ÖZEL İNŞAATLARDA VERGİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI
GENEL BİLGİLER
TANIM:
Genel anlamda inşaat; malzeme ve işçilik kullanmak suretiyle, meydana getirilen bir gayrimenkulün yapı kısmına ilişkin faaliyetlerin tümünü içerir. İmar Kanununda ?yapı tabirinin karada ve suda daimi veya geçici, resmi ve özel yer altı veya yerüstü inşaatı ile ilave ,değişiklik ve tamirlerinin sabit ve müteharrik tesislerine şamil olduğu? hükme bağlanmıştır.
İNŞAATIN ÇEŞİTLERİ
Medeni Kanunda:
- Menkul inşaat : Belli hizmeti görmek üzere geçici amaçlı yapılan kulübe, baraka, yazlık sinema, tiyatro sahnesi Pazar yeri tezgahları gibi yapılardır. Bunlar tapuya tescil edilmezler.
- Menkul olmayan (taşınmaz) inşaatlar: Toprağa bağlı olarak ve devamlı kalmak amacıyla meydana getirilen ekonomik değer taşıyan yapılardır. Örneklersek , köprü, yol, meydan, binalardır. Bu inşaatlar özellik ve yapımındaki uzmanlık ile teknik nedenlerden dolayı 3 bölümde gruplandırılabilir.
a) Konutlar; Ev, apartman gibi.
b) Ticari, Sınai, Sosyal ve Kültürel Yapılar; İşyeri, fabrika binası ve ek tesileri, otel, hastahane, okul, spor tesisleri gibi.
c) Özel uzmanlık isteyen inşaatlar; Yol, köprü, baraj, liman, havaalanı gibi.
Vergi Hukukunda:
- Özel inşaatlar : Yapım şekline göre 2 ?ye ayrılır.
a) Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaat,
b) Kendi gereksinimi için satmak amacı olmadan yapılan inşaatlar
- Taahhüt şeklindeki inşaatlar: Taahhüt kendi nam ve hesabına gerçek ve tüzel kişilere karşı sözleşmeli veya sözleşmesiz bir işin yapılması veya bir malın teslimini üstlenmektir. Bir işin taahhüt edilmesi ise taahhüt edenin (müteahhit) ? işi yaptırana (iş sahibi) vermeyi taahhüt eylediği ve bir bedel karşılığında bir malın imalini kapsar. Bu konuda bir iş (imalat) bir bedelle üstlenen müteahhit ve bir bedel karşılığında müteahhite iş yaptıran iş sahibi olmak üzere 4 unsur mevcuttur.
ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ
Kendi nam ve hesabına apartman inşa edip daire kat ve dükkan halinde satmak ve satmak amacı gütmeksizin kendi ihtiyacı için kendi arsası üzerine yapılan inşaatları içerir. Bu konuyu irdelersek;
1-DAİRE, KAT VE DÜKKAN HALİNDE SATMAK AMACIYLA YAPILAN ÖZEL İNŞAATLAR
Apartman inşa edip daire, kat ve dükkan halinde satanlar, bu inşaata kendi arsaları üzerine yapabilecekleri gibi, arsa karşılığında belirli sayıda daire, kat veya dükkan vermek kaydıylada başkalarına ait arsa üzerine yapabilirler. Ülkemizde daha çok bu yol tercih edilmektedir.
193 SAYILI GELİR VE 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ
AÇISINDAN BAKIŞ
Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaatlar yönüyle
Gelir Vergisi Kanununda; İnşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar, Ticari Kazanç hükümlerine göre vergilendirilir.
Kurumlar vergisi Kanununda ise; ( MADDE 6- (2) ) Safî kurum kazancının tespitinde, yine Gelir Vergisi Kanununun ticarî kazanç hakkındaki hükümleri uygulanır.
Aynı yıl içinde başlanılıp bitirilen inşaat ve onarma işlerinden ve özel inşaatlardan elde edilen kazançlar ve arsa karşılığı daire yapımından elde edilen kazançlar da genel hükümlere göre vergilendirilir
Birden fazla takvim yılına yaygın inşaat ve onarma işlerinde kar-zarar kesin olarak işin bittiği yıl tesbit olunur.
Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerini yapanlar, inşaatın devam ettiği sürece, bu işleriyle iligili olarak kar ya da zarar beyanında bulunmazlar. Ancak ?kar-zarar beyanında bulunulmayacağı? beyanname verilmeyeceği anlamına gelmez. Yalnızca inşaat ve onarım işleriyle uğraşan ve işleri de henüz bitmemiş olan müteahhitler her yıl devam eden inşaatlarıyla ilgili olarak beyanname vermek zorundadırlar.
Gelir ya da kurumlar Vergisi beyannamesi verilirken, devam eden inşaat ve onarım işiyle ilgili olarak düzenlenen bilanço beyanname ekinde sunulacaktır. Ayrıca beyannamenin uygun bir yerine İnşaatımız yıllara yaygın olduğundan kar-zarar beyan edilmemiştir. Şeklinde açıklama yapılmasında yarar vardır.
Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerini yapanlar, işin bitimini izleyen yılın G.V. mükellefleri için Mart ayı 15.gününe kadar , K.V. mükellefleri ise Nisan ayının 25.ne kadar saptanan kar-zararı beyanname ile bildirmek ve tahakkuk eden vergileri yasal süresi içinde ödemekle yükümlüdürler. ( Gelir vergisi mükellefleri tahakkuk eden verginin yarısını Mart ayı sonuna kadar, diğer yarısını ise Temmuz ayı sonuna kadar, Kurumlar Vergisi mükellefleri ise Nisan ayı sonuna kadar ödemek zorundadırlar.)
İnşaat işinin bitim tarihi itibariyle bulunan kar-zarar, işin devam ettiği yıllara dağıtılamaz.
Yıllara yaygın inşaat ve onarma işlerinin yanında ticari ve sınai faaliyet de icra eden mükellefler, inşaat faaliyetlerinden elde ettikleri kazançları nedeniyle geçici vergiye tabi olmamakla birlikte elde ettikleri faiz gelirleri ve diğer kazançları üzerinden geçici vergi ödeyeceklerdir
Taahhüt şeklindeki inşaatlar yönüyle;
Aynı yıl içinde başlanılıp bitirilen inşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar genel hükümlere göre vergilendirirken yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde taşıdığı özellikler nedeniyle genel hükümler dışında özel bir vergileme sistemi kabul edilmiştir. Gelir Vergisi Kanunu 42-44. maddeler uyarınca müteahhite yapılan istihkak ödemelerinden (avanslar dahil ve ödeme şekline bakılmaksızın) G.V.K. 94.madde 3. bendi gereği %5 vergi stopajı yapılır.
Yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde inşaat süresince ödenen isitihkaklardan yapılan vergi kesintileri inşaatın bittiği dönemde kazancın tesbiti ile tahakkuk edecek vergiden mahsup edilir. İstihkaklardan kesilen vergilerin, taahhüt edilen inşaat ve onarma işinin bitiminden önce mahsubu olanaksızdır.
İstihkaklardan vergi kesintisi yapan kurum veya kuruluşlar, kesilen vergileri çeşitli nedenlerle vergi dairesine yatırmayabilmektedirler. Bu durum, kesintiyi yapan kurum veya kuruluşun sorumluluğunu zamanında yerine getirmemesinden ortaya çıkabileceği gibi özellikle kamu kurumlarının vadesinde ödenmeyen vergilerinin taksitlendirilmesi konusunda, Maliye Bakanlığınca çıkarılan genel tebliğler veya benzeri düzenlemelerden de kaynaklanabilmektedir. Diğer bir ifadeyle, bu gibi durumlarda kesilen vergilerin vergi dairesine yatırılmamış olmasında, hakedişinden vergi kesilen mükellefin bir kusuru söz konusu olmamaktadır.
Bu nedenle yıllara yaygın inşaat ve onarma işleri yapan mükelleflerin istihkaklarından kesilen vergilerin, bu mükelleflerin aynı işlerden sağladıkları kurum kazancı için verecekleri beyannameler üzerinden hesaplanan kurumlar vergisine ve mükelleflerin isteği halinde gelir vergisi kanununun 94/6-b bendine göre yapılacak tevkifata mahsubu işlemlerinde mahsubu istenilen miktarların ilgili kurum veya kuruluşça istihkaklardan kesildiğinin belgelendirilmesi kaydıyla bu kesintilerin, kesintiyi yapan kurum veya kuruluşça vergi dairesine yatırıldığına dair belge aranılmayacaktır.
Gerek G.V. kanunu gerekse K.V.K. gereği kazanç aşağıdaki şekilde tespit edilir.
Daire, kat veya dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaatlarda kazanç: İnşa edilen daire, kat veya dükkanlar müteahhit için mal niteliğindedir. Bunların bitimden ziyade teslim veya satışı halinde kar-zarar hesaplanarak, vergilendirilecektir.
İnşaat süresince yapılan satışlardan alınan tutarlar, avans niteliğinde değerlendirilir. Kar-zarar tespiti inşa edilen dairelerin tesliminde hesaplanır.
Teslimden ise daire, kat veya dükkanın iskan belgesinin alınması veya bu tarihten öncede fiilen kullanılmaya başlandığı tarih anlaşılmalıdır. Satış işleminin geciktirilmesi bunu engellemez.
Kar-Zararın tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:
a) İnşa edilen daire, kat veya dükkanların maliyetleri bağımsız bölüm dağılımına göre tespit edilmelidir.
b) Satışın gerçekleştiği dönemde satış rakamı ile maliyet bedeli arasındaki kazanç vergilendirilecektir.
c) Satışın aynı dönemde gerçekleşmediği durumlarda satılmayan daire maliyet bedelleri stok olarak düşünülüp, sonraki hesap dönemlerine devredilecektir. Dolayısı ile satıldığı dönemde kazanç tespiti ile vergilendirilecektir.
d) İnşaat süresince gerçekleşen kanunen kabul edilmeyen giderler ise vergilendirmenin yapıldığı dönemde ayrıca vergi matrahına ilave edilecektir.
e) İnşaat işlerinde ortalama kar haddi gibi uyulması gereken bir oran olmamasına rağmen teamül olarak maliyet bedelinin %25?i yada satış bedelinin %20?sini kazanç olarak belirlenmesi benimsenmiştir.
