mükellefimizin kullandığı 3 katlı işyeri 10 yıllığına kiralanmıştır. 10 yıllık kira karşılığı olarak binanın bakımı kalorifer tesisatı ve asansörü şirket tarafından yapılacaktır. yapılan harcamalara karşılık alınan fatura özel maliyet olarak işlem görecek ve kdv si ilgili dönemlerde indirilecektir. sorun şuki 10. yıl sonunda binadan çıkılması durumunda kira karşılığı yapılan bu harcamalar malsahibine faturamı edilecek yoksa 10.yıl sonunda stopaj tevkifatı mı yapılacak yada her ikisimi yapılacak.
Çok eski bir web tarayıcısı kullanıyorsunuz. Bu veya diğer siteleri görüntülemekte sorunlar yaşayabilirsiniz..
Tarayıcınızı güncellemeli veya alternatif bir tarayıcı kullanmalısınız.
Tarayıcınızı güncellemeli veya alternatif bir tarayıcı kullanmalısınız.
Özel Maliyet
- Konbuyu başlatan ismka75
- Başlangıç tarihi
butterfly effect
Tanınmış Üye
- Üyelik
- 4 Ocak 2006
- Mesajlar
- 1,112
Sayın imka75 konuyu biraz daha detaylandırarak anlatmanızda fayda vardır. Zira açık olmayan hususlarda varsayımlar ile cevap verip sizi de yanlış yönlerdirmek istemeyiz.
1.kira karşılığı olarak binanın her türlü bakım, onarım ve giderlerini üstlenmişseniz. Gürel Yavuz'un dediği gibi aylık giderlerinizi fatura etseniz dahi karşı taraf bunu kabul etmeyecektir, çünkü giderleri biz yapacağız diye anlaşmışsınız zaten. (siz olsanız kabul edermisiniz?). Stopaj konusunda (bina sahibi şirket değilse) karşı tarafa sadece fatura kesersiniz ev sahibi sizden masraf yansıtması karşılığı tevkifat yapamazki.
2.Kira karşılığı gider niteliği olmayan (asansör, dahili klima...vs)masrafları da üstlenip üstlenmediğiniz açık değil. Üstlendiyseniz bina sahibi 10.yıl sonuda fatura edilmesini yine kabul etmez. sadece asansör vs devrini tesili bir bedel ile üzerine alıp mülkiyetinin üzerine geçmesini talep eder. (bu husuların da sözleşmede açık açık yazması gerekir).
Ayrıca binanın, bakım ve tadilatı esnasında, binaya daha önce var olmayan, kalorifer, umumi klima, asansör, havalandırma, yangın alarm tertibatı, güneşle ısıtma sistemi gibi tesisatların konması mümkündür. Danıştay'ın istikrar kazanmış kararlarına göre binaya sonradan ilave edilen bu gibi unsurların bina maliyetine eklenmeyip, tesisat olarak ayrıca normal veya azalan bakiyeler usulü ile amortismana tabi tutulması gerekmektedir. Binaya monte edilen münferit ve portatif türdeki klima, hava filtresi gibi cihazlar ise binanın unsuru olmayıp ayrı birer demirbaş durumundadır.
Bu problem ince bir problemdir hususları küçük konulara bölerek burda çözmek daha dogru olacaktır.
1.kira karşılığı olarak binanın her türlü bakım, onarım ve giderlerini üstlenmişseniz. Gürel Yavuz'un dediği gibi aylık giderlerinizi fatura etseniz dahi karşı taraf bunu kabul etmeyecektir, çünkü giderleri biz yapacağız diye anlaşmışsınız zaten. (siz olsanız kabul edermisiniz?). Stopaj konusunda (bina sahibi şirket değilse) karşı tarafa sadece fatura kesersiniz ev sahibi sizden masraf yansıtması karşılığı tevkifat yapamazki.
2.Kira karşılığı gider niteliği olmayan (asansör, dahili klima...vs)masrafları da üstlenip üstlenmediğiniz açık değil. Üstlendiyseniz bina sahibi 10.yıl sonuda fatura edilmesini yine kabul etmez. sadece asansör vs devrini tesili bir bedel ile üzerine alıp mülkiyetinin üzerine geçmesini talep eder. (bu husuların da sözleşmede açık açık yazması gerekir).
Ayrıca binanın, bakım ve tadilatı esnasında, binaya daha önce var olmayan, kalorifer, umumi klima, asansör, havalandırma, yangın alarm tertibatı, güneşle ısıtma sistemi gibi tesisatların konması mümkündür. Danıştay'ın istikrar kazanmış kararlarına göre binaya sonradan ilave edilen bu gibi unsurların bina maliyetine eklenmeyip, tesisat olarak ayrıca normal veya azalan bakiyeler usulü ile amortismana tabi tutulması gerekmektedir. Binaya monte edilen münferit ve portatif türdeki klima, hava filtresi gibi cihazlar ise binanın unsuru olmayıp ayrı birer demirbaş durumundadır.
Bu problem ince bir problemdir hususları küçük konulara bölerek burda çözmek daha dogru olacaktır.
OSMAN EROL
Katkı Sunan Üye
Merhabalar
Binaya yapılan bahsi geçen harcamalar binanın mütemmim cüzünü teşkil etmektedir. Yani gayrimenkul olarak kayda geçer.
Özel maliyet bedeli harcamalarının gelecekteki kira giderlerine mahsup edilmesi halinde aşağıdaki yolun izlenmesi gerekir.
Mesela:
Kiralanan bir binaya 100.000 YTL. Değerinde sabit kıymet ilavesi yapılıyor.
Örnekte görüldüğü gibi yapılan harcama “ÖZEL MALİYETLER” adı altında aktifleştirilir.
Özel maliyetler hesabındaki bu değer müteakip dönemlerde amorti edilerek, yani masraf kaydedilerek yok edilir.
KDV mahsubu için dönem sınırlaması kaldırıldığından indirebilecek KDV, KDV borçlarına veya 29/2. maddede sayılan diğer borçlara mahsup edilebilir.
Soruda dikkati çeken husus özel maliyet bedelinin aylık kiralar ile mahsubudur. Kiralar her ne kadar aylık olarak tahakkuk ettirilmekte ise de daha önce yapılan bir masrafa mahsuben ödendiğinden, bunları ayrıca giderleştirmek mümkün değildir. Kiralar dönem sonlarında ödense idi, o döneme ait özel maliyet bedeli ile mahsup edilerek, kapatılabilirdi. Bu durumda yapılan kira ödemelerini önce “180.10 Gelecek Aylara Ait Kiralar” Hesabında toplayıp dönem sonunda bir kerede mahsup etmek gerekir. Bunun için de " 370.40 Çeşitli Giderler Karşılığı"; Hesabının kullanılması gerekir.
Dönem içinde aylık kira tahakkukları şöyle yapılmalıdır:
Dönem sonunda her iki hesap da 833,33x12 = 10.000 YTL birikecektir.
Dönem sonunda yapılacak muhasebe kaydı şöyle olmalıdır:
Kira müddeti sonunda yani 10 yıl sonra kiralanan yer mal sahibine devredildiği taktirde hiçbir işlem yapılmaz. Çünkü gayrimenkula yapılan ilave değer mal sahibi için ivazsız bir iktisap olmayıp bedeli kiralarla ödenmiş, yani bir nevi parayla satın alınmış bir değerdir.
Kiracı için ise, yaptığı harcama karşılığını 10 yıl süre ile kira ödemeden oturarak aldığı için her hangi bir alacak talebi söz konusu olmaz.
-----------
Binaya yapılan bahsi geçen harcamalar binanın mütemmim cüzünü teşkil etmektedir. Yani gayrimenkul olarak kayda geçer.
Özel maliyet bedeli harcamalarının gelecekteki kira giderlerine mahsup edilmesi halinde aşağıdaki yolun izlenmesi gerekir.
