resim

Tarihi eser gayrimenkul satışında kdv

Üyelik
25 Kas 2011
Mesajlar
18
Konum
istanbul
Merhaba,

Tarihi eser gayrimenkul satış faturasında kdv varmmıdır?

Konu ile ilgili bilgi ve yardımlarınızı rica ederim.
 
Üyelik
6 Ara 2006
Mesajlar
387
Konum
İstanbul
Ynt: Tarihi eser gayrimenkul satışında kdv

mükellefimizin bir kamu kurumundan ihaleyle aldığı bir gayrimenkul vardı (tarihi eser kapsamında). kdv hesaplanmıştı. zaten kdv olmaması için bir neden görmüyorum.
 

Tahsin Kurt

Tanınmış Üye
Platin Üye
Üyelik
5 Nis 2007
Mesajlar
8,179
Konum
İstanbul
Ynt: Tarihi eser gayrimenkul satışında kdv

Selamlar
Tarihi eser kapsamında değerlendirilen gayrimenkullerin satışında özel bir kdv durumu olduğunu sanmıyorum.Şu ana kadar hiç rastlamadım.
Hatta aşağıda paylaştığım yazı 2008 Ocak ayında Yaklaşım Dergisinde kaleme alınmıştır.Taşınmazlarda kdv konusuna geniş kapsamda yorum getirilmiştir.Bu yazıda bile bahsettiğiniz konuya değinilmemiştir.O nedenle normal kdv uygulaması bu tip taşınmazlar içinde geçerli olduğu kanaatindeyim.

********
TAŞINMAZLARIN SATIŞININ KDV KARŞISINDAKİ DURUMU

Andan GÜLERMAN (*)- Enis MEFTUNOĞLU(**)

I- GİRİŞ


Bu yazımızda taşınmazın satışında hangi hallerde ve ne zaman KDV borcunun doğduğunu ele almak istiyoruz. Öncelikle bu yazımızda da ?Faaliyetin Devamlılığı? hususu gözden uzak tutulmamış olsa da taşınmazın satışında aşağıda değineceğimiz hallerde ?faaliyetin devamlılığı? hususu geçerliliğini kaybetmektedir.

Burada şu hususu belirtmeyi gerekli görmekteyiz; yazımızı hazırlarken göz önünde bulundurabileceğimiz yasal metinler üzerinde kaynak taraması yaparken, bu konu ile ilgili Danıştay kararlarının ve Maliye Bakanlığı özelgelerinin öteki konununkilere nazaran dikkat çeken bir fazlalığa sahip olduğu dikkatimizden kaçmamıştır.

Kuşkusuz böyle bir durumun yorumlanmasında, yasal düzenlemelerin yeterince açık olmamasının yanında, KDV sorumlularının, bu sorumluluğun boyutları yönünde tereddütlerin bulunduğu,

üzerinde dikkat ve hassasiyetle durmanın gerektiğine inandığımızdan da bu vesile ile değinmek isteriz. Her ne kadar ?yasaları bilmemek mazeret değildir? gibi bir açıklama zaman zaman yapılırsa da ?yasaların anlaşılır olması? gerektiği de gözden uzak tutulmamalıdır.

Durum böyle olunca, tıkanıklıkları, Danıştay kararları veya Maliye Bakanlığı özelgeleri ile açmak yerine bu konu ile ilgili kanun maddelerini zor anlaşılır durumdan kurtarmanın daha uygun olduğu kanaatine de sahip olduğumuza burada yer vermeliyiz.

II- TAŞINMAZ SATIŞLARINDA ALIŞKANLIK

Daha önce de sözünü ettiğimiz gibi ister taşınmazlar isterse taşınırların satışında olsun işin alışkanlık haline getirilmiş olması KDV borcunun doğması yönünden önem taşımaktadır. Çünkü, işlemde önemli olan, nesnenin birinin mülkiyetinden ötekinin mülkiyetine geçmesinde değerin satılmış olmasıdır.

