Kira Stopajı

[muhasebe42]

merhaba arkadaşlar



bir mükellefim aylık 200 ytl karşılığı bir iş yerinde dükkan sahibine kira ödüyor. Fakat işleri kötü gitmekte işyerini boşaltacağını dükkan sahibine söyledi dükkan sahibide dükkanın boş kalmaması ve durumunu düzeltmesi içi kira bedelini 100 ytl ye düşürdüler. Yeni kira kontratı ile vergi dairesine bildirdik fakat vergi dairesinden gelen yoklama memurları olmaz emlak değerinin tespitini yapar buna göre kiranızı belirleriz gibi ifadelerle tekrar aynı kira bedelini yazmışlar. Düşürdüğümüz taktirde vergi dairesi böyle bir yol izlermi yada ne yapılmalı

teşekkürler

 

[turk_bey]

!!!

Sn......


Gelir Vergisi Kanunu'nun "emsal kira bedeli" başlıklı 73. maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir bedelle veya bedelsiz olarak kiraya veremeyeceğini bir karine olarak kabul etmekte ve mükelleflerin emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini hükme bağlamaktadır.

Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesine göre ise, vergi mükellefiyetini veya vergi sorumluluğunu devredenler hariç olmak üzere, sözleşmeler vergi idaresini bağlar. Vergi mükellefiyetini veya vergi sorumluluğunu devredenler dışındaki sözleşmeler, muvazaalı veya peçelemeli olduğu ve taraflarının gerçek iradesini veya gerçek durumu yansıtmadığının vergi idaresince delillendirilmesi dışında, vergi dairesini bağlar ve vergilendirmeye esas alınmak zorundadır.

Bu durumda mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözleşmeleri, kira makbuzları veya kiraların bankadan ödendiği durumlarda banka dekontları veya posta havale makbuzları, kiracı ifadeleri ile kanıtlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre beyanda bulunmak zorunda değildirler.

 

[nguroy]

Emsal bedel emlak vergisi değerinin % 5 idir yanılmıyorsam. Zaten bunun altında GMSİ beyan edilemez.
Siz istediğiniz kadar mukavele ödeme veya makbuz ibraz edin. GMSİ kanunda belirlenen tutatın altında olamaz.

 

[turk_bey]

!!!

Emsal bedel emlak vergisi değerinin % 5 idir yanılmıyorsam. Zaten bunun altında GMSİ beyan edilemez.
Siz istediğiniz kadar mukavele ödeme veya makbuz ibraz edin. GMSİ kanunda belirlenen tutatın altında olamaz.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu'nun E.1986/186 K.1990/31 sayı ve 6.4.1990 tarihli kararında da belirtildiği gibi, kira geliri sahipleri, beyan ettikleri kira gelirinin gerçek olduğunu yargı mercileri önünde açıklama ve kanıtlama olanağına sahiptirler. Ancak kişilerin kira gelirini kanıtlayamamaları, ellerinde delilleri ve hatta yazılı kira sözleşmeleri bile olmaması durumlarında veya gerçekte daha yüksek kira aldıklarının ve bu miktarı gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi ve gerçek kira bedelinin belirlenememesi halinde, ancak kira bedeline göre vergi ödemeleri gerekecek, dolayısıyla emsal kira gelirine göre düşük gelir beyan etmeleri veya hiç beyan etmemeleri sebebiyle, cezalı vergi tarhiyatı ile karşılaşma ihtimalleri söz konusu olacaktır. Nitekim yargı mercileri de, beyan ettiği kira gelirinin gerçek olduğunu ispatlayamayan mükelleflere emsal kira bedeli esasına göre tarhiyat yapılabileceğini kabul etmektedirler

Sn. Güroy

Yukarıdaki karardan da anlaşılacağı üzere idare aksini delillendiremediği sürece emsal kira bedeli uygulaması mümkün değildir.

 

[nguroy]

Sn turk_bey

Siz hiç GMSİ beyannamesi doldurdunuz mu?. Orda zaten otomatik olarak emsal bedeli hesabı vardır. Beyannamelerde bu açıklama yazılmıştır. vermiş olduğunuz örnek danıştay kararı bilinmektedir. Bu bir uç örnektir. Aksi yönde kararlar da mevcuttur. dava konusu en son aşamadır.
Her seferinde vergi dairsi aleyhine dava açıp, sonra bunu Danıştaya kadar taşımak ve ordan da nasıl karar çıkacağından emin olmadan masraf etmek daha mı pratik bir çözümdür.?
Zaten rayiç bedel genellikle kira bedelinin altında kalmaktadır. Emlak vergisini baz aldığı için.

 

[turk_bey]

!!!

