Gayrimenkul Alım-Satımından Dolayı Matrah Artırımı

[serkan bozdemir]

Merhaba arkadaşlar; bir tanıdığım ve kardeşleri babalarından miras kalan taşınmazı satmak istiyor ama taşınmaz hisseli olduğundan uğraşmamak adına tüm hisseleri önce kendi üzerine alıyor 1 gün sonrada satışını yapıyor.

TAŞINMAZ 1 : Alış tarihi 17/12/2020 - alış tutarı : 30.000,00 tl - satış tarihi: 18/12/2020 - satış tutarı : 31.000,00 tl
TAŞINMAZ 2 : Alış tarihi 17/12/2020 - alış tutarı : 20.000,00 tl - satış tarihi: 18/12/2020 - satış tutarı : 21.000,00 tl
TAŞINMAZ 3 : Alış tarihi 17/12/2020 - alış tutarı : 30.249,99 tl - satış tarihi: 18/12/2020 - satış tutarı : 776.000,00 tl

Sonra ilçe mal müdürlüğü bunu farkedip yazı gönderiyor, 73326'dan yararlanarak matrah artırımında bulunun diye.

Matrah artırımı beyannamesini doldururken beyan edilen matrah kısmına ne yazmam gerek? Daha önce beyan edilen herhangi bir matrahı olmadığı için boş mu bırakmalıyım ya da 747.750,01 TL kazancı var onu mu yazmalıyım.

Ben şöyle düşünüyorum ama emin değilim!

yıl: 2020, faaliyette bulunulan ay sayısı: 1 (aralık ayı içerisinde alınıp satıldığı için 1 ay düşündüm), beyan edilen matrah:0, Bey.göre artırılan matrah:0, asgari matrah: 3.541,67 TL, vergi oranı: 20, Hes.GV: 708,33 TL

Ancak şöyle bir durum var, mal müdürlüğü tahmini sekiz bin tl gibi vergi çıkar demiş. Ay sayısını 12 yaptığımda 8.500 TL çıkıyor o yüzden ay sayısı da kafamı karıştırıyor.

Yardımcı olursanız sevinirim, teşekkürler...

 

[ferhat]

Sayin serkan ozdemir

Mirasin vrgisi olmaz. Eminmisin yanlis birsey olmasin. ( belki sizler formdaslarim hatirlar yaklasik 1 ay yada 2 ay olmustur. formda yazmistim yakinda mirastan vergi isterler diye)

Geçtiğimiz günlerde bazıları eski Gelirler Genel Müdürü olan bir grup mali danışman ile yaptığımız bir toplantıda, bana bir soru sordular. Dediler ki, “sana aileden bir miktar taşınmaz kalsa ve sende bunları satsan, satış kazancın vergiye tabi olur mu?”

“Kazanç, devamlı surette taşınmaz alım-satımı ile uğraşan bir kişi olsam, alım yapmadığıma, zaten ticari işletmeme dahil de olmayacağına göre satışım ticari kazanç olmaz, değer artış kazançlarında da verginin konusunu belirleyen hüküm ‘ivazsız surette elde edilenler hariç olmak’ şeklinde parantez içi ibare taşıdığına göre değer artış kazancı da olmaz” şeklinde düşünüp, “bana miras kalan taşınmazları satarsam kazancım vergiye tabi olmaz” şeklinde yanıtladım soruyu.

Meğer kazın ayağı öyle değilmiş. Gelir vergisine tabi olurmuş. “Dalga geçmeyin, biri sınavda vergiye tabi diye yazsa, çakar” dedim. Ne de olsa hocayız. Beni inandıramadılar.

Bunun üzerine kanıt olarak bir özelge gösterdiler. İnanamadım. İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nca 14.8.2012 tarihinde 84098128- 120-762 sayı ile verilmiş bir özelge.

Aynen şöyle diyor.

“Alım satıma konu edilen gayrimenkulün ivazsız iktisap edilmesi nedeniyle, bu gayrimenkulün satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi söz konusu olmayacaktır.

Ancak söz konusu gayrimenkul satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür organizasyon içerisinde yürütülmemekle beraber, aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak alım-satım işleri ile uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 37. maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.”

Aynen böyle diyor.

Yani özelgeye göre, bir kişiye 3 tane arsa veya 5 tane daire kalsa, bir ticari organizasyon oluşturmasa bile, taşınmazların aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda mirasçının ticari kazanç mükellefi olması gerekmektedir. Mirasçı ilk satışından itibaren defter tutacak, fatura kesecek ve satışlarında KDV hesaplayacaktır. Ticari kazanç oluşmamasının tek yolu, bunları aynen torunlarına intikal ettirmesi.

Burada mirasçı veya mirasçılar ticari organizasyon oluştursa bile, ticari kazanç oluşmaz. GVK md. 37 hem alımda hem da satımda devamlılık arıyor. Bence ticari kazancın genel yapısından hareketle bu dahi yetmez. Zira ticari kazancın özünde, alım-satım işleminin kazanç elde etme saikine yönelik olması, bir başka deyişle ticari işletme yapısının oluşması yatmaktadır. Burada mirasçının alımı yoktur. Miras yolu ile bedelsiz edinim vardır. Dolayısıyla miras kalan taşınmazlar, mirasçının ticari servetine değil, kişisel mal varlığına dahil olur. Şöyle açıklayayım; diyelim ki, zaten tacir olan birisine, bilanço usulüne göre defter tutan bir market sahibine 5 daire miras kalsa, bunları aktife kaydedemez. Kiraya verse, kira geliri gayrimenkul sermaye iradıdır. Çünkü taşınmaz ticareti yapmamaktadır.

Hadi “ticari kazanç oluştu” diyelim. Satış kazancı nasıl saptanacak. İvazsız intikal söz konusu olduğuna göre bütün hasılat, kazanç olacaktır. Hiç olmazsa özelgede, tahakkuk eden veraset ve intikal vergisinin gider olacağı vurgulansa idi. Gerçi bu da GVK md. 40’a aykırı olurdu ama.

Şimdi bu durumda mirasçı, yakınlarına ucuz bedelle satış da yapamaz. Zira transfer fiyatlandırması hükümleri dolayısıyla yanar (GVK md. 41/5).

Burada sırf gelir vergisi ödememek, muvazaa yapmak için bir kişinin taşınmazlarını vefat ederek mirasçılarına bırakması da pek düşünülemez. Neyse ben yine de inanmıyorum, böyle bir yoruma. Çünkü bu özelgeye, GİB’in web sayfasında göremedim. Galiba bana şaka yaptılar. Bir yandan da özelgeyi okudukça, “iyi ki rahmetli babam bize birden fazla taşınmaz bırakmadı” diye sevinmiyor da değilim.

Yine de konu Gelir İdaresi veya İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nın açıklamasına muhtaç gibi görünüyor.

Siz siz olun, şakaya kurban gitmeyin.

Kaynak : Bumin Dogrusoz