15 Nisan 2006
Ömer TEKİN
Yeminli Mali Müşavir
[email protected]
İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLEME VE MUHASEBE UYGULAMASI (II)
Not: Çalışmamızın I. bölümünün
www.alomaliye.com sitesinde yayımlanması üzerine, mail adresime çok sayıda teşekkür mesajı gelmiştir. Mesajlarınızda çalışmamızın devamı istenmektedir. İkinci bölüm hazırlanarak aşağıda sunulmuştur, yararlı olması dileklerimle teşekkür ederim.
Bundan önceki bölümde "kat karşılığı inşaat işlerindeki vergileme ve muhasebe uygulaması-( I )" başlıklı yazımızda, örnek olaydaki müteahhit'in 2005 yılında başlayıp 2006 yılında bitirdiği inşaat işinin, vergileme ve muhasebe kayıtları uygulamasının, 2005 yılına ilişkin olan kısmı açıklanmaya çalışılmıştı.
Bu yazımızda da 2006 yılına ilişkin olan kısmı açıklanmaya çalışılacaktır.
Örnek olayımızdaki müteahhit'in 2006 yılındaki inşaat işiyle ilgili bilgileri aşağıdaki gibidir.
2006 yılında yapılan harcamalar:
Tutarı
KDV.si
-İnşaat malzemesi
200.000
36.000
-İşcilik
100.000
-
-Genel Üretim Gideri
40.000
7.200
-Genel Giderler
10.000
1.800
- Pazarlama Giderleri
3.000
540
- Finasman Giderleri
2.000
-
Not: Bu örnek olayda,
- İnşaat bittiğinde inşaat malzemesi stoku bulunmadığı varsayılmıştır.
- Finansman giderleri faaliyet giderlerine ait olduğu varsayılarak, maliyet hesaplarına atılmamıştır.
Biten daire ve işyerlerinin büyüklüğü:
2006 yılında inşaat yapımı bitmiş olup, 10 adet daire ve 2 adet işyeri yapılmıştır.
Daireler eşit büyüklükte olup her biri 120 M2, işyerleri 150 şer M2 dir. Toplam inşaat alanı (120*10 +150*2=) 1500 M2 dir.
Arsa sahibine Verilen Daireler ve işyeri:
Arsa sahibine, arsa karşılığı olarak 5 adet daire ve 1 adet işyeri verilmiştir.
2006 yılında yapılan satışlar:
Müteahhidin 2006 yılında daire ve işyerlerinin tamamını satmıştır. Satışını yaptığı daire ve işyerlerinin fiyatı ve KDV'leri aşağıdaki gibidir.
Daire
Tutarı
KDV oranı
KDV.si
5 Adet Daire (120.şer m2)
1.250.000
% 1
12.500
1 Adet İşyeri
300.000
% 18
54.000
Toplam
1.550.000
66.500
2006 yılında yapılması gereken muhasebe kaydı:
İlk kaydımız 2005'den 2006 yılına devreden stokların, yarı mamul haldeki inşaatın ve sair hesapların devrini sağlamak bakımından açılış kaydı yapılmıştır.