Mesela:
Kiralanan bir binaya 100.000 YTL. Değerinde sabit kıymet ilavesi yapılıyor.
Kod:
_______________________. ...200...__________________________
264 ÖZEL MALİYETLER 100.000
191 İNDİRİLECEK KDV 18.000
191.10 Mal ve Hizmet Alımları KDV
100 KASA 118.000
________________________ / __________________________Örnekte görüldüğü gibi yapılan harcama “ÖZEL MALİYETLER” adı altında aktifleştirilir.
Özel maliyetler hesabındaki bu değer müteakip dönemlerde amorti edilerek, yani masraf kaydedilerek yok edilir.
KDV mahsubu için dönem sınırlaması kaldırıldığından indirebilecek KDV, KDV borçlarına veya 29/2. maddede sayılan diğer borçlara mahsup edilebilir.
Soruda dikkati çeken husus özel maliyet bedelinin aylık kiralar ile mahsubudur. Kiralar her ne kadar aylık olarak tahakkuk ettirilmekte ise de daha önce yapılan bir masrafa mahsuben ödendiğinden, bunları ayrıca giderleştirmek mümkün değildir. Kiralar dönem sonlarında ödense idi, o döneme ait özel maliyet bedeli ile mahsup edilerek, kapatılabilirdi. Bu durumda yapılan kira ödemelerini önce “180.10 Gelecek Aylara Ait Kiralar” Hesabında toplayıp dönem sonunda bir kerede mahsup etmek gerekir. Bunun için de " 370.40 Çeşitli Giderler Karşılığı"; Hesabının kullanılması gerekir.
Dönem içinde aylık kira tahakkukları şöyle yapılmalıdır:
Kod:
]_______________________. ...200...__________________________
180 GELECEK AYLARA AİT GİDERLER 833,33
180.10 Gelecek Aylara Ait Kiralar
373 MALİYET GİDERLERİ KARŞILIĞI 833,33
373.40 Çeşitli Giderler Karşılığı
(Aylık kiranın tahakkuku 100.000/120)
(Stopaj tahakkuku ihmal edildi)
________________________ ___________________________Dönem sonunda her iki hesap da 833,33x12 = 10.000 YTL birikecektir.
Dönem sonunda yapılacak muhasebe kaydı şöyle olmalıdır:
Kod:
___________________../../200.. __________________________
794 ÇEŞİTLİ GİDERLER 10.000
794.421 İşyeri Kirası
180 GELECEK AYLARA AİT GİDERLER 10.000
180.10 Gelecek Aylara Ait Kiralar
____________________../../200.. ________________________
373 MALİYET GİDERLERİ KARŞILIĞI 10.000
264 ÖZEL MALİYETLER 10.000
______________________ / _______________________Kira müddeti sonunda yani 10 yıl sonra kiralanan yer mal sahibine devredildiği taktirde hiçbir işlem yapılmaz. Çünkü gayrimenkula yapılan ilave değer mal sahibi için ivazsız bir iktisap olmayıp bedeli kiralarla ödenmiş, yani bir nevi parayla satın alınmış bir değerdir.
Kiracı için ise, yaptığı harcama karşılığını 10 yıl süre ile kira ödemeden oturarak aldığı için her hangi bir alacak talebi söz konusu olmaz.
-----------
butterfly effect
Tanınmış Üye
- Üyelik
- 4 Ocak 2006
- Mesajlar
- 1,112
Sayın, Osman Erol yaptığınız maddelerde kiralayan ile kiracının masraflarını öpüştürüp bakiyeyi borçlandırıp veya alacaklandırıyornuz. sizin örnekte kiracı olarak oturan ev sahibinde alacaklı duruma geçmiş bulunuyor. Yani bu durumda ev sahibi şirket olsa hiç fatura kesmeyecek sıfır ciro yapacak. Bence yanlış. Bu durumda olması gereken her iki tarafında faturalaşmasıdır/(stopajlı makbuz).
Ama neticede, soruda karşılıklı şartlar detaylı değil. Souyu soran arkadaş daha detay verirse seviniriz.
Ayrıca yapılan harcamanın “ÖZEL MALİYETLER” adı altında aktifleştirilmesi konusunda da dikkatli olmak gerekir . Bina için yapılan masrafların bazıları özel maliyet olmayabilir.
Binanın ilk yapılışı sırasında inşa edilen kalorifer, su, gaz, elektrik, telefon ve asansör gibi tesisatların binadan ayrı olarak amortismana tabi tutulabileceği konusunda Danıştay’ın kararı bulunmaktadır. Ancak bu Kararlar bugün uygulaması olmayan “gayrimenkul sermaye iradı”nın tespiti ile ilgilidir. Bununla birlikte Danıştay’ın değerlendirmesinin ticari kazanç için de geçerli olduğunu düşünmekteyiz.Bir Karar metni şöyledir.
“Uyuşmazlık,kalorifer, su, elektrik, telefon ve asansör tesisatını binadan ayrı olarak, amortismana tabi olup olmayacağı konusuna ilişkin bulunmaktadır.
213 sayılı VUK’nun 313.maddesi hükmüne göre işletmeden bir yıldan fazla kullanılan iktisadi kıymetlerin bu kanun hükümlerine göre tespit edilen değerlerinin bunların kullanılabilecekleri süre zarfında yok edilmesi amortisman konusunu teşkil etmektedir. Aynı Kanunun 315.maddesine göre bu değerler, ilgili Bakanlıklarla teşekküllerin mütalaası alınarak Maliye Bakanlığı’nca tespit ve ilan olunan nispetler üzerinden yok edilirler.
Bina ile kalorifer, su, elektrik, telefon ve asansör gibi tesisatın kullanılma süreleri birbirinden farklı olup, tesisatın binadan daha kısa zamanda yıpranacağından, bunların yok edilmesinde de ayrı nispetlerin uygulanmasının kanun koyucunun gayesine uygun düşeceği göz önünde tutularak adı geçen Bakanlıkça tespit edilen amortisman nispetlerini gösterir 55 (23) sayılı Tebliğde aydınlatma, ısıtma, su ve telefon tesisatı ile asansör için ayrı birer nispet kabul edilmiş bulunmaktadır. Tesisatın bina ile birlikte yapılmış olmasının bu esasa etkisi olmaması gerekir.
Bu durum karşısında ödevlinin vergi dairesine başvurması üzerine takdir komisyonunca sözü geçen tesisatın değerinin tespitinden sonra bunlara binadan ayrı olarak amortisman nispetleri uygulanması icap eder.”
Danıştay 4.Dairesinin aynı konudaki başka bir kararında takdir komisyonu yerine (26.1.1970 gün ve E:1968/528; K:1970/224) “tadilat komisyonu” terimi kullanılmıştır.
Ancak, Danıştay daha eski bir tarihli kararında söz konusu tesisatların bina ile birlikte yapıldığı ve binanın mütemmim cüzü bulundukları ve ayrıca tasarrufa konu edilmeyecekleri gerekçeleriyle tarhiyatı onaylayan Temyiz Komisyonu kararını onamıştır. Söz konusu kararda 55 no’lu Tebliğin binaya sonradan ilave edilen tesisat için uygulanabileceği belirtilmiştir. Karar metni şöyledir.