MÜTEAHHİDİN EŞ VE ÇOCUKLARINA SATTIĞI YADA KENDİSİNİN VEYA ORTAĞININ ÜZERİNE KAYDETTİRDİĞİ DAİRE VE DÜKKANLARDA EMSAL BEDEL UYGULAMASI
Gerek kendi arsası gerekse başkalarına ait arsa üzerine inşa edilen daire veya dükkanlardan bir kısmının veya tamamını eş veya çocuklara, yada yakınlara satış veya devri sırasında emsal bedel uygulamasına dikkat edilmelidir. Emsal bedel V.U.K. 267 maddesinde ?gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut ta doğru olarak tespit edilmeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline göre haiz olacağı değerdir.?
BİNA VE ARSANIN DEĞERLEMESİ
1 ? Satın alınan arsa üzerine inşaat yapanlarda arsanın maliyet bedeli ile değerlendirilerek inşaat maliyetine intikali sağlanır.
2 ? Kat, daire veya dükkan karşılığı başkasına ait arsa üzerine inşaat yapanlarda ise sözleşme gereği arsa sahibine verilecek daire, kat veya dükkanların maliyet bedeli arsanın maliyetini oluşturur.
3 ? Kendi arsası üzerine inşaat yapanlarda da yine satın alma değeri ile yapılan tapu harcamaları arsa bedelini oluşturur. Ancak arsanın çok önceden alınması veya miras-hibe yoluyla intikal etmesi halinde arsanın maliyet bedeli yine V.U.K. 267 md.sindeki emsal bedel esasıyla değerlenecektir.
KENDİ ARSASI ÜZERİNDE İHTİYACI İÇİN(SATMA AMACI OLMADAN) BİNA İNŞASI
1999 yılından önce ihtiyacı için kendi arsası üzerinde bina inşa edenler açısından ticari kazançtan bahsedilmezken bu tarihten sonra ise inşa edilen bu dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda kazançtan bahsedileceği (diğer kazanç ve iratlar) ve vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Burada G.V.K.?na 4444 kanunla eklenen 56.md. gereği 1999-2002 yılları arasındaki gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıştır.
Bu şekilde inşaat yapanlar için dikkat edilecek husus olarak şunu belirtmek gerekir. Bu kişiler inşaatda çalıştırdıkları işçilerden vergi kesintisi yapmazlar. Ancak çalışan kişilerin burada elde ettikleri ücretlerinin G.V.K. 64 / 3 maddesinde ve 4444 sayılı Kanunla 01/01/2000 tarihinden itibaren yıllık vergilendirileceği ve yıllık matrahında 1 yıllık brüt asgari ücretin %25? i olacağı hükme bağlanmıştır. İnşaatı yaptıranın yükümlülüğü ise bu kişileri ilgili vergi dairesine bildirmek suretiyle çalışanların vergi karnelerini çıkartmalarını sağlamalıdır.
2 ? ARSA KARŞILIĞINDA DAİRE, KAT VEYA DÜKKAN YAPIMI
İnşaat yapımını üstlenen müteahhit başkalarına ait arsa üzerine inşa edilecek daire, kat veya dükkanlardan bir bölümünü arsa payı karşılığı arsa sahibine teslimi taahhüt eder. Türkiye? de son yıllarda finansman maliyetleri yönüyle tercih edilen bir yoldur. Bu konuda müteahhit boş veya üzerinde mevcut binayı yıkmak suretiyle arsa üzerine belirlenen proje ve mahal listesine uygun olarak inşaatı yapmayı üstlenir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu akdin yazılı ve aşağıdaki hususları içerecek şekilde hazırlanması ileride doğabilecek problemleri en baştan önlemiş olur.
1 ? Arsanın müteahhide teslim şekli ve süresi
2 - Arsa üzerine inşa edilecek daire, kat veya dükkanların özelliklerinin belirlenmesi
3 - Proje, imar durumlarının, vergi, resim, harçların ödeme şeklinin belirlenmesi
4 - Arsa karşılığında verilecek daire, kat veya dükkanların (bağımsız bölümlerin) belirlenmesi
5 - İnşaat teslim süresinin belirlenmesi
6 - Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması işlemlerinin belirlenmesi
7 - Müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin alınması ve tapuya şerh edilmesi yetkisinin belirlenmesi
8 ? Mücbir sebeplerin belirlenmesi
9 - Cezai şartların belirlenmesi
Bu sözleşmelerin noter aracılığı ile yapılması gerek hukuki işlemlerde gerekse tapu işlemlerinde kolaylık sağlayacaktır.
193 SAYILI GELİR VE 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ
AÇISINDAN BAKIŞ
Bu bölümde müteahhit için; kendi arsası üzerinde daire, kat veya dükkan yapımına ilişkin bilgilere ek olarak dikkat edilmesi gereken husus arsa karşılığında arsa sahibine verilen daire, kat veya dükkanların maliyet bedellerinin arsa maliyeti olarak dikkate alınması gerekir.
Arsa sahibi açısından ise arsa karşılığında alınan daire, kat veya dükkanların satışında 1999 öncesi ve sonrası olarak dikkate alınmalıdır.
