fonradar

Arsanın Kayıtlı Değeri İle Rayiç Değer Farkı Konusu

  • Konbuyu başlatan Konbuyu başlatan denetçi
  • Başlangıç tarihi Başlangıç tarihi
D

denetçi

Üyelik
11 Ocak 2009
Mesajlar
84
Konum
istanbul
merhaba;
mükelleflerimizden birisinin sorusu, bayağı bir araştırdım ama tam bir neticeye ulaşamadım. bilgisi olan arkadaşlarımız veya üstadlarımız aydınlatırlarsa çok sevinirim.
soru şu:
aktife kayıtlı maddi duran varlıkların kayıt değeri 15.000 TL, şu andaki piyasadaki değeri ise 150.000 TL. şirket bu piyasadaki gerçek bedeli (rayiç bedeli) muhasebede işlem yaparak kayıtlarına geçirebilirmi? geçirebilirse yöntemi nasıldır? yeniden değerleme kalktı. bilirkişi raporu ile şu andaki değerlerini tespit ettirse o rapora istinaden gerçek değerini kayıt altına alabilirmi? eğer alabilirse hangi mevzuata göre alabilir ve hangi hesapları kullanarak alabilir? saygılarımla...
 
Ynt: arsanın kayıtlı değeri ile rayiç değer farkı konusu

Maalesef vergi kanunlarımız buna uygun değil. Ancak maliyet bedeli ile kayıtlarda yer alabilir. Kredi kullanılması düşünülüyorsa rayiç bedelin tespiti, bankalarda olumlu referans olabilir.
 
Ynt: Arsanın kayıtlı değeri ile rayiç değer farkı konusu

bülent249 öncelikle teşekkür ederim. 4440189 a da sordum bu durumu ve yeniden değerlemenin kalktığını, enflasyon düzeltmesi ile artık kayıtlı değerlerin düzeltilebildiğini ve enflasyon düzeltmesi şartları oluşmadığı için böyle bir işlemin vergi mevzuatı açısından olamayacağını söylediler.
ancak hala kafamda soru işaretleri kaldığı için araştırmaya devam ediyorum ve TMS 16 Maddi Duran Varlıklar başlıklı standartta ise maddi duran varlığın muhasebeleştirme sonrası ölçümü bölümünde "29.Bir işletme muhasebe politikası olarak Paragraf 30?daki maliyet modelini ya da Paragraf 31?deki yeniden değerleme modelini seçer ve bu politikayı ilgili maddi duran varlık sınıfının tamamına uygular." denmekte. maliyet modeli için ise "Bir maddi duran varlık kalemi varlık olarak muhasebeleştirildikten sonra, finansal tablolarda maliyetinden birikmiş amortisman ve varsa birikmiş değer düşüklüğü zararları indirildikten sonraki değeri ile gösterilir." denmekte ve yeniden değerleme modeli için ise "Gerçeğe uygun değeri güvenilir olarak ölçülebilen bir maddi duran varlık kalemi, varlık olarak muhasebeleştirildikten sonra, yeniden değerlenmiş tutarı üzerinden gösterilir. Yeniden değerlenmiş tutar, yeniden değerleme tarihindeki gerçeğe uygun değerinden, müteakip birikmiş amortisman ve müteakip birikmiş değer düşüklüğü zararlarının indirilmesi suretiyle bulunan değerdir. Yeniden değerlemeler, raporlama dönemi sonu (bilanço) tarihi itibariyle gerçeğe uygun değer kullanılarak bulunacak tutarın defter değerinden önemli ölçüde farklı olmasına neden olmayacak şekilde düzenli olarak yapılmalıdır." denmekte. iyice kafam karıştı. bir firma yeniden değerleme modelini seçiyorum ben diyerek bu işlemi gerçekleştiremezmi? gerçekleştiremez ise bu standartlar neden resmi gazetede yayımlanıyor? saygılar...
 