“1963 takvim yılı işlemlerinin incelenmesi sonucunda, asansör, kalarifer, su, elektrik ve telefon tesislerini apartmandan ayrı olarak amortismana tabi olacağı sebebiyle tespit olunan matrah farkı üzerinden ödevli adına salınan gelir vergisi ve kaçakçılık cezasının, olayda sözü geçen tesislerin bina ile birlikte yapıldığı, binanın mütemmim cüzü bulunduğu ihtilaflı olmadığına göre, ayrıca tasarrufa konu olamayacağından ayrı bir değerinin de bulunmadığı, iktisadi bir değeri olsa bile bu değerin hurda değerini teşkil edeceği, öte yandan 55 sayılı Genel Tebliğ’de gayrimenkullerden ayrı olarak bina için bulunan sabit tesisler için tayin olunan amortisman nispetinin sonradan ilave edilen tesisata ait olacağı, bu durumda ayrıca tasarruf edilmeyeceği ve ayrı bir maliyet değeri bulunmayan söz konusu tesislerin hukuken olduğu gibi vergilendirme yönünden ayrı düşünülemeyeceği gerekçesi ile vergi aslının onanması, olayın yoruma dayalı bulunması ve vergi matrahının doğuş şekline göre ödevli kastının bulunmadığı cihetle cezanın kusura çevrilerek ihbarnamenin tebliğ tarihine göre zaman aşımı süresinde olduğu gerekçesiyle kaldırılması suretiyle değişiklikle onanmasına ilişkin Temyiz Komisyonu kararının yerinde olduğu oybirliğiyle karar verildi.”
Öte yandan Danıştay 4.Dairesinin, ödevlinin vergi dairesine başvurması üzerine takdir komisyonunca sözü geçen tesisatın değerinin tespitinden sonra bunlara binadan ayrı olarak amortisman nispeti uygulanması icap eder şeklindeki 8.10.1969 gün ve E:1969/432; K:1969/4078; E:1969/433; K:1969/4079; E:1969/434; K:1969/4080 l6.2.1973 gün ve E:1970/6972; K:1973/696; E:1971/3533; K:1973/697 sayılı kararları ile 13.Dairenin 11.6.1974 gün ve E:1973/4052; K:1974/2566 sayılı kararındaki “su, elektrik ve telefon tesisatı için yapıdan ayrı bir amortisman nispeti uygulanması olanağı bulunmadığı, irat takdir edilen yapının bu tesislerden ayrı düşünülmesinin mümkün olmadığı” şeklindeki karar, arasındaki farklılığı gidermek amacıyla açılan davada İçtihatları Birleştirme Kurulu; binalarla birlikte kurulmuş ve onların mütemmim cüzü ya da teferruatı durumunda olan söz konusu tesisatın değerinin takdir komisyonunca tespiti halinde, bunlara binadan ayrı amortisman uygulanması gerektiği yolundaki Dördüncü Daire Kararları müstakar nitelikte olduğu görüşü ve bu konu hakkında sık sık uyuşmazlığa düşülmediği tespitinde bulunarak, içtihadın birleştirilmesine yer olmadığına 17.6.1982 tarihinde (K:1982/6) oyçokluğu ile karar verilmiştir. Bir uygulamanın müstakar hale gelmesi hukuki bir güvence değildir, kanun hükmü taşımaz.
Konuyla ilgili olarak Maliye Bakanlığı’nca verilen bir özel gede ise;
· Tesisat binaya sonradan eklenmiş ise, tesisatın maliyet bedeli üzerinden ve bina amortismanından ayrı olarak amortismana tabi tutulması,
· Tesisatlar binanın inşası sırasında yapılmış ise, gayrimenkulün bir unsuru olarak bina ile birlikte amortismana tabi tutulması,
· Tesisatlar binanın kullanma süresinden önce yenilenmiş ise yenileme giderinin yapıldığı yılda doğrudan zarar yazılması,
uygun görülmüştür. Özelge metni aşağıdaki gibidir.
“Dilekçe ve eklerinin incelenmesinden; adı geçenin gayrimenkulünde bulunan asansör, kalorifer,su, elektrik, telefon ve havagazı tesislerini ayrı ayrı amortismana tabi tutup tutamayacağını sorduğu anlaşılmıştır.
Bilindiği üzere, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 63/3.maddesinde yer alan “yeni bina inşa edilmesi, mevcut binalara ilaveler yapılması veya sabit istihsal, asansör tesisleri konulması yeni inşa hükmündedir” hükmü ile, mevcut binaya tesis eklenmesi, binanın gayrisafi iradını artıran bir değişiklik sebebi olarak kabul edilmiştir.
Bu nedenle, binaya sonradan eklenen asansör, kalorifer, su, elektrik, telefon ve havagazı gibi tesisler için şayet tadilat komisyonunca bir gayrisafi irat takdir edilip binanın gayrisafi iradı artırılmış ise, amortismanın bu değer üzerinden; böyle bir takdir yapılmamış ve binanın tesisatı eklenmeden önce takdir olunmuş gayrisafi iradında bir değişiklik olmamış ise, tesisatın maliyet bedeli üzerinden ve bina amortismanından ayrı olarak amortismana tabi tutulması uygun görülmüştür.
“Söz konusu tesisler inşa sırasında binaya eklenmiş ise, gayrimenkulün bir unsuru olarak bina ile birlikte amortismana tabi tutulması gerekmektedir. Ancak, bu tesisler binanın kullanma süresinden önce yenilenmiş ise, yenileme giderlerinin yapıldığı yılda zarar yazılacağı doğaldır.”
Maliye Bakanlığı’nın, binanın inşası sırasında yapılmış olan su, elektrik, kalorifer, doğalgaz, telefon tesisi gibi tesisatlara ilişkin yukarıdaki değerlendirmesini genel itibariyle doğru bulmaktayız. Ancak, asansörlerin durumu bunlardan farklıdır. Her ne kadar asansör binanın mütemmim cüzü ise de, diğer tesisatlardan farklı nitelik taşımaktadır. Asansörlerin devamlı bakım istemesi, ekonomik ömürlerinin binadan çok daha kısa olması nedeniyle, asansörlerin “Tesis, Makine ve Cihazlar” grubunda ayrı olarak amortismana tabi tutulması gerektiği görüşündeyiz. Güvenlik sistemleri de bu kapsamda değerlendirilebilir. Aynı şekilde, sınai tesislerde, fabrika binasının mütemmim cüzü niteliğindeki üretimde kullanılan makine ve cihazlar, binanın tabi olduğu amortisman oranına göre değil, genel orana göre itfa edilir.
İktisadi işletmelerde söz konusu tesislerin maliyetleri yapılan harcamalarla belgelendirilmiş olacağı için, maliyet bedeli takdir komisyonu kararına göre değil, defter kayıtlarına göre hesaplanır. Gayrimenkul sermaye iratlarında ise takdir komisyonu kararı gerekir.
Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu’nun yukarda belirtilen kararı karşısında, vergi idaresinin söz konusu karar doğrultusundaki amortisman işlemlerini de kabul etmesi gerekmektedir.
Öte yandan Danıştay radyatör, kalorifer kazanı ve brülörlerin kaloriferlerin mütemmim cüzüleri ve ayrılmaz birer parçaları olduğundan, bunlar için ayrı bir amortisman nispeti uygulanamayacağına karar vermiştir.
Ama neticede, soruda karşılıklı şartlar detaylı değil. Souyu soran arkadaş daha detay verirse seviniriz.
Ayrıca yapılan harcamanın “ÖZEL MALİYETLER” adı altında aktifleştirilmesi konusunda da dikkatli olmak gerekir . Bina için yapılan masrafların bazıları özel maliyet olmayabilir.
Binanın ilk yapılışı sırasında inşa edilen kalorifer, su, gaz, elektrik, telefon ve asansör gibi tesisatların binadan ayrı olarak amortismana tabi tutulabileceği konusunda Danıştay’ın kararı bulunmaktadır. Ancak bu Kararlar bugün uygulaması olmayan “gayrimenkul sermaye iradı”nın tespiti ile ilgilidir. Bununla birlikte Danıştay’ın değerlendirmesinin ticari kazanç için de geçerli olduğunu düşünmekteyiz.Bir Karar metni şöyledir.
“Uyuşmazlık,kalorifer, su, elektrik, telefon ve asansör tesisatını binadan ayrı olarak, amortismana tabi olup olmayacağı konusuna ilişkin bulunmaktadır.