Daha öncede belirtildiği üzere ?1999 yılından önce ihtiyacı için kendi arsası üzerinde bina inşa edenler açısından ticari kazançtan bahsedilmezken bu tarihten sonra ise inşa edilen bu dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda kazançtan bahsedileceği (diğer kazanç ve iratlar) ve vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Burada G.V.K.?na 4444 kanunla eklenen 56.md. gereği 1999-2002 yılları arasındaki gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıştır?
213 SAYILI VERGİ USUL KANUNU AÇISINDAN BAKIŞ
Bildirimler : İşe başlama en fazla 1 ay önceden , işi bırakma ve değişiklikleri 1 ay içerisinde ilgili vergi dairesine yapılmalıdır.
Tutulması gereken defterler: Bilanço esasına göre; Yevmiye, Defter-i Kebir, Envanter defteri. İşletme esasına göre İşletme Defteri bunlardan ayrıca Amortisman Defteri sürelerinde tasdik ettirilmesi gerekir.
Değerlemeler inşaat harcamaları maliyet bedeli ile, kendi arsasının üzerine yapımını arsa emsal bedelle yapılır. Yine satış sırasında ve arsa sahibine verilecek bağımsız bölüm bedellerinin emsal bedellerinden aşağı olmamasına dikkat edilmelidir.
Amortismanlar; İnşaat yapımı sırasında kullanılan sabit kıymetlerin amortismanları V.U.K. 333 ve 339 genel tebliğindeki oranlarda ayrılarak maliyetlere dahil edilir.
3065 SAYILI KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU
AÇISINDAN BAKIŞ
VERGİNİN KONUSU
Madde 1- Türkiye'de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir
1. Ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler,
TESLİM
Madde 2 1. Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hereket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir. Bir malın alıcı veya onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdii teslim hükmündedir. Malın alıcıya veya onun adına hareket edenlere gönderilmesi halinde, malın nakliyesinin başlatılması veya nakliyeci veya sürücüye tevdi edilmesi de mal teslimidir.
HİZMET
Madde 4 1. Hizmet, teslim ve teslim sayılan haller ile mal ithalatı dışında kalan işlemlerdir.
Bu işlemler, bir şeyi yapmak ve işlemek, meydana getirmek, imal etmek, onarmak, temizlemek, muhafaza etmek, hazırlamak, değerlendirmek, kiralamak, bir şeyi yapmamayı taahhüt etmek gibi, şekillerde gerçekleşebilir.
2. Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirilirler.
KDV ORANI
2002/4480 sayılı B.K.K. eki karar kapsamında
b) (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 1
11- Net alanı 150 m2.ye kadar konut teslimleri olarak belirlenmiş bunun dışındaki teslimler genel K.D.V. oranına tabi olacaktır. Yani 150 m2 üstündeki konutlar ile işyeri niteliğindeki inşaatlar %18 K.D.V. oranına tabi olacaktır.
İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İADE UYGULAMASI
KDV İadesine Konu Teslimler ve İade Hesaplaması:
a-İadeye Konu Teslimler:
İnşaat işlerinde İadeye konu edilecek teslim, 150 m2 'den düşük konut teslimleridir. 150 m2 'yi geçen konutlar ile işyeri teslimlerinin tamamı %18 oranında KDV'ye tabi olduğundan bu teslimler için iade söz konusu değildir.
Teslim edilen konut, bir bedel mukabilinde satılmak suretiyle teslim edilmişse bu teslimin iadeye konu olacağı hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır.
Ancak müteahhidin kat karşılığı aldığı inşaatta, arsa sahibine, arsa karşılığı devrettiği 150 m2 den düşük konut teslimleri,
Yine müteahhidin yaptığı dairelerden kendisinin kullanımına tahsis ettiği 150 m2 den düşük konut teslimlerinde bir bedel alınmamaktadır. Bedel alınmayan bu teslimlerin de iadeye konu edilmesi gerekecek mi?
Diğer yandan İnşaat devam ederken halk arasında topraktan satış diye bilinen daire satışlarında henüz daire yapılmadan satış yapılmış olması durumunda, bu teslim de iadeye konu olacak mı? Soruları gündeme gelebilecektir.
Buna hemen cevap vermeden, bu konuyla ilgili mevzuattaki düzenlemelerden belli başlılarını hatırlanması bakımından aşağıda belirtelim.
30 seri no'lu KDV genel tebliğinde, müteahhidin arsa sahibine arsa karşılığı olarak verdiği işyeri ve dairelerin devri teslim sayılmış olup, bu teslimlerin KDV'ye tabi olduğu belirtilmiştir.
Öte yandan, KDV kanunun 3. maddesinde, teslim sayılan haller belirtilmiş, işletme sahibinin vergiye tabi malların her ne surette olursa olsun işletmeden çekmesinin teslim olduğu belirtilmiştir.
KDV kanun 27/1. maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler de KDV matrahı, emsal bedel olduğu, emsal bedelin V.U.K.'nun 267. maddesine göre tespit edileceği belirtilmektedir.