-----------------------------------------------------/----------------------------------
150-İlk Madde ve Mlz. 100.000
151-Yarı mamul 750.000
190- Devreden KDV 118.900
591-Dönem Net Zararı 35.000
XXX… 1.003.900
Açılış kaydı
------------------------------------------------/-------------------------------------
2006 yılındaki harcamaların kaydı
---------------------------------------------/-----------------------------------------
150-İlk madde ve Mlz. Hs. 200.000
191-İndirilecek KDV 36.000
XXX (Kasa-Satıcılar) 236.000
İnşaat malzemelerinin alış kaydı
---------------------------------------------/-----------------------------------------------
710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 100.000
150-İlk Madde ve Mlz Hs. 100.000
2005'den gelen İlk madde ve malzeme stokunun inşaat yapımında kullanılması
---------------------------------------------/-----------------------------------------------
710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 200.000
150-İlk Madde ve Mlz Hs. 200.000
2006 yılında alınan İlk madde ve malzemenin yıl içinde inşaatta sarf edilmesi
------------------------------------------/--------------------------------------------------
720-Direkt İşçilik Giderleri 100.000
730-Genel Üretim Giderleri 40.000
191- İndirilecek KDV 7.200
770-Genel Yönetim Giderleri 10.000
191-İndirilecek KDV 1.800
760-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000
191-İndirilecek KDV 540
780-Finansman Giderleri 2.000
XXX (Kasa-Satıcılar) 182.540
Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı
------------------------------------------/-------------------------------------------------
151- Yarı mamul Üretim 440.000
711-Direkt İlk Madde Mlz Gid.i Yansıtma Hs.. 300.000
721-Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hs. 100.000
731-Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 40.000
2006 yılı İnşaat Maliyet hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri
---------------------------------------/---------------------------------------------------
711-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs. 300.000
721-Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hs. 100.000
731-Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs 40.000
710-Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 300.000
720-Direkt İşçilik Giderleri 100.000
730-Genel Üretim Giderleri 40.000
Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması
-------------------------------------------------------------------------------------------
Faaliyet Giderlerinin sonuç hesaplarına devri kaydı:
-----------------------------------------------------/------------------------------------
631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000
632- Genel Yönetim Giderleri 10.000
660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 2.000
761- Pazarlama Satış Dağıtım Gid. Yansıtma Hs 3.000
771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000
781- Finansman Giderleri Yansıtma Hs 2.000
Faaliyet giderlerinin gelir tablosu hesaplarına devri
--------------------------------------------------/---------------------------------------
771-Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hs 10.000
761-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri Yansıtma Hs 3.000
781-Finansman Giderleri Yansıtma Hs 2.000
770-Genel Yönetim Giderleri 10.000
760-Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000
780-Finansman Giderleri Hs 2.000
Faaliyet giderleri hesabının kapanış kaydı
----------------------------------------------/-------------------------------------------
Biten dairelerin mamuller hesabına alınış kaydı
-----------------------------------------------/------------------------------------------
152- mamuller 1.190.000
151- Yarı Mamuller 750.000
151- Yarı Mamuller 440.000
Biten dairelerin mamuller hesabına devri
-------------------------------------------------------------------------------------------
Arsa sahibine daire ve işyerlerinin tesliminde yapılacak işlemler:
Örneğimizde müteahhit kat karşılığı aldığı arsa üzerine 10 adet daire 2 işyeri yapmıştı. Bunlardan 5 adet daireyi ve 1 adet işyerini arsa karşılığı olarak arsa sahibine verecekti. Arsa sahibine bu daire ve işyerlerinin teslimi, 30 seri no'lu KDV genel tebliğinde de belirtildiği üzere KDV'ye tabidir. KDV'lerin gösterilmesi bakımından arsa sahibine fatura kesilmesi uygun olacaktır. Arsa sahibine teslim edilecek daire ve arsaların bedeli, KDV kanunun 27. maddesi uyarınca emsal bedeli olacaktır. Emsal bedel V.U.K.'nun 267 maddesinin 2. sırasındaki düzenleme uyarınca maliyet bedelinin toptan satışlarda %5, perakende satışlarda %10 fazlası olmaktadır.
Öte yandan 1.1.1998 tarihinden sonraki 150 M2 altındaki konut teslimleri %1 KDV'ye tabidir. İşyerleri teslimlerinin tamamı %18 KDV'ye tabidir.
Bu bilgilere göre müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği daireler ve işyerine düzenleyeceği fatura aşağıdaki gibi olacaktır.