213 sayılı VUK’nun 313.maddesi hükmüne göre işletmeden bir yıldan fazla kullanılan iktisadi kıymetlerin bu kanun hükümlerine göre tespit edilen değerlerinin bunların kullanılabilecekleri süre zarfında yok edilmesi amortisman konusunu teşkil etmektedir. Aynı Kanunun 315.maddesine göre bu değerler, ilgili Bakanlıklarla teşekküllerin mütalaası alınarak Maliye Bakanlığı’nca tespit ve ilan olunan nispetler üzerinden yok edilirler.
Bina ile kalorifer, su, elektrik, telefon ve asansör gibi tesisatın kullanılma süreleri birbirinden farklı olup, tesisatın binadan daha kısa zamanda yıpranacağından, bunların yok edilmesinde de ayrı nispetlerin uygulanmasının kanun koyucunun gayesine uygun düşeceği göz önünde tutularak adı geçen Bakanlıkça tespit edilen amortisman nispetlerini gösterir 55 (23) sayılı Tebliğde aydınlatma, ısıtma, su ve telefon tesisatı ile asansör için ayrı birer nispet kabul edilmiş bulunmaktadır. Tesisatın bina ile birlikte yapılmış olmasının bu esasa etkisi olmaması gerekir.
Bu durum karşısında ödevlinin vergi dairesine başvurması üzerine takdir komisyonunca sözü geçen tesisatın değerinin tespitinden sonra bunlara binadan ayrı olarak amortisman nispetleri uygulanması icap eder.”
Danıştay 4.Dairesinin aynı konudaki başka bir kararında takdir komisyonu yerine (26.1.1970 gün ve E:1968/528; K:1970/224) “tadilat komisyonu” terimi kullanılmıştır.
Ancak, Danıştay daha eski bir tarihli kararında söz konusu tesisatların bina ile birlikte yapıldığı ve binanın mütemmim cüzü bulundukları ve ayrıca tasarrufa konu edilmeyecekleri gerekçeleriyle tarhiyatı onaylayan Temyiz Komisyonu kararını onamıştır. Söz konusu kararda 55 no’lu Tebliğin binaya sonradan ilave edilen tesisat için uygulanabileceği belirtilmiştir. Karar metni şöyledir.
“1963 takvim yılı işlemlerinin incelenmesi sonucunda, asansör, kalarifer, su, elektrik ve telefon tesislerini apartmandan ayrı olarak amortismana tabi olacağı sebebiyle tespit olunan matrah farkı üzerinden ödevli adına salınan gelir vergisi ve kaçakçılık cezasının, olayda sözü geçen tesislerin bina ile birlikte yapıldığı, binanın mütemmim cüzü bulunduğu ihtilaflı olmadığına göre, ayrıca tasarrufa konu olamayacağından ayrı bir değerinin de bulunmadığı, iktisadi bir değeri olsa bile bu değerin hurda değerini teşkil edeceği, öte yandan 55 sayılı Genel Tebliğ’de gayrimenkullerden ayrı olarak bina için bulunan sabit tesisler için tayin olunan amortisman nispetinin sonradan ilave edilen tesisata ait olacağı, bu durumda ayrıca tasarruf edilmeyeceği ve ayrı bir maliyet değeri bulunmayan söz konusu tesislerin hukuken olduğu gibi vergilendirme yönünden ayrı düşünülemeyeceği gerekçesi ile vergi aslının onanması, olayın yoruma dayalı bulunması ve vergi matrahının doğuş şekline göre ödevli kastının bulunmadığı cihetle cezanın kusura çevrilerek ihbarnamenin tebliğ tarihine göre zaman aşımı süresinde olduğu gerekçesiyle kaldırılması suretiyle değişiklikle onanmasına ilişkin Temyiz Komisyonu kararının yerinde olduğu oybirliğiyle karar verildi.”
Öte yandan Danıştay 4.Dairesinin, ödevlinin vergi dairesine başvurması üzerine takdir komisyonunca sözü geçen tesisatın değerinin tespitinden sonra bunlara binadan ayrı olarak amortisman nispeti uygulanması icap eder şeklindeki 8.10.1969 gün ve E:1969/432; K:1969/4078; E:1969/433; K:1969/4079; E:1969/434; K:1969/4080 l6.2.1973 gün ve E:1970/6972; K:1973/696; E:1971/3533; K:1973/697 sayılı kararları ile 13.Dairenin 11.6.1974 gün ve E:1973/4052; K:1974/2566 sayılı kararındaki “su, elektrik ve telefon tesisatı için yapıdan ayrı bir amortisman nispeti uygulanması olanağı bulunmadığı, irat takdir edilen yapının bu tesislerden ayrı düşünülmesinin mümkün olmadığı” şeklindeki karar, arasındaki farklılığı gidermek amacıyla açılan davada İçtihatları Birleştirme Kurulu; binalarla birlikte kurulmuş ve onların mütemmim cüzü ya da teferruatı durumunda olan söz konusu tesisatın değerinin takdir komisyonunca tespiti halinde, bunlara binadan ayrı amortisman uygulanması gerektiği yolundaki Dördüncü Daire Kararları müstakar nitelikte olduğu görüşü ve bu konu hakkında sık sık uyuşmazlığa düşülmediği tespitinde bulunarak, içtihadın birleştirilmesine yer olmadığına 17.6.1982 tarihinde (K:1982/6) oyçokluğu ile karar verilmiştir. Bir uygulamanın müstakar hale gelmesi hukuki bir güvence değildir, kanun hükmü taşımaz.
Konuyla ilgili olarak Maliye Bakanlığı’nca verilen bir özel gede ise;
· Tesisat binaya sonradan eklenmiş ise, tesisatın maliyet bedeli üzerinden ve bina amortismanından ayrı olarak amortismana tabi tutulması,
· Tesisatlar binanın inşası sırasında yapılmış ise, gayrimenkulün bir unsuru olarak bina ile birlikte amortismana tabi tutulması,
· Tesisatlar binanın kullanma süresinden önce yenilenmiş ise yenileme giderinin yapıldığı yılda doğrudan zarar yazılması,
uygun görülmüştür. Özelge metni aşağıdaki gibidir.
“Dilekçe ve eklerinin incelenmesinden; adı geçenin gayrimenkulünde bulunan asansör, kalorifer,su, elektrik, telefon ve havagazı tesislerini ayrı ayrı amortismana tabi tutup tutamayacağını sorduğu anlaşılmıştır.
Bilindiği üzere, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 63/3.maddesinde yer alan “yeni bina inşa edilmesi, mevcut binalara ilaveler yapılması veya sabit istihsal, asansör tesisleri konulması yeni inşa hükmündedir” hükmü ile, mevcut binaya tesis eklenmesi, binanın gayrisafi iradını artıran bir değişiklik sebebi olarak kabul edilmiştir.
Bu nedenle, binaya sonradan eklenen asansör, kalorifer, su, elektrik, telefon ve havagazı gibi tesisler için şayet tadilat komisyonunca bir gayrisafi irat takdir edilip binanın gayrisafi iradı artırılmış ise, amortismanın bu değer üzerinden; böyle bir takdir yapılmamış ve binanın tesisatı eklenmeden önce takdir olunmuş gayrisafi iradında bir değişiklik olmamış ise, tesisatın maliyet bedeli üzerinden ve bina amortismanından ayrı olarak amortismana tabi tutulması uygun görülmüştür.
“Söz konusu tesisler inşa sırasında binaya eklenmiş ise, gayrimenkulün bir unsuru olarak bina ile birlikte amortismana tabi tutulması gerekmektedir. Ancak, bu tesisler binanın kullanma süresinden önce yenilenmiş ise, yenileme giderlerinin yapıldığı yılda zarar yazılacağı doğaldır.”
