Şahsın Kendi Arsası Üzerine Bina Yapması Hk!

[ZİNDAN]

İki kardeşin üzerine kayıtlı olan bir arsa üzerine bu kardeşler bina yapmak istiyorlar.Bu binayı da satmak amacı ile değil, birerleş oturup, diğerlerini de kiraya verecekler.
Bunun için neler yapılması gerekiyor?
Müteahhitliğini kendileri yapacak.Ancak vergi dairesine kayıt olmalısın denmiş?
Bunun için vergi mükellefiyetliği mi açtırılması gerekiyor?
Bu konuda nasıl hareket etmeliyiz? Kendine ait özel inşaatı yapabilmek için illa müteahhitlik karnesi alıp, vergi mükellefiyetimi açtırmak gerekiyor?





Cevaplar için teşekkürler.
İyi günler.

 

[ferhat]

Sayın Zindan

Aşağıdaki Şükrü Hocamızın yazısı umarim faydalı olur.

[TABLE="class: contentpaneopen"]
[TR]
[TD="class: contentheading, width: 100%"]Kendi Arsası üzerine satma amacı olmaksızın Bina inşa edenlerin Ticari Faaliyet kapsamında değerlendirilebilir mi ? [/TD]
[TD="class: buttonheading, width: 100%, align: right"] [/TD]
[TD="class: buttonheading, width: 100%, align: right"] [/TD]
[TD="class: buttonheading, width: 100%, align: right"] [/TD]
[/TR]
[/TABLE]
[TABLE="class: contentpaneopen"]
[TR]
[TD="class: createdate, colspan: 2"]02 Şubat 2010 [/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="colspan: 2"]I- GİRİŞ
Bina inşa edilmesi olayında, vergilendirme yönünden, olayın ve yapılan inşaatın durumuna ve elden çıkartılmasına göre farklı durumlar söz konusudur.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinin 4 no.lu bendinde; gayrimenkul alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların, bu işlerden elde ettikleri kazancın, “ticari kazanç” olduğu hükme bağlanmıştır.

Olaya bu yönüyle baktığımızda; kendi arsası üzerine inşaat yapıp daire, kat ve dükkan halinde satanlar ile belli sayıda daire ve dükkan karşılığını başkasının arsası üzerine inşaat yapıp, kendisine düşen bağımsız bölümleri satanların, bu faaliyetleri “ticari faaliyet”, elde ettikleri kazanç da “ticari kazanç” olarak vergilendirilmektedir.

Ancak, apartman inşa edip daire, kat veya dükkan halinde satma amacı gütmeyenler, başka bir deyimle kendi gereksinimi için kullanmak ya da kiraya vermek amacıyla inşaat yapanlar, öteden beri farklı bir vergi uygulamasına tabi tutulmaktadırlar.

Söz konusu uygulamaya göre, özel inşaat sahibinin, bu inşaatından dolayı gelir vergisi mükellefi olmasına gerek yoktur. Aynı şekilde, inşaatta çalıştırdığı işçilere yapmış olduğu ücret ödemelerinden de vergi kesintisi yapmasına ve dolayısıyla muhtasar beyanname vermesine de gerek yoktur(1)

II- VERGİ İDARESİ’NİN TİCARİ FAALİYET OLARAK DEĞERLENDİRİLMEYEN ÖZEL İHTİYACA İLİŞKİN İNŞAAT İŞLERİNİN “MESKEN İNŞAATLARINA” YÖNELİK OLDUĞU GÖRÜŞÜ

Kendi arsası üzerine inşaat yapanların vergilendirilmesi konusunda idarenin yakın tarihli bir özelgesinde, oldukça farklı bir yaklaşım sergilenmiştir.

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından verilen Özelge’de(2)

kendi arsası üzerine inşaat yapılması olayının, ticari faaliyet olarak değerlendirilmemesi için inşaatın yalnızca mesken inşaatı olması gerektiği, kendi arsası üzerine konutun yanısıra yapılan işyeri inşaatlarının, satma amacı olup olmadığına bakılmaksızın ticari faaliyet kapsamında olduğu görüşüne yer verilmiştir.

