Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Üyelik
11 Ocak 2009
Mesajlar
84
Konum
istanbul
Merhaba Üstadlarım ve meslekdaşlarım;
bir mükellefimizden bir soru geldi baya araştırdım hala da araştırıyorum fakat tam neticelendiremedim. bu konuda tecrübe yaşamış olanlarınız olabilir düşüncesiyle sizden yardım rica ediyorum. olay kısaca şu:
kiracı ve kiraya veren kira kontratı yapıyorlar. kira bedeli aylık (atıyorum) 1000TL'dir diye yazıyorlar. sonra da aşağıda kira sözleşmesindeki şartların içerisinde şöyle bir ibare yazılıyor. kiracının aylık yapmış olduğu cirodan yüzde 2 oranında kira alınır.
şimdi böyle bir şart olabilir mi? ayrıca böyle bir şartta ciro belli değil. rakam belli değil. damga vergisi nasıl hesaplanacak? damga vergisinden kaçmak içinmi böyle bir yola girmiş mükellefler acaba? yoksa böyle bir kira kontratı geçerlidir. her ayki ciroya göre yüzde 2 si hesaplanır ve kira olarak ödenir. stopajı beyan edilir. ayrıca her ay vergi dairesine gidilir ve ciroya isabet eden tutar üzerinden damga vergisi ödenir mi? şimdiden teşekkür ederim. saygılar.
 
Üyelik
30 Nis 2008
Mesajlar
3,824
Konum
İstanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

1-Elbette sözleşmede böyle bir hüküm olabilir. 818 sayılı Borçlar Kanunun 19'uncu maddesine göre sözleşme serbestisi vardır. Kanuna ve genel ahlaka ayıkırı olmadığı sürece kirayı istedikleri yöntemle belirleyebilirler.

2-Damga Vergisi açısından ise belli parayı ihtiva etmeyen bir sözleşme olduğu için,damga vergisi beyan edilmeyecektir. Zira vergiyi doğuran olay gerçekleştiği anda(sözleşmenin imzalandığı an) kesin olarak hesaplanabilir belli bir para mevcut değildir,kira bedeli her ay değişecektir.
 
Üyelik
30 May 2009
Mesajlar
1,907
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Degerli ustadim
Vergi mukellefi olmayan bir sahis bir markete bu sekilde kiraya verdi, Vergi dairesi bize zorla sozlesme uzerine is bu sozlesme uzerinde damga vergisine esas matrah .... Dir yazdirdi.
Size soracagim su Kira odemesi olmayan aylarda stopaj yapilacak midir? Boyle bir sarta baglanmasi ve hic Kira alinamamasi emsal Kira bedeli yonunden elestiri konusu yapilir mi?
Tesekkur ederim
Saygilarimla
 
Üyelik
30 Nis 2008
Mesajlar
3,824
Konum
İstanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Öncelikle vergi dairesinin zorla bir şey imzalatması kabul edilemez,sanırım siz de ikna oldunuz ki imzaladınız. Eğer bazı aylar da kira alınmayacaksa ödeme yapılmadığı için tevkifat yapılmasına gerek yok, ancak mal sahibi olan şahıs bedelsiz olarak kullanıma tahsis ettiği taşınmaz için Emlak Vergi Değeri*0,05/12 formülüne göre aylık emsal kira bedelini bulacak GSMİ hesaplayarak beyan edecek elbette(GVK md.73)
 

nguroy

Tanınmış Üye
Üyelik
2 Haz 2005
Mesajlar
12,415
Konum
istanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

GMSİ aylık değil yıllık beyan ile verilir. %5 emsal bedeli toplam yıllık kullanımda dikkate alınmalıdır.
 
Üyelik
30 May 2009
Mesajlar
1,907
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Değerli üstadlarım cevaplarınız için teşekkür ederim

Ozaman şahıs kira alamadığı aylar için ( cironun düşük kalması sebebi ile ) bedelsiz vermiş olarak kabul edilerek emlak vergisi değerinden dediğiniz hesaplama şekli ile gelir beyan edecek sanırım ?

