Kat karşılığı arsa alımı ve yap sat uygulaması

[SMMM FATİH]

Merhaba,
İşletme kat karşılığı arsa alarak bina inşaatı yapmaktadır. Arsa sahibine 1 daire verilecektir. Yapı ruhsatı 1200 m2 dir inşaat bitiminde 6 daire yapılmıştır. her daire 150 m2 dir Binanın altı garajdır. Toplam ortak kullanım alanı garaj dahil 300 m2 dir. Toplam harcamalar 1.200.000,00 Tl dir.

Sorum
1- Arsa karşılığında kişiye verilecek dairenin ve diğer satılacak dairelerin maliyetini nasıl hesaplamalıyız.
2- Fatura tarihi tapu işlemlerinin yapıldığı tarih mi olmalıdır?

 

[Ant Z]

Ynt: Kat karşılığı arsa alımı ve yap sat uygulaması

Bildiğim kadarıyla fatura tarihi fiilen teslim ettiğin tarih

 

[cevat kerem]

Ynt: Kat karşılığı arsa alımı ve yap sat uygulaması

1-arsa sahibine verilen daire arsanın maliyeti olarak dikkatae alınır.
2-tapuda henüz tescil yapılmamış olmakla beraber fiili durumunda gayrimenkulün anahtarını teslim edilmesi ve teslim alanın gayrimenkulü malik gibi kullanmaya başlaması yada kiraya vermesi halinde fatura teslim tarihinden itibaren 7 gün içinde düzenlenmelidir.
-herhangi bir nedenle tapuda tescil yapılmış olmakla beraber henüz gayrimenkulün kullanıma hazır halde bulunmaması veya fiili teslimin tapu tescilinden sonra gerçekleşmesi halinde gayrimenkule ilişkin faturanın gayrimenkulün tapuya tescili tarihinde değil fiilen teslim edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde düzenlenmesi gerekir.

 

[SMMM FATİH]

Ynt: Kat karşılığı arsa alımı ve yap sat uygulaması

Arsa bedeli diyelim 50.000,00 Tl bu durumda arsa sahibin 50.000,00 Tl fatura kesilecek.
Peki dairelerin maliyetlerini nasıl hesaplamamız gerekir.

 

[cevat kerem]

Ynt: Kat karşılığı arsa alımı ve yap sat uygulaması

ÖZEL İNŞAATLARDA ARSA MALİYETİ VE ARSA SAHİBİNİN DURUMU


Özel inşaatlarla ilgili makalemizin ilgi görmesi ve sizlerden devamlı sorular gelmesi inşaat muhasebesinin ne kadar bir dipsiz kuyu olduğunu bir daha gözler önüne serildi. Ben bildiğim kadarıyla gerçekten bu dipsiz kuyuda ufakta olsa bir ışık tutmak için çalışmalarımı hep paylaştım. Arsa maliyeti ve arsa sahibinin durumu arsa sahibine teslimler en çok sorulan sorular arasında olması nedeniyle bu makalemizde bu konuları irdeleyeceğiz.

Arsa karşılığı inşaat işlerinde bir tarafta arsa sahibinin bir tarafta yüklenicinin belirli paylarda düzenlemiş oldukları sözleşme gereği yapılacak olan inşaat işlerini kapsamaktadır. Sözleşme gereği iki tarafında yükümlülükleri olup Selim oğlu hocamızın da deyimiyle sabotaj dahil yükleniciye aittir demek yeterli olmamakla birlikte tüm detayların yazıldığı bir sözleşme hukuki anlamda tevsik edici bir belge olduğundan önem arz etmektedir.

Yapılan bu sözleşmeler arsa sahibinin bir şirket veya gerçek kişi olması nedeniyle vergilendirme anlamda ayrıştırmalıdır. Bununla ilgili 30 Seri Nolu KDV Genel Tebliğinde ?Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin alım satımının sürekli bir faaliyet olarak sürdürülmesi halinde konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi katma değer vergisine tabidir. Denilirken yine aynı tebliğde ?Ancak arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyeti gerektirmeyecek şekilde arizi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmayacaktır.? Anılan tebliğ hükümlerince arsa teslimini yapan şirket ise yani vergi mükellefi ise vergiye tabi olacağı yine hocamızın tabiri ile Ahmet dayı ise vergi mükellefi olmayan işte elinde anadan babadan kalma bir arsası var ve bunu bir kere mahsus yapıyorsa arsanın yükleniciye tesliminde vergi uygulanmayacaktır. Arsa sahibi adına düşen bağımsız bölümler için arsa sahibine yüklenici yalnızca kdv belirterek faturayı düzenleyecek ve bu faturaya ?iş bu fatura 3065 sayıl KDV kanunu hükmünce yalnızca kdv hesaplanmak için düzenlenmiştir? diyecek ve arsa sahibine faturayı verecek.

Arsa maliyeti ile ilgili İnşaat tamamlandığında 151 Hesapta oluşan maliyetlerin toplamı inşaat ruhsatında belirtilen toplam orana oranlanarak m2 birim maliyetin tespiti yapılmalı ve sözleşme gereği paylara bakılarak arsa sahibin payı ile çarpılmak suretiyle ARSA MALİYETİ tespiti yapılır. Daha anlaşılır olması için küçük bir örnek ile açıklamak gerekirse ;

X Yüklenici ile Ahmet dayı arasında yapılan sözleşme gereği 10 konut yapılacak ve paylaşım %60 yüklenici %40 Ahmet dayı ve inşaatın toplam alanı 1000m2 ise

Ve bunun için 151 hesapta oluşan toplam maliyetimiz de 500.000 TL olacağının tespiti yapılmış buna görü 500.000/1000=500 m2 birim maliyet

Arsa sahibi Ahmet dayının payı=1000*%40=400 m2 *500m2 birim maliyet =200.000 =ARSA MALİYETİ bulmuş olduğumuz bu arsa maliyeti zaten 151 hesaptaki maliyetlerin içinde var olduğundan herhangi bir muhasebe kaydını da gerek yoktur.

 

[SMMM FATİH]

Ynt: Kat karşılığı arsa alımı ve yap sat uygulaması

Dairelerin maliyetini hesaplarken toplam maliyeti yapılı alana mı yani toplam dairelerin m2'sine mi bölmemiz gerekiyor. Ruhsatta ortak kullanım alanları var bunları dikkate almayacak mıyız.