Örnek vermek gerekirse ham maddeden mamule geçinceye kadar daha kullanışlı, daha işe yarar hale gelmesi, nihai tüketiciye adım adım yaklaşması, bir değer katılması anlamını taşıdığından katma değer vergisinden de söz edilebilmektedir. Yani böylece çeşitli hammaddelerin çeşitli üretim aşamalarından geçerek, bir araya gelip bir otomobil, bir mobilya, bir mesken haline geldikten sonra nihai tüketici dediğimiz ele kadar ulaşması değer yaratma zincirini oluşturmaktadır. Buna karşılık bir taşınmazın, sahibi tarafından başka birisine satılmasında yukarıda vermiş olduğumuz örneklere benzer biçimde bir değer yaratılmamış, taşınmaz sadece el değiştirmiştir.

Ama bir kimse inşaat yapmayı ve bunları bütünü ile veya daire daire satmayı bir iş, bir meslek haline getirmişse, yani arsadan, taşdan, tuğladan, çimentodan, demirden, ahşaptan vs. bir ev yaparak satmışsa katma değer oluşmuş ve katma değer borcu doğmuştur. Zaten saydıklarımızın toplam maliyeti ile satış fiyatı arasındaki olumlu fark da ayrıca bu değerin yaratıldığının belirtisidir.

III- MÜZAYEDE YOLU İLE TAŞINMAZ SATIŞI

Müzayede, Borçlar Kanunu?nun 225-231. maddelerinde yer alan ve ?bir mal veya mülkün en yüksek bedel teklif edene satılmak üzere satışa sunulması işlemi? olarak tanımlanır.

Her ne kadar, yukarıda arızi nitelikli taşınmaz satışlarında bir katma değer oluşmaması sebebi ile KDV borcunun doğmayacağından söz etmişsek de, bir satışın müzayede yolu ile yapılmasında durum farklılık doğurmaktadır. KDV Kanunu?nun 1/3-d maddesine göre, müzayede mahallerinde yapılan satışlar vergiye tabi tutulacaktır. Satışın herhangi bir şekilde gerçekleşmemesi halinde vergi tahakkuk ettirilmeyecek, tahakkuk ettirilen vergi terkin edilecektir.

Bu konuda KENAR?ın değerlendirmesi aşağıdaki gibidir;

?............ müzayede suretiyle yapılan satışlarda devamlılık ve arızilik unsuru da önemli değildir. Arızi de olsa, müzayede suretiyle yapılan satışlar vergiye tabidir?(2).

KIZILOT?un da değerlendirmesi farklı değildir;

?.......... müzayede mahallerinde ve gümrük depolarında yapılan her çeşit mal ve hak satışları hiçbir değişim ve istisna yapılmaksızın, genel bir tarzda katma değer vergisine tabi tutulmuştur. Daha açık bir anlatımla, KDV Kanunu?nun 1/3-d maddesine göre, ticari bir nitelik taşımasa dahi, cebri icra, izale-i şuyu, ipoteğin paraya çevrilmesi, tasfiye gibi nedenlerle müzayede mahallinde yapılan açık artırma, pazarlık ve diğer şekillerdeki hak, menkul, gayrimenkul satışları katma değer vergisine tabidir.? (3).

Yukarıda yer verdiğimiz iki alıntı ve benzerleri, müzayede yoluyla yapılan satışlarda KDV borcunun doğup doğmayacağı konusundaki bir tereddütü ortadan kaldırmaktadır. Ama burada Yaklaşım Dergisi?nin 171. sayısında yer alan ve ?taşınmazların teslimi tapu siciline kaydedilmekle gerçekleşir ve KDV borcu da tapu siciline kayıt sırasında doğar?(4) ifademizden farklı bir durum oluşmaktadır.

O yazımızda sözünü ettiğimiz satışlar ?ihtiyari satış? dediğimiz türde olanlardır, yani satış anlaşması yapılmış olmasına rağmen satışın ancak tapu siciline kaydedilmesi ile hukuki değer taşıyabilecek olmasıdır.

Müzayede yolu ile satışlarda, hele cebri icra vs. gibi olanlarda durum tamamen farklıdır. Başka bir anlatımla ihtiyari satışlardaki gibi satıcının satışdan vazgeçerek devir işlemini yapmaması isteğe bağlı bir tasarruf değildir. Yeri gelmişken farklı sonuçlar doğurması nedeniyle müzayede çeşitlerine değinmemiz de yerinde olacaktır. Müzayedeler ?cebri? ve ?ihtiyari? olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Bunlardan cebri müzayede Özel Hukuk ilişkisinden doğmakta olup hukuki dayanağı da İcra ve İflas Kanunu?dur. Bunun yanında, Amme Alacakları Tahsil Usulü Hakkındaki Kanun hükümlerine dayalı olarak yapılan müzayede ise kamu alacaklarının tahsili amacı ile yapılmaktadır.