Saygılarımla
 

nguroy

Tanınmış Üye
Üyelik
2 Haz 2005
Mesajlar
12,415
Konum
istanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Hayır yazdığımı okuyunuz. Yıl sonunda bu emsal bedel hesabı yapılacak. Aylık değil.
Zaten GMSİ beyanı ertesi yılın Mart ayı sonuna kadar yapılır.
Beyanname verme zamanı yıl içinde elde etmiş olduğu toplam gelir üzerinden hesaplama yapılacak.
Tabi stopaj ve beyanname verme sınırı da dikkate alınmalıdır.
 
Üyelik
30 Nis 2008
Mesajlar
3,824
Konum
İstanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Elbette emsal kira bedeli yıllık hesaplanacak. Ancak Ant Z'nin sorusundan benim anladığım bazı aylarda kira alınıp, bazı aylarda bedelsiz kullanıma bırakılması durumunda ne yapacağımız? Ben bu durumda makul çözümü,bedelsiz kullanım olan ay sayısı kadar kıst emsal kira bedelini,diğer aylar için tahsil edilen kira bedeline ekleyerek elde edilen toplam GSMİ bulmak diye düşünüyorum.
 

nguroy

Tanınmış Üye
Üyelik
2 Haz 2005
Mesajlar
12,415
Konum
istanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Sn Koraykaya;

GMSİ sizin de bildiğiniz gibi aylık değil yıllık beyan edilir. O nedenle aylık kullnaımlar dikkate alınmaz. Yıl sonunda o yıl içinde elde edilmiş olan toplam hasılata göre emsal bedel hesaplanması gerekiyorsa hesaplanır ve beyan edilir.
 
Üyelik
30 Nis 2008
Mesajlar
3,824
Konum
İstanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Yani diyelim ki benim bir evim var,X şahsına 11 ay bedelsiz kullandırttım,Aralık ayında sadece Aralık ayı için 1.000.-TL kira bedeli tahsil ettim,diğer 11 ay ne olacak peki,GVK.md.73'ü görmezden mi geleceğiz kalan 11 ay için?
 

nguroy

Tanınmış Üye
Üyelik
2 Haz 2005
Mesajlar
12,415
Konum
istanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Aldığınız bir aylık kira emsal bedelin büyük ihtimalle altında kalacaktır. Bu nedenle yıl içinde aldığınız gmsi olarak emsal bedeli beyan edeceksiniz. Olaya aylık bakmayın. Vergiler hep yıllıktır. Yani bir mali yıl içersinde elde edilen toplam hasılattır. Ticari kazanç da serbest meslek kazancı da, dolayısyla gmsi de bu prensibe göre hesaplanır her zaman.
 
Üyelik
30 Nis 2008
Mesajlar
3,824
Konum
İstanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Elbette GVK md.1'e göre Gelir Vergisi yıllıktır,ancak bedelsiz olarak teslim edilen aylar için emsal kira bedelinin dikkate almamanın mantığını anlamıyorum gerçekten. Neyse sonuçta mevzuatta bu konuda kesin bir açık hüküm yok,aramızda yorum farkı olması da doğal bu tip gri bir alanda.
 

nguroy

Tanınmış Üye
Üyelik
2 Haz 2005
Mesajlar
12,415
Konum
istanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Bu gri falan bir alan değil sn Karakaya; :)

Siz hiç vergi dairesine gidip ben ocak ayı kira gelirini beyan edicam diyen mal sahibi gördünüz, duydunuz mu? :)
 
Üyelik
23 Ocak 2012
Mesajlar
210
Konum
Antalya
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Sayın nguroy ve sayın koraykarakaya;

Üstadlar,

bu konu hakkında biraz kafam karıştı. zira, ben koraykarakaya'nın yaklaşımını daha mantıklı buldum. fikrimi şu şekilde paylaşmak istiyorum:

- kiracı, yılın 8 ayı ciro üzerinden toplam 50.000,00- TL. kira ödedi. (stopaj vs. gibi konulara girmiyorum)
- 4 ay ise ciro yapamadığı için kira ödeyemedi.

kiraya veren takip eden mart ayında GMSİ beyanı verirken toplam kira gelirini;

50.000-TL + kira geliri elde edemediği aylara düşen emsal kira bedelleri [yani; Emlak Vergi Değeri*0,05/12 )*4] olarak bildirmelidir, gibime geliyor. Sonuçta, kira elde etmese de bedelsiz kullanıma bırakmış olmuyor mu?

Sayın nguroy;

Sayın koraykarakaya'nın verdiği, Yani diyelim ki benim bir evim var, X şahsına 11 ay bedelsiz kullandırttım, Aralık ayında sadece Aralık ayı için 1.000.-TL kira bedeli tahsil ettim, diğer 11 ay ne olacak peki, GVK. md.73'ü görmezden mi geleceğiz kalan 11 ay için?
örneğine verdiğiniz cevabı anlayamadım.

demişsiniz ki; aldığınız bir aylık kira emsal bedelin büyük ihtimalle altında kalacaktır.

ya kalmazsa? Mesela, benim örneğime göre, ciro üzerinden tahsil edilen bir aylık kira ile bile emsal kira bedelinin çok üzerinde olabilir.

O halde, emsal kiranın üzerinde kalan tutarı bildir, ;D dediğinizi duyar gibiyim. Fakat bu durumda da yine ciro nedeniyle kira alınamayan aylar bedelsiz kullanıma dönüşmüş oluyor.

Bir aylık kira bedeli, ilgili ayın cirosunun %2?si olacak diye belirlenmişse ve ciro yapılamayan aylarda sözleşme gereği bedel ödenmemişse, işyeri bedelsiz kullanıma bırakılmış sayılmaz mı?

Fakat yıllık kira bedeli, o yıl elde edilecek cironun %2?si olacak denmişse, durum sizin yorumunuz lehine değişmiş oluyor sanki!

çok emin olmamakla birlikte GMSİ beyannamesinde aylık kira tutarı ve kira elde edilen ay miktarı bildiriliyor, diye hatırlıyorum. Bu durumda, 4 ay ciro nedeniyle kira elde edilememişse, bedelsiz kullanım gündeme gelir.
 

nguroy

Tanınmış Üye
Üyelik
2 Haz 2005
Mesajlar
12,415
Konum
istanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Kendi kendinizin aklını karıştırmışınız. :)

Bakın gelir vergisi literatüründe "aylık gayrimenkul sermaye iradı" diye bir kavram yoktur.
Aylık bedelsiz kullanım da yoktur.
Ticari kazan. Gayrimenkul sermaye iradı menkul sermaye iradı, ziraii kazançlar serbest meslek kazançları gelir unsurlarıdır. Bunlar hep YILLIK beyan edilir.
Dolayısıyla sizin verdiğiniz örnekten de yola çıkarsak ben peşin kira alsam diyelim ki ocak ayında alsam aylık kira mı almış olucam.
Bu nedenle bir mali yıl içersinde elde edilmiş olan toplam kira geliri beyana tabi tutulur.
Bir yıl içersinde ciroya bağlı olarak alınmış bedel gayrimenkulun emlak vergisi değerinin % 5 inden az ise o zaman emsal bedel esası geçerli olur.

Aylık olan gelir vergisi stopajıdır. Yani işyerleri gerçek kişi mal sahibib gelir vergisine mahsuben kesinti yapar bunu aylık muhtasarla öderler.
Ancak bu da ancak ödeme yapıldığı zaman yapılır. Ödeme yoksa stopaj da yoktur.
Ertesi ay varsa o zaman kesinti olur.
 
Üyelik
23 Ocak 2012
Mesajlar
210
Konum
Antalya
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Üstad,

Öncelikle yanıtınız için çok teşekkür ederim.