GENEL BİLGİLER
TANIM:
Genel anlamda inşaat; malzeme ve işçilik kullanmak suretiyle, meydana getirilen bir gayrimenkulün yapı kısmına ilişkin faaliyetlerin tümünü içerir. İmar Kanununda ?yapı tabirinin karada ve suda daimi veya geçici, resmi ve özel yer altı veya yerüstü inşaatı ile ilave ,değişiklik ve tamirlerinin sabit ve müteharrik tesislerine şamil olduğu? hükme bağlanmıştır.
İNŞAATIN ÇEŞİTLERİ
Medeni Kanunda:
- Menkul inşaat : Belli hizmeti görmek üzere geçici amaçlı yapılan kulübe, baraka, yazlık sinema, tiyatro sahnesi Pazar yeri tezgahları gibi yapılardır. Bunlar tapuya tescil edilmezler.
- Menkul olmayan (taşınmaz) inşaatlar: Toprağa bağlı olarak ve devamlı kalmak amacıyla meydana getirilen ekonomik değer taşıyan yapılardır. Örneklersek , köprü, yol, meydan, binalardır. Bu inşaatlar özellik ve yapımındaki uzmanlık ile teknik nedenlerden dolayı 3 bölümde gruplandırılabilir.
a) Konutlar; Ev, apartman gibi.
b) Ticari, Sınai, Sosyal ve Kültürel Yapılar; İşyeri, fabrika binası ve ek tesileri, otel, hastahane, okul, spor tesisleri gibi.
c) Özel uzmanlık isteyen inşaatlar; Yol, köprü, baraj, liman, havaalanı gibi.
Vergi Hukukunda:
- Özel inşaatlar : Yapım şekline göre 2 ?ye ayrılır.
a) Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaat,
b) Kendi gereksinimi için satmak amacı olmadan yapılan inşaatlar
- Taahhüt şeklindeki inşaatlar: Taahhüt kendi nam ve hesabına gerçek ve tüzel kişilere karşı sözleşmeli veya sözleşmesiz bir işin yapılması veya bir malın teslimini üstlenmektir. Bir işin taahhüt edilmesi ise taahhüt edenin (müteahhit) ? işi yaptırana (iş sahibi) vermeyi taahhüt eylediği ve bir bedel karşılığında bir malın imalini kapsar. Bu konuda bir iş (imalat) bir bedelle üstlenen müteahhit ve bir bedel karşılığında müteahhite iş yaptıran iş sahibi olmak üzere 4 unsur mevcuttur.
ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ
Kendi nam ve hesabına apartman inşa edip daire kat ve dükkan halinde satmak ve satmak amacı gütmeksizin kendi ihtiyacı için kendi arsası üzerine yapılan inşaatları içerir. Bu konuyu irdelersek;
1-DAİRE, KAT VE DÜKKAN HALİNDE SATMAK AMACIYLA YAPILAN ÖZEL İNŞAATLAR
Apartman inşa edip daire, kat ve dükkan halinde satanlar, bu inşaata kendi arsaları üzerine yapabilecekleri gibi, arsa karşılığında belirli sayıda daire, kat veya dükkan vermek kaydıylada başkalarına ait arsa üzerine yapabilirler. Ülkemizde daha çok bu yol tercih edilmektedir.
193 SAYILI GELİR VE 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ
AÇISINDAN BAKIŞ
Daire, kat ve dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaatlar yönüyle
Gelir Vergisi Kanununda; İnşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar, Ticari Kazanç hükümlerine göre vergilendirilir.
Kurumlar vergisi Kanununda ise; ( MADDE 6- (2) ) Safî kurum kazancının tespitinde, yine Gelir Vergisi Kanununun ticarî kazanç hakkındaki hükümleri uygulanır.
Aynı yıl içinde başlanılıp bitirilen inşaat ve onarma işlerinden ve özel inşaatlardan elde edilen kazançlar ve arsa karşılığı daire yapımından elde edilen kazançlar da genel hükümlere göre vergilendirilir
Birden fazla takvim yılına yaygın inşaat ve onarma işlerinde kar-zarar kesin olarak işin bittiği yıl tesbit olunur.
Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerini yapanlar, inşaatın devam ettiği sürece, bu işleriyle iligili olarak kar ya da zarar beyanında bulunmazlar. Ancak ?kar-zarar beyanında bulunulmayacağı? beyanname verilmeyeceği anlamına gelmez. Yalnızca inşaat ve onarım işleriyle uğraşan ve işleri de henüz bitmemiş olan müteahhitler her yıl devam eden inşaatlarıyla ilgili olarak beyanname vermek zorundadırlar.
Gelir ya da kurumlar Vergisi beyannamesi verilirken, devam eden inşaat ve onarım işiyle ilgili olarak düzenlenen bilanço beyanname ekinde sunulacaktır. Ayrıca beyannamenin uygun bir yerine İnşaatımız yıllara yaygın olduğundan kar-zarar beyan edilmemiştir. Şeklinde açıklama yapılmasında yarar vardır.
Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerini yapanlar, işin bitimini izleyen yılın G.V. mükellefleri için Mart ayı 15.gününe kadar , K.V. mükellefleri ise Nisan ayının 25.ne kadar saptanan kar-zararı beyanname ile bildirmek ve tahakkuk eden vergileri yasal süresi içinde ödemekle yükümlüdürler. ( Gelir vergisi mükellefleri tahakkuk eden verginin yarısını Mart ayı sonuna kadar, diğer yarısını ise Temmuz ayı sonuna kadar, Kurumlar Vergisi mükellefleri ise Nisan ayı sonuna kadar ödemek zorundadırlar.)
