60 seri nolu KDV sirkülerindeki açıklamaya göre;
Arsa sahibinin alacağı bağımsız bölümler ile teslim edeceği arsanın bedeli eşitlenmiştir. Buna göre Müteahhidin teslim ettiği bağımsız bölümler VUK 267 Emsal Bedel uygulanacak.
VUK 267 Emsal Bedeli ve Emsal Ücreti maddesinin giriş paragrafına bir bakalım;
Emsal bedeli, gerçek bedeli olmıyan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tesbit edilemiyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline
nazaran haiz olacağı değerdir. (Kat Karş.İnş.İşinde arsa sahibine bir satış yoktur bu tamamen servetin değerlemesidir vs...teorik tartışmaların hepsi bir tarafa)
Emsal bedeli sıra ile, aşağıdaki esaslara göre tayin olunur.
Hangi Sıra Uygulanacak 1 mi? 2 mi? yoksa 3 mü? incelemeye çalışalım.
Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) Aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha
evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile
hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran % 25'ten az olmaması şarttır.
Örnek;
10 Daire yapıldı 5'i Arsa Sahibinin 5'i müteahhidin
İnşaat Kasım Ayında(Aynı zamanda 267/1'e göre değerlemenin yapılacağı ay) bitti ve teslim edilecek. Arsa Sahibine Yapılacak Bağımsız Bölümlerin Matrahı için Önce Satış Bilgilerine ihtiyaç var. Bakalım,
Müteahhidin Satış Bilgileri (Yapılan Dairelerin hepsinin aynı m2 olduğunu varsayınız.Farklı m2'ler ve işyerleri de varsa, arsa sahibine herbirinden ayrı ayrı teslim varsa aşağıdaki hesaplama Aynı cins ve nevideki mallar için ayrı ayrı yapılacaktır.)
Ay/Yıl Daire Satış Tutarı
2012/09 2 200.000
2012/10 - --
2012/11 3 300.000
---- ---- --------
Toplam 5 500.000
Emsal Bedeli tesbit edilecek, bir başka ifade ile Arsa Sahibine verilecek 5 Dairenin %25'i= 1,25 Adet. Yani 1 Adet. Peki bakıyoruz Müteahhit Kasım ayında 1'den fazla satış yapmış mı? Cevap evet. 3 adet 300.000 TL satışı var.Peki 267/1'e göre emsal bedel, yani Ortalama fiyat 300.000/3=100.000 TL
Buradan Arsa Sahibine Verilecek Bağımsız Bölümlerin Matrahı= 100.000*5=500.000 TL + KDV'dir. (m2 göre %1, %18)
Peki verilen örnekte geriye dönük 3 ayda da yani 267/1'de bahsi geçen değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha
evvelki aylarda satış yapılmamışsa ne olacak. Cevap 267/1 uygulanamayacak. O zaman 2. Sıraya geçilecek.
İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.
Müteahhit Maliyeti : 350.000/Daire Adedi*Arsa Sahibine teslim edilecek kısım. (Örnekte dairelerin aynı m2 olduğunu söylemiştim.Onun için daire adedine bölüyorum. Farklı m2 ler varsa m2 birim maliyetinden aynı denklem oluşturulacaktır.)
Bu hesaplamada genelde atladığımız bir yer var o da :KDV Kanununun Emsal Bedeli ve Emsal Ücretine ilişkin 27/4. maddesi:
4) Katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburidir.
Genel Giderler: 50.000 TL
Yukarıdaki denklemi buna göre düzeltelim;
Arsa Sahibine düzenlenecek Fatura için Müteahhit Maliyeti :350.000+50.000/Daire Adedi*Arsa Sahibine teslim edilecek kısım
Arsa Sahibine düzenlenecek Fatura: 350.000+50.000/10*5=200.000 TL bunun üzerine %5 ilave o da: 200.000*%5=10.000 210.000TL Matrah + %1 KDV (150 m2 altı daire varsayımı ile)
Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca
takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak
suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma hakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.
Gelelim Arsa Sahibinin Durumuna;
60 Seri Nolu KDV Sirkülerinde;
Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır.
Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir
Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi
doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal
bedeli (arsa payı dahil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.
Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır.
Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek
faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.
Faydalı Olması ümidiyle;
Ali PINAR
S.M.Mali Müşavir
