Özel Maliyet ve Yap İşlet Devrette Stopaj Paradoksu

  • Konbuyu başlatan Serhat_
  • Başlangıç tarihi
S

Serhat_

Ziyaretçi
Bu konu bir süredir kafama takılıyordu. Hem bu konu hakkında fikrimi paylaşmak hem de değerli yorumlarınızı da dikkate alıp böyle bir durum karşıma çıkarsa nasıl davranacığıma karar vermek adına sizi bu konu hakkındaki fikirlerinizi beyan etmeye davet ediyorum. Forumun değişik başlıkları altında bu konu hakkında yapılan yorumlar var. Bu vesileyle bu başlık altında o yorumları nedenleriyle burada toparlayabilmemizin tüm forum üyelerinin faydasına olacağını düşünüyorum.

Fikrinize başvurmak istediğim konu şu:
1)İşletme, bir gerçek kişiden bir bina kiralıyor. Kira sözleşmesine göre 5 yıllığına kiralayacak ve her yıl için firma 20.000 TL kira verecek. Firma özel maliyet bedeli olarak da belli tutarda yatırım yapıyor. Süre sonunda özel maliyet bedeli olarak yaptığı yatırımları bedelsiz olarak bina sahibi gerçek kişiye devrediyor. Burada stopaj yapılacak mı? Yapılacaksa neden? Yapılmayacaksa neden?

2) İşletme bir gerçek kişiden arazisini "Yap-işlet-devret modeli?ne göre üzerinde inşaat yapıp, binayı 20 yıl sonra bedelsiz olarak arsa sahibine devretmek üzere kiralıyor. Yapılan anlaşmaya göre eğer bina yapılmazsa işletme arsa sahibine kira karşılığı 100.000 TL tazminat ödeyecek.

a) Bina yapılmaz ve tazminat ödenirse stopaj yapılacak mı?
b) Bina yapılır ve devredilirse stopaj yapılacak mı?

Öncelikle İstanbul Vergi Dairesi'nin bu konu hakkında verdiği birbirinden farklı 3 ayrı muktezayı vererek konuyu yorumlarınıza sunmak istiyorum. (Zamanı olmayan arkadaşlar için 3.mesajda özetledim.)

T.C
İSTANBUL VALİLİĞİ

İl Defterdarlığı

Vasıtasız Vergiler Gelir Müdürlüğü

Sayı: B.07.4.DEF.0.34.11-GVK-94/5
Konu: ?Yap-işlet-devret modeli?ne göre
üzerinde inşaat yapılan gayrimenkulün
anlaşma süresi sonunda bedelsiz olarak,
gayrimenkul sahibine devredilmesi durumunda
vergisel yükümlülüklerin ne olacağı hk.

İLGİ: ?.09.2003 tarihli dilekçeniz.

İlgide kayıtlı dilekçenizde; ???. Vergi Dairesi Müdürlüğü?nün ???? vergi numaralı mükellefi olduğunuzu, şirket ortaklarınızdan ????.?e ait olan arsa üzerine inşaat giderleri şirketiniz tarafından karşılanmak üzere, şirketinizin kullanımına bırakılan inşaat yapıldığını, karşılığında da mal sahibiyle aranızda sözleşme yapıldığını, sözleşme gereği de 20 yıl kira ödemesinde bulunmayacağınızı ancak 20 yıl sonra söz konusu inşaatı ????..?e devredeceğinizi belirterek; şirketiniz işyeri ile ilgili olarak kira ödemesi yapıp yapmayacağınız, kira ile ilgili olarak muhtasar beyanname verip vermeyeceğiniz konularında görüşümüzü sormaktasınız.

Bilindiği gibi, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu?nun 70. maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmış ve maddede 8 bent halinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, maddenin sondan 3. paragrafında 8 bent halinde sayılan ve hakların ticari veya zirai kazancın tespitinde müteallik hükümlere göre hesaplanacağı, 72. maddesinde de ?Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılatın 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakten veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarı olduğu,

Ayın olarak tahsil edilen kiraların Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal kira bedeli ile paraya çevrileceği,

Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetlerin, kira müddettinin hitamında bedelsiz (kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu taktirde, mezkur kıymetlerin kiralayan bakımından bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolanacağı,? hüküm altına alınmıştır.

Diğer taraftan, aynı Kanunun 94. maddesinde vergi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sıralanmış olup, maddenin 5/a bendinde de (99/13646 sayılı Kararla değişen bent) 70. madde de yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden %20 oranında vergi tevkifatı yapılır.?hükmü yer almaktadır.

