1 Yıllık Kira Amortismanı Hakkında

Üyelik
20 May 2020
Mesajlar
61
Konum
istanbul
Herkese iyi haftalar.Şirket sahibi kendisine arazi alıyor ve bu araziyi kendi ltd firmasına kiralıyor ve 1 senelik depo kiraz sözleşmesi yapıyor.Toplam 4.000.000 tl civarında inşaat yapıyor ve bu inşaatı depo olarak şirketinin kiraladığını söylüyor.
1-Bu firmaya 4.000.000/4= 1.000.000 tl her dönem için özel maliyet ayırıp giderleştirmemizi istiyor.Bu mümkün müdür?
2-Kira süresi dolduktan sonra zaten giderleştirmeleri yapmış olacağız ve depo olarak kullanılacağı için tekrar 1 senelik kira sözleşmesi yapılıp elektrik telefon su doğal gaz internet vb giderleri de gidere işlememiz isteniyor.Bu mümkün mü?

Kısaca 1 yıllık kira hizmet süresi ileride sıkıntıya sebebiyet vermez mi bu kadar yüksek tutarlı kiralanan araziye depo yapılıp 1 yılda giderleştirilmesi sizce ne kadar doğru ?
 

ferhat

Moderator
Forum Yönetimi
Üyelik
6 Haz 2005
Mesajlar
5,844
Konum
İSTANBUL
Sayın Mustafa bey

Bu sorunuzu yanıtlayacağım. Ayrıca ''Geçmiş Yıl Stoğunun Düzeltmesi'' bu sorunuzda güncelse ona da yanıt vermek istiyorum
 

bulent249

Tanınmış Üye
Üyelik
27 Ara 2006
Mesajlar
3,911
Konum
ADANA
Cevabı uzmanından alalım:

Abdullah Öztürk
Vergi Müfettiş Yardımcısı

Özel Maliyet Bedelinin Kiralayana Devrinin Vergisel Durumları ve Muhasebe Kayıtları
Tarih: 01.06.2015

KDV Kanunu’nun 1. Maddesinde ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler Katma Değer Vergisine tabidir. Bu nedenle özel maliyet bedeline konu olan harcama sonucunda oluşturulan iktisadi kıymetin devri işletme faaliyeti kapsamında bir teslim mahiyetinde olduğundan KDV Kanunu’nun 1’ inci maddesine göre KDV’ ye tabi bir işlemdir. Bu nedenle devir esnasında kiracının teslim bedeli üzerinden KDV hesaplanması gerekir. Eğer bedelsiz devir söz konusu ise bu durumda kiracı tarafından KDV Kanunu’ nun 27’ nci maddesi hükmü uyarınca emsal bedel üzerinden KDV hesaplanmalıdır. Mükellefin emsal bedel için Takdir Komisyonu’ na başvurması gerekmektedir.

Gayrimenkulü kiralayanın gerçek kişi olması durumunda Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/5-a bendinde aynı kanunun 70’ inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden (2009/14592 sayılı B.K.K. ile %20 Yürürlük; 03.02.2009) tevkifat yapılması gerekmektedir. Aynı kanunun 72. Maddesinin üçüncü fıkrasında kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz( Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur. Bu nedenle kiracı tarafından yapılan iktisadi kıymetin değerini artıran harcamaların kira süresi sonunda gerçek kişi kiralayana devrinde gelir vergisi tevkifatı yapması gerekmektedir. Kiralayan gerçek kişi ise devredilen iktisadi kıymetin tutarını gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmesi ve yapılan tevkifatı hesaplanan gelir vergisinden mahsup etmesi gerekmektedir. KDV Kanunu’ nun 1/3-f bendinde Gelir Vergisi Kanunu’ nun 70. Maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması KDV’ ye tabi iken, aynı kanunun 17/4-d maddesinde iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin ( 6225 sayılı Kanunun 6 ıncı maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 26.04.2011) kiralanması işlemleri Katma Değer Vergisinden istisna olduğundan özel maliyet bedeline konu olan harcama sonucunda oluşturulan iktisadi kıymetin kiracı tarafından kiralayana devrinde kiralayan gerçek kişi KDV hesaplamayacaktır.