Vermiş olduğunuz "kirayı peşin alma "örneği hiç şüphesiz ki yıllık geliri oluşturacaktır. Fakat, kontratta yazan aylık kira bedeli 1.000,00-TL.dir açıklamasına rağmen 12 ay için 10.000,00-TL. kira geliri beyan etsek, 2 ayı bize sormazlar mı? Bu ayların gelirini tahsil edemesek de gv ödemek gerekmez mi? Bu iki ay neye göre belirlenecek?
 

nguroy

Tanınmış Üye
Üyelik
2 Haz 2005
Mesajlar
12,415
Konum
istanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Eğer sözleşmeye aylık kira 1000 tl (yıllık tutar hep yazılır 12000) yazılmış ise , Durum farklılaşır. Yine yıl sonunda ödenen kira toplamına bakılır. Eğer 12000 tl den az kira gelmiş ise . , sözleşmeye uyularak 12000 beyan edilmelidir. Tabi burda emsal bedel de söz konusudur. Emsal 12000 den fazla ise zaten otomatik o beyan edilir.
 

ega

Üyelik
23 Nis 2012
Mesajlar
1
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Şu an ben de böyle bir sorunla karşı karşıyayım. sözleşmede ciro üzerinden kira bedeli alınacağı kararlaştırıldığı için değişen ekonomik koşullar nedeniyle dahi olsa, taşınmazın kirasının artırılması için bedel tespiti istemiyle dava açılamayacağı söyleniyor. böyle bir davanın açılabileceği ve yıllık hasılat üzerinden rayice göre artırım istenebileceğini düşünüyorum. kira sözleşmesinde mağazanın KDV arındrılmış aylık net satışının %2,5 olacağı belirtilmiş.bu tür bir konuya daha önce rastlamadığım için bilgi sahibi değilim, bu nedenle yardımcı olursanız sevinirim...
 
Üyelik
30 Nis 2008
Mesajlar
3,824
Konum
İstanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

Bu vergi hukukunda ziyade özel hukuk problemi. Ancak ben de genel olarak ekonomik koşulların değişmesi nedeniyle dava açıp sözleşmedeki kiranın artırılamayacağını düşünüyorum. Elbette taraflar kendi rızaları ile yeni bir tadilat sözleşmesi yaparak artışa gidebilirler.

Ancak arafların istençlerini ( iradelerini) etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan koşullar daha sonra önemli ölçüde, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse yanlar artık o sözleşme ile bağlı tutulamazlar. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyiniyet (M.K Md. 4, 2) kuralarına aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu karşıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus- Beklenmeyen hal kuralı ile sözleşmenin değişen koşullara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Bu nedenle kiracı çok özel şartların varlığı durumunda uyarlama davası açabilir.
 

nguroy

Tanınmış Üye
Üyelik
2 Haz 2005
Mesajlar
12,415
Konum
istanbul
Ynt: Kira bedeli aylık ciroya bağlanabilirmi sizce?

ega ' Alıntı:
Şu an ben de böyle bir sorunla karşı karşıyayım. sözleşmede ciro üzerinden kira bedeli alınacağı kararlaştırıldığı için değişen ekonomik koşullar nedeniyle dahi olsa, taşınmazın kirasının artırılması için bedel tespiti istemiyle dava açılamayacağı söyleniyor. böyle bir davanın açılabileceği ve yıllık hasılat üzerinden rayice göre artırım istenebileceğini düşünüyorum. kira sözleşmesinde mağazanın KDV arındrılmış aylık net satışının %2,5 olacağı belirtilmiş.bu tür bir konuya daha önce rastlamadığım için bilgi sahibi değilim, bu nedenle yardımcı olursanız sevinirim...

Dava elbette açılabilir. Bence dava açmadan önce sözleşmenin yeni koşullara uygun olarak yeniden yapılandırılması için mutabakat aramak,, bunu sağlamak için girişimde bulunmak daha gerçekçi olur.
 
Üst