Ynt: Arsanın kayıtlı değeri ile rayiç değer farkı konusu

denetçi ' Alıntı:
bülent249 öncelikle teşekkür ederim. 4440189 a da sordum bu durumu ve yeniden değerlemenin kalktığını, enflasyon düzeltmesi ile artık kayıtlı değerlerin düzeltilebildiğini ve enflasyon düzeltmesi şartları oluşmadığı için böyle bir işlemin vergi mevzuatı açısından olamayacağını söylediler.
ancak hala kafamda soru işaretleri kaldığı için araştırmaya devam ediyorum ve TMS 16 Maddi Duran Varlıklar başlıklı standartta ise maddi duran varlığın muhasebeleştirme sonrası ölçümü bölümünde "29.Bir işletme muhasebe politikası olarak Paragraf 30?daki maliyet modelini ya da Paragraf 31?deki yeniden değerleme modelini seçer ve bu politikayı ilgili maddi duran varlık sınıfının tamamına uygular." denmekte. maliyet modeli için ise "Bir maddi duran varlık kalemi varlık olarak muhasebeleştirildikten sonra, finansal tablolarda maliyetinden birikmiş amortisman ve varsa birikmiş değer düşüklüğü zararları indirildikten sonraki değeri ile gösterilir." denmekte ve yeniden değerleme modeli için ise "Gerçeğe uygun değeri güvenilir olarak ölçülebilen bir maddi duran varlık kalemi, varlık olarak muhasebeleştirildikten sonra, yeniden değerlenmiş tutarı üzerinden gösterilir. Yeniden değerlenmiş tutar, yeniden değerleme tarihindeki gerçeğe uygun değerinden, müteakip birikmiş amortisman ve müteakip birikmiş değer düşüklüğü zararlarının indirilmesi suretiyle bulunan değerdir. Yeniden değerlemeler, raporlama dönemi sonu (bilanço) tarihi itibariyle gerçeğe uygun değer kullanılarak bulunacak tutarın defter değerinden önemli ölçüde farklı olmasına neden olmayacak şekilde düzenli olarak yapılmalıdır." denmekte. iyice kafam karıştı. bir firma yeniden değerleme modelini seçiyorum ben diyerek bu işlemi gerçekleştiremezmi? gerçekleştiremez ise bu standartlar neden resmi gazetede yayımlanıyor? saygılar...
Genişletmek için tıkla ...
UFRS ve TMS gibi kavramlar SPK ya tabi şirketlerin bilanço okuyucuları içindir. V.U.K. 'a göre bu işlemi yapamazsınız eğer firma SPK ya tabi ve firmanın gerçek durumunu göstermesi gereken bir ortakları varsa revize şekilde gösterebilir...
 
Ynt: Arsanın kayıtlı değeri ile rayiç değer farkı konusu

arsanın değerini arttırmak için ilgili tapu dairesine gidip tapu değerini rayiç bedel olrak gösterdikten sonra binde 6,6 damga vergisini yatırısanız eğer arsanın değeri rayiç bedele gelmiş olur.
 
Ynt: Arsanın kayıtlı değeri ile rayiç değer farkı konusu

Sayın denetçi

Sayın formdaş bülent 249 yazdığı doğru sizin yaptığınız araştırmada doğru inşallah 2012 hazırlık yılı olacak ve 2013 yılı bizimde KOBİ UFRS uygulayacağımız yıl olacak ve orda gerekli düzeltmeler yapılacak yapılacak düzeltmelerden kaynaklanan gelir ve giderler özkaynakların altında muhasebeleştirilecek


ferhat
 
Merhaba, daha önce de sorulmuş; arsa ya da binanın bilirkişi raporuyla tespit edilen değerine dair muhasebe kaydı yapılabilir mi?
 
Merhaba,

Bu mümkün ancak elde edilmesi planlanan faydanın bu işin maliyetine katlanılmasına değer olması lazım. Bu durum oluştuğuna göre aktifte bulunma süresinin iki yıldan fazla olduğunu düşünmekteyim. Bu durumda firma kendine fatura edebilir ve karını sermaye ye ekleyerek kurumlar vergisi istisnasından faydalanarak vergi yükünü de azaltarak elde edilmesi planlanan faydayı sağlayabilir.

Saygılarımla,
 
SN.UZMAN teşekkür ederim, firma aktifinde bulunan binayı; raporla belirlediği güncel bedel üzerinden yine kendisine satış yapabilir mi? doğru anladım sanırım. Uygulama alanı var mı? kanunen ve usulen sakıncalı bir durum mu?
 
Bu konuda Şükrü Kızılot hocanın 18.09.13 tarihli Hürriyet gazetesindeki köşe yazısını okumanızı öneririm.
 
Önerdiğiniz yazıyı okudum, çok teşekkür ederim. Sat, kirala, tekrar al son drece avantajlı ve mantıklı. Anlayamadığım SN.UZMAN "firma kendine fatura edebilir" diye belirtmiş. Firma aktifinde kayıtlı binayı kendine tekrar fatura edebilir mi?
 