Gayrimenkulü kiralayanın gerçek usulde gelir vergisi mükellefi/kurumlar vergisi mükellefi olması durumunda kiracı tarafından özel maliyete konu olan harcama sonucunda oluşturulan iktisadi kıymetin kiralayan gerçek usulde gelir vergisi mükellefi/kurumlar vergisi mükellefine devrinde trampa söz konusu olduğundan hem kiracı hem de kiralayan gerçek usulde gelir vergisi mükellefi/kurumlar vergisi mükellefi tarafından KDV hesaplanacaktır. İktisadi işletmeye ait olan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında elde edilen gelir hem gerçek usulde gelir vergisi hem de kurumlar vergisi mükellefi tarafından ticari kazanç olduğundan bu tür ödemelerden tevkifat yapılmayacaktır.

Örnek: Z A.Ş. 01.02.2009’ da 8 yıllık süre ile kiraladığı bir işyerine aynı yıl içerisinde 100.000 TL’lik dekorasyon yaptırmıştır. Şirket 24.10.2013 tarihi içerisinde gayrimenkulü boşaltmış ve iş yerine yaptırdığı dekorasyonu bedelsiz olarak sahibine devretmiştir. Takdir komisyonu bedelsiz bırakılan dekorasyon bedelini 40.000 TL olarak takdir etmiştir. Yapılan anlaşma gereği emsal bedel üzerinden hesaplanan KDV’yi kiraya veren ödeyecektir. Şirketin dekorasyon yapıldığı yıl içerisindeki kayıtlar ile 2013 yılı içerisinde yapacağı kayıtları ve ayıracağı amortisman tutarları şöyle olacaktır. (KDV oranı %18)

Kira Süresi: 8 yıl

İtfa Oranı: 1/8 = %12,5

Tevkifat Oranı: %20

01.02.2009

264 ÖZEL MALİYETLER

100.000



191 İNDİRİLECEK KDV

18.000



100 KASA



118.000



31.12.2009

770 GENEL YÖNETİM GİDERLERİ

12.500



268 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR



12.500

24.10.2013

268 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR

50.000



689 DİĞ. OL. DIŞI GİDER VE ZARARLAR

50.000



264 ÖZEL MALİYETLER



100.000

2013 YILI

689 DİĞ. OL. DIŞI GİDER VE ZARARLAR

(770 GENEL YÖNETİM GİDERİ)



50.000



136 DİĞER ÇEŞİTLİ ALACAKLAR

7.200



679 DİĞ. OL. DIŞI GELİR VE KARLAR



40.000

391 HESAPLANAN KDV



7.200

360 ÖDENECEK VERGİ VE FONLAR

KDV Hariç brüt tutar 40.000/(1-020)=50.000*0,20=10.000 TL’dir.







10.000



KDV’ nin kiraya veren tarafından ödenmemesi halinde KDV dahil tutar kiraya veren tarafından elde edilmiş net gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilip bu tutar üzerinden brüt tutar hesaplanır ve brüt tutar üzerinden tevkifat yapılır.

Kaynakça:

· 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu
· 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu
· 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu
· Uğur UĞURLU, Özel Maliyet Bedeli Uygulaması, Vergi Raporu Dergisi, Aralık 2013
· Zafer KÜTÜK-Hasan ALTUNCU-Yusuf AKDAĞ, Vergisel İşlemlerin Muhasebeleştirilmesi, Ağustos 2014
 
