Değer Artış Kazancı Hakkında

[reco1970]

Daire satın alımında hak ediş hangi tarihte itibari ile başlar.

Ben Tokiye (TOPLU KONUT İDARESİ) 23.12.2008 yılında bankaya daire peşinatını yatırdım. 26.08.2009 yılında toki ile sözleşme imzaladım.Borcumum tamamını toplu olarak kapatarak 03.06.2013 yılında (135.000TL) tapumu aldım. Daireme benim sahip olduğum tarih hangisidir?Dairemi bu gün itibari ile (18.10.2014) 300.000TL. satarsam değer artış kazancı çıkarmı? Çıkarsa ne kadar ödeme yaparım? Vereceğiniz bilgilere şimdiden teşekkür ederim.

 

[ferhat]

sayın reco 1970

Bunula ilgili hesaplama formumuzda var.buraya kopyalıyorum

Değer artış kazancının tespiti:
Gelir vergisinin mükerrer 81’inci maddesi değer artış kazancının tespitini hüküm altına almıştır.
Şöyle ki;
“[ 1] Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.
Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.
İşletmeye dahil amortismana tâbi iktisadî kıymetlerin elden çıkarılması halinde, iktisadî kıymetlerin maliyet bedeli yerine amortismanlar düşüldükten sonra kalan net değeri esas alınır.
Menkul kıymetlerin elden çıkarılmasında, iktisap bedelinin tevsik edilememesi halinde Vergi Usul Kanununun 266. maddesinde yazılı itibari değer iktisap bedeli olarak kabul edilir.
Dar mükelleflerin (kurumlar dahil), yabancı sermaye mevzuatına göre ilgili mercilerden izin almak suretiyle, Türkiye’ye bizzat getirdikleri nakdî veya aynî sermaye karşılığında iktisap ettikleri menkul kıymetler ile iştirak hisselerini elden çıkarmalarından doğan değer artışı kazançlarının hesabında, kur farkından doğan kazançlar dikkate alınmaz. Şu kadar ki, bu mükelleflerin Türkiye’de elde ettikleri kazançların, münhasıran bu menkul kıymet veya iştirak hisseleri dolayısıyla elde edilen menkul sermaye iratlarından ve bu kıymet veya hisselerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazançlarından ibaret olması şarttır. Bu mükelleflerin, Türkiye’de menkul kıymet alım satımıyla devamlı olarak uğraşmaları halinde, kur farkından doğan kazançlar da ticarî kazancın hesabında dikkate alınır.
Kur farkından doğan kazançların hesabında, menkul kıymet veya iştirak hisselerinin iktisabına tahsis edilen yabancı sermayenin bu kıymet veya hisselerin iktisap tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası döviz alış kuruna göre hesaplanan Türk Lirası karşılığı ile bu kıymet veya hisselerin elden çıkarılması tarihindeki aynı miktar yabancı sermayenin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası döviz alış kuruna göre hesaplanan Türk Lirası karşılığı arasındaki fark esas alınır.
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki (1.1.2006 tarihinden itibaren üretici fiyat endeksi –ÜFE- olarak değiştirildi.) artış oranında artırılarak tespit edilir. [ 2] Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.”
Bu açıklamalardan sonra GVK 70’inci maddesinde sayılan gayrimenkulün elden çıkartılmasına bir örnek verelim:
Bay (A) 1 Eylül 2009 tarihinde 11.000 TL’ye bir arsa satın alıyor. Daha sonra arsanın talibi çıkması üzerine 30 Temmuz 2012 tarihinde 35.000 TL bedelle arsasını satıyor. Görüleceği üzere hem beş yıl dolmadan hem de arada yüzde 10’u geçen fark oluşması nedeniyle bu kazanç değer artış kazancı olarak ele alınacaktır.
Bu kazancın enflasyona endekslenmesi şu şekilde olacaktır:
İktisap tarihi 1 Eylül 2009, bir önceki ay Ağustos 2009, ÜFE 160,93,
Satış tarihi 30 Temmuz 2012, bir önceki ay Haziran 2012, ÜFE 203,77 olarak TÜİK tarafından açıklanmış.
203,77/160,63= 26,62 % eder. 11.000 X % 26,62= 2.928,20TL bulunur. 11.000+2.928,20=13.928,20 endekslenmiş maliyet bedeli bulunur. Bu durumda bay (A)’nın safi değer artış kazancı; 35.000-13.928,20=21.071,80 TL bulunur. Bu tutardan 2012 yılı için 8.800 TL istisna düşülür, 21.071,80-8.880 = 9.799,30 TL safi değer artış kazancı bulunur ve beyan edilir

 

[Batuhan Yıldız]

GVK 76 Nolu sirkülerde konu ile ilgili detaylı açıklama yapılmıştır. Sirkülerdeki değer artış kazancının tespitinde iktisap tarihinin nasıl belirleneceğine ilişkin açıklamalar aşağıdaki gibidir.




4. Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.

Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.

Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındığı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındığının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Örnek 1:

Bay (A), kooperatif üyeliği karşılığında iktisap ettiği gayrimenkulüne, 20.04.2009 tarihinde su, elektrik ve telefon bağlattırarak, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ve bu durumu ilgili kurumlardan aldığı belgeler ile ispatlamıştır. Bu gayrimenkulün, Bay (A) adına tapu tescili, 21.11.2010 tarihinde yapılmıştır.

Buna göre, değer artışı kazancının tespiti açısından, beş yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlandığı 20.04.2009 tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekir.

Örnek 2:

Bayan (B), Toplu Konut İdaresinden bir daire satın almıştır. Daire tespiti için 05.10.2007 tarihinde noterde kura çekimi yapılmış, 21.11.2008 tarihinde de yapı kullanım izin belgesi alınmış, ancak dairelerin tapuya tescil işlemi, Toplu Konut İdaresine yapılan ödemelerin tamamlanmasından sonra 08.08.2010 tarihinde yapılmıştır.

Buna göre, değer artışı kazancının tespiti açısından, beş yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün yapı kullanma izin belgesinin alındığı 21.11.2008 tarihin esas alınması gerekir.

Örnek 3:

Bay (C), sahibi bulunduğu gayrimenkulün,

-Kat irtifakı tapusunu 03.03.2009 tarihinde,

-Kat mülkiyeti tapusunu ise 06.12.2010 tarihinde

almıştır.

Bu durumda, iktisap tarihi olarak kat irtifakı tapusunun alındığı 03.03.2009 tarihinin esas alınması gerekir.

Örnek 4:

Bay (S), 05.08.2002 tarihinde "satış vaadi sözleşmesi" ile almış olduğu araziyi 11.11.2009 tarihinde tapuya tescil ettirmiştir.

Söz konusu arazinin iktisap tarihi olarak, tapuya tescil edildiği 11.11.2009 tarihinin esas alınması gerekir.