Devir Alınan İnşaat Halindeki Gayrimenkul

[_mustafa]

Mrb. bilanço esasına tabi bir gerçek kişi mükellef %85 i tamamlanmış 3 katlı işyerini bir şahıstan (satıcı v.mükellefi değil) satın alıyor. ilerde şube olarak kullanacağı bu işyeri için 2-3 ay sigortalı işçi çalıştırması gerekiyor. çalıştırıcağı işçiler için stopaj bildirimimi yapılmalı yoksa işyeriyle bağdaştırmadan özel bina inşaatı gibi yapılsa olur mu. eğer işletmeye kaydedip inşaata başladık dersek daha sonraki herhangi bir satışta neler yapılmalı kdv ve gv yönünden.

 

[koraykarakaya]

1-Hayır olmaz, o işçilerin ücretleri için mutlaka stopaj yapılması gerekiyor.

2-İleride satılırsa kurumlar vergisi mükellefi olmadığı için ne gelir vergisinde ne de KDV'de her hangi bir istisna olmayacak.

 

[_mustafa]

tapuda yüz bin olarak gözüküyor yalnız binanın birmilyonun üstünde alış bedeli var. aktife kayıt etmeye karar verdik diyelim belediyeden değer tespitimi yapılması gerekiyor yoksa satışta baya bir kar çıkar kdv açısından da yapacak bişey yok gibi.

 

[koraykarakaya]

Hayır satışta büyük kar çıkmaz. Zira VUK md.269'a göre taşınmazlar maliyet bedeli ile değerlenir. Burada belediyeden değer tespiti diyerek sanırım VUK md.268 ve Emlak Vergisi Kanunu 29'daki vergi değerini kast ediyorsunuz. Vergi değerinin iktisadi işletmeye dahil edilen ve maliyet bedeli bilinen taşınmazlar açısından bir önemi bulunmamaktadır. Siz aktife 1 milyon TL üzerinden kaydedeceksiniz. KDV konusun ise anlayamadım.

 

[_mustafa]

işyerinin (inşaat halinde) 1milyona satınalındığının resmi evrağı yok varsayarsak maliyet bedeli olarak tapu senedinde yazan (yüzbin) tutarın mı kayıtlara geçmesi lazım. yakın zamanda işyerinin satışı sözkonusu değil yalnız herhangi bir satışta kdv uygulanmayacak mı. vergi dairesi olası bir incelemede örneğin 1m edecek bir binanın yüzbine satışını kabul etmiyorum diyebilir mi?

 

[koraykarakaya]

1-Kayıtdışı mı ödenecek bu para? Aslında zaten ödenen paranın bankadan geçmesi, tapu harcına esas olan miktarın da 1 milyon TL olması gerekiyor.

2-Satışta elbette kdv var.

3-Bir taşınmazı gerçek değerinin yüzde 10'una aldığınızı iddia ederseniz, tabi idare bunu kabul etmez ve inceler.

 

[ibalcim]

sayın mustafa,
1-alan kişi 5 yıldan önce satmayı düşünmüyorsa şahıs olarak sgk tescili yapıp ek primler ödenir ve yapı kullanma izni alırsınız.
2-alan kişi 5 yıldan önce satmayı düşünüyorsa ve bir milyona alındıysa ve şirket aktifine kayıt düşünülüyorsa mutlaka tapu harcı düzeltilmeli ek harç ödenmelidir. yoksa 100 bin olarak kayıt yapılması başınızı ağrıtacaktır. bu durumda kiraya verilirse kdv tahsil edilir; stopaj yapılmaz. ve satılırsa ayrıca kdv tahsili gerekecektir. iki yıldan sonraki satışlar için maliyet artışı hesaplanarak fark bir fona aktarılabilir.
selamlar

 

[koraykarakaya]

Sayın İbalcim, yazdığınız 7 nolu mesajdaki yanlışların hepsini tek tek düzeltmeye çalışacağım, ama o kadar çok yanlış var ki hangi birini düzeltsem bilemedim, umarım hiç birini atlamam.

1-Burada 5 yıldan önce satmayı düşünüp düşünmemek aktife kaydetmek için bir kriter olamaz. Mustafa Beyin sorduğu sorularda verdiği bilgilere göre bu taşınmaz kesinlikle iktisadi işletmenin bir parçasıdır ve iktisadi işletmeye dahil edilmek zorundadır.

2-Şirket aktifine kaydetmek mükellefin keyfine kalmadığı için 1'inci maddeyi tekrar hatırlatmak istiyorum.

3-Tapu harcı konusunda kısmen haklısınız. 492 sayılı Harçlar Kanunun 63'üncü maddesi uyarınca gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Ancak tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Yani alt sınır emlak vergi değeri, ama beyan edilen tutar hesaplamaya esas matrahtır. Yine de beyan edilen tutarın gerçek tutardan daha düşük olduğu tespit edilirse, aradaki fark için vergi aslı+0,25 VZC cezalı tarhiyatı yapılacaktır.

4-"İki yıldan sonraki satışlar için maliyet artışı hesaplanarak fark bir fona aktarılabilir" diyerek sanırım KVK md.5/1-e'deki taşınmaz satışı kazanç istisnasından bahsediyorsunuz. Ki bu istisnanın konumuzla alakası yok. Birincisi bu mükellef kurumlar vergisi mükellefi değil, ticari kazanç elde eden gerçek kişi, gelir vergisi mükellefi. İkincisi, maliyet artışı gibi bir hesaplama KVK md.5/1-e'de yok, değer artış kazancında var, ama değer artış kazancında da doğal olarak pasifte özel bir fona aktarma gibi bir olay yok.

 

[_mustafa]

Teşekkür ederim, hayırlı işler diliyorum.

 

[_mustafa]

Koray bey cevaplarınız için tekrar teşekkür ediyorum. verdiğiniz bilgiler doğrultusunda ve iki gün önce bir ymm ile görüşmemden sonra bugün dilekçeyle (tapu ekli) durumu vergi dairesine bildirmek için mükellefin yanına gitmiştim (imza için) yalnız bu sefer mükellef inşaatı bildirmeyelim belki biz yerleşmeyiz kiraya veririz diyor. (muhtemelen olası bir satışta fatura kesmesi gerektiğini söylediğim için böyle söylemiş olabilir) (tapu da bahçeli kargir ev, inşaat ruhsatında işhanı olarak geçiyor)

bugün itibariyle işyeri bildirgesi verdik, işçi gelir vergisi kesintilerini bildireceğiz, yalnız inşaatı işyerine kaydedmezsek gider veya maliyet olarak kayıt etme imkanımız olmayacak.

Şahıs mükellef olupta kendi işyerinde faaliyet gösteren mükellefleri düşününce de (işyeri aktife kayıtlı değil) bu iş böyle de olabiliyor (dikkat eden / inceleyen yok) anlamı çıkıyor. bugün vergi dairesine gidip yer belirtmeden durumu izah edeceğim. Saygılar..

 

[koraykarakaya]

Şahıs mükellef olupta kendi işyerinde faaliyet gösteren mükellefleri düşününce de (işyeri aktife kayıtlı değil) bu iş böyle de olabiliyor (dikkat eden / inceleyen yok) anlamı çıkıyor. bugün vergi dairesine gidip yer belirtmeden durumu izah edeceğim.

Bir gün bir vergi müfettişi dikkat edip inceler o zaman belki pişman olursunuz. Ama tabi yakalanmadığınız sürece sorun yok.