sonra müteahhidin sahip olacağı dört adet dairenin müteahhit tarafından, tapuda adına tescil edilmeden satılması halinde satıştan elde edilecek gelirin, ticari kazanç olarak müteahhit tarafından beyan edilmesi gerekmekte olup söz konusu dairelerin satışı dolayısıyla gerçek maliklerine tapuda devir işleminden dolayı olayda gerçek bir satış işlemi söz konusu olmadığından arsa sahibi olarak adınıza herhangi bir vergileme olmayacaktır.

2- Öte yandan, tarafınızca 1999 yılında satın almak suretiyle iktisap edilen arsanın 25.11.2005 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile kat karşılığı müteahhide teslimi ile arsa karşılığı edinilen (dört adet daire) gayrimenkullerin iktisabını takiben elden çıkarılmasının, ayrı teslim ve satış işlemi olarak değerlendirilmesi gerekeceği gibi,

a- Arsanın kat karşılığı müteahhide tesliminde bir ivaz karşılığı devir söz konusu olacağından değer artış kazancının uygulanmasına esas dört yıllık sürenin tespitinde arsanın iktisap tarihi ile müteahhide teslimi sonrası dairelerin arsa sahibine fiilen teslim veya tapuya tescil tarihi arasındaki sürenin dikkate alınması gerekecektir.

Dolayısıyla, 1999 yılında iktisap edilen arsanın dört yıllık süre geçtikten sonra 2005 yılında müteahhide teslimi değer artış kazancı kapsamında vergilendirilmeyecektir.

b- Müteahhitten devir alınan dairelerin tapuya tescil veya fiilen teslim suretiyle iktisaptan sonra 5 yıl içerisinde bir tanesinin bir defaya ait olmak üzere bir kişiye veya birden fazlasının bir defada aynı kişiye satılmasında; satış bedeli ile söz konusu daire veya dairelerin artırılmış maliyet bedeli arasındaki farkın satışın yapıldığı ilgili yıl için tespit edilen haddi aşması halinde aşan kısmın değer artış kazancı olarak beyannameyle beyan edilmesi,
Ancak, söz konusu dairelerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilecek gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerekeceği gibi, bu durumda dairelerin maliyet bedelinin ticari kazancın genel hükümlerine göre tespit edilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

 

[koraykarakaya]

İlle de özelgeler üzerinden gideceksek daha güncel ve de merkezi sistemden verilmiş özelgeler de var, ve sizin verdiğiniz özelgeden biraz farklı görüş açıklanmış Batuhan Bey.

"T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)







Sayı

:

B.07.1.GİB.4.06.16.01-120[37-11/18]-253

20/02/2012

Konu

:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre iktisap edilen gayrimenkullerin satışının vergilendirilmesi





İlgide kayıtlı özelge talep formunda, minibüs işletmeciliğinizden dolayı ... Vergi Dairesinin basit usul mükellefi olduğunuz, 1991 ve 1999 yıllarında satın aldığınız arsaları, 2008 yılı Ocak ayında kat karşılığı inşaat yapılmak üzere bir müteahhide verdiğiniz ve karşılığında tarafınıza düşen dairelerden üçü ile 1/3 hisseli dairenizi 2009 yılında, bir dairenizi de 2010 yılında sattığınız belirtilerek, yaptığınız bu işlemlerin gelir vergisine tabi olup olmayacağı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Diğer taraftan, ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.

Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.

Bu itibarla, arsa olarak iktisap edilen gayrimenkulün kat karşılığı verilerek daire alınması gayrimenkulün vasfını değiştireceğinden bu bağımsız bölümlerin tapuya tescil tarihinin veya fiilen kullanım tarihinin yeni bir iktisap olarak dikkate alınarak, bu tarihten itibaren aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya izleyen tarihlerde satılması durumunda, bu satışlardan elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir."