Yine KIZILOT?a göre,

?ister aleni, ister cebri nitelikte olsun, müzayede suretiyle menkul ve gayrimenkul malların, hakların satışı katma değer vergisine tabi tutulmuştur.?(5)

Bir Danıştay Kararı?na göre;

?Müzayede yoluyla yapılan satışlarda KDV, taşınmazın tapuya tescili ile değil, ihalenin yapıldığı (kesinleştiği) tarihte doğar?(6) denilmektedir Yalnız bu kararda dikkat edilirse Danıştay ?kesinleşme? şartını da karar altına almış bulunmaktadır. Başka bir anlatımla malik veya bir başkası ihale sonucunda ortaya çıkmış olan satış değerini kabul edilir bulmayarak ihaleye itiraz etmiş olabilir. Bu takdirde itirazın karara bağlanması gerekecektir.

Bu husus da bir Danıştay Kararı?na konu olmuştur: ?ihale yoluyla gayrimenkul satışında KDV yönünden vergiyi doğuran olay ihalaye itiraza ilişkin mahkeme kararının temyizi halinde, yargı merciinin kesin kararı üzerine, gayrimenkulün iflas idaresince alıcıya teslim edildiği tarihte doğar?(7)

Sözünü ettiğimiz ve benzer sebeplerle ihale iptal edilebileceğinden, satışın ikinci bir ihale ile gerçekleştirilmesi gerekecektir. Bu durumda iki ihale arasında fiyat farkının doğması da söz konusudur. Genellikle ikinci ihalede bir fiyat yükselmesi veya düşmesi ile karşılaşılacaktır. Bu takdirde doğacak farkla ilgili KDV?nin durumunun ne olacağı da açıklığa kavuşturulmalıdır.

NALBANT bu hususta aşağıdaki değerlendirmede bulunmuştur;

?... ilk ihalenin iptal edilmesi nedeniyle yapılan ikinci ihalede, iki ihale arasındaki fark ilk alıcıdan tahsil edilmektedir. Bu şekilde ilk alıcıdan tahsil edilen ihale farkı, ceza mahiyetinde olduğundan KDV?ye tabi olmayacaktır.?(8)

Dikkat edilirse, NALBANT?ın açıklamasındaki ihale, genel ifade ile ?cebri icra? olarak isimlendirilen türdeki bir ihale tarzıdır. Buna karşılık ?ihtiyari müzayede? olarak isimlendirilen türdeki satışlarda bir cezalandırma niteliği bulunmadığından ikinci alıcı meydana gelen yeni fiyatın bütününe göre hesaplanacak KDV?nin borçlusu olacaktır.

Ayrıca ?Devlet İhale Kanunu?nun 50 ve 71. maddesi gereğince yapılan satışlar ile aynı Kanun hükmüne göre gerçekleştirilen müzayede gereğince yapılan satışlar ise müzayedeli satış kapsamına girmediğinden KDV?ye de tabi olmayacaktır?(9).

.....
 

Tahsin Kurt

Tanınmış Üye
Platin Üye
Üyelik
5 Nis 2007
Mesajlar
8,179
Konum
İstanbul
Ynt: Tarihi eser gayrimenkul satışında kdv

yazının devamı...


IV- KDV?DE BEYAN VE ÖDEME

Burada da taşınmazın ihale yolu ile satışında, serbest irade yolu ile yapılan satışlardan farklı bir durum söz konusudur. Daha önce, şatışın ?teslim? ile gerçekleşeceğini ve KDV?nin teslimle birlikte doğmuş olacağına yer verdikten sonra, taşınmazlarda ?teslim?in tapuya kaydedilmesi yoluyla gerçekleşeceğini ifade etmiştik.

Bilindiği gibi, taşınmazın satış anlaşması yapıldıktan sonra alıcının veya satıcının tapu kayıt işlemini yaptırmaktan vazgeçmesi söz konusu olabileceğinden, kanun koyucu bu gibi olaylarda teslimi tapuya kayıt olarak öngörmüş ve KDV borcunun da o zaman tahakkuk edeceğini hükme bağlamıştır.