Maliye Bakanlığı’nın, binanın inşası sırasında yapılmış olan su, elektrik, kalorifer, doğalgaz, telefon tesisi gibi tesisatlara ilişkin yukarıdaki değerlendirmesini genel itibariyle doğru bulmaktayız. Ancak, asansörlerin durumu bunlardan farklıdır. Her ne kadar asansör binanın mütemmim cüzü ise de, diğer tesisatlardan farklı nitelik taşımaktadır. Asansörlerin devamlı bakım istemesi, ekonomik ömürlerinin binadan çok daha kısa olması nedeniyle, asansörlerin “Tesis, Makine ve Cihazlar” grubunda ayrı olarak amortismana tabi tutulması gerektiği görüşündeyiz. Güvenlik sistemleri de bu kapsamda değerlendirilebilir. Aynı şekilde, sınai tesislerde, fabrika binasının mütemmim cüzü niteliğindeki üretimde kullanılan makine ve cihazlar, binanın tabi olduğu amortisman oranına göre değil, genel orana göre itfa edilir.
İktisadi işletmelerde söz konusu tesislerin maliyetleri yapılan harcamalarla belgelendirilmiş olacağı için, maliyet bedeli takdir komisyonu kararına göre değil, defter kayıtlarına göre hesaplanır. Gayrimenkul sermaye iratlarında ise takdir komisyonu kararı gerekir.
Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu’nun yukarda belirtilen kararı karşısında, vergi idaresinin söz konusu karar doğrultusundaki amortisman işlemlerini de kabul etmesi gerekmektedir.
Öte yandan Danıştay radyatör, kalorifer kazanı ve brülörlerin kaloriferlerin mütemmim cüzüleri ve ayrılmaz birer parçaları olduğundan, bunlar için ayrı bir amortisman nispeti uygulanamayacağına karar vermiştir.
Sayın İmka75,
Öncelikle Kira karşılığı yapılan harcamalar Özel Maliyet olamaz buna dikkat ediniz.Bu tür giderlerin Özel maliyet olabilmesi için kiradan mahsup edilmemesi yani karşılıksız yapılması ve işyeri terk edildiğinde bedelsiz olarak terk edilmesi gerekir.
Bu masraflar (KDV dahil) kiradan mahsup edileceğine göre sizin açınızdan peşin ödenen 10 yıllık kiradır.
Bina ticari bir işletmenin aktifine kayıtlı değilse KDV dahil tutarı net olarak dikkate alıp peşin ödenmiş sayılan brüt kirayı hesaplamalı ve ödemenin yapıldığı dönemlerde Gelir Vergisi Tevkifatını beyan etmelisiniz.
Bina ticari bir işletmeye dahil ise yaptığınız masrafları aynen karşı tarafa fatura etmeli/yansıtmalı ve karşı firmadanda kiraya dair fatura almalı tevkifat yapmamalısınız.
Kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamışsa;
Birinci durumda peşin ödenen 10 yıllık kira bedelinin net tutarı yapılan masrafların KDV dahil tutarı, ikinci durumda ise peşin ödenen 10 yıllık kiranın brüt tutarı yapılan masrafların KDV hariç tutarı olacaktır.
Birinci durumda KDV dahil tutarı net kira ödemesi olarak dikkate alıp beyan edip ödeyeceğiniz tevkifatıda ekleyerek brüt kira bedeline ulaşarak bu brüt tutarın,
İkinci durumda size kesilecek Kira faturasındaki kira tutarının,
İçinde bulunulan aya ait kısmını ilgili gider hesabına, takip eden bir yıllık kısmını 180 (gelecek Aylara ait giderler) hesabına kalan 9 yıllık tutarıda 280 (gelecek yıllara air giderler) hesabına alarak buradan dönemleri geldikçe kira gideri olarak giderleştirmelisiniz.
Birinci durumda KDV indirimi yapmayacak masraf faturalarına ait KDV'ni kira bedeli olarak dikkate alacaksınız, zira bu KDV de mülk sahibi adına ödenmiştir, aksi takdirde KDV indiriminden yararlanırsınız ancak kira bedelinden yapacağınız mahsup bu kadar azalır.
Öncelikle Kira karşılığı yapılan harcamalar Özel Maliyet olamaz buna dikkat ediniz.Bu tür giderlerin Özel maliyet olabilmesi için kiradan mahsup edilmemesi yani karşılıksız yapılması ve işyeri terk edildiğinde bedelsiz olarak terk edilmesi gerekir.
Bu masraflar (KDV dahil) kiradan mahsup edileceğine göre sizin açınızdan peşin ödenen 10 yıllık kiradır.
Bina ticari bir işletmenin aktifine kayıtlı değilse KDV dahil tutarı net olarak dikkate alıp peşin ödenmiş sayılan brüt kirayı hesaplamalı ve ödemenin yapıldığı dönemlerde Gelir Vergisi Tevkifatını beyan etmelisiniz.
Bina ticari bir işletmeye dahil ise yaptığınız masrafları aynen karşı tarafa fatura etmeli/yansıtmalı ve karşı firmadanda kiraya dair fatura almalı tevkifat yapmamalısınız.
Kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamışsa;
Birinci durumda peşin ödenen 10 yıllık kira bedelinin net tutarı yapılan masrafların KDV dahil tutarı, ikinci durumda ise peşin ödenen 10 yıllık kiranın brüt tutarı yapılan masrafların KDV hariç tutarı olacaktır.
Birinci durumda KDV dahil tutarı net kira ödemesi olarak dikkate alıp beyan edip ödeyeceğiniz tevkifatıda ekleyerek brüt kira bedeline ulaşarak bu brüt tutarın,
İkinci durumda size kesilecek Kira faturasındaki kira tutarının,
İçinde bulunulan aya ait kısmını ilgili gider hesabına, takip eden bir yıllık kısmını 180 (gelecek Aylara ait giderler) hesabına kalan 9 yıllık tutarıda 280 (gelecek yıllara air giderler) hesabına alarak buradan dönemleri geldikçe kira gideri olarak giderleştirmelisiniz.
Birinci durumda KDV indirimi yapmayacak masraf faturalarına ait KDV'ni kira bedeli olarak dikkate alacaksınız, zira bu KDV de mülk sahibi adına ödenmiştir, aksi takdirde KDV indiriminden yararlanırsınız ancak kira bedelinden yapacağınız mahsup bu kadar azalır.
OSMAN EROL
Katkı Sunan Üye
Sayın İmka75,
Özel maliyetler konusunu ilgilenen arkadaşların anlayacağı şekilde biraz daha açmak gerekiyor. Bu sayede sizin de konu hakkında tereddüdünüz kalmayacaktır sanırım. Böylece bu konudaki çalışmamız boşa gitmemiş olacaktır.
Gelir Vergisi kanununun 72. maddesinin 3. fıkrasında:
“Kiracı tarafından gayri menkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayri menkule ilave edilen kıymetler ,kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu taktirde, mezkur kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş sayılır.”
denilmektedir
Madde metninden anlaşıldığına göre kiracı tarafından özel maliyet bedeline konu olan değerin kiralayana devri bedelli ve bedelsiz olmak üzere iki şekilde olmaktadır. Demek ki devrin ne şekilde olacağı hususu tarafların isteğine bırakılmıştır. Yani bunda kanuni bir engel yoktur.
Akit serbestisi konusunu düzenleyen Borçlar kanunun 19. maddesinde:
“AKDİN MEVZUU
I - ERKANI :
Madde 19 - Bir akdin mevzuu, kanunun gösterdiği hudut dairesinde serbestçe tayin olunabilir.
Kanunun kat'i surette emreylediği hukuki kaidelere veya kanuna muhalefet; ahlaka (adaba) veya umumi intizama şahsi hükümlere müteallik haklara mugayir bulunmadıkça, iki tarafın yaptıkları mukaveleler muteberdir.”
Denilmektedir.
Buna göre taraflar kanuni bir engel olmadığı sürece istedikleri şekilde borç - alacak ilişkisi içine girebileceklerdir.
