Devremülkün Kiraya Verilmesinde Uygulanan Vergi Oranları Hakkında

[E.H]

Yapı ruhsatı Ekim 2017 ve Mart 2018'de alınmış, 2019'da inşaatına başlanmış ve şu anda kısmen faaliyete geçmiş bir turizm tesisi projesinde yatırım amacıyla satın aldığım 190m2 dublex devre mülk villayı, kiraya vermesi için aynı işletme ile "Hisseli gayrimenkul aracılık satış Sözleşmesi" imzalayacağım.

Villayı kiraya verdiklerinde, dönem sonunda, net konaklama bedelinden (yemek, içecek ve ek harcamalar hariç) %20 komisyon, %10 KDV, %2 konaklama vergisi ve %20 stopaj kira bedelinden düşülerek kalan tutarı hesabıma aktıracaklarını söylediler.

Öğrendiğim kadarıyla, yapı ruhsatının hangi tarihte alındığı, inşaatın lokasyonu, sınıfı ve m2'si KDV oranının belirlenmesine etki ediyor. 29/Mart/2022 tarihinde KDV oranlarında değişiklik olmuş fakat bahsettiğim projenin ruhsatı daha eski tarihlerde alınmış. Bu durumda işletmenin, gayrimenkulün kiralanmasından dolayı toplam kira bedelinden %10 KDV ve %20 stopaj kesinti yapmaları doğru mu?

Villayı satın aldığımda, imzaladığım sözleşmede şu madde var:
- Kiralama veya satış işlemi alıcının talebi üzerine Satıcı tarafından gerçekleştirildiği takdirde Satıcı toplam kira bedeli üzerinden%10+KDV
(yüzde on artı KDV), toplam satış bedeli üzerinden %5+KDV (yüzde beş artı KDV) hizmet bedeli alacaktır.

Sözleşmede bahsedilen hizmet bedeli %10. Neden %20 komisyon istediklerini açıklamalarını istedim ama halen cevap alamadım. Emlakçıların kira komisyon bedelinin vergiler hariç %10 olduğunu öğrendim. Talep ettikleri %20 komisyon yüksek değil mi?

Komisyon tutarı ve vergiler çok yüksek görünüyor, bu uygulamanın haklı olduğunu öğrenmeden aracılık sözleşmesi imzalamak istemiyorum. İşetmenin uyguladığı bu oranlar haklı bir uygulama mı, lütfen bu konuda bilgi verebilir misiniz?

 

[ferhat]

Yapı ruhsatı Ekim 2017 ve Mart 2018'de alınmış, 2019'da inşaatına başlanmış ve şu anda kısmen faaliyete geçmiş bir turizm tesisi projesinde yatırım amacıyla satın aldığım 190m2 dublex devre mülk villayı, kiraya vermesi için aynı işletme ile "Hisseli gayrimenkul aracılık satış Sözleşmesi" imzalayacağım.

Villayı kiraya verdiklerinde, dönem sonunda, net konaklama bedelinden (yemek, içecek ve ek harcamalar hariç) %20 komisyon, %10 KDV, %2 konaklama vergisi ve %20 stopaj kira bedelinden düşülerek kalan tutarı hesabıma aktıracaklarını söylediler.

Öğrendiğim kadarıyla, yapı ruhsatının hangi tarihte alındığı, inşaatın lokasyonu, sınıfı ve m2'si KDV oranının belirlenmesine etki ediyor. 29/Mart/2022 tarihinde KDV oranlarında değişiklik olmuş fakat bahsettiğim projenin ruhsatı daha eski tarihlerde alınmış. Bu durumda işletmenin, gayrimenkulün kiralanmasından dolayı toplam kira bedelinden %10 KDV ve %20 stopaj kesinti yapmaları doğru mu?

Villayı satın aldığımda, imzaladığım sözleşmede şu madde var:
- Kiralama veya satış işlemi alıcının talebi üzerine Satıcı tarafından gerçekleştirildiği takdirde Satıcı toplam kira bedeli üzerinden%10+KDV
(yüzde on artı KDV), toplam satış bedeli üzerinden %5+KDV (yüzde beş artı KDV) hizmet bedeli alacaktır.