Merhaba,

Şaşırmakta haklısınız aslında, denetmende şaşırmıştı :o , bu benim daha önce bir çiftlikte yaptığım uygulamadır. Şirketin aktifinde kayıtlı ineklerden bir kısmı ki bunlar çiftlikte doğup büyüyenlerdi, yanlış muhasebe politikası uygulanması sonucu, fiili değerlerinin % 5 ila 10' u arasında şirketin bilançosunda temsil ediliyorlardı. Haliylede firmanın mali tabloları üzerinde uygulanan rasyo modellerinin hatalı sonuçlar üretmesine neden olan bu durum firmanın kredibiletisini fazlasıyla etkiler bir duruma gelmişti.


İnekleri gerçek değerleri üzerinde firmaya tekrar fatura edip, Mali tabloların analizde doğru sonuçlar üretmesini sağlamıştım.


Burada dikkat edilmesi gereken husus vergi mevzuatındaki teslim müessesinin tam olarak çalıştırılması ve çıkan karın vergi avantajları çerçevesinde eliminasyonunun yapılabiliyorsa yapılması aksi takdirde vergi matrahına eklenmesi gerektiği hususudur.

Sizin örneğinizde 2 yıldan fazla şirket aktifinde kayıtlı bulunduğunu düşünerek KDV istisnasından ve sermayeye eklenerek vergi istisnasından faydalanılması müesseseleri uygulanması durumunda dahi satış karının % 25 i kadar vergi matrahının yükseleceğini göz önüne alınız.

Saygılarımla,
 
Son düzenleme:
Sayın Arkadaşlar,

Gayrımenkullerin değerlemesi hep bu sorulara sebep oluyor. Emlak beyanında emlak bedelini/alım satım bedelini düşük ödemek için yapılan işlemler yanında zaman da bilanço değerinin düşük kalmasına sebep olmaktadır. Güncel Vergi Mevzuatımız ise bu konuda değer düzeltici bir imkan tanımıyor. Özellikle bankalar nezdinde sıkıntı yaşandığı da tabiidir. Ancak Bankalar gerçek bedel için inceleme yapıp rapor tanzim ederek bu raporları referans olarak kullanabiliyorlar. Özellikle finansman açısından "Sell and Leaseback" yeni dönemde çokça uygulanan bir yöntem oldu. Satış bedeli için uzun bir süre vergi avantajları sağlanabileceğini söyleyebilirim.

Sayın UZMAN'ın kendine fatura etme konusuna ise katılmam pek mümkün değil. Çiftlikte sayısı doğumlar nedeniyle sayısı artan ineklerin aktifleştirilmesi için kullandığı bu yöntemin hiçbir değişikliğe uğramayan gayrımenkul için kullanılması imkanı yok. En azından vergicilik ve tapu kayıt tekniği açısından da sıkıntılar çıkacağı tabidir. Ayrıca ineklerin aktifleştirilmesi için fatura dahi kesilmesine gerek yoktu.
 
Merhaba,
Sayın simkeşyan,

Benim yazdigim yaziyi tekrar okuyun. Sonra tekrar konusalim. Sorun ineklerin aktiflesmesi degil. Degerlerinin dusuk olarak aktifkesmis olmasi. Anlamadan yorum yazmayin.

Saygilarimla.
 
UZMAN' Alıntı:
Merhaba,
Sayın simkeşyan,

Benim yazdigim yaziyi tekrar okuyun. Sonra tekrar konusalim. Sorun ineklerin aktiflesmesi degil. Degerlerinin dusuk olarak aktifkesmis olmasi. Anlamadan yorum yazmayin.

Saygilarimla.
Genişletmek için tıkla ...


Sayın UZMAN,

Yazınızı okudum, verdiğim cevaba dikkat etseydiniz değer düşüklüğü konusunda hiç yorumda bulunmadım, dahası yaptığınız işlem konusunda yorum da yapmadım. Doğrusu şudur ki çiftlikte yeni doğan hayvanların bir değer alıp aktife aktarılması için değerlemenin esas kuralı " Maliyet Bedeliyle Değerleme" yapılmalıdır. Bunun için de yeni doğan hayvanların yararlanılmaya başlandığı ana kadar büyütmek/geliştirmek için yapılan harcamaları özel bir hesapta "Yapılmakta Olan Yatırımlar" biriktirilir ve biriken maliyetle aktifleştirilir. Bunun dışında bir bedel takdirini kendi kendinize fatura keserek artırmanızın çok doğru olduğu kanaatinde değilim.