Üyelik
20 May 2020
Mesajlar
61
Konum
istanbul
Tesekkur ederım ama bu cevap sanırım bizim konuyla alakalı değil.Kısaca konu şu : işveren kendi şahsına araziyi alıyor ve kendi şirketi için inşaat başlatıp depo yapıyor.Bu depoyu da bedelsiz bir şekilde kendi iş yerine kiralıyor ve süreyi 1 sene yapıyor.Böylece 4.000.000 tl lik masrafı 1 senede 4 e bölerek her geçici vergi döneminde giderleştiriyor.264 özel maliyetlere atılınca ve giderleştirince 1.000.000 tl kar sağlamış oluyor işveren.Şimdi bu durumda ;
1-İşveren bedelsiz kendi şirketine 1 seneliğine kiraya verdiği için ve kazanç sağlamamış göründüğü için bir sorun olur mu?
2-işyeri 1 senelik kira sözleşmesinden dolayı 1 sende bütün bu rakamlar 264 özel maliyetler hesabında giderleştirebilir mi?,
3-Herhangi bir cezai durumda mali müşavirin bu işten sorumluluğu nedir?
4-Kira sözleşmesi 1 sene sonra dolmuş olacak bütün giderler işlenecek ama tekrardan 1 senelik sözleşme yapılacak bu şekilde devam edilecek elektirk,telefon,su,doğalgaz,internet faturaları giderleştirilecek.Bu risk teşkil etmez mi?
 

bulent249

Tanınmış Üye
Üyelik
27 Ara 2006
Mesajlar
3,911
Konum
ADANA
Sn.Mustafa Kayaduman,
Cevabımı dikkatle okursanız tamamen sorduğunuz soruyla ilgilidir. Olayın kiralayan ve kiracı yönünden vergisel yükümlülüklerini açıklamaktadır. Yapmayı düşündüğünüz işlem tamamen muvazaalıdır (danışıklı dövüş)... İncelenmeniz durumunda vergi cezası kesileceği büyük bir ihtimaldir. Kira süresini 1 yıl gösterip 4 Milyon TL. yi giderleştirirseniz, iş yeri sahibinin de bu tutarı gmsi olarak beyan etmesi gerekir.
 

Aquatim

Katkı Sunan Üye
Üyelik
5 Ara 2012
Mesajlar
289
Konum
İzmir
Sorunuzda önemli bir detay tam açıklığa kavuşmamış gibi, ya da ben bir şeyi kaçırıyorum.

Depoyu yapan arazi sahibi değil mi? Yani depo ile ilgili tüm faturalar şirket adına değil, arazi sahibi adına.
Eğer durum bu ise, şirket neyi 264 nolu hesaba aktarıyor? Ve karşı hesabı nedir? Ve neye dayanarak?

Eğer arazi sahibine yapılan ödemeler nedeniyle karşı hesap olarak 264 kullanılıyorsa, bu hesaba aktarılması uygun mudur?
Bu sorunun cevabının da verilmesi gerekir. Sonuçta niyet belli.

Şirket ile Arazi sahibinin arasında yapılan sözleşme de önemli bir unsur olacaktır, değerlendirme de. Bu sözleşmeyi
bülent249 beyin paylaştığı yazıya göre değerlendirmek gerekir.
 
Üyelik
20 May 2020
Mesajlar
61
Konum
istanbul
Depo inşaatı sırasındaki yapılan bütün harcamalar kira sözleşmesi yapıldığı için o tarihten itibaren kiralanan şirkete kesilmiş şirkette haliyle kiraladığım yere inşaat yaprıtıyorum bu da benim en doğal hakkım 264 özel maliyet hesabına işlerim diyor.İşverende ben 1 yıllık bedelsiz şirkete kiraladım her 1 yıl dolduğunda gene kiralayacağım bu hep böyle sürecek dıyor.Olay bu devir yok.