Yukarıdaki hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, 2009 yılında birden fazla, 2010 yılında ise 1 adet olmak üzere birbirini izleyen yıllarda satış işleminin yapılması nedeniyle , söz konusu satış işlemleri dolayısıyla elde edeceğiniz kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 46 ncı maddesinde, 47 ve 48 inci maddelerde yazılı şartları topluca haiz olanların ticari kazançlarının basit usulde tespit olunacağı, herhangi bir şekilde gerçek usulde vergilendirilecek olanlar ve gerçek usulde vergilendirilen mükelleflerin bir daha hiç bir şekilde basit usule dönemeyecekleri belirtilmiş, aynı Kanunun "Basit usulün hududu" başlıklı 51 inci maddesinin 7 nci bendinde gayrimenkul ve gemi alım satımı ile uğraşanların basit usulden faydalanamayacakları hükme bağlanmıştır.

Buna göre, 2009 yılında yapılan ikinci gayrimenkul satışından itibaren gerçek usulde ticari kazanç mükellefiyetinizin tesis edilmesi gerektiğinden, bu tarihten itibaren minibüs işletmeciliğinden elde ettiğiniz kazancın da gerçek usul ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir."


Ki 425 Nolu VUK GT'de şöyle deniyor;


"Ayrıca, rapor değerlendirme komisyonunun dikkate alacağı özelgenin ilgili konuda Gelir İdaresi Başkanlığınca verilmiş en güncel özelge olması gerektiği tabiidir."

Buna göre de şöyle bir noktada kitleniyoruz, 8 daireyi bir alıcıya aynı gün satarsanız değer artış kazancı, 7 tanesi bir gün, kalan 1 tanesini ertesi gün aynı alıcıya satarsanız ticari kazanç+defter tutma+KDV+geçici vergi v.s v.s

 

[Batuhan Yıldız]

Sayın Koray Bey;

Sizin paylaştığınız özelgede de belirtildiği üzere:
Bu itibarla, arsa olarak iktisap edilen gayrimenkulün kat karşılığı verilerek daire alınması gayrimenkulün vasfını değiştireceğinden bu bağımsız bölümlerin tapuya tescil tarihinin veya fiilen kullanım tarihinin yeni bir iktisap olarak dikkate alınarak, bu tarihten itibaren aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya izleyen tarihlerde satılması durumunda, bu satışlardan elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir."

Denmektedir burda hemfikiriz zaten.
Dairelerin toplu olarak bir kişiye aynı tarihte satılması halinde bu işlemin vergisel boyutu ile ilgili bir açıklama göremedim paylaştığınız özelgede.

Ayrıca konuyla ilgili paylaşılan ilk özelgede özel inşaat kapsamında yapılan inşaattaki bir bloğun bir kişiye toplu satış yapılması ile kat karşılığı arsa sahibine kalan dairelerin bir kişiye toplu olarak satılması konusunda idarenin her iki duruma bakış açısının farklı olduğunu iki özelgeyi karşılaştırdığımızda görebilmekteyiz.

 

[koraykarakaya]

"bu tarihten itibaren aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte veya izleyen tarihlerde satılması durumunda, bu satışlardan elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir."

Şu cümleyi mevhum-u muhalifinden yorumladığımız zaman, aynı kişiye farklı tarihlerde satılırsa ticari kazanç, aynı kişiye aynı tarihte satılırsa değer artış kazancı olduğu sonucuna varıyorum.

Aslında şu anda tartıştığımız konu vergi hukukunun en gri alanlarından biri olduğu için %100 şöyle olacak demek mümkün değil ne yazık ki. Bu konu kesin bir açıklığa kavuşana kadar biz zaten emekli oluruz

 

[TLHOMR]

Değerli arkadaşlar tüm cevaplar için teşekkür ederim.. Anladığım bu arkadaşın ( 8 daire alacak ) vergi mükellefi olarak satışları yapması gerektiği .. Bu durumda maliyeti ne olacak ? Neticede müteahhide kat karşılığı verdi ve 8 daire aldı...
Vergi mükellefi olduğunda her satışa fatura mı düzenleyecek ? Satışa maliyet ne yazacak ? KDV ne olacak ?
Saygılar..