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın görüşüne göre;

“... özel inşaat olarak adlandırılan organizasyonlarda, bu organizasyonu üstlenen kişinin organizasyon kapsamındaki faaliyetleri inşaatın yapımına ve organizasyona ilişkin her türlü işlerden (işçi ve usta temini, malzeme alımı, her türlü ödeme ve tahsilat vb.) meydana gelmektedir.

Bu çerçevede, yukarıda sözü edilen ve ticari faaliyet olarak değerlendirilmeyen özel ihtiyaca ilişkin inşaat işleri MESKEN İNŞAATLARINA yöneliktir.

Dolayısıyla şahsi ihtiyaç kapsamı ve sınırlarının aşılması, işyeri ya da mesken ve dükkan ünitelerinden oluşan inşaatın yapılması durumunda ticari bir organizasyon şekli ve maddi unsurları ile açıkça ortaya çıkması bu faaliyetin ticari sayılması için yeterli olmaktadır. Bu uygulamada inşaat edilen işyerinin satılmak amacıyla yapılıp yapılmamasının veya satılıp satılamamasının hiçbir önemi bulunmamaktadır. Zira işyeri inşaatının gelir elde etmek amacıyla yapılan ticari bir organizasyon olduğu açıktır.

Bu nedenle, 2 adet büro 1 adet dükkan olmak üzere 3 adet bağımsız bölümden oluşan işyeri inşaatı, ticari faaliyet kapsamındadır.”

III- OLAYIN GELİR VERGİSİ VE YAPI DENETİMİ KANUNU KARŞISINDAKİ DURUMU

Özel bina inşaatlarıyla ilgili vergilendirme olayı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4. maddesinde yeralıyor.

Buna göre; gayrimenkul alım, satım ve inşa işleriyle DEVAMLI OLARAK uğraşanların, bu işlerinden elde ettikleri kazanç, ticari kazançtır.

Burada önemli olan, faaliyetin devamlı olmasıdır.

Özelgeden de fark edileceği üzere, Maliye Bakanlığı’nca, yapılan inşaatın “kişisel ihtiyaca yönelik olması” bir kriter olarak ortaya konulmakta, kişisel ihtiyaç için ise “barınma amaçlı konut” ölçü olarak alınmaktadır. Başka bir anlatımla, arsası üzerine kendisi oturmak ve diğer bağımsız bölümleri kiraya vermek amacıyla inşaat yapan ya da yaptıran bir kişi (asıl mesleği tıp doktoru, öğretmen, kimyager, nakliyeci vs. olsa dahi), binanın altına bir dükkan yaptırırsa “ticari faaliyette bulunmuş” sayılıyor. Bunların da ötesinde “satma amacı olup olmadığına bakılmaksızın” ibaresiyle konu daha da boyutlandırılmaktadır.

Bu görüşe katılmak mümkün değildir. Zira, kanunda öngörülmeyen böyle bir kriterin esas alınması hukuka uygun düşmeyecektir. Maliye’nin, özetine yer verdiğimiz özelgedeki bu yaklaşımına göre, konut olarak 10 hatta 20 daireli bina yaptırılmasında sorun gözükmüyor ancak iki üç katlı ve iki üç daireli bir binanın altına dükkan yapılması halinde, olay “ticari kazanç” olarak nitelendiriliyor. Burada, ciddi bir çelişki göze çarpıyor. Ayrıca, satma amacı olmaksızın bir faaliyetin ticari faaliyet olarak nitelendirilmesi olanak dahilinde bulunmamaktadır. Kaldı ki, yapılan bina inşaatının en az bir bağımsız bölümünün satılmadığı durumlarda da kazanç doğmayacağı ayrı bir gerçektir. Bu binaların satılmak yerine kiraya verilmesi halinde, her ay KDV’li fatura düzenlenmesi, kira gelirinin gayrimenkul sermaye iradı yerine “ticari kazanç” olarak nitelendirilip defter tutulması da ayrı bir bürokrasiye neden olacaktır.