İnşaat işinin bitim tarihi itibariyle bulunan kar-zarar, işin devam ettiği yıllara dağıtılamaz.
Yıllara yaygın inşaat ve onarma işlerinin yanında ticari ve sınai faaliyet de icra eden mükellefler, inşaat faaliyetlerinden elde ettikleri kazançları nedeniyle geçici vergiye tabi olmamakla birlikte elde ettikleri faiz gelirleri ve diğer kazançları üzerinden geçici vergi ödeyeceklerdir
Taahhüt şeklindeki inşaatlar yönüyle;
Aynı yıl içinde başlanılıp bitirilen inşaat ve onarma işlerinden elde edilen kazançlar genel hükümlere göre vergilendirirken yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde taşıdığı özellikler nedeniyle genel hükümler dışında özel bir vergileme sistemi kabul edilmiştir. Gelir Vergisi Kanunu 42-44. maddeler uyarınca müteahhite yapılan istihkak ödemelerinden (avanslar dahil ve ödeme şekline bakılmaksızın) G.V.K. 94.madde 3. bendi gereği %5 vergi stopajı yapılır.
Yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde inşaat süresince ödenen isitihkaklardan yapılan vergi kesintileri inşaatın bittiği dönemde kazancın tesbiti ile tahakkuk edecek vergiden mahsup edilir. İstihkaklardan kesilen vergilerin, taahhüt edilen inşaat ve onarma işinin bitiminden önce mahsubu olanaksızdır.
İstihkaklardan vergi kesintisi yapan kurum veya kuruluşlar, kesilen vergileri çeşitli nedenlerle vergi dairesine yatırmayabilmektedirler. Bu durum, kesintiyi yapan kurum veya kuruluşun sorumluluğunu zamanında yerine getirmemesinden ortaya çıkabileceği gibi özellikle kamu kurumlarının vadesinde ödenmeyen vergilerinin taksitlendirilmesi konusunda, Maliye Bakanlığınca çıkarılan genel tebliğler veya benzeri düzenlemelerden de kaynaklanabilmektedir. Diğer bir ifadeyle, bu gibi durumlarda kesilen vergilerin vergi dairesine yatırılmamış olmasında, hakedişinden vergi kesilen mükellefin bir kusuru söz konusu olmamaktadır.
Bu nedenle yıllara yaygın inşaat ve onarma işleri yapan mükelleflerin istihkaklarından kesilen vergilerin, bu mükelleflerin aynı işlerden sağladıkları kurum kazancı için verecekleri beyannameler üzerinden hesaplanan kurumlar vergisine ve mükelleflerin isteği halinde gelir vergisi kanununun 94/6-b bendine göre yapılacak tevkifata mahsubu işlemlerinde mahsubu istenilen miktarların ilgili kurum veya kuruluşça istihkaklardan kesildiğinin belgelendirilmesi kaydıyla bu kesintilerin, kesintiyi yapan kurum veya kuruluşça vergi dairesine yatırıldığına dair belge aranılmayacaktır.
Gerek G.V. kanunu gerekse K.V.K. gereği kazanç aşağıdaki şekilde tespit edilir.
Daire, kat veya dükkan halinde satmak amacıyla yapılan inşaatlarda kazanç: İnşa edilen daire, kat veya dükkanlar müteahhit için mal niteliğindedir. Bunların bitimden ziyade teslim veya satışı halinde kar-zarar hesaplanarak, vergilendirilecektir.
İnşaat süresince yapılan satışlardan alınan tutarlar, avans niteliğinde değerlendirilir. Kar-zarar tespiti inşa edilen dairelerin tesliminde hesaplanır.
Teslimden ise daire, kat veya dükkanın iskan belgesinin alınması veya bu tarihten öncede fiilen kullanılmaya başlandığı tarih anlaşılmalıdır. Satış işleminin geciktirilmesi bunu engellemez.
Kar-Zararın tespitinde dikkat edilmesi gereken hususlar:
a) İnşa edilen daire, kat veya dükkanların maliyetleri bağımsız bölüm dağılımına göre tespit edilmelidir.
b) Satışın gerçekleştiği dönemde satış rakamı ile maliyet bedeli arasındaki kazanç vergilendirilecektir.
c) Satışın aynı dönemde gerçekleşmediği durumlarda satılmayan daire maliyet bedelleri stok olarak düşünülüp, sonraki hesap dönemlerine devredilecektir. Dolayısı ile satıldığı dönemde kazanç tespiti ile vergilendirilecektir.
d) İnşaat süresince gerçekleşen kanunen kabul edilmeyen giderler ise vergilendirmenin yapıldığı dönemde ayrıca vergi matrahına ilave edilecektir.
e) İnşaat işlerinde ortalama kar haddi gibi uyulması gereken bir oran olmamasına rağmen teamül olarak maliyet bedelinin %25?i yada satış bedelinin %20?sini kazanç olarak belirlenmesi benimsenmiştir.