Bu hükümlere göre; şirketinizin ortağına ait gayrimenkulü (arsa) 20 yıl süreyle bir bedel ödemeksizin kullanması, üzerinde inşaat yapması ve bu sürenin sonunda da yine bir bedel söz konusu olmaksızın üzerinde inşa edilen bina ile birlikte ortağınıza devretmesi durumunda; gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı nitelikteki bina harcamaları Gelir Vergisi Kanunu?nun 70. maddesi uyarınca gayrimenkul sahibi açısından gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilecek ve kira süresinin sonunda yapılan ?binanın emsal bedeli? arsa sahibi ortak tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilecektir.

Dolayısıyla; kiralama süresince (20 yıl) nakden veya hesaben bir kira ödemesi söz konusu olmadığı için şirketiniz tarafından gelir vergisi tevkifatı da yapılmayacaktır. Ayrıca kira ile ilgili olarak muhtasar beyanname de verilmeyecektir.
Öte yandan, ileride yapılacak bir incelemede; kira sözleşmesi yaptığınızı söz ettiğiniz ortağınız ile aranızda kurulan kira ilişkisinde Kurumlar Vergisi Kanunu 16. ve 17. maddesinde düzenlenen örtülü sermaye-örtülü kazanç şartlarının mevcut olduğunun tespiti halinde cezalı tarhiyat yapılacağı açıktır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
Ynt: Özel Maliyet ve Yap İşlet Devrette Stopaj Paradoksu

Aynı konu hakkındaki diğer mukteza

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK ?94/5- 12900
Konu : ?Yap-işlet-devret modeli?ne göre üzerinde inşaat yapılan gayrimenkulün

anlaşma süresi sonunda bedelsiz olarak, gayrimenkul sahibine devredilmesi durumunda

vergisel yükümlülüklerin ne olacağı hk.
Büyükçekmece/İSTANBUL
İlgi : Tarihsiz dilekçeniz.

İlgide kayıtlı dilekçenizde; ??..Vergi Dairesi Müdürlüğü?nün ??????vergi numaralı mükellefi olduğunuzu, sahibi bulunduğunuz arsanızın üzerine işyerleri yapılması için ?10? yıl süre ile bir inşaat şirketiyle ?Yap-İşlet-Devret? modeline göre anlaşacağınızı, süre bitiminde mülkiyet devrinden dolayı herhangi bir vergileme olup olmayacağı hususunu sormaktasınız.

Bilindiği gibi, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu?nun 70. maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmış ve maddede 8 bent halinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, maddenin sondan 3. paragrafında 8 bent halinde sayılan ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitinde müteallik hükümlere göre hesaplanacağı, 72. maddesinde de ?Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılatın 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakten veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarı olduğu,

Ayın olarak tahsil edilen kiraların Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal kira bedeli ile paraya çevrileceği,

Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetlerin, kira müddetinin hitamında bedelsiz (kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetlerin kiralayan bakımından bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunacağı,? hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanunun 94. maddesinde vergi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sıralanmış olup, maddenin 5/a bendinde de 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden (2003/6577 sayılı B.K.K.ile 01/01/2004 tarihinden geçerli olmak üzere) %22 oranında vergi tevkifatı yapılır.?hükmü yer almaktadır.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu?nun 272.maddesinde ise gayrimenkulün genişletilmesi veya iktisadi kıymetinin devamlı olarak arttırılması amacıyla yapılan giderlerin gayrimenkulün maliyet bedeline ekleneceği, bu giderlerin kira ile tutulan gayrimenkullerde kiracı tarafından yapılması durumunda özel maliyet bedeli ile aktifleştirileceği belirtilmiştir.

Aynı Kanunun özel maliyet bedellerinin itfası başlıklı 327. maddesinde ise, ?Gayrimenkullerin ve gemilerin iktisadi kıymetini arttıran 272. maddede yazılı özel maliyet bedelleri, kira süresine göre eşit yüzdelerle itfa edilir. Kira süresi dolmadan, kiralanan şeyin boşaltılması halinde henüz itfa edilmemiş olan giderler boşaltma yılında bir defada gider yazılır? hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre; sahibi olduğunuz arsanın ?Yap-İşlet-Devret? modeline göre bir inşaat şirketine devrinden sonra söz konusu inşaat şirketince gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı harcamaların özel maliyet bedeli hesabına aktarıldığı tarihte ?ayın şeklinde kira? peşin olarak ödenmiş sayılacağından bu tarihte yürürlükte olan gelir vergisi tevkifatı oranı üzerinden (emsal bedeli esas alınarak) gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Ancak emsal bedel, arsa sahibi olarak tarafınızın elde ettiği net geliri ifade edeceğinden, emsal bedelin brütleştirilerek bulunacak tutara tevkifat oranını uygulamak suretiyle tevkifat tutarı hesaplanacaktır. Bu şekilde hesaplanan tevkifatın da arsayı kiralayıp üzerine bina inşa eden şirketçe sorumlu sıfatıyla Gelir Vergisi Kanunu?nun 98.maddesi gereğince beyan edilerek aynı Kanunun 119.maddesinde belirtilen sürelerde ödenmesi gerekmektedir.
Ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek peşin tahsil edilen kira bedelinin ilgili yıllara dağıtılarak vergilendirilmesi gerektiğinden, bu yıllara ait kira bedeline isabet eden tutarın tarafınızdan beyan edilmesi ve adınıza yapılan vergi tevkifatını da yine ilgili yıllarda beyan edeceğiniz matrah üzerinden hesaplanacak vergiden mahsup etmeniz gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.
 