Sözleşmede bahsedilen hizmet bedeli %10. Neden %20 komisyon istediklerini açıklamalarını istedim ama halen cevap alamadım. Emlakçıların kira komisyon bedelinin vergiler hariç %10 olduğunu öğrendim. Talep ettikleri %20 komisyon yüksek değil mi?

Komisyon tutarı ve vergiler çok yüksek görünüyor, bu uygulamanın haklı olduğunu öğrenmeden aracılık sözleşmesi imzalamak istemiyorum. İşetmenin uyguladığı bu oranlar haklı bir uygulama mı, lütfen bu konuda bilgi verebilir misiniz?

Sayin E.H

Yapilacak islem Devre Mulk islemi mi ? Yoksa Devre Tatil mi ? ikisi birbirinden farkli

DEVRE MÜLK

Devre mülk hakkını satışında esas itibariyle mülkiyet hakkının satışına dayanmakta daha sonra tesis ettirilen irtifak hakkı ile mülkiyet hakkının kullanım süresi belirlenmektedir. Buna göre satın alınarak veya inşa edilerek edinilen bir meskenin devre mülk esasına dayalı bir satışı olması halinde gayrimenkul satışı gibi değerlendirilmesi gerekmektedir.

DEVRE TATİL

Devre tatil hakkının satışında mülkiyet hakkı devri bulunmamakta sadece kullanım ve kullandırma hakkının devri gerçekleşmektedir. Bu sistemde yapılan işlemin bir hak satışı mı yoksa uzun süreli kiralama mı konusu hala tartışma konusudur. Yapılan işlemin hak satışı veya kiralama olması vergilemede farklı uygulamalar yol açmaktadır.

Vergi idaresinin görüşü yapılan işlemin bir hak satışı olduğu yönündedir. Bu görüşün temel dayanakları şunlardır.

- Gayrimenkullerin, çıplak mülkiyetinin satışı yapan kişide kalması,

- Hak sahibinin kendisine tahsis edilen dönemi başkasına kullandırılabilmesi gibi kiraya verebilmesi, kullanma hakkının miras yoluyla varislere geçebilmesi,

- Sözleşmelerde taraflardan kiralayan ve kiracı olarak bahsedilmesine rağmen işlemin gayrimenkulün belirli bir süre ile kiralanmasına benzememesi,

- İşlemin gerçek mahiyetinin bir gayrimenkulün kullanım hakkının belli bir süre ile bir kişiye tahsis edilmesi

Yargı ise bu konuda Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu E. 2002/465 sayılı Kararı’nda devre tatil sözleşmelerinin kiralama olarak nitelendirilmesinin mümkün bulunmadığını yapılan işlemin hak satışından ibaret olduğu yönünde görüş bildirmiştir.

İdare vermiş olduğu özelgelerde yapılan işlemin hak satışı olarak değerlendirmesi nedeniyle vergilendirmenin aşağıda yapılması gerektiği yönünde görüş bildirmiştir

Siz bu ayrimi yazin ona gore cevap yazalim. DEVRE MÜLK mu ? DEVRE TATİL mi?

 

[E.H]

Sayin E.H

Yapilacak islem Devre Mulk islemi mi ? Yoksa Devre Tatil mi ? ikisi birbirinden farkli

DEVRE MÜLK

Devre mülk hakkını satışında esas itibariyle mülkiyet hakkının satışına dayanmakta daha sonra tesis ettirilen irtifak hakkı ile mülkiyet hakkının kullanım süresi belirlenmektedir. Buna göre satın alınarak veya inşa edilerek edinilen bir meskenin devre mülk esasına dayalı bir satışı olması halinde gayrimenkul satışı gibi değerlendirilmesi gerekmektedir.

DEVRE TATİL

Devre tatil hakkının satışında mülkiyet hakkı devri bulunmamakta sadece kullanım ve kullandırma hakkının devri gerçekleşmektedir. Bu sistemde yapılan işlemin bir hak satışı mı yoksa uzun süreli kiralama mı konusu hala tartışma konusudur. Yapılan işlemin hak satışı veya kiralama olması vergilemede farklı uygulamalar yol açmaktadır.