Ayrıca, bina 20 yıl sonra da satılsa, başlangıç maliyeti ile 20 yıl sonraki satış fiyatı arasındaki fark, ticari kazanç olacaktır ki yasa koyucunun amacı bu değildir.

Bize göre, burada Kanun’un hem lafsına hem de ruhuna aykırı olarak, maksadı aşan bir yorum yapılmıştır. Yaşadığımız ülkede binlerce, onbinlerce kişi tasarrufunu değerlendirmek amacıyla arsa almakta ve üzerine kiraya vermek amacıyla bina inşa etmektedir. Gelirini de GMSİ olarak beyan etmektedir.

Maliyenin yorumuna göre yan yana iki arsası olan (A) ve (B)’den; (A) kendi arsasının üzerine altında dükkan olan bir bina yaparsa bu ticari faaliyet, elde edilen gelir de ticari kazanç (B) ise kat karşılığı müteahhide verdiği arsa karşılığı aldığı daire ve dükkanları kiraya verirse geliri GMSİ olacaktır.

IV- YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME
Olaya 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun yönünden baktığımızda, pilot bölge olarak seçilen 19 ilde (Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova illerinde), tek parselde bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam 200 m2’yi geçmeyen müstakil yapılar hariç, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapılar, yapı denetimine tabi.

Bu Kanun’a dayalı olarak çıkartılan Yönetmeliğin 9. maddesine göre, gerçek kişiler tarafından yaptırılan her türlü yapı inşaası işinin, bir yapı müteahhidi tarafından üstlenilmesi mecburidir.

Olaya Yapı Denetim Yasası ve ilgili Yönetmelik açısından baktığımızda da kendi arsası üzerine satma amacı olmaksızın (devamlı olmamak kaydıyla), bina inşa edenlerin, ticari faaliyette bulunduğuna hükmolunamaz.

Yapı Denetim Yasası ve ilgili yönetmelik uyarınca, bazı illerde Ticaret Odalarının, arsası üzerine inşaat yapanları ticaret odasına kaydolmaya zorlanması da ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirmenin dayanağı olamaz.

Kaldı ki, metnine yer verdiğimiz Maliye Bakanlığı özelgesinde, Yapı Denetim Yasası ve İlgili Yönetmelikten hiç söz edilmemektedir.

Yönetmeliğin 19 ilde uygulanması ve yönetmeliğe dayalı yorumun Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4. maddesinin önüne geçemeyeceği de ayrı bir gerçektir.

V- SONUÇ
Yukarıda yapılan açıklamalardan ve dayanağı olan yasa hükümlerinden de farkedileceği gibi, kendi arsası üzerine bir kez olmak koşuluyla, kiraya vermek amacıyla bina inşa eden kişinin, ticari faaliyette bulunduğu ve ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği sonucuna varılamaz.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4. maddesinde “mesken” ya da “işyeri” ayırımı yapılmaksızın, gayrimekul inşa işiyle “devamlı” olarak uğraşma koşulu aranmıştır.

Kaldı ki, vergilendirmede her olayı ait olduğu koşullara göre değerlendirmek gerekir. Örneğin, bir tıp profesörünü ya da yaşlı bir kadını, adına kayıtlı olan bir arsa üzerine kiraya vermek amacıyla bina yapmasını “bu kişiler ticari faaliyette bulunuyor” diye nitelendirmek ve buna göre vergilendirmek mümkün değildir.