10 adet daire ve 2 işyerinin maliyeti
1.190.000 YTL
10 dairenin alanı (120 * 10)
1200 M2
2 işyerinin alanı (150 * 2)
300 M2
Birim M2 nin maliyeti (1.190.000/1500)
794 YTL
Teslim edilecek 5 adet dairenin bedeli (120 * 794) *5
476.400 YTL
Dairenin emsal bedeli ( maliyet bedeli+ % 5 fazlası; 476.400 * 1,05)
500.200 YTL
Teslim edilen 1 işyerinin maliyet bedeli (794* 150) * 1 )
119.100 YTL
İşyerlerinin emsal bedeli (maliyet bedeli + %5 fazlası; 119.100 * 1,05)
125.055 YTL
Arsa sahibine düzenlenecek faturada;
Bedeli
Tutarı
KDV oranı
KDV.si
5 Adet Daire (emsal)
500.200
% 1
5002
1 Adet İşyeri (emsal
125.055
% 18
22.509
Toplam KDV
27.511
Arsa sahibine düzenlenen yukarıdaki faturada sadece KDV tahsil edilecektir. Faturanın üzerine, faturanın arsa bedeli karşılığında düzenlenmiş olduğu belirtilebilir. Yasal defterlere kayıt yapılırken bu faturadaki sadece KDV gösterilmesi yeterli olacaktır. Ayrıca daire ve işyerleri için herhangi bir tahsilat yapılmayacağından 600 'lü hesaplara gelir yazılması söz konusu olmayacaktır.
Buna göre aşağıdaki muhasebe kaydı yapılması yeterli olacaktır.
------------------------------------------------/------------------------------------------
120- Alıcılar 27.511
391- Hesaplanan KDV 27.511
Arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerine ait faturanın kaydı
-------------------------------------------------------------------------------------------
Müteahhide Kalan Dairelerin Maliyet bedellerinin Tespiti:
Örnek olayımızda müteahhit 10 daire 2 işyeri yapmıştı. Bunlardan 5 daire ve 1 işyerini arsa sahibine, 5 daire 1 işyeri de kendisine kalmıştı. 10 daire ve 2 işyerinin müteahhide maliyeti 152- mamuller hesabında gözüken 1.190.000 YTL dir. Bu maliyet içinde arsa sahibine devretmiş olduğu daire ve işyerlerine isabet eden maliyet bedeli de mevcuttur. Arsa sahibine devredilen daire ve işyerlerinin isabet eden maliyet, arsa bedeli olarak kabul edilmelidir.
Bu durumda müteahhide 5 daire ve 1 işyerinin maliyeti 152- mamuller hesabındaki 1.190.000 YTL dir.
Maliyet hesaplarının sonuç hesaplarına devri kaydı:
-------------------------------------------------------/-----------------------------------
620- Satılan Mamuller Maliyeti 1.190.000
152- Mamuller 1.190.000
satılan daire ve işyerlerinin sonuç hesabına devri
-------------------------------------------------------/-----------------------------------
Daire ve işyerlerinin satış kaydı:
Müteahhit kendine kalan 5 daire ve 1 işyerini tamamını satmıştır. Dairelerin her biri 120 M2 olup, 150 M2 den düşük konut teslimleri %1 KDV'ye tabi olduğundan satış bedelleri üzerinden %1 KDV hesaplanmıştır. İşyeri teslimi için KDV oranı %18 dir.
Müteahhidin daire ve işyeri satışında düzenleyeceği fatura aşağıdaki gibi olacaktır.