Özel maliyet konusu olan değerin devrini önce bedelsiz, sonra da bedelli olarak irdeliyelim:
Bedelsiz devir halinde:
Kiralayan kira müddeti boyunca hem kirasını almış, hem de kira müddeti sonunda hiçbir harcama yapmadan mal sahibi olmuştur. Esasen bunu ivazsız iktisap sayıp Veraset ve İntikal Vergisine tabi tutmak gerekirdi. Ancak kanun koyucu bunu Gelir Vergisi kapsamında mütalaa ederek vergilendirmeyi tercih etmiştir. Kiralayan gayrimenkulu devir aldığı tarihte aynen (yani para olarak değil ayın olarak) tahsil etmiş sayılır ve beyan döneminde beyannamesine dahil ederek vergisini öder.
Bedelli devir halinde:
Kiracı kiraladığı gayrimenkula yaptığı ilavelere ait harcamaları aktifleştirerek kira süresi boyunca itfa eder, yani gider yazar. Eğer kira müddeti sonunda yaptığı bu harcamalara ait bedeli kiralayandan talep ederse, bu onun için bir gelir olur ve tahsil ettiği bedeli beyan ederek vergisini öder. Bu durumda kiralayanın herhangi bir vergi matrahı ortaya çıkmaz.
Konumuza gelince; taraflar arasında yapılan anlaşma gereğince, özel maliyete konu olan harcamaların kira müddeti sonunda defaten değil de, kira süresince kiralara mahsuben (taksitle) ödenmesi kararlaştırılmıştır. Bunu engelleyen herhangi bir hüküm yoktur.
Konuyu vergi mükellefiyeti açısından değerlendirirsek, kiralar sanki ödeniyormuş gibi tahakkuk ettirilecek ve vergisi ödenecektir. Aksi taktirde emsal kira bedeli konusu gündeme gelirdi. Nitekim verdiğim cevapta bu işlem yapılmıştır.
Sonuç olarak, kişiler arasında akit serbestisi vardır. Akitlerini kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla istedikleri şekilde akdedebilirler. Eğer vergi borçlarını ödemede herhangi bir aksaklık meydana gelmiyorsa, idarenin buna müdahalesi söz konusu olamaz.
--------------------
Özel maliyetler konusunu ilgilenen arkadaşların anlayacağı şekilde biraz daha açmak gerekiyor. Bu sayede sizin de konu hakkında tereddüdünüz kalmayacaktır sanırım. Böylece bu konudaki çalışmamız boşa gitmemiş olacaktır.
Gelir Vergisi kanununun 72. maddesinin 3. fıkrasında:
“Kiracı tarafından gayri menkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayri menkule ilave edilen kıymetler ,kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu taktirde, mezkur kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş sayılır.”
denilmektedir
Madde metninden anlaşıldığına göre kiracı tarafından özel maliyet bedeline konu olan değerin kiralayana devri bedelli ve bedelsiz olmak üzere iki şekilde olmaktadır. Demek ki devrin ne şekilde olacağı hususu tarafların isteğine bırakılmıştır. Yani bunda kanuni bir engel yoktur.
Akit serbestisi konusunu düzenleyen Borçlar kanunun 19. maddesinde:
“AKDİN MEVZUU
I - ERKANI :
Madde 19 - Bir akdin mevzuu, kanunun gösterdiği hudut dairesinde serbestçe tayin olunabilir.
Kanunun kat'i surette emreylediği hukuki kaidelere veya kanuna muhalefet; ahlaka (adaba) veya umumi intizama şahsi hükümlere müteallik haklara mugayir bulunmadıkça, iki tarafın yaptıkları mukaveleler muteberdir.”
Denilmektedir.
Buna göre taraflar kanuni bir engel olmadığı sürece istedikleri şekilde borç - alacak ilişkisi içine girebileceklerdir.
Özel maliyet konusu olan değerin devrini önce bedelsiz, sonra da bedelli olarak irdeliyelim:
Bedelsiz devir halinde:
Kiralayan kira müddeti boyunca hem kirasını almış, hem de kira müddeti sonunda hiçbir harcama yapmadan mal sahibi olmuştur. Esasen bunu ivazsız iktisap sayıp Veraset ve İntikal Vergisine tabi tutmak gerekirdi. Ancak kanun koyucu bunu Gelir Vergisi kapsamında mütalaa ederek vergilendirmeyi tercih etmiştir. Kiralayan gayrimenkulu devir aldığı tarihte aynen (yani para olarak değil ayın olarak) tahsil etmiş sayılır ve beyan döneminde beyannamesine dahil ederek vergisini öder.
Bedelli devir halinde:
Kiracı kiraladığı gayrimenkula yaptığı ilavelere ait harcamaları aktifleştirerek kira süresi boyunca itfa eder, yani gider yazar. Eğer kira müddeti sonunda yaptığı bu harcamalara ait bedeli kiralayandan talep ederse, bu onun için bir gelir olur ve tahsil ettiği bedeli beyan ederek vergisini öder. Bu durumda kiralayanın herhangi bir vergi matrahı ortaya çıkmaz.
Konumuza gelince; taraflar arasında yapılan anlaşma gereğince, özel maliyete konu olan harcamaların kira müddeti sonunda defaten değil de, kira süresince kiralara mahsuben (taksitle) ödenmesi kararlaştırılmıştır. Bunu engelleyen herhangi bir hüküm yoktur.
Konuyu vergi mükellefiyeti açısından değerlendirirsek, kiralar sanki ödeniyormuş gibi tahakkuk ettirilecek ve vergisi ödenecektir. Aksi taktirde emsal kira bedeli konusu gündeme gelirdi. Nitekim verdiğim cevapta bu işlem yapılmıştır.
Sonuç olarak, kişiler arasında akit serbestisi vardır. Akitlerini kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla istedikleri şekilde akdedebilirler. Eğer vergi borçlarını ödemede herhangi bir aksaklık meydana gelmiyorsa, idarenin buna müdahalesi söz konusu olamaz.
--------------------
CELAL ELİBUYUK
Katkı Sunan Üye
- Üyelik
- 6 Haz 2005
- Mesajlar
- 142
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK-94/5-
Konu: Büro olarak kullanmak maksadıyla bedelsiz 10 yıllığına kiralanan gayrimenkul için yapılan harcamaların, “özel maliyet bedeli”nin “kira bedeli” olarak kabul edilip edilmeyeceği ve üzerinden tevkifat yapılıp yapılmayacağı hk.
İlgi : a) …/08/2005 tarihli dilekçeniz.
b) …./09/2005 tarih ve ………. sayılı yazımız.
c) ……10/2005 tarihli dilekçeniz.
İlgi (a) ve (c)’de kayıtlı dilekçelerinizde; ………….Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün ………………vergi numaralı mükellefi olduğunuzu, şirketinizin faaliyet gösterdiği işyerini natamam olarak on yıllığına kiraladığını, yapılan kira sözleşmesinde; natamam olarak kiralanan işyerinin kullanılabilir hale getirilmesi, kiralama işlemini yapan şirketiniz tarafından gerçekleştirileceğini ve kira müddeti sonunda ise tamamlanmış olarak kira karşılığı olarak gayrimenkul sahibine bırakılacağını, bu işlem için yaptığı harcamaları “özel maliyet” olarak kayıtlarına intikal ettirdiğini, kira bedeli olarak işyeri sahibine nakten veya hesaben ödeme yapmadığını vergi kayıtlarında işyeri kira gideri yer almadığını, herhangi bir stopaj beyanında bulunmadığını, Üsküdar Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün de şirketinizin muhtasar beyannamede kira ödemesini dikkate alınarak stopaj yapmanız gerektiği, işyeri sahibinin de emsal kira bedeli üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi vermesi gerektiği görüşünü beyan ettiğini belirterek, söz edilen hususlarda görüşümüzü sormaktasınız.