Kaynak:Şükrü Kızılot*

Prof. Dr., Gazi Üniversitesi, İİBF Öğretim Üyesi, Maliye Bölümü Başkanı

[/TD]
[/TR]
[/TABLE]

 

[eeee1945]

merhabalar bir kurumda çalışan memurum ve rahmetli kayınpederimden kalma ankara da sanayi arsası üzerine toplam inşaat alanı 225 m olan 400 m arsamıza özel işyeri inşaatı için kendi adıma geçici yapı müteahitlik belgesi aldım . Ankarada belediyeye başvurup inşaat ruhsatımızı aldık. Akabinde sgk dan işyeri numarası aldık ve işiçi çalıştırmaya başladık inşaatımızın sonuna geliyorum sorum şu iskan aşamasında vergi dairesi mükellefiyet açtırın deme olasılığı varmı derse ne yapmam gerekir kaldıki vergi mükellefi olamam devlet memuruyum zaten çevre ve şehircilikte ve belediye aşamasında mükellefiyete gerek yok demişlerdi ayrıca vergi dairesi mükellefiyet açtıracaksın deyip hakkımda vergi kaçırmaktan şikayetçi olurmu memuriyetim tehlikeye girermi yardımcı olursanız sevinirim

 

[koraykarakaya]

Siz şimdi anladığım kadarıyla iş yeri inşa ettiriyorsunuz, o zaman hem vergisel hem de 657 Sayılı DMK uyarınca ciddi riskler ile karşı karşıyasınız demektir.

 

[eeee1945]

sn koray bey inşaatımız atölye sınıfında ben kendi adıma atölyeyi çalıştırmıycam kiraya vericem oturduğum ev bile benim değil kiradayım yani demekistediğim şu bir devlet memuru böyle bir arsa alıp kendi kişisel servetini değerlendiremezmi böyle birşey olabilirmi ayrıca kanun açık bu tür faliyetlerin ticari sayılabilmesi için devamlı olarak uğraşma yani yap sat çılık gösteriliyor kaldıki bana verilen müteahitlik numarası geçici ve sadece bu inşaata özel aynı zamanda 5 yıl süreli çevre ve şehircilik bakanlığı bna bu hakkı tanımışken neden gidip ticari müteahide iş yaptırıp inşaatımı 20000-30000 arası fazlabir miktara malediyim

 

[eeee1945]

zaten konum sn ferhat beyin üste sunmuş olduğu yazıyla alakalıdır cevap ordadır ama ben yinede farklı kaynaklardan bilgi edinmek istedim saygılar

 

[demiral]

Sorunuz ile devlet memurluğunuz ile Sayın ferhat'ın yazısı arasında bir bağ kuramadım.
5 yıl süreli çevre ve şehircilik bakanlığısize bu hakkı vermiş ama verdiği hak neyi kapsamakta vergi mükellefiyeti olamayacağınızımı bildiriyor ki böyle bir şey söz konusu bile olmazken.
Çevre şehircilik ve belediye hangi kanuna göre vergi mükellefiyeti olmadığını belirtiyor?

İyi Günler.

 

[eeee1945]

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4. maddesinde “mesken” ya da “işyeri” ayırımı yapılmaksızın, gayrimekul inşa işiyle “devamlı” olarak uğraşma koşulu aranmıştır.

Kaldı ki, vergilendirmede her olayı ait olduğu koşullara göre değerlendirmek gerekir. Örneğin, bir tıp profesörünü ya da yaşlı bir kadını, adına kayıtlı olan bir arsa üzerine kiraya vermek amacıyla bina yapmasını “bu kişiler ticari faaliyette bulunuyor” diye nitelendirmek ve buna göre vergilendirmek mümkün değildir.


Kaynak:Şükrü Kızılot*

Prof. Dr., Gazi Üniversitesi, İİBF Öğretim Üyesi, Maliye Bölümü Başkanı



görüldüğü üzere hiçbir özelge vb. gvk 37/4 ün üstünde değildir tabi ki belediye ve çevre ve şehircilik b. vergi konusunda bi bağlayıcılığı yoktur zaten bizede şifai olarak söylenmiştir burda esas almamız gereken gvk 37/4 tür. amacımız ticari yap-sat değil kişisel serveti değerlendirmek olup kira getirisi amaçlıdır ve bu konuda gvk bizi aydınlatmaktadır yinede forum müdavimlerinin görüşünü almak istedim saygılar..