Ayrıca;
Olayın uygun olmadığını herkes biliyor işçiveren de mali müşavir de ama şirketin içindeki mali müşaviri mecbur işveren ne derse onu yapmak zorunda işverenin ve mali müşavirin başına ilerde ne gibi sıkıntılar gelebilir nasıl tedbirler alınabilir bütün işlemin yanlış olmaması için iyi niyetimizi göstermek için ne gibi tedbir alıp eksiksiz hangi işlemleri yapmamız lazım diye soruyor kısaca ; 1- bedelsiz kiralama her sene tekrar edecek yenilenecek zira depo olarak kullanıyor işveren ve sabit giderler şirketin otamatik ödemesin de 2- devamlı kira göstermekte bir sakınca olmaz mı mal sahibine şirket şimdilik devir düşünmüyor ama ilerde devretmesi gerekirse kdv-gv-gsmh olarak muhtasar vb bir işleme gerek kalacak mı?
 
Son düzenleme:

ferhat

Moderator
Forum Yönetimi
Üyelik
6 Haz 2005
Mesajlar
5,844
Konum
İSTANBUL
Cevabı uzmanından alalım: Sevgili Bülent kardeşim ben uzman değilmiyim ?:):):):)

Şimdi soruya sevgili dostum bülentinde alıntı yaptığı yazıda açığa kavuşturarak yaparız. Bu sorunun 2 tane şıkkı var.

1- Olmaz. Yani yapılamaz. Sayın Mustafa beyin sorusunda kilit nokta ''Şirket sahibi kendisine arazi alıyor ve bu araziyi kendi ltd firmasına kiralıyor ve 1 senelik depo kiraz sözleşmesi yapıyor.Toplam 4.000.000 tl civarında inşaat yapıyor ve bu inşaatı depo olarak şirketinin kiraladığını söylüyor.
2-Yapılabilir.

Şirket sahibi alıyor. Masrafı kendi yapıyor. Şirkete kiralıyor. Şirket herhangi bir masraf yapmıyor. Dolayısıyla şirket sahibinin burada sadece işyeri kira geliri var. Ama o uyanıklık yapıp. Şirkete gider yaratma kendisine de şirketten gelir yaratma çabasında çabasında.

Ama anlaşılan 0 ki Sayın Mustafa bey ve Mali Müşavir de bu olayın farkında onu da aşağıdaki alıntıdan anlıyoruz.

''Ayrıca;
Olayın uygun olmadığını herkes biliyor işçiveren de mali müşavir de ama şirketin içindeki mali müşaviri mecbur işveren ne derse onu yapmak zorunda işverenin ve mali müşavirin başına ilerde ne gibi sıkıntılar gelebilir nasıl tedbirler alınabilir bütün işlemin yanlış olmaması için iyi niyetimizi göstermek için ne gibi tedbir alıp eksiksiz hangi işlemleri yapmamız lazım diye soruyor''


Dolayısıyla aşağıdaki sorulara alıntı yaparak

1-İşveren bedelsiz kendi şirketine 1 seneliğine kiraya verdiği için ve kazanç sağlamamış göründüğü için bir sorun olur mu?

**Bir yıllığına bedelsiz kiralama olmaz

2-işyeri 1 senelik kira sözleşmesinden dolayı 1 sende bütün bu rakamlar 264 özel maliyetler hesabında giderleştirebilir mi?,

**264 hesata GİDERLEŞTİREMEZSİNİZ


3-Herhangi bir cezai durumda mali müşavirin bu işten sorumluluğu nedir?

**Defterdeki kayıt ve işlemlerle ilgili sorumluluğu var. Bu durumda ziyaa uğratılan vergiden müteselsil olarak sorumlu

4-Kira sözleşmesi 1 sene sonra dolmuş olacak bütün giderler işlenecek ama tekrardan 1 senelik sözleşme yapılacak bu şekilde devam edilecek elektirk,telefon,su,doğalgaz,internet faturaları giderleştirilecek.Bu risk teşkil etmez mi?

**Kira sözleşmesi bedelli olacak. Bedelli kira sözleşmesi uzadığı sürede sıkıntı olmaz.

Eğer faturalar şirket adına olsaydı yani özel maliyeti şirket yüklenseydi o zaman Özel maliyet olarak kaydeder özel maliyet bitene kadar da kira bedelinden düşülürdü.
ancak bu aşamadan sonra olmaz.