Ve yine burda uygulayabildiğinizi eleştiri almadığınızı kabul etsem bile kötü örnek emsal teşkil etmez. Vergi matrahlarıyla dilediğiniz şekilde oynama özgürlüğü tanır ki bunun uygun olduğunu söyleyemem. Gayrımenkul için ise kesinlikle hayır.

Tabi yazdığınız yazıdaki muğlak bırakılmış diğer kavramlar konusuna değinmemiştim ve yine değinmeyeceğim.
 
Merhaba,

Değerli forumdaşım, canlı varlık muhasebesi konusuna hiç girmiyorum, eğer merak eden arkadaşlar varsa geçmişte bu konuda yazılmış detaylı cevaplarım mevcuttur. aratıp inceleyebilirsiniz. Çünkü dediğiniz gibi değil.

Bu örnek kötü bir örnek değil, buna emin olunuz. Muğlak kavram da yok ortada.

Biliyorsunuz, ispat yükümlülüğü iddia edendedir.

Lütfen net olarak ortaya koyun. İnceleme elemanısınız ve defterde bu kaydı gördünüz. Beni neyle suçlayacaksınız. Hangi kanuna muhalefet etmişim ve Yazacağınız ceza nedir.

Saygılarımla,
 
Sayın UZMAN,

Yapılacak yada yapılması gerekeni net yazdım zaten. Birkez maliyetiyle (doğru yada yanlı, eksik veya fazla) kayda alınmış bir demirbaşı değeri düşük diye önerdiğiniz yöntemle maliyetini yükseltmek en azından VUK hükümlerine aykırıdır. Böyle bir yöntemin uygun olduğunu düşünmek mümkün değil. Yeniden değerleme enflasyonist dönem nedeniyle ülkenin en büyük sorunuydu ve ancak yasa ile yapılabilmesi mümkün hale geldi. Kendine has kurallarıyla. Canlı Varlık muhasebesi konusuna girseydiniz. Ancak VUK madde 277 bu konuda açık ve net, mutlaka biliyorsunuzdur. Kısaca maliyeti dilediğiniz tarihte arttırmak mümkün değil. Yaptığınız kayıtları bilmediğim için daha fazla yorumda bulunmam da doğru olmaz.

"Burada dikkat edilmesi gereken husus vergi mevzuatındaki teslim müessesinin tam olarak çalıştırılması ve çıkan karın vergi avantajları çerçevesinde eliminasyonunun yapılabiliyorsa yapılması aksi takdirde vergi matrahına eklenmesi gerektiği hususudur." Bu cümleyi yazmışsınız buradaki kavramların muğlak olduğunu söyledim. Siz açık olduğunu söylüyorsanız "......yapılabiliyorsa yapılması" terimin açıklamanızı beklerim.
 
Merhaba,

Muğlak dediğiniz ifadeden, sonraki cümlede açıklıyorum zaten, sayın forumdaşım;
Diyorum ki;

"Sizin örneğinizde 2 yıldan fazla şirket aktifinde kayıtlı bulunduğunu düşünerek KDV istisnasından ve sermayeye eklenerek vergi istisnasından faydalanılması müesseseleri uygulanması durumunda dahi satış karının % 25 i kadar vergi matrahının yükseleceğini göz önüne alınız."

İşte burada uygulanacak vergi avantajının sadece bu olduğu, ve katlanılacak vergi maliyetinin elde edilecek faydayla kıyaslanması gerektiği hususunu açıklamışım zaten ha;

VUK 277 ' maliyet bedeli veya emsal bedel der; bende fatura keserek emsal bedele getiriyorum zaten,
Ayrıca Fatura kesilince maliyet bedeli haliyle faturada belirttiğim bedeldir,

Ne kadar ceza yerim hala yazmadınız. Çünkü burada Türk Vergi Küllüyatında tanımlanmış bir eleştri yok. VUK md. 4 Vergilendirmede olayın aslı geçerlidir.

Şimdi size soruyorum,

Aktif Değeri 100.000 olan bir gayrımenkulu A firmasına 1.000.000., TL ye sattım, Vergi avantahlarını kullanarak; satış karı olan 900.000 tl nin % 25 ,ni vergi matrahına ekledim,
Daha sonra A firmasından 1.000.000 TL te aldım.