 

[eeee1945]

birde düşünsenize ben kendi arsamı atölyemi satana kadar 5 sene 10 sene 20 sene neyse sürekli boş beyannamemi verecem böyle bir mantıksızlık olabilir mi vergi mükellefiyetim sürekli açık kalacak yani burada vatandaşın mağdur edilmemesi lazım zaten 500 m geçen inşaatları arsa sahibi geçici müteaiti olamıyor ticari faliyet de bulunan müteaitler işe el atıyormecburen burda 225 m lik 25 i de su deposudur bir atölyeden bahsediyoruz vatandaş 10-20 dairelik binayı özel inşaat statüsüyle yaparken mükellefiyet açtırılıyor benim 225 m atölyeme mükellefiyet isteniyor burada bi tezatlık vardır saygılar.

 

[koraykarakaya]

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4. maddesinde “mesken” ya da “işyeri” ayırımı yapılmaksızın, gayrimekul inşa işiyle “devamlı” olarak uğraşma koşulu aranmıştır.

Kaldı ki, vergilendirmede her olayı ait olduğu koşullara göre değerlendirmek gerekir. Örneğin, bir tıp profesörünü ya da yaşlı bir kadını, adına kayıtlı olan bir arsa üzerine kiraya vermek amacıyla bina yapmasını “bu kişiler ticari faaliyette bulunuyor” diye nitelendirmek ve buna göre vergilendirmek mümkün değildir.


Kaynak:Şükrü Kızılot*

Prof. Dr., Gazi Üniversitesi, İİBF Öğretim Üyesi, Maliye Bölümü Başkanı



görüldüğü üzere hiçbir özelge vb. gvk 37/4 ün üstünde değildir tabi ki belediye ve çevre ve şehircilik b. vergi konusunda bi bağlayıcılığı yoktur zaten bizede şifai olarak söylenmiştir burda esas almamız gereken gvk 37/4 tür. amacımız ticari yap-sat değil kişisel serveti değerlendirmek olup kira getirisi amaçlıdır ve bu konuda gvk bizi aydınlatmaktadır yinede forum müdavimlerinin görüşünü almak istedim saygılar..

Maşallah bu konuda yazıp-çizen çok sayıda vergi uzmanının senelerdir tam olarak çözemediği, vergi hukuk literatüründe en çok tartışma yaratan bir olayı iki dakikada çözdünüz, özelgelerin vergi hukuku normlar hiyerarşisindeki yerinden girip, 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37'nci maddesinin 4'üncü fıkrasından çıktınız. Bizim görüşümüze ihtiyacınız olmadığı kanaatindeyim, sizin kendi sorduğunuz soruya bizzat kendinizin verdiği çok net cevaplarınız var zaten.

 

[admın42]

merhaba ben sitenin acemisiyim kusura bakmayın yanlış yazdıysam.
BABAMDAN KALMA 8872 M2 ARSA VAR İMAR DIŞI AMA BABAM VE AMCAM 2000'Lİ YILLARDA AMCAM 2 KATLI,BABAM İSE TEK KATLI EV YAPTIRDILAR ELEKTİRİK,SU, HEPSİ BAĞLANDI.(NOT:ARSA 2 KARDEŞ ARASINDA HİSSELİ) BEN BU EVE BELEDİYEDEN RUHSAT VE TAPU ALMA OLASILIĞININ OLUP OLMADIĞINI SORMAK İSTİYORUM..BULUNDUĞUMUZ İLÇE BÜYÜKŞEHİRE BAĞLANDI BUNUN İMAR VE TAPU OLAYINDA KOLAYLIK SAĞLARMI.
ŞİMDİDEN CEVAPLAR İÇİN TEŞEKKÜR EDERİM...



Mesaj yazmadan önce mutlaka forum kullarını okuyunuz. Büyük harf yasaktır. Lütfen düzeltin yoksa silicam

 

[smmmcihan7]

Merhaba
Bir arkadaşım arsasına 4 dairelik bina inşaatını tamamladı. İlk başlarken satmak gibi bir düşüncesi yoktu ancak şimdi paraya ihtiyacı olduğu için bir dairesini satacak.
Arsayı 2015 yılında 100.000,00 TL bedel göstererek almış. Şimdi satacağı daireye 250.000,00 TL istiyor. Eğer tapu satışında 250.000,00 TL den gösterirse nasıl vergilendirilir?