Ne var ki, müzayede yolu ile yapılan satışlarda durum farklıdır:

Borçlar Kanunu?nun 231. maddesinde ?müzayedelerde alınan taşınmazın mülkiyetinin ancak tapu siciline kaydedilmekle alıcıya intikal edeceği? hükmü getirilmiştir.

Burada KDV borçlusunu;

a- Başka faaliyetleri nedeniyle gerçek usulde KDV mükellefiyeti olan kişi ve kuruluşlar,

b- Önceden KDV mükellefiyeti olmayanlar

biçiminde ikiye ayırmak gerekmektedir.

Birinciler kendi faaliyetlerine ilişkin olarak, ertesi ayın 24. günü mesai bitimine kadar verilecek KDV beyannamesi ile beyan edilmesi gerekirken, ikincilerin KDV borcunun tapuya tescili sırasında ödenmesi gerekli olmaktadır.

V- KONUT TESLİMLERİ İLE KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNE YAPILAN İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİNDEKİ DURUM

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu?na 22.07.1998 tarih ve 4369 sayılı Kanun?un 62. maddesiyle eklenen geçici 15. maddesiyle, 29.07.1998?den önce bina inşaat ruhsatı alınmış olan inşaatlara ilişkin; konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri ile sadece 150 m²?yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri, 01.01.1998 tarihinden geçerli olmak üzere katma değer vergisinden istisna edilmiş, dolayısıyla 29.07.1998?den sonra bina inşaat ruhsatı alınmış olan inşaatlar için istisna uygulamasına son verilmiştir.

3065 sayılı KDV Kanunu?nun geçici 15. maddesi aşağıdaki gibidir:

?Bu Kanun?un yayımlandığı tarihten önce bina inşaat ruhsatı alınmış olan inşaatlara ilişkin olarak;

a- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,

b- Sadece 150 m²?yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri

katma değer vergisinden müstesnadır.?

KDV oranları hakkındaki (I) sayılı listede yer alan,

- Net alanı 150 m²?ye kadar konut teslimleri,

- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,

- Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m²?ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri

için geçerli olan KDV oranı %1 olarak uygulanmaktadır.

Bina inşaat ruhsatı 29.07.1998 tarihinden önce alınmış olsa bile net alanı 150 m²?ye kadar konut teslimleri %1 oranında KDV?ye tabi tutulmuştur. Net alanı 150 m²?den büyük olan konutların tesliminde ise KDV oranı %18 olarak uygulanmaktadır.

Kişilerin özel mülkü mahiyetindeki konutların arızi ticari faaliyet çerçevesindeki teslimleri katma değer vergisinin konusuna girmediğinden, net alanına bakılmaksızın konutların bu şekilde tesliminde evvelce olduğu gibi katma değer vergisi uygulanmayacaktır.

Bunun yanında, KDV Kanunu?nun 17/4-k maddesi uyarınca organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri ile konut yapı kooperatiflerinin üyelerine gerçekleştirdiği konut teslimleri KDV?den istisna edilmiştir. Kanun maddesine ilişkin detaylı açıklamalar anılan Kanun?un 69 Seri No.lu Genel Tebliği?nde yapılmıştır(10).

14.03.2006 tarih ve 38 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Kanunu Sirküleri?nde ise, ?30.07.2002 tarih ve 24831 sayılı Resmi Gazete?de yayımlanan 2002/4480 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri için katma değer vergisi oranı %1 olarak tespit edilmiştir. İnşaat taahhüt kapsamına giren işler ise 49 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği ile 5 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Sirküleri?nde belirtilmiştir. Tebliğ ve Sirküler?deki açıklamalara göre istisna veya indirimli oran uygulamasından yararlanabilecek inşaat işleri arasında konut yapımı yanında çocuk parkı, bahçe gibi sosyal tesisler de yer almaktadır. Buna göre, konut yapı kooperatiflerince üyelerinin sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere yaptırılan okul, hastane, sağlık ocağı, ibadethane gibi yapılara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde;

- Kooperatifin inşaat ruhsatının 29.07.1998 tarihinden önce alınmış olması halinde kısmi istisna hükümlerine göre,

- Ruhsatın bu tarih veya daha sonra alınmış olması halinde % 1 KDV oranı uygulanmak suretiyle, işlem yapılabilecektir.? denmektedir.