MÜTEAHHİDİN EŞ VE ÇOCUKLARINA SATTIĞI YADA KENDİSİNİN VEYA ORTAĞININ ÜZERİNE KAYDETTİRDİĞİ DAİRE VE DÜKKANLARDA EMSAL BEDEL UYGULAMASI
Gerek kendi arsası gerekse başkalarına ait arsa üzerine inşa edilen daire veya dükkanlardan bir kısmının veya tamamını eş veya çocuklara, yada yakınlara satış veya devri sırasında emsal bedel uygulamasına dikkat edilmelidir. Emsal bedel V.U.K. 267 maddesinde ?gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut ta doğru olarak tespit edilmeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline göre haiz olacağı değerdir.?
BİNA VE ARSANIN DEĞERLEMESİ
1 ? Satın alınan arsa üzerine inşaat yapanlarda arsanın maliyet bedeli ile değerlendirilerek inşaat maliyetine intikali sağlanır.
2 ? Kat, daire veya dükkan karşılığı başkasına ait arsa üzerine inşaat yapanlarda ise sözleşme gereği arsa sahibine verilecek daire, kat veya dükkanların maliyet bedeli arsanın maliyetini oluşturur.
3 ? Kendi arsası üzerine inşaat yapanlarda da yine satın alma değeri ile yapılan tapu harcamaları arsa bedelini oluşturur. Ancak arsanın çok önceden alınması veya miras-hibe yoluyla intikal etmesi halinde arsanın maliyet bedeli yine V.U.K. 267 md.sindeki emsal bedel esasıyla değerlenecektir.
KENDİ ARSASI ÜZERİNDE İHTİYACI İÇİN(SATMA AMACI OLMADAN) BİNA İNŞASI
1999 yılından önce ihtiyacı için kendi arsası üzerinde bina inşa edenler açısından ticari kazançtan bahsedilmezken bu tarihten sonra ise inşa edilen bu dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda kazançtan bahsedileceği (diğer kazanç ve iratlar) ve vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Burada G.V.K.?na 4444 kanunla eklenen 56.md. gereği 1999-2002 yılları arasındaki gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıştır.
Bu şekilde inşaat yapanlar için dikkat edilecek husus olarak şunu belirtmek gerekir. Bu kişiler inşaatda çalıştırdıkları işçilerden vergi kesintisi yapmazlar. Ancak çalışan kişilerin burada elde ettikleri ücretlerinin G.V.K. 64 / 3 maddesinde ve 4444 sayılı Kanunla 01/01/2000 tarihinden itibaren yıllık vergilendirileceği ve yıllık matrahında 1 yıllık brüt asgari ücretin %25? i olacağı hükme bağlanmıştır. İnşaatı yaptıranın yükümlülüğü ise bu kişileri ilgili vergi dairesine bildirmek suretiyle çalışanların vergi karnelerini çıkartmalarını sağlamalıdır.
2 ? ARSA KARŞILIĞINDA DAİRE, KAT VEYA DÜKKAN YAPIMI
İnşaat yapımını üstlenen müteahhit başkalarına ait arsa üzerine inşa edilecek daire, kat veya dükkanlardan bir bölümünü arsa payı karşılığı arsa sahibine teslimi taahhüt eder. Türkiye? de son yıllarda finansman maliyetleri yönüyle tercih edilen bir yoldur. Bu konuda müteahhit boş veya üzerinde mevcut binayı yıkmak suretiyle arsa üzerine belirlenen proje ve mahal listesine uygun olarak inşaatı yapmayı üstlenir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bu akdin yazılı ve aşağıdaki hususları içerecek şekilde hazırlanması ileride doğabilecek problemleri en baştan önlemiş olur.
1 ? Arsanın müteahhide teslim şekli ve süresi
2 - Arsa üzerine inşa edilecek daire, kat veya dükkanların özelliklerinin belirlenmesi
3 - Proje, imar durumlarının, vergi, resim, harçların ödeme şeklinin belirlenmesi
4 - Arsa karşılığında verilecek daire, kat veya dükkanların (bağımsız bölümlerin) belirlenmesi
5 - İnşaat teslim süresinin belirlenmesi
6 - Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması işlemlerinin belirlenmesi
7 - Müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin alınması ve tapuya şerh edilmesi yetkisinin belirlenmesi
8 ? Mücbir sebeplerin belirlenmesi
9 - Cezai şartların belirlenmesi
Bu sözleşmelerin noter aracılığı ile yapılması gerek hukuki işlemlerde gerekse tapu işlemlerinde kolaylık sağlayacaktır.
193 SAYILI GELİR VE 5520 SAYILI KURUMLAR VERGİSİ
AÇISINDAN BAKIŞ
Bu bölümde müteahhit için; kendi arsası üzerinde daire, kat veya dükkan yapımına ilişkin bilgilere ek olarak dikkat edilmesi gereken husus arsa karşılığında arsa sahibine verilen daire, kat veya dükkanların maliyet bedellerinin arsa maliyeti olarak dikkate alınması gerekir.
Arsa sahibi açısından ise arsa karşılığında alınan daire, kat veya dükkanların satışında 1999 öncesi ve sonrası olarak dikkate alınmalıdır.