Vergi idaresinin görüşü yapılan işlemin bir hak satışı olduğu yönündedir. Bu görüşün temel dayanakları şunlardır.

- Gayrimenkullerin, çıplak mülkiyetinin satışı yapan kişide kalması,

- Hak sahibinin kendisine tahsis edilen dönemi başkasına kullandırılabilmesi gibi kiraya verebilmesi, kullanma hakkının miras yoluyla varislere geçebilmesi,

- Sözleşmelerde taraflardan kiralayan ve kiracı olarak bahsedilmesine rağmen işlemin gayrimenkulün belirli bir süre ile kiralanmasına benzememesi,

- İşlemin gerçek mahiyetinin bir gayrimenkulün kullanım hakkının belli bir süre ile bir kişiye tahsis edilmesi

Yargı ise bu konuda Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu E. 2002/465 sayılı Kararı’nda devre tatil sözleşmelerinin kiralama olarak nitelendirilmesinin mümkün bulunmadığını yapılan işlemin hak satışından ibaret olduğu yönünde görüş bildirmiştir.

İdare vermiş olduğu özelgelerde yapılan işlemin hak satışı olarak değerlendirmesi nedeniyle vergilendirmenin aşağıda yapılması gerektiği yönünde görüş bildirmiştir

Siz bu ayrimi yazin ona gore cevap yazalim. DEVRE MÜLK mu ? DEVRE TATİL mi?

Bilgi için teşekkür ederim Ferhat Bey. Söz konusu mülk, imzaladığım satış vaadi sözleşmesinde tam olarak ifade şöyle: "turizm sosyal tesis alanında devremülk/mesken". 29.03.2021 tarihinde teslim edilmesi ve şu ana kadar gecikmenin de tazmin edilmesi de gerekiyordur, fakat yapılmadı.

 

[ferhat]

Bilgi için teşekkür ederim Ferhat Bey. Söz konusu mülk, imzaladığım satış vaadi sözleşmesinde tam olarak ifade şöyle: "turizm sosyal tesis alanında devremülk/mesken". 29.03.2021 tarihinde teslim edilmesi ve şu ana kadar gecikmenin de tazmin edilmesi de gerekiyordur, fakat yapılmadı.

Sayin E.H

Bence sozlesmede bahsedilen ve sizin sordugunuz sorulara cevap almadan ayrica tazmin edilmesi gereken gecikmeyi halletmeden aracilik sozlesmesini imzalamayin.

Bence sozlesme ile ilgili iyi bir avukattan destek alin derim,

 

[E.H]

Sayin E.H

Bence sozlesmede bahsedilen ve sizin sordugunuz sorulara cevap almadan ayrica tazmin edilmesi gereken gecikmeyi halletmeden aracilik sozlesmesini imzalamayin.

Bence sozlesme ile ilgili iyi bir avukattan destek alin derim,

Teşekkür ederim, evet bir avukata danışacağım fakat devre mülkü kiraya vermek istiyorum bu nedenle vergi oranları hakkında sizlerden bilgi almak istedim: çünkü şahsi kullanım değil yatırım amaçlı satın aldım. Üçüncü bir aracı araya koyup emlakçı ile kiralatmayı düşünüyorum, çünkü firmanın komisyon ve vergi oranları çok yüksek. Fakat farklı emlakçılar ile çalışsam da bu ve benzer oranlar mevzuata göre yüksek değil mi?

 

[ferhat]

Teşekkür ederim, evet bir avukata danışacağım fakat devre mülkü kiraya vermek istiyorum bu nedenle vergi oranları hakkında sizlerden bilgi almak istedim: çünkü şahsi kullanım değil yatırım amaçlı satın aldım. Üçüncü bir aracı araya koyup emlakçı ile kiralatmayı düşünüyorum, çünkü firmanın komisyon ve vergi oranları çok yüksek. Fakat farklı emlakçılar ile çalışsam da bu ve benzer oranlar mevzuata göre yüksek değil mi?

Sagolun. Eger kiraya verseniz bunu G.M.S.I olarak beyan edeceksiniz. Emlakci ile kiralamaniz mantikli. Emlakcilar biraz daha esnek kiralamalarda kiracı tarafından kira bedelinin yüzde 10-15’i komisyon olarak aliyorlar.