Daire
Tutarı
KDV oranı
KDV.si
5 Adet Daire (120'şer m2)
1.250.000
% 1
12.500
1 Adet İşyeri
300.000
% 18
54.000
Toplam
1.550.000
66.500
Daire ve işyerinin satış kaydı:
-------------------------------------------------- /-----------------------------------------
120-Alıcılar 1.616.500
600- Yurt içi Teslimler 1.550.000
391- Hesaplanan KDV 66.500
Daire ve işyerinin satışına ait faturanın kaydı
-------------------------------------------------/-------------------------------------------
KDV Hesaplarının Kapanış Kaydı:
Bundan önceki bölümlerde de belirtildiği üzere 1.1.1998 'tarihinden önce, 150 M2 den düşük konutlar, KDV'den istisna edildiğinden ve bu istisna kısmi istisna olduğundan dolayı, bu teslimlere isabet eden KDV'ler indirimlerden çıkartılıp, maliyete ya da giderlere kaydediliyordu. 1.1.1998 yılından sonra 150 M2 ye kadar konu teslimleri %1 KDV 'ye tabi olduğundan eskiden olduğu gibi bunlara isabet eden KDV'lerin indirimlerden çıkarılması mümkün olmamaktadır. Yanlışlıkla veya eski alışkanlıkla bu KDV'lerin maliyete atılması halinde dönem karının eksik hesaplanmasına neden olup, ileride yapılacak incelemede ilave tarhiyata neden olacaktır. Bu nedenle 1.1.1998 den sonraki konut teslimlere isabet eden KDV'ler, KDV beyannamelerinde devreden KDV olarak bekletilecek, daha sonra bu teslimlere isabet eden KDV, iade olarak talep edilebilecektir.
Örnek olayımızdaki kayıtlarda toplam;
Daire
Tutarı
190 Devreden KDV (2005'den)
118.900
191 İndirilecek KDV (2006 Yılına Ait)
45.540
391 Hesaplanan KDV
94.011
(Arsa sahibine yapılan teslimlere ait : 27.511)
(Daire + İşyeri satışlarına ait : 66.500)
Hesaplardaki toplamların aylık olma durumları ihmal edilmiş, tek dönem olarak kabul edilmiştir.
Bu verilere göre KDV kapanış kaydı aşağıdaki gibi olacaktır.
--------------------------------------------------/-------------------------------------------
391-Hesaplanan KDV 94.511
190- Devreden KDV 69.929
190-Devreden KDV 118.900
191-İndirilecek KDV 45.540
KDV hesaplarının kapanış kaydı
-----------------------------------------------------/---------------------------------------
KDV beyannamesinde Devreden KDV olarak 69.929 YTL bulunacaktır.
Dönem Karının tespiti:
Örnek olayımızdaki kayıtlara göre K/Zarar hesabına devri gereken hesaplar aşağıdaki gibidir.
-----------------------------------------------------/--------------------------------------
690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 15.000
631- Pazarlama Satış Dağıtım Giderleri 3.000
632- Genel Yönetim Giderleri 10.000
660- Kısa Vadeli Borçlanma Giderleri 2.000
Faaliyet giderlerinin Kar Zarara devri kaydı
---------------------------------------------------/----------------------------------------
600- Yurt içi Satışlar 1.550.000
690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 1.550.000
Satışların K/zarara devri kaydı
------------------------------------------------/------------------------------------------
690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 1.190.000
620-Satılan mamuller Maliyeti 1.190.000
Satılan mamullerin K/z hesabına devri
--------------------------------------------------/----------------------------------------
Müteahhidin Gelir vergisi Hesabı:
Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhidin dönem karı aşağıdaki gibidir.