VI- ARSA VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE KDV

A- GENEL DEĞERLENDİRME

Kat karşılığı inşaat işlerinde vergi idaresi ve Danıştay?ın görüşlerinin farklı olması nedeniyle, kat karşılığı inşaat işlerinin vergilendirilmesinde problemlerle karşılaşılmaktadır.

Vergi idaresi, kat karşılığı inşaat işlerinin KDV karşısındaki durumuna ilişkin görüşünü belirttiği 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği?nde(11), arsa karşılığı inşaat işlerini ?trampa? olarak değerlendirmiştir.

30 Seri No.lu KDV Tebliği?nde yapılan açıklamalara göre, arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim vardır.

Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir.

Arsanın bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması ya da arsa sahibinin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan arsa teslimi KDV?ye tabi olacaktır.

Vergi Usul Kanunu?nun 328. maddesine ise devir ve trampanın satış hükmünde olduğu belirtilmiş, arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusu olduğundan, müteahhitlerin arsa alımlarının, istisna kapsamına girsin girmesin konut ve işyeri satışlarının VUK?ta sayılan belgelerle belgelendirilmesi gerekmekte olduğu, arsa karşılığı olmak üzere arsa sahibine verilen işyerlerine ait emsal bedellerin anılan Kanun?un 267. maddesinin üçüncü sırasına (takdir esası) göre takdir edilmesi ve bu bedel üzerinden fatura düzenlenmesi zorunlu olduğu belirtilmiştir. Bu şekilde tespit edilen bedellerden arsa payına isabet eden bedellerin düşülmesi suretiyle fatura düzenlenmesi mümkün değildir.

Vergiyi doğuran olay ise;

- Arsanın başlangıçta müteahhide devri diğer bir ifade ile teslimin tapu siciline tescille birlikte yapılması halinde, tescil anında,

- Teslimin tapu siciline tescilden önce ya da sonra olması veya arsanın arsa sahibinin uhdesinde kalması ve yapılan sözleşmeyle birlikte müteahhide teslimi halinde, teslim anında, meydana gelmektedir(12).

Arsa sahibinin gerçek usulde vergi mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak arsanın daire ya da işyeri karşılığında müteahhide teslimi ise KDV?nin konusuna girmediğinden, vergiye tabi olmayacaktır.

Müteahhitler tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan net alanı 150 m2?nin altındaki konut teslimleri %1 oranında KDV?ye tabi, 150 m2?nin üzerindeki konutlar ile işyeri teslimleri ise her halükarda %18 oranında KDV?ye tabidir.

Bu teslimlerde vergiyi doğuran olay, yapı kullanma izninin diğer deyişle iskan raporunun alındığı tarihte gerçekleşecek, ancak yapı kullanım izninin alımından önce fiili kullanım gerçekleşirse, fiili kullanıma terk anında gerçekleşmiş sayılacaktır(13).

B- YARGININ GÖRÜŞÜ

Danıştay konuyu, vergi idaresi uygulamasının tam aksi yönünde değerlendirmekte ve kat karşılığı inşaat işlerinin trampa olarak değerlendirilemeyeceği doğrultusunda kararlar vermektedir.

Danıştay?ın konuya ilişkin verdiği gerekçeli bir Kararı?nın özeti aşağıdadır.

?Borçlar Kanunu?nun 182. maddesinde, ?satım bir akittir ki onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği semeni mukabilinde alıcıya teslim ve mülkiyeti ona nakleylemek borcunu tahammül eder.? hükmü yer almıştır. Taşınır ve taşınmaz malların satışında, satıcı malını alıcıya bir (Semen) karşılığında teslim eder. Semen veya bedel dediğimiz şey, satım akdinde paradır. Arsa karşılığında kat alımında ise, taşınmazın (arsa veya kat) para karşılığında satışı söz konusu değildir.

Öte yandan, aynı Kanun?un 232. maddesinde, satım hükümlerinin, trampada da tatbik olunacağı, şöyle ki, trampa edenlerden herbirinin ifasını taahhüt ettiği şeye göre alıcı hükmünde tutulacağı hükme bağlanmıştır. Trampada, bir mal, başka bir mal ile değiştirilmektedir. Satım akdine ilişkin hükümler kıyas yoluyla trampada da uygulanmakta olup; trampada, taraflar arasında malların mübadelesi gerekli ve yeterlidir. Bu mübadele sırasında mübadeleye konu malların niteliklerinde bir değişiklik olmamaktadır.