Ynt: Özel Maliyet ve Yap İşlet Devrette Stopaj Paradoksu

İstanbul Vergi Dairesi'nin başka bir muktezası

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü






Sayı : B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK-94/5
Konu: ?Yap-İşlet-Devret Modeli?ne göre üzerinde inşaat yapılan gayrimenkulün anlaşma süresi sonunda bedelsiz olarak gayrimenkul sahibine devredilmesi durumunda vergisel yükümlülüklerin ne olacağı hk.


?. GRUP MÜDÜRLÜĞÜNE



İlgi : ?/04/2007 tarih ve ?. sayılı yazınız.

İlgide kayıtlı yazınız ve ekinde yer alan ? Vergi Dairesi Müdürlüğü?nün ?.vergi kimlik numaralı mükellefi ? San. İşl. Ltd. Şti. tarafından Müdürlüğünüze verilen tarihsiz dilekçe incelenmiş olup, Müdürlüğümüz görüşü aşağıda açıklanmıştır.

Bilindiği gibi, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu?nun 6. maddesinde, safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanunu?nun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Ayrıca, bu hüküm uyarınca tespit edilecek kurum kazancından Kurumlar Vergisi Kanunu?nun 8. maddesi ile Gelir Vergisi Kanunu?nun 40. maddesinde yer alan giderlerin indirilebileceği belirtilmiştir.

Diğer taraftan, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu?nun 70. maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmış ve maddede 8 bent halinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, 72. maddesinde de ?Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılatın 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarı olduğu,

Ayın olarak tahsil edilen kiraların Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrileceği,

Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetlerin, kira müddetinin hitamında bedelsiz (kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetlerin kiralayan bakımından bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunacağı? hüküm altına alınmıştır.

Aynı Kanunun 94. maddesinde vergi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sıralanmış olup, maddenin 5/a bendinde de 70.maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan kira ödemelerinden % 20 oranında tevkifat yapılacağı? hüküm altına alınmıştır.

Bu hüküm ve açıklamalara göre, şahsa ait arsa üzerine şirketiniz tarafından inşa edilen işyerlerinin kiralanmak suretiyle belli bir süre (5 ile 10 yıl) işletildikten sonra arsa sahibine devredilmesi durumunda, gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı nitelikteki harcamaların, arsa sahibi şahıs tarafından Gelir Vergisi Kanunu?nun 70.maddesi uyarınca gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilerek, kira süresinin sonunda yapılan ?işyerlerinin emsal bedelinin? gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, şirketiniz tarafından inşa edilen ve belli bir süreyle işletilecek olan işyerleri için nakden veya hesaben bir kira ödemesi söz konusu olmadığı için şirketiniz tarafından gelir vergisi tevkifatı da yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Ayrıca binanın arsa sahibine devrinde de tevkifat yapılmayacaktır.
Bilgi edinilmesini Müdürlüğünüzü ilgilendiren hususların cevaplandırılarak mükellefe bilgi verilmesini arz ederim.






Başkan a.

Grup Müdür V.
 
Ynt: Özel Maliyet ve Yap İşlet Devrette Stopaj Paradoksu

Muktezaları tek tek okumaya fırsatı veya zamanı olmayan arkadaşlar için toparlıyorum.

1) Özel maliyet bedelinin veya binanın anlaşma sonunda bedelsiz devri sonucu nakden veya hesaben bir ödeme olmadığı için tevkifat yapılmasını gerektirecek bir durum yoktur.

2) Özel maliyet harcaması esasen gayrimenkulu kiralayanın ayın olarak peşin ödediği (bunun açıkçası çok mantıklı olmadığını düşünüyorum. Kanunun bir çok yerinde ayın da kastedildiği zaman para veya ayınla denmiş. Burada da ayın kastedilseydi nakden yerine para veya ayın olarak denirdi diye düşünüyorum.) kira bedeli olduğu için harcama yapıldığı dönemler harcamanın emsal bedeli bulunup, bu bedele göre stopaj hesaplanacak.

