BİNALARIN ORTAK ALANLARININ KİRALANMASININ GELİR VERGİSİ KARŞISINDA DURUMU
Tarih: 01.06.2007
BİNALARIN ÇATILARININ “BAZ İSTASYONU KURMAK AMACIYLA GSM ŞİRKETLERİNE , DUVARLARININ REKLAM AMACIYLA REKLAM ŞİRKETLERİNE KİRALANMASI VEYA ORTAK ALANLARIN BAŞKA AMAÇLA KİRALANMASI”
Günümüzde şehirlerin hızla büyümesi nedeniyle ve buna paralel olarak GSM abonelerinin büyük bir hızla çoğalması nedeniyle, GSM şirketlerinin abonelerine sorunsuz ve kaliteli hizmet vermek amacıyla şehirlerin hemen hemen her tarafına baz istasyonu kurmaları, özellikle büyük kentlerde şehrin görüntüsünün her gün değişmesine neden olmaktadırlar.
Ayrıca, her geçen gün tüketici lehine gelişen ekonomik rekabet şartlarında reklamın öneminin giderek büyümesi nedeniyle, binaların duvarlarının veya diğer ortak alanlarının reklam veya tanıtım amacıyla kiralanması işlemleri her geçen gün artmaktadır.
Büyük şehirlerde özellikle son yıllarda toplu konutların (sitelerin) ve iş merkezlerinin çoğalması nedeniyle bir anlamda tüketiciler toplu yaşar ve toplu çalışırlar durumuna gelmişlerdir. Bu durumda ürünlerinin satışını artırmak isteyen veya ürünlerinin tanıtımını yapmak isteyen firmalar, insanların toplu yaşayıp toplu çalıştıkları yerlerde reklam faaliyetlerini artırmaktadırlar.
Bu açıklamalar ışığında, binaların çatılarının baz istasyonlarına kiralanması, duvarlarının reklam amacıyla kiralanması ve ortak alanların tanıtım faaliyetleri veya toplantı amacıyla kiralanmasında bina yönetimleri önemli miktarlarda gelir elde etmektedirler.
Elde edilen bu kira gelirleri genellikle bina yönetimi hesaplarına gelir kayıt edilmekte ve kat maliklerinin ödeyeceği aidatlardan mahsup edilmektedir, diğer bir değişle ödenecek aidatlar azalmaktadır. Kat maliklerinin, ödenecek aidattan mahsup yoluyla elde ettikleri bu gelirler, G.V.K. nun 70.maddesi hükümlerine göre Gayri Menkul Sermaye İradı sayılmakta ve verginin konusuna girmektedir. Ancak söz konusu kira gelirlerinin nasıl vergileneceği kira gelirini elde edenlerin, vergi mükellefiyeti açısından durumlarına göre farklılık arz etmektedir.
Söz konusu gayrimenkul Kurumlar Vergisi mükelleflerinin ve Ticari ve Zirai Kazanç elde eden Gerçek kişilerin aktifinde kayıtlı bir gayrimenkul ise elde edilen bu kira gelirleri dönem faaliyet gelirleri olarak gelir tablosu hesaplarına kayıt edilir.
Söz konusu Gayrimenkul yukarıda sayılan mükelleflerin dışında kalan kişilere ait ise, elde edilen kira gelirleri G.V.K. nun 70. Maddesine göre Gayri Menkul Sermaye İradı olarak vergiye konu olacaktır.
Diğer bir ifade ile, bina yönetimleri vasıtasıyla kira verilen Kat Mülkiye Kanunu na göre “ortak alan” olarak tanımlanan bu yerlerin kiraya verilmesi nedeniyle , aidatlardan mahsup yoluyla elde edilen bu kira gelirleri verginin konusuna girmektedir. Kira gelirini elde eden kişilerin diğer kazanç unsurları nedeniyle yıllık gelir vergisi beyannamesi vermesi halinde, elde ettikleri bu kira gelirlerini de beyannamelerine dahil etmeleri gerekmektedir. Başka gelirlerinin bulunmaması halinde ise, elde edilen gelirin miktarına göre tevkif yoluyla elde edilen gelirlerin beyan sınırını aşıp aşmadığına dikkat ederek aşılması halinde beyan edilmesi gerekir. Beyan edilmesi halinde ise, tevkif edilen gelir vergilerinin dikkate alınarak ödenecek vergiden mahsup edileceği tabidir.
Söz konusu kiralamaları yapanlar, yani kiracılar , Gelir veya Kurumlar Vergisi mükellefi oldukları için, G.V.K. nun 94. Maddesine göre yaptıkları kira ödemelerinden %20 oranında gelir vergisi tevkif edip, baplı bulunduklar vergi dairesine ödemekle mükellef dirler. Gayri menkul sahipleri arasında, yukarıda bahsettiğimiz gibi kiralamaya konu olan gayrimenkul, kurumlar vergisi veya Gelir Vergisi mükelleflerince kazançlarını Ticari ve Zirai kazanç olarak beyan eden mükelleflerin aktifinde kayıtlı gayrimenkul sahipleri varsa, kendi paylarına düşen kira gelirlerinden gelir vergisi tevkifatı yaptırmayıp, her elde ettikleri kira geliri için fatura düzenlemeleri gerekir. Fatura düzenlenince KDV devreye girer ve %18 oranında KDV hesaplanması gerekir.
KDV Kanunun 1/3-f maddesine göre, G.V.K. nun 70.maddesine göre mal ve hakların kiraya verilmesi işlemleri KDV tabidir. Fakat aynı kanunun 17/4-d maddesine göre, iktisadi işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması KDV den istisma edilmiştir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus gayrimenkulün kiraya verilmesi kdv den istisna edilmiştir. Toplu konutların(sitelerin) veya işmerkezlerinin bazı bölümlerinin- meydanların-parkların – çarşı giriş ve çıkışlarının vb. gibi yerlerin günlük veya kısa süreli olarak örneğin bir malın tanıtımı için gösteri yapılması, defile yapılması, veya çekiliş yapılması halinde alınan kiraların KDV nin konusuna gireceği kanaatindeyim. Bu durumda Gayrimenkul sahiplerinin, Ticari veya zirai kazanç elde eden mükellef dışındaki kişilerde oluşması halinde ve gerçek usülde KDV mükellefiyetinin bulunmaması halinde KDV hesaplanmalı ve kiracı tarafından “sorumlu sıfatıyle” kdv beyan edilerek ödenmelidir. Kiracının ödediği bu KDV yi indirim konusu yapacağı tabidir.
Sonuç olarak; Gün geçtikçe daha yoğunlaşan ortak alanların kiralanmasında elde edilen kiraların vergi kanunlarına göre vergilenmesi oldukça karışıktır. Bu konuda uzman olmayanların vergileme sistemini anlamaları oldukça zordur. 500 daireli bir sitenin bazı bölümlerinin kiraya verilmesi halinde , beşyüz gayrimenkul sahibide potansiyel olarak gayri menkul sermaye iradı mükellefi olmaları sözkonusudur. Bu nedenle gerek bina yönetimlerinin gerekse gayri menkul sahiplerinin vergi cezaları ile karşı karşıya kalmamaları için, azami dikkat etmeleri ve muhakkak mali müşavirlerine bu konuda bilgi vermelerinde büyük fayda vardır.
Fahri Hikmet KÖKER
Yeminli Mali Müşavir
)