Tutarı
Daire ve işyeri satış Hasılatı
1.550.000
Satılan daire ve işyerlerinin maliyeti
1.190.000
Faaliyet Giderleri
15.000
Dönem Karı (1.550.000 - (1.190.000 +15.000 )
345.000
2005 yılında beyan edilen Zarar (faaliyet giderlerinden kaynaklanan)
35.000
Gelir Vergisi Matrahı (345.000 - 35.000)
310.000
Hesaplanan Gelir Vergisi
102.020
Net Kar (345.000 - 102.020)
242.980
Net karın tespitine ilişkin Muhasebe Kaydı:
-----------------------------------------------/--------------------------------------------
691-Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş.(-) 102.020
370- Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş. 102.020
---------------------------------------------/----------------------------------------------
690- Dönem Kar/Zarar Hesabı 345.000
691-Dönem Karı Vergi ve diğer Yasal Yük. Karş.(-) 102.020
692- Dönem Net Karı veya Zararı 242.980
--------------------------------------------/-----------------------------------------------
692- Dönem Net Karı veya Zararı 242.980
590-Dönem Net Karı 242.980
--------------------------------------------------------------------------------------------
Gelir Vergisi Beyanı:
Yukarıdaki kayıtlara göre müteahhit 2006 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamesinde dönem karı olarak 345.000 YTL beyan edecektir. Bu beyanname üzerinden 2005 yılındaki faaliyet giderlerinden kaynaklanan ve 2005 yılı beyannamesinde zararı olarak beyan edilen 35.000 YTL, 2006 yılı kazancından indirim konusu edilerek, kalan 310.000 YTL üzerinden vergi hesaplanacaktır.
KDV İade Tutarının Hesaplaması:
Katma değer Vergisinin 29. maddesine göre, bakanlar kurulunca vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup, yıl içerisinde indirilemeyen ve tutarı bakanlar kurulunca tespit edilecek sınırı aşan vergi iade olunmaktadır.
İade usulü 74 - 76 - 82 ve 85 sıra no'lu KDV Genel tebliğlerinde açıklanmıştır.
Örnek olayımızda müteahhidin 120 M2 inşaat teslimleri %1 KDV'ye tabi olup, bu teslimlere isabet eden KDV'ler iade konusu edilebilecektir. İade teslimi takip eden yılın Ocak-Kasım dönemleri arasında yapılması gerekmektedir. Örnek olayımızda müteahhit daireleri 2006 yılında teslim ettiğinden, iadeyi de 2007/1- 11. dönemlerden herhangi birinde talep etmesi gerekir. Yine KDV kanunun 29. maddesi uyarınca, iade bakanlar kurulunun her yıl belirleyeceği tutarın üstündeki vergi, iade edilebilmektedir. 2005 yılı için bu tutar 10.000 YTL olarak belirlenmiştir.
Bu bilgilere göre Örnek olayımızdaki müteahhidin KDV iadesi aşağıdaki gibi hesaplanabilir.
Tutarı
- İnşaat harcamalarında indirim Konusu edilen KDV
164.440
(191- Devreden KDV (2005'den devreden) : 118.900)
(191-İndirilecek KDV(2006 yılına ait) : 45,540)
- Toplam İnşaat alanı
1500 M2
- Teslimleri %1'e tabi konut alanlarının oranı (1200/1500)
% 80
(10 adet daire, 120 M2 toplam alan, 10*120=1200)
-Konutlara isabet eden yüklenilen KDV (164.440 * % 80)
131.552
-Konut teslimlerinden tahsil Edilen KDV
17.502
(Arsa sahibine teslim edilen daireler için hesaplanan : 5.002)
(2006 yılında satılan dairelerden tahsil edilen :12.500)
-Konutlara isabet edip, indirilemeyen KDV (131.552 - 17.5020)
114.050
-Devreden KDV
69.929
(İadenin istendiği dönemde KDV beyanında gözüken Devreden KDV tutarı)
- İadeye Konu edilecek KDV
69.929
(Not
evreden KDV ile konutlara isabet edip, indirilemeyen KDV mukayese edilir. Küçük olan iadeye konu edilir.)
- İade Edilmesi Gereken KDV (Beyannamede iade olarak istenecek)
59.929
(2006 yılı için iade edilmeyecek sınırın 10.000 YTLolarak belirlendiği varsayılmıştır. )
Yukarıdaki hesaplamalara göre müteahhit, 2007/ Ocak- kasım aylarından herhangi birisinde 59.929 YTL KDV'yi iade olarak isteyebilecektir.