5422 sayılı Kurumlar Vergisi kanunu’nun 13. maddesinde, safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Ayrıca, bu hüküm uyarınca tespit edilecek kurum kazancından Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 14. maddesi ile Gelir Vergisi Kanunu’nun 40. maddesinde yer alan giderlerin indirilebileceği belirtilmiştir.
Diğer taraftan, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmış ve maddede 8 bent halinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, 72. maddesinde de “Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılatın 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarı olduğu
Ayın olarak tahsil edilen kiraların Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrileceği,
Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetlerin, kira müddetinin hitamında bedelsiz (kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetlerin kiralayan bakımından bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunacağı” hüküm altına alınmıştır.
Aynı Kanunun 94. maddesinde vergi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sıralanmış olup, maddenin 5/a bendinde de 70.maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan kira ödemelerinden % 20 oranında tevkifat yapılacağı” hüküm altına alınmıştır. (söz konusu oran; 01/01/2004 tarihinden itibaren 2003/6577 sayılı B.K.K. ile % 22 oranında düzenlenmiştir.)
Öte yandan, 121.maddesinde de “Yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan bu Kanuna göre kesilmiş bulunan vergileri beyanname üzerinden hesaplanan Gelir Vergisine mahsup edilir.”denilmiştir.
Yine aynı Kanun’un “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86.maddesinde de; (4842 sayılı Kanunun 9.maddesiyle değişen şekli) (24/04/2003 tarihinden geçerli olmak üzere) (2003 yılı gelirleri dahil) Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez.
1- Tam mükellefiyette;
…
c) Vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103.maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan;….gayrimenkul sermaye iratları,
…”hükmü yer almaktadır.
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 272. maddesinde ise gayrimenkulün genişletilmesi veya iktisadi kıymetinin devamlı olarak arttırılması amacıyla yapılan giderlerin gayrimenkulün maliyet bedeline ekleneceği, bu giderlerin kira ile tutulan gayrimenkullerde kiracı tarafından yapılması durumunda özel maliyet bedeli ile aktifleştirileceği belirtilmiştir.
Aynı kanunun özel maliyet bedellerinin itfası başlıklı 327. maddesinde ise, “Gayrimenkullerin ve gemilerin iktisadi kıymetini arttıran 272. maddede yazılı özel maliyet bedelleri, kira süresine göre eşit yüzdelerle itfa edilir. Kira süresi dolmadan, kiralanan şeyin boşaltılması halinde henüz itfa edilmemiş olan giderler, boşaltma yılında bir defada gider yazılır” hükmü yer almaktadır.
Şirketinizce yapılacak iç dekorasyon bölmeleri, klima ve kat kaloriferinin tamamlanmasından sonra bu hizmetinize karşılık olarak yaptığınız iktisadi kıymet arttırıcı harcamalara istinaden söz konusu gayrimenkulü 10 yıl süre ile bir bedel ödemeksizin kullanacağınız anlaşılmış olup, gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı harcamaların özel maliyet bedeli hesabına aktarıldığı tarihte “ayın şeklinde kira” peşin olarak ödenmiş sayılacağından bu tarihte yürürlükte olan gelir vergisi tevkifatı oranı üzerinden (emsal bedeli esas alınarak) gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Ancak emsal bedel, gayrimenkul sahibinin elde ettiği net geliri ifade edeceğinden, emsal bedelin brütleştirilerek bulunacak tutara tevkifat oranını uygulamak suretiyle tevkifat tutarı hesaplanacaktır. Bu şekilde hesaplanan tevkifatı da işyerini kiralayıp üzerine kıymet arttırıcı harcama yapan firmanız sorumlu sıfatıyla Gelir Vergisi Kanunu’nun 98.maddesi gereğince beyan ederek aynı Kanunun 119.maddesinde belirtilen sürelerde ödeyecektir.
Ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek peşin tahsil edilen kira bedelinin ilgili yıllara dağıtılarak diğer gelir unsurları ile toplamının da (toplamada dikkate alınmayacak gelir unsurları hariç) GVK-86/1-C maddesinde belirtilen tutarı aşması halinde yıllık beyanname verilmesi gerektiğinden, bu yıllara ait kira bedeline isabet eden vergi tevkifatının da yine ilgili yıllarda beyan edilen matrah üzerinden hesaplanacak vergiden mahsup edileceği tabiidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK-94/5-
Konu: Büro olarak kullanmak maksadıyla bedelsiz 10 yıllığına kiralanan gayrimenkul için yapılan harcamaların, “özel maliyet bedeli”nin “kira bedeli” olarak kabul edilip edilmeyeceği ve üzerinden tevkifat yapılıp yapılmayacağı hk.
İlgi : a) …/08/2005 tarihli dilekçeniz.
b) …./09/2005 tarih ve ………. sayılı yazımız.
c) ……10/2005 tarihli dilekçeniz.
İlgi (a) ve (c)’de kayıtlı dilekçelerinizde; ………….Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün ………………vergi numaralı mükellefi olduğunuzu, şirketinizin faaliyet gösterdiği işyerini natamam olarak on yıllığına kiraladığını, yapılan kira sözleşmesinde; natamam olarak kiralanan işyerinin kullanılabilir hale getirilmesi, kiralama işlemini yapan şirketiniz tarafından gerçekleştirileceğini ve kira müddeti sonunda ise tamamlanmış olarak kira karşılığı olarak gayrimenkul sahibine bırakılacağını, bu işlem için yaptığı harcamaları “özel maliyet” olarak kayıtlarına intikal ettirdiğini, kira bedeli olarak işyeri sahibine nakten veya hesaben ödeme yapmadığını vergi kayıtlarında işyeri kira gideri yer almadığını, herhangi bir stopaj beyanında bulunmadığını, Üsküdar Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün de şirketinizin muhtasar beyannamede kira ödemesini dikkate alınarak stopaj yapmanız gerektiği, işyeri sahibinin de emsal kira bedeli üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi vermesi gerektiği görüşünü beyan ettiğini belirterek, söz edilen hususlarda görüşümüzü sormaktasınız.
5422 sayılı Kurumlar Vergisi kanunu’nun 13. maddesinde, safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Ayrıca, bu hüküm uyarınca tespit edilecek kurum kazancından Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 14. maddesi ile Gelir Vergisi Kanunu’nun 40. maddesinde yer alan giderlerin indirilebileceği belirtilmiştir.
Diğer taraftan, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde gayrimenkul sermaye iradının tarifi yapılmış ve maddede 8 bent halinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, 72. maddesinde de “Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılatın 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarı olduğu
Ayın olarak tahsil edilen kiraların Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrileceği,
Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetlerin, kira müddetinin hitamında bedelsiz (kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetlerin kiralayan bakımından bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunacağı” hüküm altına alınmıştır.
Aynı Kanunun 94. maddesinde vergi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sıralanmış olup, maddenin 5/a bendinde de 70.maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan kira ödemelerinden % 20 oranında tevkifat yapılacağı” hüküm altına alınmıştır. (söz konusu oran; 01/01/2004 tarihinden itibaren 2003/6577 sayılı B.K.K. ile % 22 oranında düzenlenmiştir.)
Öte yandan, 121.maddesinde de “Yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan bu Kanuna göre kesilmiş bulunan vergileri beyanname üzerinden hesaplanan Gelir Vergisine mahsup edilir.”denilmiştir.
Yine aynı Kanun’un “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86.maddesinde de; (4842 sayılı Kanunun 9.maddesiyle değişen şekli) (24/04/2003 tarihinden geçerli olmak üzere) (2003 yılı gelirleri dahil) Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez.
1- Tam mükellefiyette;
…
c) Vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103.maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan;….gayrimenkul sermaye iratları,
…”hükmü yer almaktadır.
