Daireleri aynı yıl içerisinde bir den fazla, veya bir birini takip eden yıllarda birer tane satması durumunda ticari kazanç elde edilmiş olacaktır.
İdare,Ticari Kazanç olduğu için ayni yıl veya birbirini takip eden yıllar kriterlerini göz önüne almamaktadır. Gereği ekli mukteza
T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı : B.07.1.GİB.4.34.16.01/GVK-37-
Konu: Özel inşaat yapımı faaliyetinden elde edilen kazancın ticari faaliyet kapsamında olup olmadığı hk.
..
Kozyatağı/İSTANBUL
İLGİ : Tarihsiz dilekçeniz.
İlgide kayıtlı dilekçenizde, Şubat 1991de sekiz ortak birleşerek aldığınız arsaya üç bloktan oluşan bir inşaat yapmak üzere proje hazırlayarak kat irtifakı tesis ettirdiğiniz, şahsi olarak mülk edinmek amacıyla başladığınız inşaatın ancak 30 bağımsız bölümden oluşan birinci bloğunun inşaatını tamamlayabildiğiniz, ikinci ve üçüncü bloğun inşaatına henüz başlamadığınız ancak söz konusu iki bloğun projesinde değişiklik yapmak istemenizden dolayı mevcut kat irtifakının bozularak yeniden tesis edilmesi gerektiği, aynı günde tesis edeceğiniz yeni kat irtifakı listesinde tamamlanmış olan birinci bloğun gerek projesinde gerekse paydaşları ve hisse paylarında herhangi bir değişiklik olmayacağı, tamamlanmış olan birinci bloğun tamamını bir alıcıya satmak istediğiniz belirtilerek, söz konusu satıştan elde edeceğiniz kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceği konusunda görüşümüz sorulmaktadır.
Gelir Vergisi Kanunu uygulamasında, gayrimenkul satışından elde edilen kazanç, kazancın elde ediliş biçimine göre, ya ticari kazanç ya da diğer kazanç ve irat olarak vergilendirilecektir.
Bilindiği üzere, 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun Ticari kazancın tarifi başlıklı 37.maddesinde ticari kazanç, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar olarak tanımlanmış, aynı maddenin ikinci fıkrasının 4 numaralı bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu belirtilmiştir.
Genel olarak ticari faaliyet, bir tür emek-sermaye organizasyonuna dayanmaktadır. Kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetlerin ticari faaliyet olma niteliğini etkilememektedir. Ancak bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için, kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyet icra eden organizasyon bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla böyle bir organizasyon çerçevesinde yapılan gayrimenkul alım satım işlerinden elde edilen kazançların Gelir Vergisi Kanununun ticari kazançlara ilişkin hükümleri çerçevesinde tespit ve beyanı gerekmektedir.
Ticari bir organizasyonun varlığının açıkça görülmemesi halinde de, kazanç sağlamak amacıyla birden fazla alım veya satım işlerinde bulunması durumunda faaliyetin devamlılık gösterdiğinin kabulü ile bu faaliyet sonucu elde edilen gelirin ticari kazanç sayılması gerekir.
Gayrimenkullerin alım-satım veya inşa işlerinden elde edilen gelirin, devamlılık arz etmesi, bu işlerin bir emek sermaye organizasyonu dahilinde yapılıp organizasyonun bütün unsurları ile değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması veya bir organizasyon bulunmamakla birlikte alım-satım faaliyetlerinin bir kişisel gereksinimin giderilmesi servetin korunması dışında kazanç sağlamak niyet ve kastıyla yapılması halinde elde edilen gelir ticari kazanç sayılacaktır.
Gayrimenkul alım-satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım-satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağı açıktır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü, muamelenin çokluğudur. Muamelenin çokluğu, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılmasıdır.
Özel inşaat olarak adlandırılan organizasyonlarda, bu organizasyonu üstlenen kişinin organizasyon kapsamındaki faaliyetleri inşaatın yapımına ve organizasyona ilişkin her türlü işlerden (işçi ve usta temini, malzeme alımı, her türlü ödeme ve tahsilat v.s.) meydana gelmektedir.
Bu kapsamda özel inşaat yapımında, gayrimenkullerin şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşmaması halinde vergiye tabi olmayacağı tabiidir.
Ancak, özel inşaat yapımında gayrimenkullerin şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması ve ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça bulunması, yapılan faaliyetin ticari sayılması için yeterlidir. Dolayısıyla, ticari kazanç açısından gayrimenkul alım-satım ve inşa işlerini ticari bir organizasyon içinde yapması, devamlılık kasıt ve niyeti taşıması veya muamelede çokluk olması halinde bu faaliyetin ticari faaliyet kapsamında inşaat işi olup, bu faaliyetler neticesinde doğan kazancın Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanca ilişkin hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekir.
Dolayısıyla, 30 bağımsız bölümden oluşan birinci bloğun şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırını aşması, gayrimenkul alım-satım ve inşa işlerini ticari bir organizasyon içinde yapmanız, işin devamlılık kasıt ve niyeti taşıması ve muamelede çokluk olması nedeniyle bu faaliyetiniz ticari faaliyet kapsamında inşaat işi olmaktadır. Bu nedenle, inşaat yapım ve satım faaliyetinizden dolayı mükellefiyet tesis ettirmeniz gerekmekte olup, söz konusu faaliyet neticesinde doğan kazancınızın ise Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanca ilişkin hükümleri çerçevesinde vergiye tabi tutulması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
Nusrettin YENER
Başkan a.
Grup Müdür V.