3) Bir de şöyle bir görüş ortaya koyan makaleler var. Gerek özel maliyet gerekse yap işlet devret modelinde kiracının süre sonunda gayrimenkul sahibine devrettiği değerin emsal bedeli bulunup, o emsal bedele göre stopaj yapılacak.

Benim şuanki yorumum şöyle

1)Özel Maliyet Bedeli

Özel maliyet bedelinin söz konusu olduğu durumda kiracı ile gayrimenkul sahibi 20.000 TL üzerinden anlaşıyorlar. Kikracının ev sahibine olan borcu yıllık 20.000 TL. Bu bedel üzerinden de zaten stopaj yapılıyor.

Kira süresi sonunda devredilen Özel Maliyet Bedeline gelince;
Devredilen bu bedeli nakden bir ödeme olarak göremeyeceğimiz kanaatindeyim.
O halde stopaj yapılabilmesi için tek yol hesaben bir ödemenin varlığının tespiti

GVK 96'da hesaben ödeme, vergi tevkifatına tabi kazanç ve iratları ödeyenleri istihkak sahiplerine karşı borçlu durumda gösteren her türlü kayıt ve işlemleri ifade eder, diye tanımlanıyor. Burada kiracının devrettiği değer gayrimenkul sahibine olan bir borcunun karşılığı değildir. O bedeli devretmezse gayrimenkul sahibi kendisinden o bedeli talep edemez. Burada bir tarafın borcu olmayan ama bir tarafın kazancının var olduğu bir durum söz konusudur.

Özel maliyet bedelinin bedelsiz devrinde kiracıyı borçlu durumda gösterecek bir kayıt olmayacağı için, hesaben ödeme söz konusu olmayacak ve dolayısıyla tevkifatın da mevzu bahis olmayacağı kanaatindeyim.

2) Yap işlet Devret Modeli

Sözleşmeye göre Yap işlet devret modelinde gayrimenkul sahibine kira ödemiyor, anlaşma süresi sonunda bina devrediliyor. Bina devredilmezse gayrimenkul sahibine 100.000 TL verilecek.

31.12.2029 tarihinde kiracının kiralama süresi doluyor.

a) Kiracı arsada buğday ekiyor. Bina yapılmamış. Arsa sahibi 100.000 TL tazminat hak kazanıyor. 31.12.2029 tarihi itibariyle yapılacak kayıt; Bu bir kira gideri midir? Yoksa sözleşmeye dayalı tazminat mı?

Sözleşmeye dayalı tazminat ise

770 100.000

336 100.000

Kira Gideriyse

770 KKEG(Geçmiş Yıllar) 118.750
770 Kira gideri (2029) 6.250(125.000/20)
336 100.000
360 25.000

b) Kiracı binayı yapmış ve özel maliyet bedeli olarak aktifleştirmiş ve anlaşma sonuna kadar tamamen itfa etmiş. 31.12.2029 tarihi itibariyle gayrimenkul sahibine binayı devretme borcu doğuyor. Borcun doğmasıyla hesaben ödemenin de gerçekleşmesini gerektiren işlemin doğduğu düşünülebilir mi? Dolayısıyla nakden bir ödeme olmasa da hesaben bir ödeme söz konusu olacak mıdır? Çünkü hesaben ödeme kiracıyı gayrimenkul sahibine borçlu gösteren herhangi bir kayıt veya işlem. Tarafların karşılıklı anlaşıp sözleşme yapması bir işlem değil midir? Eğer böyle bir işlem varsa, sözleşmeye göre bu binanın emsal bedel üzerinden devri de kiracının arsa sahibine bir borcudur. Binanın emsal bedelinin 200.000 TL olduğunu düşünürsek bunun kaydı devreden işletme açısından (Bu kayıt sıkıntılı özellikle bu kayıt hakkında yorumlarınız.Tamamen mi yanlış, kısmen mi yoksa doğru mu?)

-----------------------------------------------------------
9xx Uygun bir Nazım Hesap 200.000
770 Kira Gideri 50.000

9xx Uygun bir Nazım Hesap 200.000
360 50.000

-----------------Bina Boşaltılıp devredilince ve stopaj ödenince---------
9xx 200.000
360 50.000
9xx 200.000
100 50.000

Burada kayıtlarda gösterilecek bir borcun olmadığını, ama borç doğuran gerçek bir sözleşmenin olduğunu, sözleşmeye dayalı bu işlemin ise nazım hesaplarda gösterilmesinin daha uygun olacağını düşünüyorum.

Konunun herhangi bir bölümüne veya tümüne katkılarınızı bekliyorum.
 

Benzer konular

Üst