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 272. maddesinde ise gayrimenkulün genişletilmesi veya iktisadi kıymetinin devamlı olarak arttırılması amacıyla yapılan giderlerin gayrimenkulün maliyet bedeline ekleneceği, bu giderlerin kira ile tutulan gayrimenkullerde kiracı tarafından yapılması durumunda özel maliyet bedeli ile aktifleştirileceği belirtilmiştir.
Aynı kanunun özel maliyet bedellerinin itfası başlıklı 327. maddesinde ise, “Gayrimenkullerin ve gemilerin iktisadi kıymetini arttıran 272. maddede yazılı özel maliyet bedelleri, kira süresine göre eşit yüzdelerle itfa edilir. Kira süresi dolmadan, kiralanan şeyin boşaltılması halinde henüz itfa edilmemiş olan giderler, boşaltma yılında bir defada gider yazılır” hükmü yer almaktadır.
Şirketinizce yapılacak iç dekorasyon bölmeleri, klima ve kat kaloriferinin tamamlanmasından sonra bu hizmetinize karşılık olarak yaptığınız iktisadi kıymet arttırıcı harcamalara istinaden söz konusu gayrimenkulü 10 yıl süre ile bir bedel ödemeksizin kullanacağınız anlaşılmış olup, gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı harcamaların özel maliyet bedeli hesabına aktarıldığı tarihte “ayın şeklinde kira” peşin olarak ödenmiş sayılacağından bu tarihte yürürlükte olan gelir vergisi tevkifatı oranı üzerinden (emsal bedeli esas alınarak) gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Ancak emsal bedel, gayrimenkul sahibinin elde ettiği net geliri ifade edeceğinden, emsal bedelin brütleştirilerek bulunacak tutara tevkifat oranını uygulamak suretiyle tevkifat tutarı hesaplanacaktır. Bu şekilde hesaplanan tevkifatı da işyerini kiralayıp üzerine kıymet arttırıcı harcama yapan firmanız sorumlu sıfatıyla Gelir Vergisi Kanunu’nun 98.maddesi gereğince beyan ederek aynı Kanunun 119.maddesinde belirtilen sürelerde ödeyecektir.
Ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek peşin tahsil edilen kira bedelinin ilgili yıllara dağıtılarak diğer gelir unsurları ile toplamının da (toplamada dikkate alınmayacak gelir unsurları hariç) GVK-86/1-C maddesinde belirtilen tutarı aşması halinde yıllık beyanname verilmesi gerektiğinden, bu yıllara ait kira bedeline isabet eden vergi tevkifatının da yine ilgili yıllarda beyan edilen matrah üzerinden hesaplanacak vergiden mahsup edileceği tabiidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
OSMAN EROL
Katkı Sunan Üye
Tekrar merhaba
Sayın Celal Elibüyük kaydettiğiniz özelgeyi okudum. Verilen özelge yanlıştır. Türkiye’de verginin yüzde kırkını toplayan bir defterdarlıktan böyle bir görüşün sadır olması ibret vericidir. Sebebine gelince:
Gelir vergisi uygulamasında elde etme vergiyi doğuran olaydır. Bu aşamada en önemli hususlardan biri vergiyi doğuran olayın ne zaman gerçekleşmiş sayılacağının tespitidir Daha sonraki aşamalarda gelirin hangi döneme ait olduğunun tespiti gelmektedir.
Bu tespitlerin kavramsal karşılıkları elde etme ve dönemsellik ilkeleridir.
Elde etmede, tahakkuk, hukuki tasarruf, ekonomik tasarruf ve fiili tasarruf olmak üzere dört ayrı aşama vardır.
Tahakkuk : Gelirin maliyet ve tutar itibariyle kesinleşmesidir.
Hukuki Tasarruf : Gelirin sahibi tarafından talep edilebilir hale gelmesidir.
Ekonomik Tasarruf : Ödemeyi yapacak olan tarafından gelirin sahibinin emrine amade kılınmasıdır.
Fiili Tasarruf : Gelirin nakit veya ayın şeklinde maddi bir kıymet veya gayri maddi bir servet unsuru olarak, sahibinin mal varlığına dahil olmasını ifade eder.
Gelir Vergisi uygulamasında elde etme her kazanç ve irat unsuru için ayrı belirlenmiştir. Ticari ve zirai kazançta elde etme tahakkuk esasına (hukuki tasarrufa) bağlanırken, diğer kazanç unsurlarında bu tahsil esasına (ekonomik tasarrufa) bağlanmıştır.
Konunun hukuki yönünü bu şekilde tespit ettikten sonra, soru konusu olan kira ödemelerinin dönemsellik ilkesi gereği yıllık olarak tahakkuk ettirilebileceği, diğer taraftan gelir unsurunun GMSİ olması nedeniyle elde etmenin ancak ekonomik tasarruf halinde söz konusu olabileceğini kabul etmek gerekir. Bu nedenle, 10 yıl sonraya ait bir gelirin bu gün vergilendirilmesi söz konusu olamaz. Böyle bir anlayış özel maliyet harcaması yapan mükellefin de, yaptığı harcamaları defaten gider yazmasına cevaz verir ki, bu kanunen mümkün değildir.
Sonuç olarak, mükelleflerin özelgeleri değerlendirirken müteyakkız olmaları, özelgelerin ancak bunu talebeden kişiyi bağlayacağını unutmamaları gerekir.
-------------------------
Sayın Celal Elibüyük kaydettiğiniz özelgeyi okudum. Verilen özelge yanlıştır. Türkiye’de verginin yüzde kırkını toplayan bir defterdarlıktan böyle bir görüşün sadır olması ibret vericidir. Sebebine gelince:
Gelir vergisi uygulamasında elde etme vergiyi doğuran olaydır. Bu aşamada en önemli hususlardan biri vergiyi doğuran olayın ne zaman gerçekleşmiş sayılacağının tespitidir Daha sonraki aşamalarda gelirin hangi döneme ait olduğunun tespiti gelmektedir.
Bu tespitlerin kavramsal karşılıkları elde etme ve dönemsellik ilkeleridir.
Elde etmede, tahakkuk, hukuki tasarruf, ekonomik tasarruf ve fiili tasarruf olmak üzere dört ayrı aşama vardır.
Tahakkuk : Gelirin maliyet ve tutar itibariyle kesinleşmesidir.
Hukuki Tasarruf : Gelirin sahibi tarafından talep edilebilir hale gelmesidir.
Ekonomik Tasarruf : Ödemeyi yapacak olan tarafından gelirin sahibinin emrine amade kılınmasıdır.
Fiili Tasarruf : Gelirin nakit veya ayın şeklinde maddi bir kıymet veya gayri maddi bir servet unsuru olarak, sahibinin mal varlığına dahil olmasını ifade eder.
Gelir Vergisi uygulamasında elde etme her kazanç ve irat unsuru için ayrı belirlenmiştir. Ticari ve zirai kazançta elde etme tahakkuk esasına (hukuki tasarrufa) bağlanırken, diğer kazanç unsurlarında bu tahsil esasına (ekonomik tasarrufa) bağlanmıştır.
Konunun hukuki yönünü bu şekilde tespit ettikten sonra, soru konusu olan kira ödemelerinin dönemsellik ilkesi gereği yıllık olarak tahakkuk ettirilebileceği, diğer taraftan gelir unsurunun GMSİ olması nedeniyle elde etmenin ancak ekonomik tasarruf halinde söz konusu olabileceğini kabul etmek gerekir. Bu nedenle, 10 yıl sonraya ait bir gelirin bu gün vergilendirilmesi söz konusu olamaz. Böyle bir anlayış özel maliyet harcaması yapan mükellefin de, yaptığı harcamaları defaten gider yazmasına cevaz verir ki, bu kanunen mümkün değildir.
Sonuç olarak, mükelleflerin özelgeleri değerlendirirken müteyakkız olmaları, özelgelerin ancak bunu talebeden kişiyi bağlayacağını unutmamaları gerekir.
-------------------------