2'inci şıkkımızı açıklayalım evet yapılabilir. Bununla ilgili herhangi bir kısıtlama yada yasal bir engel yok. Ancak yapılan işlemler K.K.E.G olarak dikkate alınmalıdır.


Bülent arkadışımızın alıntısına gelince oda şöyle doğru, şöyle sizi ilgilendiriyor.

Siz bu soruyu sorunca;

1-İşveren bedelsiz kendi şirketine 1 seneliğine kiraya verdiği için ve kazanç sağlamamış göründüğü için bir sorun olur mu?

Eğer bedelsiz devir söz konusu ise bu durumda kiracı tarafından KDV Kanunu'nun 27'nci maddesi hükmü uyarınca emsal bedel üzerinden KDV hesaplanmalıdır. Mükellefin emsal bedel için Takdir Komisyonu'na başvurması gerekmektedir.

Gayrimenkulü kiralayanın gerçek kişi olması durumunda Gelir Vergisi Kanunu'nun 94/5-a bendinde aynı kanunun 70'inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden (2009/14592 sayılı B.K.K. ile %20 Yürürlük; 03.02.2009) tevkifat yapılması gerekmektedir.

Yazının diğer kısmında ise Kiralaynın diyor yani benim yukarıda belirttiğim gibi eğer masrafı şirket yapsaydı bu sefer 264 hesaptaki özel maliyet patrona fatura edilecekti
 
Son düzenleme:

bulent249

Tanınmış Üye
Üyelik
27 Ara 2006
Mesajlar
3,911
Konum
ADANA
Ferhat Üstad günaydın, sizin uzmanlığınız tartışılmaz. :alkış:Her hangi bir art niyetle yazmadım. Cevabı benim yerime başka bir uzmandan alıntı yaptığım için yazdım. Sevgiler...
 
Üyelik
20 May 2020
Mesajlar
61
Konum
istanbul
Bedelsiz kiraya verilen gayrimenkullerden dolayı vergi değerinin %5’i oranında kira geliri elde edildiği kabul edilmektedir. İşyeri sahibi kişi, bedelsiz kiraya verilen işyerinin vergi değerinin % 5’ini gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edecektir. Konuyu özetlemek gerekirse, bedelsiz kiralamalarda stopaj yapılmayacak, işyeri sahibi açısından emsal kira bedeli tutarında gayrimenkul sermaye iradı elde edilmiş sayılacaktır.Şimdi bu durumda bedelsiz kiraya vermenin mantığı nedir 4.000.000 tl %5=200.000 tl kira geliri sayılarak ve gelir vergisi beyanamesinde hesaplanıp devlete ödeme yapılacak öyle mi neden o zaman bedelsiz kiraladı 1.000 tl ye kiralasaydı daha karlı olmaz mıydı?Ayrıca olan olmuş bu saatten sonra kira sözleşmesi yapıp stopaj ödemeye gerek var mı?
 
Son düzenleme:

ferhat

Moderator
Forum Yönetimi
Üyelik
6 Haz 2005
Mesajlar
5,844
Konum
İSTANBUL
Sayın Mustafa

İşte fikir birliğine varamadığımız nokta burası burada sizinle ayrılıyoruz. (Burada Bülent'le aynı fikirdeyim). Burada bedelsiz bir durum yok. Muvazalı'da olsa ortada bir 4.000.000.tl'lik bedelsiz kiralanan tutar var. İşte burada Bülent arkadaşımın'da dediği gibi''Gayrimenkulü kiralayanın gerçek kişi olması durumunda Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/5-a bendinde aynı kanunun 70’ inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden (2009/14592 sayılı B.K.K. ile %20 Yürürlük; 03.02.2009) tevkifat yapılması gerekmektedir.'' cümlesine katılıyorum.

Aksi takdirde; Tespiti halinde vergi ziyaa cezası ile karşılarsırsınız.