 

[alfudem]

Merhabalar,

Ben de forumun acemisiyim.

Herhangi vergi mükellefiyeti olmayan bir vatandaş, kendi arsasına ticari amaç gütmediği halde ev yaptırmak istiyor. Eve iskan almak için m2 başına düşen işçilik bazında SGK ya prim ödemesi için mecburen SGK da bir işyeri açılacak. Bunu biliyoruz.

Ancak "Vergi dairesi boyutunda nasıl bir mükellefiyet açılması gerekiyor." konusunda takılmış durumdayım.

Vergi dairesi ile görüştüğümde 'müteahhitlik' olarak Gelir Vergisinin, KDV ile Muhtasar Beyanname mükellefiyetlerinin açılması gerektiğini söylediler.

Anladığım kadarı ile kat mülkiyeti tapularını alınca da iş bırakma dilekçesi ile müteahhitliğine son verebileceğiz. Tabii bu süreçte de defter tutulması gerekiyor.

Doğru anlayıp anlamadığımı teyit etmenizi ayrıca bu bilgilerde bir eksikliğim varsa bilgilendirmenizi rica ederim.

Saygılarımla

 

[hallilo]

Arkadaşlar moderatör Ferhat Bey'in Şükrü Hocadan alıntı yaparak yaptığı paylaşımı pek dikkate almayın. Maliye, Çevre Şehircilik Bakanlığı ve Belediye'de işler pek öyle yürümüyor. İlla kendi binamızı yapacağız diye Vergi Dairesi açılışı yapıp Ruhsat Sahibi olacak kişiyi de müteahhit yapmayın. Bizde konuyu böyle biliyorduk hatta Şükrü Hoca'nın kitabından da faydalanarak 2015 yılında kendi arsamız üzerine bina yapmaya başladık. Yapı Denetim Kanuna göre zaten yapacağınız inşaatı kendi adına da yapsanız müteahhitlik karnesi almak zorundasınız. Vergi açılışı yapıp müteahhitlik karnesi aldıktan sonra maliyeye kapanışa gittik. Bizden kapanış için özelge istediler. Özelge talebimizde kendi arsamız üzerine sadece mesken inşaatı yapacağımız, yapılan daireleri satmayacağımız ve daha önce aynı arsadaki 4 daire bulunan binayı yıkarak Kentsel dönüşüm olanaklarından yararlanarak 8 dairelik bina yapacağımız yazıyordu. Ekine İnşaatın ruhsatını koyduk ve özelgemizi talep ettik. Özelge cevabı yaptığınız inşaat 8 daireden oluştuğu ve şahsi ihtiyaç sınırları aşıldığı için İnşaatınız Ticari Kazanç olarak değerlendirilecek mükellefiyetinizi kapatamazsınız yazıyordu. 2015 yılında inşaat başladı 2016 yılında iskanını aldık. Kendi kendimize daireleri fatura ettik. Alış faturalarını toplarken inanılmaz zorlandık. Çünkü İnşaat sektöründe işçiliğin maliyete atılması çok zor. İşi verdiğiniz kalfanın ve diğer ustaların vergi mükellefiyeti yok. Maliye artık 2010 yılında verdiği özelgeleri vermiyor. İnşaat 2016 yılında bittiği için Gelir Vergisi Matrah artırımından da yararlanamadık. 2015 yılında inşaatı bitip benim durumumda olan birçok kişi tanıyorum Matrah Artırımı yapıp bu rezillikten kurtuldular. Birde Şükrü Hoca normalde yasal mevzuatı tamam yemiş yutmuş Türkiye' de belki şu an bile kendisi kadar kanunlara vakıf kimse yok ama idarelerin uygulamaları kanunların tam anlaşılır olmaması ve kanunlarda ki boşluklardan dolayı çok farklı.