Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

  • Konbuyu başlatan Konbuyu başlatan evremm
  • Başlangıç tarihi Başlangıç tarihi
E

evremm

Üyelik
9 Eyl 2009
Mesajlar
93
Konum
kocaeli
Merhabalar,

Kendisi ve çocuklarının ikameti için 4-5 tane daire yaptıran bir kişi (bu kişinin bir şirketi var ve burda ticari faaliyetini sürdürüyor.), inşaat bittikten sonra yaşadığı ekonomik skıntılar dolayısıyla daireleri satmaya karar verdi. Şu aşamada vergisel açıdan sorumlulukları neler olur? Kaç daire satarsa beyanname vermesi gerekir ya da mükellefiyet açtırması gerekir mi?
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

Sizden 2 konuda detaylı bilgi isteyeceğim,vereceğiniz bilgilere göre benim de cevabım şekillenir.

1-Bu daireleri bizzat kendisi mi yaptı, yoksa kat karşılığı olarak müteahhitte mi verdi?
2-İnşaatı müteahhit yaptıysa aynı yıl içerisinde birden fazla değişik arsalar üzerinde inşaat yaptırdı mı? Ya da bir birini takip eden 2 yılda kat karşılığı inşaat yaptırdı mı?
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

Bizzat kendisi ve kendi arsasına yaptırdı. Hatta sigorta dosyasını da özel bina inşaatı olarak açtırdık. İnşaat 2011 yılı başında başladı ve bi kaç aya kalmaz iskan alma aşamasına gelecek. 4- 5 daireli tek bir inşaattan bahsediyoruz.
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

Güzel,o halde ortada kesinlikle bir ticari organizasyon var. Bunun bir sonucu olarak ticari kazanç elde etmiş. Sorunuzda şirketi olduğunu belirtmişsiniz ancak bu şirketin ayrı tüzel kişiliği var ve kurumlar vergisi mükellefi.Oysa inşaat işini şirketin ortağı gerçek kişi sürdürüyor,o nedenle mükellefiniz ayrıca elde ettiği ticari kazanç için mükellefiyet tesis ettirecek.

İş hacmi VUK md.177'deki sınırları geçmiyor tahminim, bu nedenle işletme hesabı veya isterseniz bilanço esasına göre defter tutabilirsiniz. Daireler satılırken fatura düzenlenecek,150 metrekare sınırına göre %1 veya %18 kdv hesaplanacak, elde edilen ticari kazanç tutarı ne olursa olsun GVK md.85'e göre yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek.

Bunların dışında kafanıza takılan bir nokta varsa yardımcı olmaya çalışırım.
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

Öncelikle ilginize teşekkür ederim.
Ortada bir ticari organizasyon var derken neyi kastettiğinizi anlamadım. Bina şu aşamaya gelene kadar aile ikameti olması maksatlı idi. Ekonomik sıkıntılar dolayısıyla elden çıkarılıyor. Bu dakikadan sonra mükellefiyet açılışı yaptığımda daireler 160 metrekare olması dolayısıyla 18 kdv ile çıkış yapacağım ama dairelerin maliyetini nasıl göstericem? Satışlar değer artış kazancı olarak değerlendirilemez mi?
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

Haklısınız ancak sonradan durum ticari amaca dönüşüyor. Ticari organizasyondan kastım arsa sahibi bizzat gidip inşaat ruhsatı alıyor,işçileri buluyor,demir çimento satın alıyor,bütün organizasyonu bizzat kendisi yapıyor. Çok belirgin bir ticari faaliyet var ortada.

Maddi ve şekli anlamda ticari bir organizasyonun belirgin olmadığı hallerde devamlılık unsurunun gerçekleştiği tespit edilebiliyorsa, bu işlemin kazanç sağlamak amacıyla yapılmadığının kanıtlanması yükü mükellefe ait olmaktadır. Belki ilk başta niyet kazanç elde etmek değildi ancak sonradan daireleri satıp kazanç elde etmek fikri oluştu. Ancak ilk baştaki niyetin farklı olduğunu nasıl ispat edeceksiniz bir vergi incelemesinde?

Elde edilen kazancın değer artış kazancı değil de ticari kazanç olduğu konusunda mutabık kalırsak,diğer sorularınıza da cevap vermeye çalışacağım.
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

Gelir İdaresi Başkanlığı, Mükellef Hizmetleri Daire Başkanlığı?nca yayınlamış olan ve Gelir İdaresi Başkanlığı resmi internet sitesinde erişimi mümkün olan, Ekim 2008 tarihli 70 yayın numaralı ?Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Sorumluluklar? isimli vergi rehberinde de ?Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş dahi olsa, ticari kazanç olarak değerlendirilecek, ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında; şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.? açıklamasına yer verilmiştir.