Şimdi bu durumda bedelsiz kiraya vermenin mantığı nedir 4.000.000 tl %5=200.000 tl kira geliri sayılarak ve gelir vergisi beyanamesinde hesaplanıp devlete ödeme yapılacak öyle mi neden o zaman bedelsiz kiraladı 1.000 tl ye kiralasaydı daha karlı olmaz mıydı?Ayrıca olan olmuş bu saatten sonra kira sözleşmesi yapıp stopaj ödemeye gerek var mı?

devlete ödeme yapılacak öyle mi neden o zaman bedelsiz kiraladı '' Stopaj ödemesini kanun zorluyor.

1.000 tl ye kiralasaydı daha karlı olmaz mıydı? '' Olmazdı bu seferde emsal kira bedelinden vergi ziya doğardı.

Ayrıca olan olmuş bu saatten sonra kira sözleşmesi yapıp stopaj ödemeye gerek var mı? '' Bu cümleyi sorduğunuz sorudan tecrübenizi tahmin ediyorum. Onun için sormamış kabul ettim..:):)
 
Üyelik
20 May 2020
Mesajlar
61
Konum
istanbul
ayrıca olan olmuş bu saatten sonra kira sözleşmesi yapıp stopaj ödemeye gerek var mı? '' Bu cümleyi sorduğunuz sorudan tecrübenizi tahmin ediyorum. Onun için sormamış kabul ettim..siz gene de sormuş kabul edin :) bu sözünüzle bende sizin az çok memleketinizi tahmin edebiliyorum :) sorun kimin ne kadar bilgisi tecrübesi olduğu değil sayın Sucu,siz tecrübenizin aktaracaksınız bızler de tecrubelenıp sizlere dua edecegiz .Burada maksat hasıl olmuştur giderler işlenmiş amaca ulaşılmıştır o halde daha ne diye kira sözleşmesi yapıp stopaj ödesin ki sırf elektrik telefon su internet parasını gider olarak göstermek için kira sözleşmesi yapıp stopaj ödemek ne kadar mantıklı ki?
 
Son düzenleme:

Aquatim

Katkı Sunan Üye
Üyelik
5 Ara 2012
Mesajlar
289
Konum
İzmir
Ferhat Bey, "Şirket sahibi alıyor. Masrafı kendi yapıyor. Şirkete kiralıyor. Şirket herhangi bir masraf yapmıyor. " olduğunu düşünerek cevapladı.

Esasında İnşaat yapım aşamasında tüm faturalar şirkete kesiliyor. Bu yüzden şirket 264 nolu hesabı kullanırım diyor. Bu düzeltmeye göre Mustafa Bey'in yapması gerekenler, tabi Ferhat Bey'in açıklamalarına, Bülent Bey'in paylaşımlarına göre, yani sözleşme süresince yapılması gerekenler ile sözleşme bitiminde yapılması gerekenler şeklinde değerlendirilmeli. Her iki tarafında yapması gerekenler var.

"Burada maksat hasıl olmuştur giderler işlenmiş amaca ulaşılmıştır " fikri, bir inceleme anında sizi kurtarmaz. Kanun koyucu burada vergi kaybına yol açacak bir boşluk bırakmaz. Heleki sizin örneğinizde hiç yoktur. Çok istisnai durumlarda, akla gelmemiştir, bir boşluk oluşmuştur. Ama sizin durumunuzda böyle bir istisna yok ne yazık ki?
 
Üyelik
20 May 2020
Mesajlar
61
Konum
istanbul
Burada maksat hasıl olmuştur giderler işlenmiş amaca ulaşılmıştır " dedim ama yapılan işi asla tasdik etmedim tasvip de etmedim işvereni de vazgeçmesi konusunda ikna edemedim.Bu işverenin düşüncesi ne yazık ki.Ben sadece işin doğrusu nedir yapılması ve yapılmaması gereken nedir onu netleştirmeye çalıştım sadece.Hepinizin engin bilgi ve tecrubesinden dolayı kafamda olay netleşti çok sağolsun tesekkurler ederım hepinıze.
 
Üst