Ynt: Apartman Yöneticiliği
Konu ile ilgili 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 36. maddesi aşağıdadır.
2. DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI:
MADDE 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden bağlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
...
Maddenin Açıklanması
Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli ana gayrimenkulların ya sanın 32.maddesinde sözü edilen bir defterinin bulunması zorunludur. 32.maddede sözü edilen defter, Kat Malikleri Kurulu Karar Defteridir. Yasal zorunluluk olmamakla birlikte uygulamada karar defterinden başka işletme defteri de tutulmakta, kat malikleri kurulunun kararları yasada belirtilen karar defterine kaydedilmekte, ana gayrimenkulun gelir ve giderleri ise işletme defterine yazılmaktadır. Kırtasiyeler de basılı olarak satılmakta olan karar ve işletme defterlerinin biçimleri ve kullanım amaçları dikkate alındığında bu uygu lama yerinde ve yasanın amacına uygun olmaktadır.
Maddenin birinci fıkrası, kat malikleri kurulu kararlarının ve protokollerin, ihtar ve tebligatların ve giderlerin yasa da belirtilen deftere yazılması ve deftere kaydedilecek olan belgelerin saklanması görevini yöneticiye vermiştir. Defterin yazılması görevinin yönetici tarafından bizzat yapılması gerekli olmayıp, kurul toplantılarında katip üye görevlendirilmesi suretiyle karar yazma işi, uzman kişi vasıtasıyla giderlerin kaydı yaptırılabilecektir. Maddede yalnızca giderlerin kaydından söz edilmekte ise de, gelirlerin de deftere kaydedilmesi gerektiği şüphesizdir. Yöneticinin bu husustaki görevi esas itibariyle, defterin işin gereğine uygun, anlaşılabilir ve denetime uygun nitelikte tutulmasının sağlanması ve def tere kaydedilecek olan belgelerin saklanmasıdır.
Yargıtay uygulamalarında yöneticilerin uzman birer muhasebeci olmadıkları dikkate alınarak, bilhassa gelir ve giderlerin deftere kayıt işleminde muhasebe tekniklerine mut lak uygunluk aranmamaktadır.
Yönetim değişikliklerinde, defter ve belgelerin, önceki yönetici tarafından yeni yöneticiye derhal teslim edilmesi gereklidir. Aksine davranış halinde 33.madde hükmüne da yanılarak hakimin müdahalesi istenilebilir.
??????????????????????????????????????????..
- Konutlarda: Kanuna uygun olarak kısmen veya tamamen konut olarak kullanılan binaların kapıcılarına ödenen ücretler Gelir Vergisi Kanunu'nun 23/6. maddesi gereği istisna kapsamındadır ve üzerinden tevkifat yapılması yükümlülüğü yoktur.
- Konut kapıcılarının ücretleri gelir vergisinden müstesna, ama binde 6 oranında damga vergisine tabi idi. 5535 sayılı kanun ile bu uygulamaya 08.07.2006 tarihinden itibaren son verildi. Bu tarihten itibaren kapıcı ücretlerinden damga vergisi de kesilmeyecektir.Bu nedenle Vergi dairesine kayıt yaptırma zorunluluğu yoktur.
-Kapıcı ücretlerinden SSK primi kesilerek işveren sıfatı ile SSK?na yatırılması gerekmektedir.
Bir apartman yönetimi dolayısı ile yöneticilerin ve denetçinin tutması gerekli defter ve kayıtlar KMK 'nun 32,36 ve 41.maddelerinde yer almaktadır. Uygulamaya göre ;
1- Kat Malikleri Kurulu defteri : 1' den başlayıp sırası ile giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürü ile tasdikli bir defterdir.Toplantıda hazır bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.Karara aykırı görüşte olanlar yine imzalarlar ancak muhalefet nedenini de açıkça yazarlar.
2- Gelir ve Gider Defteri : KMK da bu isimde bir defter yoktur.Kat malikleri defterine bu hususlarında yazılacağı belirtilmiştir.( md 36 ) Oysaki gelir ve giderlerin açık olarak görülmesi gerekir.Onun için uygulamada yöneticiler tarafından ayrıca bu defterde tutulmaktadır.Bu defter de yine noterden tasdikli olacaktır.
Her iki defterinde Ocak ayının sonuna kadar noterden kapattırılması mecburiliği yasaca öngürülmektedir. ( md.36 /2 )
3- Denetçi defteri : Bu defter denetçi tarafından tutulacaktır.Noterden tasdikli olacaktır. ( md 41 / son )
4- Makbuzlar : Yönetici tüm tahsilatını kopyalı ve seri numaralı makbuzlarla yapıp ,saklaması gerekir.
??????????????????????????????????????????..
KAPICI ÜCRETİNİN TAHAKKUKUNA ÖRNEK:
BRÜT ÜCRET (Asgari ücret) : 585,- YTL
SSK İŞÇİ HİSSESİ (%14) : 81,90 YTL
İŞZİSLİK SİGORTASI İŞÇİ HİSSESİ (%1) : 5,85 YTL
KESİNTİLER TOPLAMI : 87,75 YTL
NET ÖDENEN : 497,25 YTL
???????????????????.
SSK İŞVEREN HİSSESİ (%195,) : 114,08 YTL
İŞSİZLİK SİGORTASI İŞVEREN HİSSESİ (%2) : 11,70 YTL
İŞVEREN MALİYETİ : 710,78 YTL
..................................................................................................