Daha öncede belirtildiği üzere ?1999 yılından önce ihtiyacı için kendi arsası üzerinde bina inşa edenler açısından ticari kazançtan bahsedilmezken bu tarihten sonra ise inşa edilen bu dairelerin 4 yıldan önce satılması durumunda kazançtan bahsedileceği (diğer kazanç ve iratlar) ve vergilendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Burada G.V.K.?na 4444 kanunla eklenen 56.md. gereği 1999-2002 yılları arasındaki gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi hükme bağlanmıştır?
213 SAYILI VERGİ USUL KANUNU AÇISINDAN BAKIŞ
Bildirimler : İşe başlama en fazla 1 ay önceden , işi bırakma ve değişiklikleri 1 ay içerisinde ilgili vergi dairesine yapılmalıdır.
Tutulması gereken defterler: Bilanço esasına göre; Yevmiye, Defter-i Kebir, Envanter defteri. İşletme esasına göre İşletme Defteri bunlardan ayrıca Amortisman Defteri sürelerinde tasdik ettirilmesi gerekir.
Değerlemeler inşaat harcamaları maliyet bedeli ile, kendi arsasının üzerine yapımını arsa emsal bedelle yapılır. Yine satış sırasında ve arsa sahibine verilecek bağımsız bölüm bedellerinin emsal bedellerinden aşağı olmamasına dikkat edilmelidir.
Amortismanlar; İnşaat yapımı sırasında kullanılan sabit kıymetlerin amortismanları V.U.K. 333 ve 339 genel tebliğindeki oranlarda ayrılarak maliyetlere dahil edilir.
3065 SAYILI KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU
AÇISINDAN BAKIŞ
VERGİNİN KONUSU
Madde 1- Türkiye'de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir
1. Ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler,
TESLİM
Madde 2 1. Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hereket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir. Bir malın alıcı veya onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdii teslim hükmündedir. Malın alıcıya veya onun adına hareket edenlere gönderilmesi halinde, malın nakliyesinin başlatılması veya nakliyeci veya sürücüye tevdi edilmesi de mal teslimidir.
HİZMET
Madde 4 1. Hizmet, teslim ve teslim sayılan haller ile mal ithalatı dışında kalan işlemlerdir.
Bu işlemler, bir şeyi yapmak ve işlemek, meydana getirmek, imal etmek, onarmak, temizlemek, muhafaza etmek, hazırlamak, değerlendirmek, kiralamak, bir şeyi yapmamayı taahhüt etmek gibi, şekillerde gerçekleşebilir.
2. Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirilirler.
KDV ORANI
2002/4480 sayılı B.K.K. eki karar kapsamında
b) (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 1
11- Net alanı 150 m2.ye kadar konut teslimleri olarak belirlenmiş bunun dışındaki teslimler genel K.D.V. oranına tabi olacaktır. Yani 150 m2 üstündeki konutlar ile işyeri niteliğindeki inşaatlar %18 K.D.V. oranına tabi olacaktır.
İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İADE UYGULAMASI
KDV İadesine Konu Teslimler ve İade Hesaplaması:
a-İadeye Konu Teslimler:
İnşaat işlerinde İadeye konu edilecek teslim, 150 m2 'den düşük konut teslimleridir. 150 m2 'yi geçen konutlar ile işyeri teslimlerinin tamamı %18 oranında KDV'ye tabi olduğundan bu teslimler için iade söz konusu değildir.
Teslim edilen konut, bir bedel mukabilinde satılmak suretiyle teslim edilmişse bu teslimin iadeye konu olacağı hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır.
Ancak müteahhidin kat karşılığı aldığı inşaatta, arsa sahibine, arsa karşılığı devrettiği 150 m2 den düşük konut teslimleri,
Yine müteahhidin yaptığı dairelerden kendisinin kullanımına tahsis ettiği 150 m2 den düşük konut teslimlerinde bir bedel alınmamaktadır. Bedel alınmayan bu teslimlerin de iadeye konu edilmesi gerekecek mi?
Diğer yandan İnşaat devam ederken halk arasında topraktan satış diye bilinen daire satışlarında henüz daire yapılmadan satış yapılmış olması durumunda, bu teslim de iadeye konu olacak mı? Soruları gündeme gelebilecektir.
Buna hemen cevap vermeden, bu konuyla ilgili mevzuattaki düzenlemelerden belli başlılarını hatırlanması bakımından aşağıda belirtelim.
30 seri no'lu KDV genel tebliğinde, müteahhidin arsa sahibine arsa karşılığı olarak verdiği işyeri ve dairelerin devri teslim sayılmış olup, bu teslimlerin KDV'ye tabi olduğu belirtilmiştir.
Öte yandan, KDV kanunun 3. maddesinde, teslim sayılan haller belirtilmiş, işletme sahibinin vergiye tabi malların her ne surette olursa olsun işletmeden çekmesinin teslim olduğu belirtilmiştir.
KDV kanun 27/1. maddesinde, bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler de KDV matrahı, emsal bedel olduğu, emsal bedelin V.U.K.'nun 267. maddesine göre tespit edileceği belirtilmektedir.
evreden KDV ile konutlara isabet edip, indirilemeyen KDV mukayese edilir. Küçük olan iadeye konu edilir.) 