Bu açıklamalar ışığında, Gayrimenkul satışlarında çokluk (devamlılık) bulunmayan ve bir ivaz karşılığı olmak üzere 01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilip 4 yıl ya da 01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilip 5 yıl süre ile elde tutulan gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucu doğacak kazançlar da vergilendirilmeyecektir.
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

Ticari organizasyon olmadığı sonucuna nasıl ulaşacağız peki? Bizzat arsa sahibi her şeyi organize etmiş,inşaat ruhsatı arsa sahibi üzerine. Eğer kat karşılığı olarak müteahitte vermiş olsaydı tamam, değer artış kazancına göre vergilendirilirdi ancak mevcut şartlar altında devamlılık unsurunu sorgulamamıza gerek kalmadan bir ticari organizasyon var.
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, satış işleminde çokluk (devamlılık) olup olmadığına bakılması gerekmektedir.

Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğü?nün 15.06.2000 tarih ve 201/29172 sayılı özelgesinde; Gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra, aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda yapılan satışların devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceği belirtilerek, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu?nun 37?inci maddesine göre ?ticari kazanç? olarak vergilendirilmesi gerekeceği belirtilmiş olup, çoklu satış kavramının sınırları çizilmiştir.

Gelir İdaresi Başkanlığı, Mükellef Hizmetleri Daire Başkanlığı?nca yayınlamış olan ve Gelir İdaresi Başkanlığı resmi internet sitesinde erişimi mümkün olan, Ekim 2008 tarihli 70 yayın numaralı ?Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Sorumluluklar? isimli vergi rehberinde de ?Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş dahi olsa, ticari kazanç olarak değerlendirilecek, ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında; şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.? açıklamasına yer verilmiştir.

Söz konusu vergi rehberinde yer alan ?şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması? amacı ile gerçekleştirilen satışların değer artış kazancı olarak değerlendirilmesi yönündeki açıklamada, şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması kavramının mükellef tarafından farklı, vergi idaresince farklı değerlendirilmesi mümkün olup, ihtilafa engel olacak açıklayıcı bir düzenlemeye konunun taraflarınca ihtiyaç duyulmaktadır.

http://www.alomaliye.com/2010/fuat_sutcu_gayrimenkul.htm
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

koraykarakaya ' Alıntı:
Ticari organizasyon olmadığı sonucuna nasıl ulaşacağız peki? Bizzat arsa sahibi her şeyi organize etmiş,inşaat ruhsatı arsa sahibi üzerine. Eğer kat karşılığı olarak müteahitte vermiş olsaydı tamam, değer artış kazancına göre vergilendirilirdi ancak mevcut şartlar altında devamlılık unsurunu sorgulamamıza gerek kalmadan bir ticari organizasyon var.
Genişletmek için tıkla ...
Burada borç ödemek zor durum deyimleri geçince okumuş olduğum bir rehberden alıntı yaptım. Kendi durumlarını araştırsınlar. Buna uygunsa faydalansınlar diye. Daha öncede söylemiştim. Bilgi paylaştıkça güzeldir.
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

Koray Bey, ticari faaliyet olması durumu için yapılması gerekenleri söyler misinz peki?
 
Ynt: Vergi mükellefi olmayan kişinin daire satışlarında vergisel sorumluluk?

Eğe ticari kazanç ön kabulünden devam edeceksek satılan daireler için fatura düzenleneceği, daireler 160 metrekare olduğuna göre %18 kdv hesaplanacağı açık. En önemli problem maliyetleri tespit etmekte olacaktır,kaldı ki inşaat sektöründen ülkemizde belgelendirilemeyen çok sayıda gider var.

Danıştay?ın son içtihatlarında, maliyet bedelinin saptanmasına olanak bulunmayan hallerde, satış bedeli üzerinden piyasa cari kar haddi uygulanmak yoluyla takdir matrahının gerçeğe uygun olup olmadığının denetimi kabul edilmiştir. Danıştay?ın müstekar hale gelmiş kararlarına göre;bina yapım ve satımı sektöründe %20, 25 kar oranı uygulanarak beyan edilmesi gereken matrahın saptanabileceği, gayrimenkul inşa ve satışlarında, bina maliyetinin %25?inin, satış bedelinin ise %20?sinin kar olarak kabul edileceği, belirtilmektedir.

Bir örnek vermek gerekirse tanesi 250.000.-TL'den dört adet daire satarsak hasılat 1.000.000.-TL olacak maliyet 800.000.-TL olacak,kar ise 200.000.-TL olacaktır.
 
Cevap yazmak için giriş yap yada kayıt ol.
Üst