Ynt: kdv
Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine düşen dairelere fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Müteahhidin arsa sahibine düzenleyeceği fatura KDV hesaplaması içindir. Faturada yer alacak KDV dışındaki tutar arsa sahibinden talep edilmez. Arsa sahibinin özel mülküdür. Aktifinde değildir. Dolayısıyla faturaların muhasebe kayıtlarında 600 hesap çalıştırılmaz. 120 Alıcı hesap borçlu, 391 Hesaplanan KDV alacaklı şeklinde kayıt yapılır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLENDİRME Kat karşılığı inşaat işlerinde yapılan iş, müteahhit açısından arsa alımı, arsa sahibi açısından ise daire veya işyerinin elde edilmesine yönelik arsa satışıdır. Müteahhit burada kat karşılığı işi üstlenen konumundadır. Yaptığı iş bir hizmet faaliyeti değil, mamül (daire, işyeri?) elde etmeye yönelik bir üretim faaliyetidir. İşin sonunda katlandığı maliyetlerin karşılığı olarak daire veya işyeri sahibi olacaktır. Müteahhit açısından yapılan, bir mamül üretim faaliyetidir. Örneğin, arsa karşılığında 8 daire verecek olan bir müteahhit 20 dairelik bir inşaatta 12 daire sahibi olacaktır. İşte bu 12 daireye sahip olabilmek için 20 dairelik inşaatın maliyetine katlanmıştır. Arsa sahibine bırakılan dairelerin maliyeti, müteahhit açısından arsa maliyeti olmaktadır. Arsa sahibine bırakılan yerler, arsanın karşılığı olarak bırakılmaktadır. Müteahhidin kendisine ait olan yerleri satması halinde elde edeceği kar, müteahhidin konumuna göre gelir veya kurumlar vergisine konu olabilecektir. Kat karşılığı inşaat işinde, inşaatın bitiminde müteahhide ait olan daire veya işyerlerine ilişkin arsa payları, arsa sahibinin varlığından çıkmaktadır. İşin bitiminde tarafların kendi payları (daire veya işyerleri) ayrı ayrı tapuda tescil görecek, bina tapuları çıkarılacaktır. Bu aşamada müteahhide ait daire ve işyerleri, bina olarak arsadan pay alacaklardır. Dolaysıyla, müteahhide ait olan daire veya işyerlerinin arsa payları, arsa sahibinin varlığından çıkmakta, başka bir ifadeyle müteahhide devredilmektedir. Bu işlemde arsa sahibi açısından gelir, arsanın karşılığında müteahhitten alınan daire veya işyerlerinin değeri olurken (bu değer emsal bedeldir..), maliyet ise devredilen arsa payı değeridir. Müteahhide devredilen arsa paylarının değeri ile, karşılığında sahip olunan daire veya işyerlerinin değeri arasındaki fark, arsa sahibinin kazancını oluşturacaktır. Burada elde, elde edilenin ?kazanç? olduğunun tespiti önemli olup, bu kazancın ticari kazanç veya değer artışı kazancı olup-olmadığının önemi yoktur. Zira, elde edilen kazanç, her iki gelir unsurunun özel uygulama rejimleri karşısında ve ait olduğu konumda vergiye tabi olabilecektir. Müteahhit açısından ise, katlanılan maliyet, arsa sahibine arsanın karşılığında bıraktığı daire veya işyerleri dahil toplam inşaat maliyetidir. Karşılığında elde ettiği ise, kendisinde kalan daire ve işyerleridir. Söz konusu daire ve işyerlerinin satış bedelleri ile bunlar için katlanılan maliyetler arasındaki olumlu fark, müteahhidin kazancını oluşturacaktır. Bu kazanç ise müteahhidin mükellefiyet durumuna göre, gelir veya kurumlar vergisine tabi olabilecektir. Kat karşılığı inşaat işlerinde işin bitiminde iki ayrı işlem ortaya çıkmaktadır. Birincisi, müteahhit inşa ettiği daire veya işyerlerinden bir kısmını arsanın karşılığı olarak arsa sahibine devretmektedir. İkinci işlem ise, arsa sahibi müteahhitten aldığı daire veya işyerlerine karşılık olarak bir kısım arsa payını müteahhide devretmektedir. Her iki işlemin de ayrı ayrı teslim hükmünde olduğu kanaatindeyiz. Konunun Katma Değer Vergisi Açısından Durumu: ?Teslim bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir.? Hükmü yer almaktadır. İnşaat bitiminde, sözleşme gereği müteahhitte kalan bağımsız bölümler aynı zamanda arsadan bir miktar payları da içermektedir. İşte bu arsa payları, müteahhidin kendisine ait bağımsız bölümleri satışa sunması durumunda, müteahhit açısından ekonomik tasarrufun bir unsuru olmaktadır. Başka bir ifadeyle müteahhit, kendisine ait bağımsız bölümlerin arsa payları üzerinde de tasarruf edebilme hakkına sahiptir. Şu halde müteahhidin bu tasarruf hakkı, yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi tarafından kabul edilen, arsa payının devrinden gelmektedir. İşin sonunda, inşaatın bitiminde, arsa sahibinin, müteahhide ait bağımsız bölümler üzerinde herhangi bir hakkı olmadığı gibi, bu bölümlere ait arsa payları üzerinde de herhangi bir tasarruf hakkı kalmamaktadır. Genel olarak teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının devredilmesidir. Dolayısıyla, bağımsız bölümler karşılığında arsa sahibi tarafından müteahhide arsa payı devri işleminin teslim olarak değerlendirilmesi gerekir. Ticari faaliyet çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler katma değer vergisine tabidir. (KDVK Md.1). Müteahhidin, arsa sahibine arsa karşılığı bağımsız bölümler teslimini içeren bu faaliyetten elde ettiği kazanç ticari kazanç hükmündedir. Dolayısıyla, arsa sahibine bırakılan daire ve işyerleri için genel hükümler çerçevesinde KDV hesaplanmalıdır. Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa tesliminde, arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım-satımını sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, daire veya işyeri karşılığında müteahhide yapılan bu arsa teslimi Katma Değer Vergisine tabidir. Ancak, arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır. (30 seri nolu KDV Genel Tebliği). Danışma Birimi