.....

Bütün bu açıklamalardan anlaşılmaktadır ki, bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binadan kat sahibi olması olayı, hukuki açıdan birçok işlemi içeren ve arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmasını da gerektiren, tamamen kendine özgü (sui generis) bir hukuki muamele olarak nitelendirilebilir. Varsayıma ve benzetmeye dayanılarak yapılan bir vergilendirme ise, verginin kanunilik ilkesi ile bağdaşmaz.

Bu durumda yükümlü adi ortaklık tarafından arsa karşılığı inşa edilen binadan arsa sahibine yapılan bağımsız bölümlerin teslimlerini katma değer vergisine tabi tutma olanağı bulunmamaktadır.?(14)

Danıştay?ın verdiği diğer bir karar ise,

?Arsa karşılığı olarak inşa edilen ve arsa sahiplerine verilen net alanı 150 m2?nin üzerindeki konutlar, KDV?nin konusuna girmediğinden, KDV?ye tabi olmayacaktır.? şeklindedir(15).

Danıştay?ın bir Kararı?nda, ?bir kişinin kat karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binadan kat sahibi olmasının arsasının değerlendirilmesi amacına yönelik kendine özgü bir hukuki işlem olduğu ve bu işlemin KDV?nin konusuna girmeyeceği gerekçesi ile arsa sahiplerine yapılan 150 m2 üzerindeki konut teslimlerinden KDV?nin kaldırılması yerindedir?(16) şeklinde karar vermiştir.

Danıştay 9. Dairesi?nin verdiği bir başka Karar?da ise;

?Müteahhidin arsa sahiplerine verdiği bağımsız bölümler karşılığı inşaat yapılmak üzere müteahhide bırakılan arsanın trampa niteliğinde bir ticari faaliyet olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, dolayısıyla arsanın müteahhidin kullanımına terk edilmesi işleminin arsanın değerlendirilmesine yönelik bir tasarruf olduğunun kabulü gerekeceğinden bu işlemin trampa niteliğinde bir işlem gibi değerlendirilerek cezalı KDV tarh edilmesine gerek olmadığı sonucuna varılmıştır.?(17)

Danıştay?ın kararları, arsa karşılığı inşaat işlerinin arsa sahibinin gerçek kişi olması halinde, olayın, arsanın değerlendirilmesine yönelik bir iş olduğu, trampa olarak değerlendirilemeyeceği ve KDV?ye tabi tutulamayacağı doğrultusundadır. Arsanın ticari bir işletmeye kayıtlı olduğu ya da arsa alım satımını devamlı ve meslek haline getirerek yapan kişilere ait olduğu durumlarda, arsa karşılığı inşaat işlerinin vergilendirilmesinde bir sorun bulunmamaktadır.

VII- KURUMLARIN AKTİFİNDE KAYITLI GAYRİMENKULLERİN SATIŞI DURUMUNDAKİ İSTİSNA

5281 sayılı Kanun?un 33. maddesi ile 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu?nun 17. maddesinin 4 numaralı fıkrasına eklenen (r) bendi; ?Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerinin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri, bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık gayrimenkul ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri.? hükmü uyarınca, istisna kapsamındaki gayrimenkul ve iştirak hissesi teslimleri katma değer vergisinden de istisnadır.

Söz konusu istisna, 01.01.2006 yılında yürürlüğe giren 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu?ndan önce yürürlükte olan 5422 sayılı eski Kurumlar Vergisi Kanunu?nun 8. maddesinin 12 numaralı bendinde de yer almıştır.

İstisna uygulamasına konu olacak gayrimenkullerin 2 tam yıl süreyle aktifte kayıtlı olması gerekmektedir. İstisnadan yararlanmak için satışı yapacak kuruluşun kurumlar vergisi mükellefi olması gerekmektedir. İstisnadan yararlanacak kurumun tam veya dar mükellef olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Madde hükmüne göre gayrimenkullerin ticaretini yapanların ticaret amacı ile ellerinde tutuğu gayrimenkullerin devri ve teslimi istisna kapsamı dışında tutulmuştur. Gayrimenkuller satış suretiyle devir teslim yapılmalıdır. Kurumun 2 yıldan daha uzun süreli aktifinde tuttuğu gayrimenkulü üçüncü kişilere ait başka bir gayrimenkul ile trampa etmesi halinde istisna uygulanıp uygulanmaması konusu tartışmalıdır.