Burada bir terslik var mı; Yok diyeceksiniz, Yani mutlaka bir Hülle'mi kullanmalıyım, Yoksa Aynı sonucu doğuracak benim yöntemimi;


Sayglarımla,
 
Sayın UZMAN,

VUK 277 öncelikle Maliyet der. Maddenin tamamını buraya alalım da kimse yanılmasın "Zirai işletmelere dahil hayvanlar maliyet bedeli ile değerlenir. Maliyet bedelinin tesbiti mümkün olmıyan ahvalde maliyet bedeli yerine emsal bedeli alınır. Bu hükmün tatbikında emsal bedeli, işletmenin bulunduğu mahal (Gezici hayvancılıkta kışlak) için zirai kazanç komisyonlarınca tesbit edilmiş olan ortalama maliyet bedelidir."

Gayrımenkulün satışında ayrıca hülle yoluna başvurursanız satıp tekrar geri almak başka vergisel ve yasal prosedürlere uyarsınız. Kendi kendinize sadece fatura keserek emsal bedele yükseltme yolu yasal olsa bugün herkes bu uygulamayı yapardı, Yeniden değerleme gibi enflasyon muhasebesi gibi uygulamalara da gerek kalmazdı. Başkasına yapacağınız satıştan sonra tekrar geri almada ise ( Sale and Leaseback sistemi hariç) diğer vergi avantajlarınızın tamamı ortadan kalkacaktır. KDV gibi ama sizin anlatımınızda nedense bunlar gözden kaçıyor.
 
Ben de fikirlerimi beyan edeyim izninizle.

1-Gayrimenkuller VUK.md.269'a göre maliyet bedeli ile değerlenir, maliyet bedelinin ne olduğu da VUK md.262'de açıkça tarif edilmiştir.

2-VUK.mük.md.290'daki yeniden değerleme 2004'te kalktı onun yerine enflasyon düzeltmesi geldi, ancak o da şartlar oluşmadığı için 2005 yılından bu yana uygulanmıyor.

3-Aktifteki arsayı, daha doğrusu aktifteki hiç bir şeyi hiç bir mükellef kendi kendine fatura edemez, etse bile bu işlem yok hükmündedir. Zira VUK md.229'a göre fatura düzenlenebilmesi için en azından bir satıcı ve de bir müşteri olması gerekir. Her hangi bir gerçek ve tüzel kişi kendi kendine mülkiyeti kendine ait olan bir iktisadi kıymeti hukuken satamayacağı için böyle bir fatura da düzenlenemez.

4-Hadi diyelim ki 3. bir kişi bulup ona sattınız, öyle olsa bile söz konusu taşınmazın ticaretini yaptığınız gerekçesiyle KVK md.5/1-e ve KDVK md.17/4-r istisnalarından yararlanamazsınız. Hadi diyelim ki buradan yırttınız bu sefer de peçeleme eleştirisi yapılacaktır. Hatta daha da kötüsü burada gerçek bir mal satışı yapılmadığından bahisle VUk md.359/1-b uyarınca sahte belge düzenleme fiili dahi söz konusu olabilir.

5-TMS-16'nın ya da genel olarak TMS'nin vergi matrahının hesaplanması ile uzaktan yakından ilgisi yoktur ve bu durum 2014 yılında da değişmeyecektir. Bu husus Kavramsal Çerçeve madde 6/1'de açıkça belirtilmiştir.

" 1) Türkiye Muhasebe Standartları ve Yorumları ile bu Kavramsal Çerçevede yer alan kavram ve ilkeler doğrultusunda düzenlenecek finansal tablolar ticari bilançonun oluşumu ile ilgilidir. Vergi Usul Kanunundaki iktisadi kıymetlerin değerlendirilmesine ilişkin hükümler vergi matrahının hesaplanması ile ilgilidir. Bu itibarla, mükellefler Türkiye Muhasebe Standartlarına göre düzenledikleri tek tip finansal tablolarında oluşan ticari kardan hareketle, Vergi Usul Kanunundaki farklı değerleme hükümlerinin olumlu ve olumsuz etkileri ile kanunen kabul edilmeyen giderler ve vergiden muaf veya müstesna gelirlerini bu kara eklemek ve indirmek suretiyle haricen gelir veya kurumlar vergisi matrahlarını hesaplayacaklardır."
 
Cevap yazmak için giriş yap yada kayıt ol.
Üst