Sn Guroy


GMSİ beyannemsi doldurmayan bir meslek mensubu olduğunu sanmıyorum e-beyan proğramında emsal bedeli zorlayacak bir kısma rastlamadım.

Siz şahsi kanaatininiz belirtmişsiniz Tabi ki sizinde fikrinize saygı duymakla beraber Eğer ki ben 5.000 YTL kira geliri elde ettiysem bu rakamı bildiririm sırf idarenin gönlü hoş olsun diye kazanmadığım bir paranın vergisini ödemem.

Saygılarımla

 

[nguroy]

Sn turk_bey


Bildiremezsiniz demiyorum ki.
Benim söylediğim sadece bir emsal bedelin söz konusu olduğu ve bu bedelin altında kalan beyanın vergi dairesince kabul edilmeyerek , reisen tahakkuk yoluna gidildiğidir. Yoksa Maliye Bakanlığı ve vergi daireleri bu emsal bedeli kavramını mükellefe güzellik olsun diye kendi kafalarından beyannameye koymuyorlar herhalde.
Emsal bedel ilgili md.;
Madde No 73
Kapsam
(3239 sayılı Kanunun 56'ncı maddesiyle değişen fıkra)Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur

 

[NAKULA]

Re: !!!

Sn Guroy


GMSİ beyannemsi doldurmayan bir meslek mensubu olduğunu sanmıyorum e-beyan proğramında emsal bedeli zorlayacak bir kısma rastlamadım.

Siz şahsi kanaatininiz belirtmişsiniz Tabi ki sizinde fikrinize saygı duymakla beraber Eğer ki ben 5.000 YTL kira geliri elde ettiysem bu rakamı bildiririm sırf idarenin gönlü hoş olsun diye kazanmadığım bir paranın vergisini ödemem.

Saygılarımla

Sayın Türkbey

Bu konuda Sn.nguray a katılıyorum.

Vergi hukukunda her ne kadar aksi iddia edilmedikçe mükellefin beyanı geçerli olsada.

''emsal vergi değeri'' uygulaması ticari muamelelerde sıklıkla karşımıza çıkmaktadır.

Örneğin taşıt satışlarında kasko değerine atıfta bulunulduğu biliniyor.

Kasko değeri esas alınarak normal şartlarda kasko değerinin% 30 -35 aşağısı olarak bildirilen satışlar maliyece kabul edilmemektedir.

Yargıda bu konuda maliyeyi haklı görmektedir.

Bu uygulama bize emsal bedeli uygulamasına örnek teşgil etmektedir.

Bu nedenle Hali hazırda Maliye tarafından kira bedellerine uygulanan % 5 emsal bedeli uygulaması bana göre yerindedir.

Aslında gayrimenkulun kendisinin ortalama 10 yılda amorti ettiği (kira getirisi açısından)göz önüne alındığı taktirde Maliyenin 20 yıllık kira karşılığı olarak belirlediği % 5 emsal bedeli uygulaması hakka da uygundur diye düşünüyorum.

 

[M.Hayri ANDAÇ]

Maliye Bakanlığı'nın eski görüşü Maliye Bakanlığı 18.02.1985 tarih ve 3-2131-4-426/10337 sayılı Genel Yazısında; emsal kira bedeli esası uygulamasını açıklamıştır. 3239 sayılı Kanunla emsal kira bedeli esasını düzenleyen Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesinde bazı değişiklikler yapılmış ve bu değişiklikler 149 Seri No'lu Gelir Vergisi Kanunu Genel Tebliği'nde izah edilmiş ancak; uygulama ve yorumda bir değişiklik olmamıştır.
Gelir İdaresi'nin görüşü esas alındığında kiraya verilen mal ve hakların fiilen tahsil edilen veya elde edilen kira bedeli, emsal kira bedelinden düşük olduğu zaman emsal kira bedeli uygulaması yapılacaktır. Çünkü emsal kira bedeli esası da tıpkı ortalama kar haddi, hayat standardı esası, asgari zirai kazanç esası ve asgari zirai vergi gibi bir oto-kontrol müesseselerinden biridir. Nasıl ki hayat standardı esasında bu kazancın elde edilemediği ileri sürülerek vergiden kaçınılamıyorsa, emsal kira bedeli esasında da kira elde edilmediği ileri sürülerek suretiyle vergiden kaçınılamaz.