VIII- SONUÇ

Taşınmazların satışının müzayede, trampa, arsa ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve direk satış yollarıyla gerçekleşebileceği ve bu teslimlerinin KDV karşısındaki durumlarını yukarıda açıklamaya çalıştık. Bu olasılıklardan müzayede yoluyla gerçekleştirilen satışların KDV?ye tabi olduğu yolunda hiç şüphe olmadığı açıktır. Trampa yoluyla satışlarda ise Mali İdare?nin bu tip satışların KDV?ye tabi olduğunu hükmetmesi, Danıştay?ın ise konu ile ilgili Mali İdare ile ters düştüğü bir gerçektir. Arsa ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri durumlarında ise arsanın bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması ya da arsa sahibinin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan arsa teslimi KDV?ye tabi olması gerektiği, arsa sahibinin gerçek usulde vergi mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak arsanın, daire ya da işyeri karşılığında müteahhide teslimi ise KDV?nin konusuna girmediğinden, vergiye tabi olmayacağı hususu çok nettir. Ancak Mali İdare açısından, müteahhitler tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan net alanı 150 m2?nin altındaki konut teslimlerinin 31.12.1997 tarihine kadar (bu tarih dahil) geçici 8. madde gereğince KDV?den istisna, 01.01.1998 tarihinden itibaren KDV?ye tabi, 150 m2?nin üzerindeki konutlar ile işyeri teslimlerinin ise her halükarda KDV?ye tabi olduğu hükmü karşısında Danıştay?ın bu teslimlere ilişkin KDV?den bahsedilmesinin mümkün olmadığı görüşü bir ikilem yaratmaktadır. Vergi İdaresinin konuyu ele alıp, bu işlemin KDV?ye tabi olup olmadığı konusunda bir düzenleme yapmasında zaruret vardır. Yeni bir düzenleme yapılıncaya kadar ihtilafların devam edeceğine dair kuşku yoktur.

* Prof. Dr., YMM

** Denetim Müdürü


(2) Necdet KENAR, ?Müzayede Mahallerinde ve Gümrük Depolarında Yapılan Satışlarda Katma Değer Vergisi Uygulaması?, Mali Sorunlara Çözüm Dergisi, Sayı: 6, Haziran 1985, s. 21

(3) Şükrü KIZILOT, Katma Değer Vergisi Kanunu ve Uygulaması, (föy-volant), Cilt:1, Yaklaşım Yayınları, Ankara 1998, s. 79-80

(4) GÜLERMAN, agm.

(5) KIZILOT, age, s. 81

(6) Dn. 7. D.?nin, 08.11.1993 tarih ve E.1990/2307, K.1993/4547 sayılı Kararı.

(7) Dn. 9. D.?nin, 27.06.1994 tarih ve E.1993/3872, K.1994/3019 sayılı Kararı.

(8) M. Ali NALBANT, ?İcra Daireleri ve Vergi Daireleri İcra Satış Servislerinin Müzayede Yoluyla Yaptıkları Satışlarda KDV?, Maliye Postası, Sayı: 402, Haziran 1997, s. 72

(9) MB.?nin, 20.05.1997 tarih ve 20712 sayılı Özelgesi.

(10) 14.08.1998 tarih ve 23433 sayılı Resmi Gazete?de yayımlanmıştır.

(11) 16.12.1988 tarih ve 20021 sayılı Resmi Gazete?de yayımlanmıştır.

(12) KIZILOT, age.

(13) Hayrettin ERDEM, ?Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahibine Verilen Daire ve Dükkanların KDV Karşısındaki Durumu?, Yaklaşım, Sayı; 72, Aralık 1998, s. 147-153

(14) Dn. 11. D?nin, 23.02.1999 tarih ve E. 1997/3352, K. 1998/768 sayılı Kararı.

(15) Dn. 11. D?nin, 11.02.1999 tarih ve E. 1997/2144, K. 1999/617 sayılı Kararı.

(16) Dn. 11. D.?nin, 01.03.2000 tarih ve E.1998/4218, K. 2000/791 sayılı Kararı.

(17) Dn. 9. D.?nin, 19.02.2007 tarih ve E. 2005/2439, K. 2007/468 sayılı Kararı
**********
Saygılar
 
Üst