Danıştay'ın görüşüVergi Yargısı'nın bu konudaki görüşü Gelir İdaresi'nin görüşü ile çelişmektedir.
Vergi Yargısı'na göre; mükellefler emsal kira bedelinin altında kira geliri elde ettiklerini açıklama ve kanıtlama hakkına sahiptirler. Bu konudaki ispat külfeti, mükellefe aittir. Yani kira sözleşmesi ve banka kayıtları ile emsal kira bedeli altında kira geliri elde edildiği ispatlandığı durumda emsal kira bedeli esas alınarak tarhiyat yapılamaz. Bizim vergi sistemimiz idare açısından delil serbestliği ilkesini kabul etmiş ve vergilendirmede olayların fiili yönünü esas almıştır. Bunun anlamı mükellef de tam açıklama ve kanıtlama hakkına sahiptir. Bu nedenle pratikte yukarıda yazılı şekilde elde edilen gelir ispatlandığında emsal kira bedeli esas alınamaz. Bu konuda çok sayıda karar mevcuttur. Bu kararların tümünün ana gerekçesi aşağıdaki örnekte olduğu gibidir.
Bu anlayışı ifade eden pek çok Danıştay kararı mevcuttur( Danıştay 3. Daire, 07.04.1987 tarih ve E. No:1986/1558, K. No:1987/905, Danıştay 4. Daire, 08.10.1987 tarih ve E. No:1985/4143, K. No:1987/2744, Danıştay 3. Daire, 25.11.1987 tarih ve E. No:1986/2052, K. No: 1987/2675, Danıştay 4. Daire, 08.06.1988 tarih ve E. No:1987/4203, K. No:1988/2290,Danıştay 3. Daire, 18.01.1989 tarih ve E. No:1988/2428, K. No:1989/109, Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu, 06.04.1989 tarih ve E. No:1986/186, K. No:1990/31 sayılı kararlar).

Bu nedenle emlak vergisi matrahının her yıl yeniden değerleme oranında artırılacak olması kiranın tutarının da aynı oranda artırılacağı anlamına gelmez. Gerçek durum emsal kira bedelinin altında ise, ilave vergi alınması söz konusu olamaz. Yani kira sözleşmesi ve banka hesabı veya tahsilat makbuzları ile gerçek kira bedeli ispatlandığında, eğer bu tutar emsal kira bedelinin altında ise bu tutar esas alınmak durumundadır.

Kolay gele....

 

[nguroy]

Günaydın,


Demek ki Maliye ile yargı arasında büyük bir çelişki var. Ben genellikle maliyenin görüşünün karşısında olmama rağmen, bu konuda idereye hak vermek durumundayım .
Gerekçe ise açık ve net yasa var. Yukarda alıntı yaptım. Burda tabi yasa yapıcının amacı belli. Hile ve muvazaa ( malesef yeni Türkçe karşılığını tam bulamadım) ( belki kanuna karşı hile) yoluyla özel antlaşmalar yaparak kirayı düşük göstererek vergi kaçırmaktır.
Özelde bakarsak eğer daha önce de belirttiğim gibi düşük bedel beyanı için , dava açmayı ve bu davayı Danıştaya kadar taşımayı göze alıyorsanız sorun yoktur. Tabi Danıştay'ın da mutlaka lehinize karar verme garantisi yoktur.
Bu konuda bir içtihadı birleştirme kararı olduğunu sanmıyorum. Eğer bulan arkadaşımız varsa lütfen bizle paylaşsın.

 

[M.Hayri ANDAÇ]

Muvazaa kelime anlamı;Tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan açıklamalarda bulunmaları ve sözleşme yapmış görünmeleri.kural olarak her tür muvazaada hukuksal işlem geçersiz olur.

Burda argo tabiri ile olayın üçkağıt yönüylen ilgilenilmemekte.Alınan kira bedeli gerçekten emsal kira bedelinden düşük bir mebla ise ve idare illaki emsal bedel alırım derse kişiye yargı yolu açık.Burda hukuku bir haktan bahsediliyor ve doğal olarak bunu kullanmak isteyen kişi haklı gerekçesi varsa ve bunu ıspat edebiliyorsa başka söze gerek olmadığını dünüyorum...

Kolay gele...

 

[nguroy]

Madde No 73
Kapsam
(3239 sayılı Kanunun 56'ncı maddesiyle değişen fıkra)Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz

Bu madde yürülükten kalktımı acaba?
Sn Andaç MUVAZAA nın ne olduğunu ben iyi biliyorum. Yanlızca yeni Türkçe anlamı tek kelime değil onu söylemek istedim. Yine de teşekkürler.

 

[M.Hayri ANDAÇ]

Sayın nguroy;Yorumları şahsileştirmeyiniz lütfen!

Açıklamayı sizin için yazmadım bu forumu takip eden arkadaşların bir bilgi bütünlüğü içerisinde olayı daha sağlıklı anlamaları için açıklama gereği duydum..Sizin bu kelimeyi bilememeniz aklımın ucunda bile geçmedi.

Madde 73

Madde yürürlükte olduğu gibi duruyor!

Saygılarımla...